2011年房地產(chǎn)估價師案例與分析考點資料25

1、2009年房地產(chǎn)估價師考前輔導精講班房地產(chǎn)估價案例與分析2007年房地產(chǎn)估價案例與分析真題及答案-1一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的括號內(nèi)）（一）李某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權證記載的建筑面積300疔，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/疔的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結果為2300元/疔。請問：1張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性？22007年9月該房層被列入拆遷范

2、圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/疔。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m20你認為應如何解釋該估價結果的合理性？標準答案：來源建設工程教育網(wǎng)一、問答題（一）答：1理由如下：（1）兩者的時點不同。（或：市場狀況發(fā)生變化、或實物狀況發(fā)生變化、或區(qū)位狀況發(fā)生變化、或剩余使用年限不同）（2分）來源建設工程教育網(wǎng)（2）兩者的價值類型不同。轉讓價格為市場實際成交價格，抵押價值為正常市場價格扣減法定優(yōu)先受償款后的價值。（1分）（3）對用途的界定可能不同。（1分）抵押價值是按法定用途住宅

3、進行評估的價值，或轉讓價有可能考慮該住宅可作為商業(yè)用途對價值的提升。（1分）（共2分）（4）成交價格與交易情況有關。估價結果是客觀合理價格，兩者差異很正常。（1分）2理由如下：來源建設工程教育網(wǎng)（1）兩者的時點不同。（1分）（2）拆遷估價結果和拆遷補償額內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費等?；蚍课莶疬w評估價格僅為被拆遷房屋的市場價格。（1分）（3）對估價對象用途的界定可能不同。（2分）（二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結構、朝向相同的3個臨街首

4、層店面的成交情況，具體情況詳見表411。來源建設工程教育網(wǎng)表411店面成交情況物業(yè)名稱ABC建筑面積/m2654850成交單價/（兀/疔）155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月請問：1 .你認為乙房地產(chǎn)估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料？2 .若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素？（說明：回答若超過5個，只按前5個評分。）（二）答：1 .甲公司應提供以下資料：（1）房地產(chǎn)權證；來源建設工程教育網(wǎng)（2）租賃合同；（3）法定優(yōu)先受償款的說明（或證明）或關于他項權利的說明（或證明）；（1分）2 .應考

5、慮以下5個主要因素：（1） 土地使用年限（或：房地產(chǎn)收益年限，或新舊程度）；（1分）（2）寬深比（或：臨街寬帶、臨街狀況）；（1分）1分）（3）使用面積比率（或：得房率、面積、建筑面積、使用面積）；（4）裝修（或：設備設施）；（1分）來源建設工程教育網(wǎng)（5）凈高（或：平面布局、形狀）。（1分）（三）2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構分別對出租人權益價值（史記：出租人權益價值應是租約租金的現(xiàn)值之和）和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。請問：1評估出租人權益價

6、值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。來源建設工程教育網(wǎng)2說明評估承租人權益價值的技術路線。（三）答：1（1）市場租金與租約租金的差異大小，差異越大，毀約的可能性越大。（2分）（2）承租方對估價對象已投入的成本大小（如裝修等），成本投入越大，毀約的可能性越小。（2分）（3）承租方與出租方約定的保證金或押金數(shù)額過低（1分）及租約約定的條件。（1分）2取租賃期內(nèi)租賃合同約定的租金與市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和作為承租人的權益價值（4分）（說明：差額2分；現(xiàn)值和2分）來源建設工程教育網(wǎng)或：評估出無租約限制條件下的市場價值（2分），減去有租約限

7、制條件下的價值（或出租人權益價值）（2分）作為承租人的權益價值。（共4分）二、單項選擇題（共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內(nèi)）來源建設工程教育網(wǎng)（一）某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)

8、作價出資。1若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是（）。A.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值B作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值C.作價出資價格評估應采用公開市場價值標準D.作價出資價格應較評估出的價值低2如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按（）年計算建筑物的折舊。A385B405C480D5003如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元，且未來每年不變，報酬率為75%，則收益價格為（）萬元。A375292B378620C387570D3892444若合資期限約定為20年

9、，合資結束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是（）。A.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值B業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值C.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用D.業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整二、單項選擇題1 C2 C解析：建筑物的經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過了95年，加土地剩余使用年限375年。3 A解析：300/7.5%<11/（1+7.5%）385=3752.92（萬元）4 A情感語錄1 .愛情合適就好，不

10、要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要太大壓力2 .時間會把最正確的人帶到你身邊，在此之前，你要做的，是好好的照顧自己3 .女人的眼淚是最無用的液體，但你讓女人流淚說明你很無用4 .總有一天，你會遇上那個人，陪你看日出，直到你的人生落幕5 .最美的感動是我以為人去樓空的時候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原來只因為想到了你7 .會離開的都是廢品，能搶走的都是垃圾8 .其實你不知道，如果可以，我愿意把整顆心都刻滿你的名字9 .女人誰不愿意青春永駐，但我愿意用來換一個疼我的你10 .我們和好吧，我想和你拌嘴吵架，想鬧小脾氣，想為了你哭鼻子，我想你了11 .如此情深，卻難以啟齒。其實你若真愛一個人，內(nèi)心酸澀，反而會說不出話來12 .生命中有一些人與我們擦肩了，卻來不及遇見；遇見了，卻來不及相識；相識了，卻來不及熟悉，卻還要是再見13 .對自己好點，因為一輩子不長；對身邊的人好點，因為下輩子不一定能遇見14 .世上總有一顆心在期待、呼喚著另一顆心15 .離開之后，我想你不要忘記一件事：不要忘記想念我。想念我的時候，不要忘記我也在想念你16 .有一種緣分叫鐘情，有一種