成本法的基本原理

1、第一節(jié) 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理論依據(jù) 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。 成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。 從買方的角度來

2、看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地時(shí)，買方在確定購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己另外購(gòu)買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價(jià)格。如果所購(gòu)買的房地中的建筑物是舊的，自然還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。 由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正

3、常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來估算其價(jià)格。 二、成本法適用的對(duì)象和條件 只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)

4、(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)椋?在保險(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來解決。 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)人市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下： 首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本

5、加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給也正好等于需求，然后假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。在供大于求時(shí)，由于供求規(guī)律的作用，價(jià)格會(huì)下降；價(jià)格下降而成本已經(jīng)發(fā)生，則利潤(rùn)會(huì)減少；利潤(rùn)減少使開發(fā)商得不到其原先期望的利潤(rùn)，開發(fā)商就會(huì)縮小投資規(guī)模或轉(zhuǎn)產(chǎn)；開發(fā)商縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)就會(huì)使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會(huì)出現(xiàn)供小于求，供小于求就會(huì)使價(jià)格上升，價(jià)格上升就會(huì)使利潤(rùn)增加，利潤(rùn)增加就會(huì)重新吸引投資，重新吸引投資就會(huì)使供給增加，供給增加就會(huì)出現(xiàn)新一輪的供大于求。如此往復(fù)。 顯而易見，如果不是在長(zhǎng)期內(nèi)，沒有自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，這個(gè)循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具

6、備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。因此，開發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就不該高。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可以大大高于其開發(fā)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能低于其開發(fā)成本。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問題。從一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個(gè)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題。 懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是下列兩個(gè)方面：一是要

7、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。 成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，重新購(gòu)建價(jià)格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識(shí)。 三、成本法的*作步驟 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)

8、步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料； 2估算重新購(gòu)建價(jià)格； 3估算折舊； 4求取積算價(jià)格。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還取決于對(duì)其構(gòu)成項(xiàng)目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)不同。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，既不可有重復(fù)也不可漏項(xiàng)，在此基礎(chǔ)上再針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估算各構(gòu)

9、成項(xiàng)目。 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本；(2)開發(fā)成本；(3)管理費(fèi)用；(4)投資利息；(5)銷售稅費(fèi)；(6)開發(fā)利潤(rùn)。 一、土地取得成本 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列3種： 1通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。 2通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，

10、土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。 3通過在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、契稅)。 二、開發(fā)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： 1勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用； 2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用； 3建筑安裝工程費(fèi)，包括建

11、造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)； 4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； 5開發(fā)過程中的稅費(fèi)。 三、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。 四、投資利息 投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開，不能算做

12、利潤(rùn)。 五、銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列3類： 1銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)； 2銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加； 3其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 上述3類銷售稅費(fèi)，通常是售價(jià)的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來估算。 六、開發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)是要先估算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開發(fā)利潤(rùn)。估算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下

13、列幾點(diǎn)： 1開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)。 2開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 3開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種： （1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即： 所以，在估算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率，反過來，選用不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，不能

14、混淆。從理論上講，同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)，無論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。 第三節(jié) 成本法的基本公式 一、最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格折舊 上述公式可針對(duì)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：(1)新開發(fā)的土地；(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。 求取新開發(fā)土地的價(jià)格、新建房地產(chǎn)的價(jià)格和舊房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的基本步驟是：

15、(1)搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；(2)估算各構(gòu)成部分的金額；(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。 二、適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 上述基本公式，在具體情況下又會(huì)有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式如下： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn))÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后

16、可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 上式中： 實(shí)際估算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行： 1計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。 2計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。此用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。 3計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。此將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即是。 對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。 例51：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億

17、元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的15，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn) =取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率 得出： 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率) 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=(取得該荒地的總代

18、價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)÷可轉(zhuǎn)讓熟地總面積=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)÷(該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)=(120000000+250000000)×(1+10)1.5÷(1-15)÷(2000000×60)=4185(元平方米) 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 在新建房地的情況下，成本法的基本公式為： 新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利

19、息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，即： 新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。 四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊 在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。 在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為： 舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊 第

20、四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念 重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。 在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)： 1重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過去”。如房地產(chǎn)糾紛案件，通常是以過去為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 2重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。重新購(gòu)建價(jià)格不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，超出的部分不僅不能形成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi)；而低于社會(huì)一般平均耗費(fèi)的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的超額利潤(rùn)。 3建筑物

21、的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。 求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取其重新取得價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。 求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在

22、的土地已經(jīng)取得，且此土地是一塊空地，但除舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或者具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下，發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種： 1重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)

23、格水平,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。 2重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑型式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。 在一般情況下，重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑購(gòu)配件和設(shè)

24、備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。而重建價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。 重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原來的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高。而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，所以，通常重置價(jià)格都比重建價(jià)格低。 四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來求取。具體又有下列

25、4種方法：(1)單位比較法；(2)分部分項(xiàng)法；(3)工料測(cè)量法；(4)指數(shù)調(diào)整法。 第五節(jié) 建筑物折舊 一、建筑物折舊的概念和原因 這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面；(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。 (一)物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面：(1)自然經(jīng)過的老朽；(2)正常使

26、用的磨損；(3)意外的破壞損毀；(4)延遲維修的損壞殘存。 自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。 正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的(如在使用過程中產(chǎn)生對(duì)建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)和無腐蝕性的，有腐蝕性的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的

27、建筑物的磨損。 意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。即使對(duì)其進(jìn)行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。 延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。 (二)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。如建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。拿住宅來說，現(xiàn)

28、在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個(gè)辦公樓沒有智能化或智能化不夠，相對(duì)而言就落后了。 (三)經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價(jià)值會(huì)下降，這也是經(jīng)濟(jì)折舊。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值降低，在估價(jià)上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種

29、現(xiàn)象不會(huì)永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。 例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為50萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為5萬元，戶型不好和沒有共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為10萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為22萬元，其現(xiàn)值為50萬元減22萬元等于28萬元。 二、求取建筑物折舊的方法 折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法；(2)實(shí)際觀察法；(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng) 第一，應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價(jià)修正”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或收回。在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也不同。在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場(chǎng)價(jià)值相一致；在估價(jià)上，重新購(gòu)建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。常常有這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊尚未提 足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無幾