最新物業(yè)公司外接項(xiàng)目操作資料

1、精品文檔 物業(yè)公司外接項(xiàng)目操作2市場，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴(kuò)大市場份額更是至關(guān)重要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要全力拓展市場。但公司市場的拓展不是簡單的外延，而是為了質(zhì)的提升，不是為追求形式上的大， 而是要追求實(shí)質(zhì)上的強(qiáng)。對(duì)外承接項(xiàng)目是物業(yè)公司發(fā)展的一條必經(jīng)之路，由于公司在各方面具備了對(duì)外承接項(xiàng)目的能力， 為更好地保證公司外接項(xiàng)目操作，保證物業(yè)管理招投標(biāo)各方面工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)（含協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)），一般按如下程序進(jìn)行：1、物業(yè)公司成立對(duì)外承接項(xiàng)目專項(xiàng)負(fù)責(zé)部門，直接對(duì)物業(yè)公司監(jiān)執(zhí)委負(fù)責(zé)，主要職能 是為物業(yè)公司拓展業(yè)務(wù)，保證接管項(xiàng)目

2、物業(yè)管理各項(xiàng)工作的開展和運(yùn)作；2、項(xiàng)目部通過各方面渠道收集相關(guān)信息，并確定信息的真實(shí)性；3、項(xiàng)目部組織各專業(yè)人員對(duì)擬承接項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并針對(duì)考察結(jié)果向物業(yè)公司監(jiān)執(zhí) 委做可行性分析報(bào)告；4、監(jiān)執(zhí)委根據(jù)實(shí)際情況決定是否承接該項(xiàng)目，并報(bào)于置業(yè)公司監(jiān)執(zhí)委及總經(jīng)辦；5、 項(xiàng)目部在公司決定承接前提下擬定該項(xiàng)目物業(yè)管理標(biāo)書、物業(yè)管理方案 和物 業(yè)管理委托合同報(bào)物業(yè)公司監(jiān)執(zhí)委審核；6、項(xiàng)目部參與招投標(biāo)各方面工作，并及時(shí)將工作情況向公司匯報(bào)；2承接項(xiàng)目的管理和監(jiān)控承接的物業(yè)管理項(xiàng)目成立服務(wù)中心，日常工作按公司現(xiàn)行的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行運(yùn)作，具體如下：1、行政部在總公司人力資源部的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)人員的招聘和培訓(xùn)工作；

3、2、品質(zhì)檢查小組負(fù)責(zé)進(jìn)場前各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備，并及時(shí)在項(xiàng)目操作過程中檢查各項(xiàng)工作的 落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)整改；3、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)承接項(xiàng)目的管理和監(jiān)督，原則上承接項(xiàng)目獨(dú)立管理，重大事件及時(shí)向項(xiàng)目 部報(bào)告；4、公司財(cái)務(wù)部安排人員對(duì)承接項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理；5、承接項(xiàng)目所在地與相關(guān)單位的往來聯(lián)系一般由該項(xiàng)目服務(wù)中心主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，重大事 件向公司項(xiàng)目部報(bào)告；6、承接項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格以物業(yè)管理委托合同進(jìn)行；2承接項(xiàng)目時(shí)注意重點(diǎn)物業(yè)公司對(duì)外承接項(xiàng)目時(shí)，由于對(duì)項(xiàng)目各方面情況了解不夠全面，為避免因項(xiàng)目本身相關(guān)問題引起的漏洞，須注意以下幾個(gè)方面：1、新建住宅小區(qū)的接管1）設(shè)計(jì)隱患如果物業(yè)管理企業(yè)前期介

4、入的早， 并且在實(shí)際上起到了參謀作用， 就可以避免許多設(shè)計(jì)上存 在的隱患。這些隱患對(duì)于開發(fā)商來說可能不是什么問題， 但對(duì)業(yè)戶使用房屋和物業(yè)企業(yè)管理 來說，可能會(huì)帶來相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。2）物業(yè)管理委托合同簽定的價(jià)位（成本費(fèi)用的測算）物業(yè)管理市場競爭相當(dāng)?shù)募ち?，尤其是沿海企業(yè)在湖南占據(jù)了一定的市場份額，部分物業(yè)管理企業(yè)也受到市場價(jià)格競爭的影響，為了市場占有率，一味降低價(jià)格，甚至在成本附近徘徊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足， 稍有風(fēng)吹草動(dòng)，都可能導(dǎo)致虧損。 在成本測算上公司因按實(shí)際情況進(jìn) 行市場調(diào)研，物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)不應(yīng)過低。精品文檔 3）開發(fā)商的配合沒有開發(fā)商的配合，住宅類的物業(yè)管理幾乎很難做好。市場上接來的物

5、業(yè)由于種種原因，開發(fā)商的配合可能很不到位，這個(gè)時(shí)候，需要管理處主任有相當(dāng)?shù)慕浑H能力來化解，一手托著業(yè)主，一手舉著開發(fā)商，這碗水必須端平。比如設(shè)備交接的時(shí)候，是否提供了完整的資料， 其中很多的資料關(guān)系到以后巨大價(jià)值設(shè)備的保修、保養(yǎng)。小區(qū)水電性質(zhì)的轉(zhuǎn)換時(shí)間給業(yè)戶帶來的影響將直接反映在業(yè)戶滿意率中。周邊配套服務(wù)設(shè)施和交通狀況，所有開發(fā)商所能左右或者施加影響的因素都會(huì)在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區(qū)接管的時(shí)候，必須考慮到開發(fā)商不夠配合的情況下，給企業(yè)經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2、老（舊）樓盤的接管1）業(yè)主委員會(huì)原有的物業(yè)管理企業(yè)的離開肯定是有原因的，其中關(guān)系最大的當(dāng)屬樓盤的業(yè)主委員會(huì)。在接管老的樓盤

6、的時(shí)候，首先要考察現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關(guān)的手續(xù)。只有在確認(rèn)我們的合同對(duì)方是合格主體的情況下，我們才去調(diào)查這個(gè)業(yè)主委員會(huì)的成熟程度，辦事是否理性，在業(yè)主中是否具代表性。否則在日后的管理服務(wù)中，將不斷的出現(xiàn)措手不及的問題。2）歷史遺留問題許多老的樓盤換物業(yè)公司， 要么是原來的物業(yè)公司經(jīng)營服務(wù)不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史遺留的問題是否可以化解。比如許多樓盤像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。 接管過來讓業(yè)戶一下子拿那么多錢出來是很 困難的，但問題又不能那么放著。 這樣使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)退兩難，處理的好則罷，處理不好，就是

7、一敗筆。3、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范：1）明確停車場使用關(guān)系的性質(zhì)，排除將來車輛損壞和丟失導(dǎo)致不公平的責(zé)任；2）明確管理服務(wù)區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系的性質(zhì)；3）對(duì)管理費(fèi)的性質(zhì)進(jìn)行免誤導(dǎo)式描述，明確支出范圍、作用；4、其余的包括：1）和開發(fā)建設(shè)單位交接房屋的時(shí)候， 注意將檢查到的質(zhì)量問題詳細(xì)羅列，并要求開發(fā)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人在清單上簽署，防止以后的推諉扯皮現(xiàn)象；2）注意向開發(fā)建設(shè)單位索取本小區(qū)相關(guān)建材配件的供應(yīng)商名單和詳細(xì)情況，特別是定做的特殊材料，必要時(shí)要求開發(fā)商采購部分備用，或者自行采購；3）及時(shí)報(bào)請相關(guān)部門將小區(qū)的水電性質(zhì)進(jìn)行更改，以改變供給價(jià)格，避免居民用電承擔(dān)其他用電的較高的價(jià)格

8、；2樓盤的日常管理樓盤的日常管理屬于物業(yè)管理周期中最長的一個(gè)階段，因此也是產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)多發(fā)期和重災(zāi)期，下面就一些常見的問題進(jìn)行舉例，期待更多的問題能夠引起我們足夠的重視。1、 車輛管理由于汽車屬于較大數(shù)額的財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司一般難以抵抗這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，除了建議車主購買相應(yīng)的保險(xiǎn)外， 必須加強(qiáng)自身的管理。 一車一卡，在每戶有多部車的情況也下必須堅(jiān) 持這一原則，以防止車輛混淆和丟失；24小時(shí)進(jìn)行定時(shí)和不定時(shí)巡邏，保證巡邏到位，并留下詳細(xì)記錄。2、人員物品出入的嚴(yán)格控制和處理事情的靈活性。在制定嚴(yán)格的制度的情況下，對(duì)于門崗隊(duì)員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)， 達(dá)到既控制了人員物品出入又不得罪客戶的目的，一是選擇處事靈活精品

9、文檔 的隊(duì)員上崗，二是加強(qiáng)接待禮儀和技巧的培訓(xùn)。3、社區(qū)活動(dòng)的參加者一般是老人和小孩，都是容易受到意外傷害的人群，因此必須在舉辦社區(qū)文化活動(dòng)以前，充分考慮活動(dòng)的安全性，適當(dāng)調(diào)整活動(dòng)內(nèi)容或加強(qiáng)安全措施，防止帶來意外。4、泳池和其他小區(qū)配套設(shè)施經(jīng)營中，必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)人員操作，例如水質(zhì)處理和救生等，防止意外事件的發(fā)生，不管責(zé)任在哪一方， 對(duì)管理單位來說，影響都是相當(dāng)消極的。5、在處理協(xié)助投訴和無效投訴時(shí)，慎重處理和周邊單位以及政府部門等公共關(guān)系，避免卷 入糾紛。6、內(nèi)部員工的職業(yè)安全 包括保潔高空作業(yè)、 使用腐蝕性藥品，救生員和保安人身安全，維修人員的安全等，須按情況考慮購買相應(yīng)的保險(xiǎn)，

10、降低安全方面對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響，同時(shí)起到關(guān)心員工的作用。7、進(jìn)行保潔、維修等作業(yè)時(shí)，必須設(shè)置醒目的警示牌，防止產(chǎn)生人身和財(cái)產(chǎn)損失。8、給業(yè)戶提供其他單位的服務(wù)電話時(shí)，需要慎重選擇，防止連帶責(zé)任的產(chǎn)生。9、特約服務(wù)項(xiàng)目必須請律師或法律顧問審核相關(guān)的協(xié)議，才可以進(jìn)行。2樓盤的裝修管理綜合以往的管理經(jīng)驗(yàn)， 日常管理期的許多問題都是在裝修期留下的隱患造成的，所以在裝修期將隱患盡可能多的排除，將非常有利于我們以后的管理服務(wù)工作，為我們減少許多開支和麻煩。1裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整，以免因裝修活動(dòng)給業(yè)戶自身或相鄰單位造成損失時(shí)，被開發(fā)商和業(yè)主追究管理責(zé)任或者帶來不必要的麻煩；2、有防水要求的房間防水層在裝修過程中，被破壞的時(shí)候，必須按規(guī)定重做，并進(jìn)行閉水試驗(yàn)，防止以后出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。 在目前裝修隊(duì)伍素質(zhì)不齊的情況下，這個(gè)頑疾始終困擾著很多業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)；3、進(jìn)戶電線主線一般不得改動(dòng)，除非經(jīng)特別審批，不能超出相應(yīng)負(fù)荷，室內(nèi)電線的重新布線，需持有上崗證的專業(yè)電工進(jìn)行操作；4、進(jìn)行焊接作業(yè)的工人，必須持有相應(yīng)的上崗證件，否則在發(fā)生事故的情況下，物業(yè)管理 企業(yè)有承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；5、商鋪的排煙、排污和噪聲、散熱問題必須充分的考慮，否則可能引發(fā)糾紛和沖突，在有的地方甚至演變成社會(huì)不穩(wěn)定的因素，故應(yīng)給予較高的重視；6、鑒于小區(qū)裝修管理中違規(guī)裝修的跟