房地產(chǎn)成本管理制度講課講稿

1、一、總 則1、為了增強(qiáng)成本控制力度， 降低成本費(fèi)用， 提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， 根 據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定本 制度。2、成本管理的基本原則是： 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向， 保證質(zhì)量為前提， 過(guò)程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是： 遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策， 落實(shí)成本崗位責(zé) 任制，完善成本管理基礎(chǔ)， 形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)， 努力降低成本， 提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（ 一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)1、制定修正集團(tuán)成本管理制度， 督促指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本 單位成本管理制度并跟蹤，檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、調(diào)研， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析判斷， 及時(shí) 提供，反饋給集團(tuán)和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān) 法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策， 處理有關(guān)政策性問(wèn)題。3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、 立項(xiàng)聽(tīng)證， 按 立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房 地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全規(guī)范;市場(chǎng)定位是否明確恰當(dāng);投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)合理；投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、跟蹤落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況， 適時(shí)了解各項(xiàng)目成本 的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析

3、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助 督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心， 及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料， 為集 團(tuán)管理層提供充分，有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各 開(kāi)發(fā)企業(yè)。6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流， 通過(guò)培訓(xùn)， 雙向交流，研修會(huì) 等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋 求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要， 派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決 算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性， 成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。 并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率，投入產(chǎn)出率，投資回 報(bào)率等指標(biāo)。8、逐步推

4、行成本管理及其信息交流電腦化， 搞好成本管理的綜合 服務(wù)。（ 二） 開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度， 結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制 度，并自覺(jué)接受總部監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃， 開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況， 確定項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研，選址和前期策劃， 提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想， 并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3 ， 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性， 使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4 ， 客觀，認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi) 用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)

5、成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。5 ， 遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本，變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成 本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6 ， 正確處理成本，市場(chǎng)，工程質(zhì)量，開(kāi)發(fā)周期，資源，效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì) 量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7 ， 組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)，全面，準(zhǔn)確，動(dòng)態(tài) 地反映項(xiàng)目成本，費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息 交流的及時(shí)，有效。8 ， 熟悉，掌握國(guó)

6、家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求，預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策，資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用 的途徑。9 ， 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)，差異及其原因，監(jiān)控措施 及其效果，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三，房地產(chǎn)成本監(jiān)控（ 一 ） 成本監(jiān)控系統(tǒng)1 ， 根據(jù)集團(tuán)的管理體制， 集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，各職能部 門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2 ， 各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全 過(guò)程監(jiān)控。3 ， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算

7、部，工程部，財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行（ 二 ） 成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1 ， 根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下 幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)，定額，考核管理辦法）;招，投標(biāo)管理制度； 合同管理制度 ; 工程（質(zhì)量，進(jìn)度，監(jiān)理，現(xiàn)場(chǎng)，工程盤(pán)點(diǎn)，竣工驗(yàn)收移交）管理制度； 預(yù)決算 （ 包括概算，設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)簽證，結(jié)算，款項(xiàng)撥付）管理制度； 費(fèi)用控制制度 ； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2 ， 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基 礎(chǔ)上，逐步健全，

8、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1 ， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì) 劃，并跟蹤，檢查，考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃 （ 按完全成本口徑 ）； 期間費(fèi)用計(jì)劃 ； 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2 ， 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算，施工圖預(yù)算，成本預(yù)測(cè)和決策為 依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確，先進(jìn)，可行，盡量數(shù)據(jù)化，圖表化3 ， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率，費(fèi) 用節(jié)約額，項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1 ， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期，按開(kāi)發(fā)階段對(duì) 房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)，差異及其原因，控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

9、 做好下一步成 本控制工作。分析的重點(diǎn)是：計(jì)劃及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本，計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因 ； 分析期內(nèi)控制措施，效果，存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)，對(duì)策 ； 評(píng)價(jià)，結(jié)論與提示。2 ， 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行 分析檢查。信息交流1 ， 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況 ； 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表 ； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料 ； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目， 內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)及政策的適用期限，收費(fèi)部門(mén)2 ， 按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額 10%以上,

10、占其本身預(yù)算 成本或計(jì)劃成本 30%以上的的項(xiàng)目，事件（ 包括停工， 嚴(yán)重窩工， 重大設(shè)計(jì)變更， 計(jì)劃外增減項(xiàng)目， 現(xiàn) 場(chǎng)簽證，工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增，減項(xiàng)目，事件 ）； 合作條件更改 ； 補(bǔ)交地價(jià)。3 ， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng) 驗(yàn)教訓(xùn)。四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（ 一） 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1 ， 各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告 ，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?？尚行匝芯繄?bào)告 除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資 料，周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)，合作方背景，合作方式及條件，初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定 位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

11、 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施 ； 投資及效益測(cè)算，利潤(rùn)體現(xiàn)安排 ；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃； 競(jìng)投方案 （ 僅限招標(biāo)，拍賣(mài)項(xiàng)目 ）； 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策 ； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2 ， 可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上 交集團(tuán)總部。3 ， 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)，拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因素 發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng) 。4 ， 招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià) 合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5 ， 招標(biāo)，拍賣(mài)合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核 后正式簽署。（ 二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1

12、， 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循 以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作， 應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完 成； 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作， 應(yīng)采取招標(biāo)方式， 擇優(yōu)確定2 ， 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 必須包括建造成本控制總體目標(biāo) ） ， 應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 " 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì) " 審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段 （如單體設(shè) 計(jì)，擴(kuò)初設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì) ） 。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具 設(shè)計(jì)概 （預(yù)）算，并在與上一階段的概 （ 預(yù) ） 算進(jìn)行認(rèn)真分析，比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概 （預(yù)） 算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)， 并以此控制下一

13、階段的設(shè)計(jì)。3 ， 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋，混凝土等建材用量要 求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算 。4 ， 設(shè)計(jì)，工程，預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組， 對(duì)施工圖的技術(shù)性，安全性，周密性，經(jīng)濟(jì)性 （包括建成后的物業(yè)管理成本 ）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū) 面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。（ 三 ） 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1 ， 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外， 其他工程的施工或作業(yè)單位， 不得指定。2 ， 主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn) 行。3 ， 應(yīng)組織設(shè)計(jì)，工程，預(yù)算，財(cái)務(wù)四大專(zhuān)

14、業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍，招標(biāo)內(nèi)容， 招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)，具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，技術(shù) 力量，以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面 考察意見(jiàn) ; 對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。4 ， 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi) 較低的單位。5 ， 凡投資額超過(guò)人民幣 1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng) 招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有 關(guān)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。6 ， 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技 術(shù)力量，報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。7 ， 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目 （如水，電，氣等 ）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān) 協(xié)

15、調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8 ， 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程，預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè) 人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信，技術(shù)力量 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（ 四 ） 施工過(guò)程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1 ， 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2 ， 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由，工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由 甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量，單 價(jià)，用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。3 ， 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原

16、則，在事后五日 內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容，原因，工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié) 算依據(jù)。4 ， 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干 費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。5 ， 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng) 填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)，監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò) 程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)，施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由 各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1 ， 項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法 資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單

17、位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2 ， 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合， 嚴(yán)格把關(guān) 一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查，分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明 確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并 存檔備案。3 ， 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收， 必須由工程，預(yù)算人員聯(lián)合施工單位，質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求 施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 工程進(jìn)度款1 ， 原則上不向施工單位支付備料款。確需支

18、付者，應(yīng)不超 過(guò)工程造價(jià)的 15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià) 50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。2 ， 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表工程，預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃, 審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位 （ 主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片 ） ，工程質(zhì)量證明等資料 ;預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。3 ， 應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶(hù)，以便為 我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4 ， 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付 款，預(yù)留至少 10%工

19、程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（ 五） 工程材料及設(shè)備管理1 ， 項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料 及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供，甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2 ， 甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的，有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的， 有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供 ；3 ， 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保 管費(fèi)。4 ， 應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間， 防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5 ， 甲供材料，設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家， 也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招

20、標(biāo)方式。在質(zhì)量，價(jià)格，供貨時(shí)間均能滿(mǎn)足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷(xiāo)或定金較低的供貨商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商 ； 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商 ； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。6 ， 工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量，質(zhì)量及 規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知 財(cái)務(wù)部拒絕付款。7 ， 采購(gòu)合同 中必須載明： 因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量， 數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度，工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8 ， 各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)，定價(jià)，簽約，進(jìn)貨和

21、驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。9 ， 對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型， 在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè) 備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10 ， 材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出， 設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)，審算部門(mén)同意，領(lǐng)導(dǎo)批11 ， 甲供材料， 設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同， 供貨廠家或商 檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門(mén)的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算，財(cái)務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤 后，方能辦理結(jié)算。（ 六 ） 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1 ， 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢，復(fù)查，驗(yàn)收三個(gè)

22、環(huán)節(jié) 才能移交。2 ，設(shè)計(jì)，工程，審算，銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié) 構(gòu)驗(yàn)收，裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等， " 移交證明書(shū) "應(yīng)由施工單位，監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3 ， 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位， 安裝部位，裝飾部位和設(shè)備，設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我 方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4 ， 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及 時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書(shū) ，以明確施工單位的保修范圍， 保修責(zé)任 （包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題 的保修責(zé)任的約定 ） 及處罰措施等。5 ， 采取一次性扣留保修金，自行保

23、修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保 修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。（ 七 ） 工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn) 收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊 備； 工程遺留問(wèn)題已處理完畢 ； 施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全。2 ， 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施 工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。3 ， " 點(diǎn)工"必須按照定額價(jià)計(jì)取，結(jié)算。4 ， 審算部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì) 算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)