某年度房地產(chǎn)管理知識分析及財務(wù)報表分析

1、Page 1Page 2Page 3目標(biāo)目標(biāo)Page 5 企業(yè)概況：企業(yè)概況：Page 6Page 7Page 8長期長期Page 8Page 9Page 10Page 10Page 11Page 12Page 13Page 14Page 15Page 16Page 17小結(jié)：小結(jié)：Page 19Page 2020092009年年-2011-2011年資產(chǎn)利用效果比較表年資產(chǎn)利用效果比較表Page 21通過該公司歷史數(shù)據(jù)比較觀察，萬科通過該公司歷史數(shù)據(jù)比較觀察，萬科2011年末年末除了應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于除了應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于2010年外，年外，其他指標(biāo)如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資

2、產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、其他指標(biāo)如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等均低于存貨周轉(zhuǎn)率等均低于2010年，萬科存貨占總資年，萬科存貨占總資產(chǎn)的產(chǎn)的70%，存貨的管理對萬科房地產(chǎn)企業(yè)很重，存貨的管理對萬科房地產(chǎn)企業(yè)很重要，由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模增長速要，由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模增長速度大于銷售增長的速度，因此存貨周轉(zhuǎn)率逐年度大于銷售增長的速度，因此存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降。資產(chǎn)利用效果有下降的趨勢。下降。資產(chǎn)利用效果有下降的趨勢。20112011年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)5 5家企業(yè)）家企業(yè)） Page 23與同行業(yè)相比，萬科與同行業(yè)相比，萬科2011年末資產(chǎn)運(yùn)用效

3、年末資產(chǎn)運(yùn)用效率中處于同行中等水平，資產(chǎn)營運(yùn)能力較率中處于同行中等水平，資產(chǎn)營運(yùn)能力較強(qiáng)，但近年來土地儲備和在建工程增多，強(qiáng)，但近年來土地儲備和在建工程增多，國家政策調(diào)控下，在建工程后建速度放慢，國家政策調(diào)控下，在建工程后建速度放慢，存貨管理效率下降，總而造成總資產(chǎn)管理存貨管理效率下降，總而造成總資產(chǎn)管理效率能力降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨管理。效率能力降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨管理。Page 25Page 262009-20112009-2011年萬科經(jīng)營性利潤比重情況年萬科經(jīng)營性利潤比重情況 萬科的萬科的經(jīng)營性經(jīng)營性利潤比利潤比重從總重從總體上看體上看, ,呈上升呈上升趨勢趨勢, ,說說明利潤明利潤

4、的持續(xù)的持續(xù)穩(wěn)定性穩(wěn)定性增強(qiáng)。增強(qiáng)。Page 27與前兩年相比，與前兩年相比，2011年萬科的營業(yè)利潤的比重有所上升，非經(jīng)營損年萬科的營業(yè)利潤的比重有所上升，非經(jīng)營損益比重下降，可見營業(yè)利潤是該公司利潤的主要來源，企業(yè)盈利的益比重下降，可見營業(yè)利潤是該公司利潤的主要來源，企業(yè)盈利的持久穩(wěn)定性增強(qiáng)。持久穩(wěn)定性增強(qiáng)。Page 28與同行業(yè)與同行業(yè)5 5家企業(yè)相比，企業(yè)營業(yè)利潤的比重在行業(yè)家企業(yè)相比，企業(yè)營業(yè)利潤的比重在行業(yè)平均值平均值86.00%86.00%水平之上，排名第水平之上，排名第3 3位，非經(jīng)常性損位，非經(jīng)常性損益比重較小，處于中上水平，說明益比重較小，處于中上水平，說明20112011

5、年萬科的盈年萬科的盈利的穩(wěn)定性較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)較好。利的穩(wěn)定性較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)較好。年度利潤結(jié)構(gòu)百分比報表年度利潤結(jié)構(gòu)百分比報表 2011年與年與2009年相比利年相比利潤總額占營業(yè)收入的比潤總額占營業(yè)收入的比重上升了，營業(yè)利潤占重上升了，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重上升了營業(yè)收入的比重上升了 （1）營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重）營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重2011年比年比2009年下年下降了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重上升降了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重上升了了10.39%，說明該企業(yè)生產(chǎn)成本方面控制得比較好。，說明該企業(yè)生產(chǎn)成本方面控制得比較好。 （2）資產(chǎn)減值損失占營業(yè)收入的比重）資產(chǎn)減值損失占營業(yè)

6、收入的比重2011年比年比2009年上升了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)年上升了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重下降了收入的比重下降了1.16%。2010年資產(chǎn)減年資產(chǎn)減值損失為負(fù)數(shù)的原因是以前會計年度重大值損失為負(fù)數(shù)的原因是以前會計年度重大會計差錯，多計提了大額的資產(chǎn)減值損失，會計差錯，多計提了大額的資產(chǎn)減值損失，本期予以追溯造成的。本期予以追溯造成的。 （3）三大期間費(fèi)用占營業(yè)收入的）三大期間費(fèi)用占營業(yè)收入的比重比重2011年比年比2009年銷售費(fèi)用年銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用上升了和管理費(fèi)用上升了0.46%、0.64%，財務(wù)費(fèi)用下降了，財務(wù)費(fèi)用下降了0.46%，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重使得營業(yè)利潤占營業(yè)

7、收入的比重下降了下降了0.64%，可見期間費(fèi)用的，可見期間費(fèi)用的控制應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)?？刂茟?yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。 （4）投資收益占營業(yè)收入的）投資收益占營業(yè)收入的比重比重2011年比年比2009年分別年分別下降了下降了0.92%。 （5）營業(yè)外支出占營業(yè)收入的）營業(yè)外支出占營業(yè)收入的比重比重2011年比年比2009年分別下年分別下降了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收降了，使得營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重上升了入的比重上升了0.13%。Page 30 20112011年與年與20102010年相比，萬科的營業(yè)收入現(xiàn)金比率、全部資產(chǎn)現(xiàn)年相比，萬科的營業(yè)收入現(xiàn)金比率、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、收益現(xiàn)金比率均有較小的提高。但與金回收

8、率、收益現(xiàn)金比率均有較小的提高。但與20092009年相比，各指年相比，各指標(biāo)都有較大程度的下降，說明盈利的含金量總體上是降低了。標(biāo)都有較大程度的下降，說明盈利的含金量總體上是降低了。20092009年年-2011-2011年盈利比重比較表年盈利比重比較表20112011年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)5 5家企業(yè)）家企業(yè)） 但同行業(yè)但同行業(yè)5 5家企業(yè)相比，企業(yè)營業(yè)收入現(xiàn)金比率排名第家企業(yè)相比，企業(yè)營業(yè)收入現(xiàn)金比率排名第1 1位，高于行業(yè)位，高于行業(yè)平均值平均值-19.02%-19.02%，說明雖然三年比較中，萬科自身盈利含金量是降低的，說明雖然三年比較中，萬科自身盈

9、利含金量是降低的，但但20112011年萬科的收賬能力與其他年萬科的收賬能力與其他4 4家企業(yè)相比卻是較強(qiáng)的；全部資產(chǎn)現(xiàn)金家企業(yè)相比卻是較強(qiáng)的；全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為回收率為1.32%1.32%，高于行業(yè)平均值，高于行業(yè)平均值-3.36%-3.36%，說明企業(yè)收益質(zhì)量還不算太差；，說明企業(yè)收益質(zhì)量還不算太差；而收益現(xiàn)金比率為而收益現(xiàn)金比率為29.22%29.22%，小于，小于1 1，說明營業(yè)利潤雖伴隨著一定的現(xiàn)金流，說明營業(yè)利潤雖伴隨著一定的現(xiàn)金流入，但保證程度較低，營業(yè)利潤質(zhì)量較差。入，但保證程度較低，營業(yè)利潤質(zhì)量較差。( (矛盾的原因是房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)）矛盾的原因是房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)） 所以，從總

10、體上看，萬科盈利的含金量不是很高，萬科應(yīng)關(guān)注其現(xiàn)金所以，從總體上看，萬科盈利的含金量不是很高，萬科應(yīng)關(guān)注其現(xiàn)金管理狀況，了解具體原因，采取相應(yīng)對策。管理狀況，了解具體原因，采取相應(yīng)對策。？Page 33Page 34 2009-20112009-2011年萬科的營業(yè)毛利率、營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)年萬科的營業(yè)毛利率、營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，但增幅不大，總體而言，企業(yè)未收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，但增幅不大，總體而言，企業(yè)未來利潤增長看好。來利潤增長看好。 總資產(chǎn)報酬率和凈利潤增長率呈下降趨勢，但下降不多，總資產(chǎn)報酬率和凈利潤增長率呈下降趨勢，但下降不多，從總體上看，增長情況還是比較好的

11、。從總體上看，增長情況還是比較好的。Page 35Page 3620112011年度萬科年度萬科凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率和和總資產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)報酬率指標(biāo)與同行業(yè)對比圖指標(biāo)與同行業(yè)對比圖Page 37 20112011年萬科的盈利能力指標(biāo)均有一定程度的上升，但同年萬科的盈利能力指標(biāo)均有一定程度的上升，但同行業(yè)行業(yè)5 5家企業(yè)相比，除了每股收益以外，家企業(yè)相比，除了每股收益以外，凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率和和總資總資產(chǎn)報酬率產(chǎn)報酬率低于行業(yè)平均值，說明低于行業(yè)平均值，說明20112011年萬科的盈利能力處于年萬科的盈利能力處于行業(yè)中下游，應(yīng)關(guān)注公司是否有新的利潤增長點(diǎn)。行業(yè)中下游，應(yīng)關(guān)注公司是否有新

12、的利潤增長點(diǎn)。 Page 38（1 1）20112011年萬科的盈利能力指標(biāo)有年萬科的盈利能力指標(biāo)有一定程度的上升，但與同行業(yè)一定程度的上升，但與同行業(yè)5 5家企家企業(yè)相比，盈利能力處于行業(yè)中游，應(yīng)業(yè)相比，盈利能力處于行業(yè)中游，應(yīng)關(guān)注公司是否有新的利潤增長點(diǎn)。關(guān)注公司是否有新的利潤增長點(diǎn)。 （2 2）營業(yè)利潤是該公司利潤的主要）營業(yè)利潤是該公司利潤的主要來源，企業(yè)盈利的持久穩(wěn)定性增強(qiáng)。來源，企業(yè)盈利的持久穩(wěn)定性增強(qiáng)。與同行業(yè)與同行業(yè)5 5家企業(yè)相比，營業(yè)利潤的家企業(yè)相比，營業(yè)利潤的比重高于行業(yè)平均值，處于中上游，比重高于行業(yè)平均值，處于中上游，萬科的盈利的穩(wěn)定性較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)萬科的盈利的穩(wěn)定性

13、較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)較好。較好。 （3 3）萬科的收入中現(xiàn)金流量的成分）萬科的收入中現(xiàn)金流量的成分較低，收益質(zhì)量不高，應(yīng)關(guān)注其現(xiàn)金較低，收益質(zhì)量不高，應(yīng)關(guān)注其現(xiàn)金管理狀況，了解具體原因，采取相應(yīng)管理狀況，了解具體原因，采取相應(yīng)對策。應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)收帳款的信用政對策。應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)收帳款的信用政策和應(yīng)收帳款的回收情況。策和應(yīng)收帳款的回收情況。 盈利能力分析總結(jié)：盈利能力分析總結(jié)：Page 38（1 1）營業(yè)利潤是該公司利潤的主要）營業(yè)利潤是該公司利潤的主要來源，企業(yè)來源，企業(yè)盈利的持久穩(wěn)定性盈利的持久穩(wěn)定性增強(qiáng)。增強(qiáng)。同行業(yè)同行業(yè)5 5家企業(yè)相比，營業(yè)利潤的比家企業(yè)相比，營業(yè)利潤的比重高于行業(yè)平均值，處于

14、中上游，萬重高于行業(yè)平均值，處于中上游，萬科的盈利的穩(wěn)定性較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)較科的盈利的穩(wěn)定性較強(qiáng)，盈利結(jié)構(gòu)較好。好。 （2 2）萬科的收入中現(xiàn)金流量的成分）萬科的收入中現(xiàn)金流量的成分較低，較低，盈利含金量盈利含金量不是很高，應(yīng)關(guān)注不是很高，應(yīng)關(guān)注其現(xiàn)金管理狀況，了解具體原因，采其現(xiàn)金管理狀況，了解具體原因，采取相應(yīng)對策。應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)收帳款的取相應(yīng)對策。應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)收帳款的信用政策和應(yīng)收帳款的回收情況。信用政策和應(yīng)收帳款的回收情況。（3 3）20112011年萬科的年萬科的盈利的成長性盈利的成長性指指標(biāo)有一定程度的上升，但同行業(yè)標(biāo)有一定程度的上升，但同行業(yè)5 5家家企業(yè)相比，盈利能力處于行業(yè)中游，

15、企業(yè)相比，盈利能力處于行業(yè)中游，應(yīng)關(guān)注公司是否有新的利潤增長點(diǎn)。應(yīng)關(guān)注公司是否有新的利潤增長點(diǎn)。 Page 39Page 40Page 4120112011年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)年同行業(yè)相關(guān)指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)5 5家企業(yè)）家企業(yè)） 從較長時期來看，萬科房地產(chǎn)的營業(yè)收入呈增長趨勢，三從較長時期來看，萬科房地產(chǎn)的營業(yè)收入呈增長趨勢，三年營業(yè)收入的平均增長率為年營業(yè)收入的平均增長率為20.53%20.53%，但萬科的營業(yè)利潤和凈利，但萬科的營業(yè)利潤和凈利潤都在小幅度的下降。營業(yè)收入每年都有增長，營業(yè)成本變化潤都在小幅度的下降。營業(yè)收入每年都有增長，營業(yè)成本變化也相對一致，凈利潤增長幅度不大，可能

16、是因?yàn)槿?xiàng)費(fèi)用、營也相對一致，凈利潤增長幅度不大，可能是因?yàn)槿?xiàng)費(fèi)用、營業(yè)稅的增加等因素造成的。業(yè)稅的增加等因素造成的。 從圖中可看到從圖中可看到20102010年后半年和年后半年和20112011年營業(yè)收入增長勢頭較年營業(yè)收入增長勢頭較好。但萬科的營業(yè)利潤和凈利潤都在小幅度的下降。與同行業(yè)好。但萬科的營業(yè)利潤和凈利潤都在小幅度的下降。與同行業(yè)的其他房地產(chǎn)公司相比，萬科的營業(yè)收入是平穩(wěn)增長的，不會的其他房地產(chǎn)公司相比，萬科的營業(yè)收入是平穩(wěn)增長的，不會大起大落，在房地產(chǎn)行業(yè)中還是有優(yōu)勢的，但與珠江實(shí)業(yè)的增大起大落，在房地產(chǎn)行業(yè)中還是有優(yōu)勢的，但與珠江實(shí)業(yè)的增長還是有一定的差距。長還是有一定的差距。 與同行業(yè)其他公司的對比可以看出，與同行業(yè)其他公司的對比可以看出，萬科的營業(yè)利潤雖然下降了，但幅度不大且與其他公司相比是萬科的營業(yè)利潤雖然下降了，但幅度不大且與其他公司相比是比較穩(wěn)定的，不會跌宕起伏，相比較而言，萬科的發(fā)展還是比比較穩(wěn)定的，不會跌宕起伏，相比較而言，萬科的發(fā)展還是比較有優(yōu)