房地產(chǎn)市場調(diào)控：完全市場化反思與重新定位

1、房地產(chǎn)市場調(diào)控：完全市場化反思與重新定位現(xiàn)階段造成我國房地產(chǎn)價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對房地產(chǎn)市場管理的定位 問題 。從 經(jīng)濟(jì) 學(xué)根本原理看，房地產(chǎn)并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的我國更是如此。但是從1998年放開房地產(chǎn)市場以來，對于房地產(chǎn)到底是按照完全競爭市場來管理，還是按政府參與的有限競爭市場來管理，并沒有從 理論 和指導(dǎo)思想上予以明確。在對房地產(chǎn)市場管理和政策的設(shè)計上，存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導(dǎo)思想和政策與房地產(chǎn)市場性質(zhì)的錯位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動的場面。一、我國房地產(chǎn)市場是一個有限競爭的市場由于房地產(chǎn)市場是基干土地資源的市場，由此決定

2、了房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產(chǎn)市場有以下三大特征：第一，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場是最容易形成泡沫的市場。這一特征決定了房地產(chǎn)市場價格的調(diào)節(jié)無法解決供應(yīng)量的增加，只能通過價格的上升來調(diào)節(jié)供需矛盾。當(dāng)價格上升到背離房地產(chǎn)實際價值時，誘發(fā)投機(jī)出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)形成對資金的強(qiáng)大需求，投機(jī)資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由此連帶引發(fā) 金融 危機(jī)，最終導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)陷入泡沫的機(jī)理是：房地產(chǎn)供不應(yīng)求價格上漲城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少價格輪番上漲投機(jī)需求膨脹房地產(chǎn)價格在炒作中攀升形成房地產(chǎn)泡沫資金供應(yīng)鏈斷裂泡沫破裂

3、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這不僅僅是理論上的邏輯推進(jìn)，無論是最早進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的西方興隆國家還是后進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的 開展 中國 家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產(chǎn)市場泡沫的危害。而且房地產(chǎn)“泡沫破裂的危害甚至高于股市“泡沫破裂的危害。 20世紀(jì)90年代末，當(dāng)日本尚未從房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟(jì)損失中走出，被譽為創(chuàng)造了東亞奇跡的泰國、印尼和馬來西亞等國家，從20世紀(jì)80到90年代獲得了經(jīng)濟(jì)的高速增長后，步日本的后塵也同樣陷入了房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難中。20世紀(jì)80年代，泰國為了開展外向型經(jīng)濟(jì)，在未形成完善的有效金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場。到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投

4、資達(dá)188.1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。泰國金融機(jī)構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產(chǎn)市場供應(yīng)大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟(jì)泡沫。1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。 進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著高 科技 產(chǎn)業(yè)快速增長期完畢和高科技股行情下跌，在高科技領(lǐng)域集聚的資本和游資開始向房地產(chǎn)流動，由此導(dǎo)致了西方國家房地產(chǎn)價格的快速上升。進(jìn)入21世紀(jì)以來，澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙和英國等房地產(chǎn)價格增長超過了50%，形成了房地產(chǎn)資產(chǎn)的“泡沫。第二，房地產(chǎn)在空間上的非流動性，決定了房地產(chǎn)市場無法通過土地

5、要素的流動來解決供求平衡。房地產(chǎn)市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不可再生的資源，但它們都可以通過跨國界流動來調(diào)節(jié)市場供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流動，唯獨房地產(chǎn)市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時，無法通過進(jìn)口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進(jìn)展國際間流動，但資本是可以國際流動的，在這種情況下，假設(shè)把地域性封閉的房地產(chǎn)市場當(dāng)作開放的、可流動的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產(chǎn)市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產(chǎn)市場沖擊，給一個國家

6、造成房地產(chǎn)泡沫。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。 目前 ，我國允許外資進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，這是一個充滿風(fēng)險的選擇，需要慎重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價的商品。假設(shè)按照市場定價，美國擁有的購置力可以再購置一個或數(shù)個像美國一樣的國土。作為國家主權(quán)和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個完全交易的產(chǎn)品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料的物品，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中土地作為國土資源，它的價值又具有不可交易性的

7、一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民根本權(quán)利的一部分。他可能沒有才能購置附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或 農(nóng)村 的居住權(quán)不能因為沒有購置力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場是一個有限競爭市場。假設(shè)將房地產(chǎn)市場交給完全競爭的市場來調(diào)節(jié)，那么以單一購置力決定的房地產(chǎn)資源的分配，就有可能使許多沒有購置力的公民失去居住權(quán)。因為市場調(diào)節(jié)只成認(rèn)購置力，不成認(rèn)公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場調(diào)節(jié)無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場的調(diào)節(jié)。二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理的反思：完全市場化陷阱我國的房地產(chǎn)市場化改革開始于1998年，其

8、根本性的標(biāo)志，是?國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知?的公布。該文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目的定位是：“停頓住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。既然1998年啟動的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體系，是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，這也就意味當(dāng)時國務(wù)院一開始把我國的房地產(chǎn)市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務(wù)院從一開始在操作層面上沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)節(jié)。但在指導(dǎo)思想上只是提出了推進(jìn)住房商品化、社會化的改革

9、，并沒有明確將房地產(chǎn)市場界定為有限競爭的市場來對待。但是，在實際執(zhí)行中各級地方政府并沒有把工作的重點放在對經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照該文件要求，以供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場，從比例上看，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)在60%以上。但實際上，一些城市連1%都不到。我國房地產(chǎn)日益遠(yuǎn)離要求，向完全市場化快速滑動，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格開始逐步攀升。然而，2003年，國務(wù)院頒發(fā)?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展的通知?，使我國房地產(chǎn)市場的定位發(fā)生了很大改變。在?國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知?中，提出的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場的定位，在?

10、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展的通知?中，那么變成了“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購置或承租普通商品住房，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房開展，進(jìn)步其在市場供應(yīng)中的比例。從經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)到以普通商品房供應(yīng)為主，這說明國務(wù)院對我國房地產(chǎn)市場定位態(tài)度，已經(jīng)從1998年的有限市場轉(zhuǎn)向了一般市場來對待。嚴(yán)格地講，這實際上是對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認(rèn)可。因為1998年國務(wù)院所確立的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場并未真正實現(xiàn)，而真正存在的是一個普通商品房越來越占主導(dǎo)地位的市場。自從2003年房地產(chǎn)行業(yè)過熱以來，國內(nèi)對房地產(chǎn)到底是否存在泡沫 問題 進(jìn)展了劇烈的爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產(chǎn)市

11、場存在問題的高度重視，但對于造成我國房地產(chǎn)價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將我國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，但在實際操作中，存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推進(jìn)的趨向。不可否認(rèn)，鑒于方案體制下的住房制度而言，住房改革的市場化、商品化的趨向沒有錯。但是把我國的房地產(chǎn)市場同其他商品市場一樣，向完全市場化推進(jìn)，這在認(rèn)識上存在一定的偏向。 直到2005年4月底的“國八條和2006年5月的“國六條，才再次將調(diào)整供房構(gòu)造，重點開展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要 內(nèi)容 來對待。盡管房地產(chǎn)相關(guān)文件中，沒有明確提出我國房地產(chǎn)市場性質(zhì)定 位，

12、但從有關(guān)出臺的房地產(chǎn)政策看，中央政府越來越 將房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待。三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的四個定位鑒于房地產(chǎn)市場的根本 理論 ，以及房地產(chǎn)市場管 理經(jīng)歷和教訓(xùn)，我國在對房地產(chǎn)市場的管理中，要明 確以下四個方面的定位： 土地資源的嚴(yán)重短缺，決定了我國的房地產(chǎn)市場 將會是世界上管理難度最大和對我國經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險 最大的市場。假設(shè)在房地產(chǎn)市場管理的定位上出現(xiàn) 偏向，將有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。無論20世紀(jì) 80年代日本的 金融 危機(jī)，還是 90年代東南亞的金融 風(fēng)暴，以及1929年的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其危機(jī)發(fā)生的機(jī) 理，都是先產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導(dǎo)致金融危機(jī)。勿庸置疑，能源與環(huán)境是我國

13、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展的 兩大硬約束，東南亞地區(qū)在經(jīng)濟(jì)起飛過程中，均遭受 了房地產(chǎn)泡沫的厄運，我國要跳過這個厄運，那么在其 房地產(chǎn)市場管理上，就必須走出完全市場化陷阱，以 此來控制和切斷房地產(chǎn)泡沫成長營養(yǎng)源。將房地產(chǎn) 市場作為一個有限競爭的市場來對待。建立一個符合我國國情的、政府主導(dǎo)的、有限競爭的房地產(chǎn)市場， 這是我國轉(zhuǎn)型期在市場體制改革中遇到的新難題和 新挑戰(zhàn)。第二，房地產(chǎn)功能的定位。我國房地產(chǎn)市場必須 承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)開展與社會效勞的雙重功能。房地產(chǎn)具 有可交易性與不可交易性的特征，決定了房地產(chǎn)的雙 重功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸顯房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會效勞功能，越需要政府加大對房

14、地產(chǎn)市場補(bǔ)貼和調(diào)控的力度。即使在土地資源豐富的美國，房地產(chǎn)市場也是由政府補(bǔ)貼和干預(yù)的市場。我國作為土地資源高度稀缺的國家，要使房地產(chǎn)承擔(dān)起社會效勞的功能，就需要政府有更多作為和對市場進(jìn)展更強(qiáng)的調(diào)控管理。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題，恰恰是各級地方政府強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)開展功能，特別是在推進(jìn)城市化中，各地政府不僅沒有高度重視房地產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的社會效勞功能，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產(chǎn)確實是對經(jīng)濟(jì)增長具有強(qiáng)大拉動效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是必須清楚地認(rèn)識到，我國的房地產(chǎn)也承擔(dān)著13億人口的公平居住權(quán)的功能。假設(shè)忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會的根底

15、，同時還將遭遇房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。從房地產(chǎn)具有的雙重功能出發(fā)來管理房地產(chǎn)市場，不僅有助于建立和諧社會，也會抑制房地產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場安康開展。第三，房地產(chǎn)調(diào)控目的的定位。我國房地產(chǎn)市場的特點和功能，決定了我國房地產(chǎn)市場目的定位的上限和下限。房地產(chǎn)市場管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場陷入投機(jī)市場的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機(jī)市場的陷阱，需要對供需雙方進(jìn)展約束性調(diào)控：對購房者的行為，要使購房者不是為了投資而購置，而是為了居住而購置；對房地產(chǎn)商，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當(dāng)是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國安康開展的上限調(diào)控目的。我國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目的是

16、，無論房地產(chǎn)價格如何變化，必須是所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的居住標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，無論多么富有的人，有多么強(qiáng)大的購置力，也只能購置有限面積的住房。在住房標(biāo)準(zhǔn)上，我國不可能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購置獨立別墅的標(biāo)準(zhǔn)。要使低收入者可以住上房，使中等收入可以買得起房，使高收入者購有限的房，實現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當(dāng)成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的目的。假設(shè)我國的房地產(chǎn)在動態(tài)上可以不斷接近這兩個目的，我國的房地產(chǎn)就可以完成其承擔(dān)的產(chǎn)業(yè)開展與社會效勞的功能。第四，房地產(chǎn)調(diào)控管理形式定位。我國房地產(chǎn)調(diào)控形式總體定位應(yīng)當(dāng)可以走具有中國特色政府主導(dǎo)型市場化管理形式。政府主導(dǎo)的調(diào)控形式，并不是要

17、使我國的房地產(chǎn)回到方案經(jīng)濟(jì)時期。為系統(tǒng)解決房地產(chǎn)問題，我國的房地產(chǎn)管理形式應(yīng)從以下幾個方面著手：在戰(zhàn)略管理層上，圍繞土地資源約束，重新考慮我國的城市化形式。理論證明，在東亞和拉美地區(qū) 工業(yè) 化過程中形成的人口過度集中的大城市化開展形式，是推動房地產(chǎn)價格上漲的主要原因之一。西歐也屬于人均土地稀缺的國家，但西歐走的是中小城市均等化城市開展形式，所以西歐的土地并沒有出現(xiàn)像東京、漢城那樣的高地價。我國作為13億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過度集中的大城市化形式，應(yīng)當(dāng)走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、大中小城市平衡開展的形式。要解決這個問題，在產(chǎn)業(yè)布局上，就要改變目前存在的大城市傾斜的問題，改變財政的公共投資、 教育 、文化、醫(yī)療等資源過度集中在大城市的問題。在宏觀調(diào)控上，圍繞調(diào)控目的，強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的構(gòu)造控制。要使我國的房地產(chǎn)真正成為政府調(diào)控下的有限競爭的市場，就必須降低我國房地產(chǎn)市場的競爭強(qiáng)度。在短期內(nèi)無法改變房地產(chǎn)供應(yīng)總量的前提下，降低房地產(chǎn)市場競爭強(qiáng)度的最