工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告

1、工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告 評估報告工作底稿借 款 人：廣州合生愉景房地產項目名稱：“愉景南苑”項目廣東省分行營業(yè)部評估部評估小組： 第一章 借款人評價 第二章 項目建設條件評價 第三章 市場評估 第四章 項目投資估算與籌資評價 第五章 償債能力評估 第六章 貸款風險分析 資料提供單位：廣州市廣州大道支行印 制：廣東省分行營業(yè)部評估部目 錄第一章 借款人評價一、借款人概況 二、經營者素質評價 三、經濟技術實業(yè)評價 四、股東評價 五、資產負債分析 六、盈利能力分析 六、現金流量分析 七、信用狀況評價 第二章 建設條件評價一、項目建設概況及規(guī)模 二、項目審批手續(xù)及進度 第三

2、章 市場評價一、市場現狀及發(fā)展趨勢 二、市場競爭分析 三、發(fā)展前景 第四章 投資估算與籌資評價項目總投資估算 籌資來源 項目效益及償債能力評價項目財務效益評價 項目敏感性分析 借款人償債能力 第六章 貸款風險與效應評價貸款項目風險度測算 貸款效應及風險 第七章 項目貸款綜合評價項目貸款綜合評價 第一章 借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況 廣州合生愉景房地產 以下簡稱合生愉景公司 是于2001年6月18日成立的合資經營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展 以下簡稱德裕公司，甲方 ，投資200萬元，占注冊資本的4.23%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)

3、 以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方 ，投資400萬元，占注冊資本的8.47%；外方為合生集團（香港） 以下簡稱合生公司，丙方 ，投資4,125萬元，占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月內共分六期繳付應繳注冊資本。經廣州正德會計師事務所- 正驗字 2001 第382號驗資報告確認2001年底合作公司資金已注資619萬元。 20001年12月，由于合生集團內部管理調動的原因，合生愉景公司

4、的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經營范圍及規(guī)模該司現主要經營廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學儀器廠內。建設用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1999）第332號。項目東側為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。合作項目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為157,911平方米。3、資質等級、信用等級現該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質客戶按A+級控制，并核定最高綜合授信額度為1.5億元。該司領取的是房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書。二

5、、經營者素質評價該公司設董事會，并實行董事會領導下的總經理負責制。公司董事會成員共五人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。董事長蔡春萌，男，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學，具有15年的房地產業(yè)經驗，現兼任合生創(chuàng)展集團副總經理及廣東康景物業(yè)服務公司總經理，具有豐富的物業(yè)管理經驗。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學，獲工程學士學位，曾擔任香港一上市房地產發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學會會員，在房地產投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經驗。經濟技術評價2001年末公司

6、資產總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權益619萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項目總建筑面積約為155878平方米，計劃投資總額約為65877萬元。公司現有職工約22人，研究生學歷占比5%，大學學歷占比68%，中高級職稱占比15%，公司整體經濟技術實力較強，具有豐富的房地產開發(fā)經驗，并聚集了一批房地產開發(fā)建設、銷售各方面的人才。 四、股東評價 合生集團（香港）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，依靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)，自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68,054萬元，總建樓宇面積累計約為2,621,300平方米。9

7、8年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64,300萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使該集團已成為廣州房地產界的翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。該集團把控制成本放在各項工作的首位，利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園

8、、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出的住宅銷售率達90%以上，市場反應熱烈。該集團在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，也取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。 其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。五、資產負債分析 年份項目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱廣州合生愉景房地產合生創(chuàng)展集團一、資產總額19,591446,356486,9721、流動資產18,863207,081227,763預付帳款7168其他應收款10989存

9、貨634二、負債總額18,9721、流動負債18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他應付款189592、長期負債082,205104,630其中長期借款0三、所有者權益619167,963未分配利潤068,05560,952資產負債率%97%流動比率%96%速動比率%96%存貨周轉率%應收帳款轉率%分析公司資產負債表可知：該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。2001年末公司資產總額為19,591萬元，資產負債率為97% 。資產負債率較高的原因是因為該司進入項目建設不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結轉利潤。并且

10、關聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包4,614萬元，合生集團內部往來12,091萬元。預付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。其他應收款10,989萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)6,201萬元，及合生集團公司內部往來款4,720萬元，其他68萬元。所有者權益中，該司的注冊資金為4,725萬元，現只注入了第一期資金，金額為619萬元占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內全部投入完畢。六、盈利能力及現金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至評估日，銷售收入未結轉，報表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至

11、今，已銷售出130多套，并且接受了270套的內部認購登記，證明有較高的社會認受度，應具有較好的盈利前景。2001年底該司經營活動現金流入2239萬元，流出2696萬元，經營活動現金流量凈值-456萬元，籌資產生凈現值527萬元，總的現金流量為71萬元。七、信用狀況評價 該司組織機構合理，經營管理制度健全，具有經驗豐富、經營管理能力強的領導層及一批高素質的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項目尚處于前期建設階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財務狀況在經營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實際經營情況，但根據股東實力及項目條件衡量，該公司符合我行競爭優(yōu)質客戶的條件，2001年我行審批認定該企業(yè)為未評級客戶，信用

12、等級按A+級掌握。第二章 建設條件評價一、項目建設概況及規(guī)模 “愉景南苑”項目位于廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學儀器廠內。 該項目占地面積48,3402（其中凈用地面積35,7622 ， 道路面積12,5782）總建筑面積155,8782，（商鋪12,6792該數為預測數，車庫382個車位，住宅135,2282，會所3,2782），容積率3.25，是由三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,9072. 商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積2客戶數A區(qū)4棟1213層17,493.1176B區(qū)3棟1819層30,579.3306C區(qū)2棟

13、1819層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟1819層19,278.2204F區(qū)2棟1819層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.0 80K區(qū)1棟8層4,344.5 75合 計- 139,572.4 1,447設計、施工、監(jiān)理單位資質：施工單位設計單位監(jiān)理單位廣東珠江工程總承包廣東珠江建筑工程設計公司廣東珠江建設工程監(jiān)理貳級企業(yè)證書甲級（設計證）乙級（暫定）設計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關工程任務的資質及能力。二、項目審批手續(xù)及進度 目前項目建設已領取了建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、商品房預售許可證及部分建筑面積的建設工程規(guī)劃許可證。從

14、項目建設文件依據方面看，該項目國有土地使用證、施工許可證尚在辦理之中,對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關手續(xù)，方能確保項目正常按計劃運作。只要項目建設的有關報批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設資金得以落實，項目施工按計劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO條件、形象進度良好，該項目進入主體及配套設施建設階段。2001年初動工建設以來該項目A、B區(qū)共7棟已結構封頂，C、D、E、F區(qū)已達78層，G區(qū)開工現已+00。該項目整體計劃于2003年中全部竣工交付使用。第三章 市場評價市場供求現狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒

15、適需要轉變，房地產產業(yè)增長方式由速度、規(guī)模型向質量、效益型轉變。這樣廣州市樓市供大于求與結構短缺現象將長期存在。全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項目高達4,000萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于10%；廣州市商品房空置面積近2,000萬平方米，新開工面積增長仍在兩位數以上，加上今年1萬平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。國經濟的高速發(fā)展以及入世的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而實在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數變大而致。廣州市近三年商品房當年成交量

16、均超過同期批準上市量。廣州空置房數量為560萬平方米，而廣州市人口高達900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發(fā)達國家人均居住面積高35平方米，而廣州人均住房不足14平方米，故且不計外來與新增人口對住房的需求，僅是廣州現有居民改善住需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣東省經濟管理干部學院等著名

17、學府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設施齊全，區(qū)域內有大型會所、超市、農貿市場、公交車場、餐館灑店、學校、醫(yī)院及體育場館等配套建設，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該項目合理的規(guī)劃設計、完善的配套設施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理，戶型設計實用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都已樹立了極高的聲譽，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適合現在消費者的需求特點，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務具有豐富的小區(qū)管理經驗。都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌

18、形象。2、形態(tài)結構規(guī)劃140平方米（套內面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產品已有開發(fā)量和潛力）項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32棟12-18層廣州合生明暉房地產疊彩園天雄布市4,315元/平方米32棟12-26層廣州市合景盈富房地產順景雅苑新港西路立新東街5,110元/平方米14棟13層廣東杰偉實業(yè)南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房地產順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟12-20層順得振華房地產 以上所開發(fā)產品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國家對居民居住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩?/p>

19、大。三、市場發(fā)展前景 目前該項目附近多個正在興建和發(fā)售的樓盤均價（帶裝修）在4,900-5,500之間，綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓盤的售價，評估認為本項目樓盤銷售均價定為住宅5,000元/平方米、商鋪6,000元/平方米基本合理。評估認為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環(huán)境和規(guī)劃設計等均符合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。第四章 投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費用有關數據的評估均是依據廣州市及我行貸款評估有關規(guī)定并結合實際投入進行估算，數據由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資65,877萬元

20、，具體明細如下列表：單位：平方米項目數值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048 147,907銷售收入80,1875,000*135,228+ 15727-3048 *6,000+382*130,000 80,187.4萬元一、土地費用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,050規(guī)劃道路補償+非規(guī)劃道路補償 21,970+14,685 *2,100+ 5,266+6,392 *525+5,800*3,000 10,050萬元二、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878平方

21、米 779萬元2規(guī)劃勘測設計費953建安工程費27,229*3.5% 953萬元3可行性研究費及開辦費用250三、房屋開發(fā)費34,7111建安工程費27,22927,229萬元2附屬工程費4,676300*155,878 4,676萬元3室外工程費2,806180*155,878平方米 2,806萬元四、其他費用4,084建安工程費*15% 4084萬元五、銷售費用4,009銷售收入80,187*5% 4009萬元六、管理費用1,50750,253萬元*3% 1507.59萬元七、不可預見費1,50750,253萬元*3% 1507.59萬元八、財務費用4,528合計 總投入 65,877（二

22、）測算依據1、土地費用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項目應繳3499萬元；征地費根據拆遷合同取數，一部分根據須拆遷的房改房面積估算，總計約為10061萬元。 2、前期費用：規(guī)劃勘測設計費按建安工程費的3。5%計提約為953萬元；三通一平費按50元/平方米計提約為779萬元；可研及開辦費用約為250萬元；3、房屋開發(fā)費：建安工程費為27229萬元，根據企業(yè)提供取數；附屬工程按300元/平方米建筑面積計提，室外工程按180元/平方米計提；4、其他直接費用：取建安工程費的15%；5、銷售費用：按銷售收入的5%計提；6、管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提；7、財務費用：銀行貸款

23、按年利率在基準利率基礎上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；8、不可預見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。二、籌資來源 該項目總投資65,877元，截止評估日，項目已投入資金約19,520萬元，約占總投資的30%。所投入的資金中包括已到位注冊資金619萬元,其余部分由合生公司集團內部調撥形成。所投入資金主要用于2001年項目的建設；銀行貸款1.5億元，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于支付土地費用，1億元用于2002年后的建安費用；銷售回籠款31,368萬元，約占總投資的47%。本評估預計項目2002年、2003年和2004年分別實現銷售收

24、入24,056萬元、24,056萬元、20,056萬元。預售款回籠可以補足項目建設資金缺口。綜上所述，投資估算內容基本齊全，依據和取費用標準基本合理，若項目銷售能如預計的實現，項目建設資金的落實有一定保障。第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預計項目全部銷售完畢后可實現銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現稅前利潤總額為

25、9,488萬元，銷售利潤率為11.85%，投資利潤率14.01%，具有教好的經濟效益。經對項目進行全部投資現金流量分析，當基準貼現率取12%時，項目凈現值（FNPN）為1,628萬元，全部投資內部收益率為15.25%，動態(tài)投資回收期為4.63年，表明項目在財務上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現值為-214萬元和-2,051萬元，內部收益率分別為11.6%和8.4%；項目銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務凈現值為-258萬元和-2,138萬元，內部收益率分別為11.5%

26、和7.97%。整個項目總的看來具備一定抗風險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該項目貸款1.5億元，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。根據本項目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，項目借款償還綜合保證比為3.1，具備一定的償債能力。從項目目前的情況和銷售預測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風險與效應評價一、貸款項目風險度測算經測定，借款企業(yè)信用等級綜合得分為34.5分，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質客戶按A+級控制。貸款項目風險等級綜合評定得分為79.8分，項目等級為A級，貸款項目綜合

27、風險度為0.3。 二、貸款效應及風險評價1、貸款效應 按現行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務。同時可進一步密切與我行優(yōu)質客戶-合生創(chuàng)展公司的銀企合作關系，為我行爭取更多的優(yōu)質項目奠定良好基礎，并促進我行的信貸結構調整。2、擔保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產和廣東華景新城房地產共同提供擔保，承擔連帶償還責任。1、廣東合生明暉房地產為該筆貸款提供1億元的擔保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資產20,830萬元，總負債9,544萬元，凈資產額為11,286萬元。該司已對外提供擔保297萬元，現對外可擔保額10，989萬元，具有較強的經濟實力及一定的擔保能力； 2、廣東華景新城房地產為該筆貸款提供5,000萬元的擔保，至2001年末，該司總資產66,561萬元，總負債46,615萬元，凈資產額為19,946萬元。該司已對外提供擔保1,195萬元，現對外可擔保額18,751 萬元。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風險 評估認為，本貸款主要存在以下風險：1、市場銷售風險。廣州的房地產市場總體