河北廊坊萬達廣場的項目營銷策劃方案

1、廊坊萬達廣場工程營銷籌劃方案“萬達廣場工程的籌劃及銷售部署進行了深入的調(diào)查研究及分析，為了該工程成功推向市場，為開發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟效益和品牌效應(yīng)。通過屢次的溝通，本籌劃書就“萬達廣場所面臨的問題作了深度剖析、解答，敝司專項小組對本工程的市場定位、銷售部署、推廣部署作出了較為創(chuàng)新的解理和深度的透析。1：區(qū)域性商圈深度透析一、 本工程的商圈分析“地利人和，商權(quán)無限1、 新華路有巨大的區(qū)域優(yōu)勢廊坊市調(diào)整規(guī)劃策略，要把廊坊建設(shè)成為一個生態(tài)城市，新華路成為未來廊坊五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了新華路為中心城區(qū)的地位。一系列的市政根底配套設(shè)施把北京、天津緊緊的連在一起，大大減弱了兩市的差異。新華路區(qū)

2、的未來那么以“五個中心為核新華路區(qū)的未來“五個中心商業(yè)區(qū)中心：金光道，愛民道配送中心：廊坊金光道南商務(wù)中心：新華路赤地區(qū)科研中心：新華路科技產(chǎn)業(yè)園旅游中心：萬畝果園而在這“五個中主中，根底最好，開展最快的就是金光道、愛民道為軸線的新華路商業(yè)中心區(qū)。而本工程即位于該中心區(qū)的核心地帶。2、 規(guī)劃的調(diào)整帶動房地產(chǎn)的快速開展隨著廊坊市對市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實力的增強，把目光對準那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以廊坊道板塊、金光道板塊等為主的房地產(chǎn)市場。2001年上半年，新華路區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達25。33億元，僅次于北城區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬平方米，

3、占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可見，新華路區(qū)在廊坊市房地產(chǎn)市場的份量。3、 人口急增加房地產(chǎn)市場的快速開展帶來的結(jié)果就是：人口的急劇增加。據(jù)2000年第五次全國人口普查統(tǒng)計，8新華路區(qū)的人口已由1990年的10余萬開展到現(xiàn)在的30。73萬人，僅次安次，居廊坊市第二位，人口密度到達12687人/KM2，僅次于安次三個老城區(qū)，相當于一個中等城市的人品規(guī)模，人口的增加，特別是有效消費人品的增加，必然促進商業(yè)市場的繁榮。4、 大量的土地資源儲藏新華路區(qū)目前的房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在新華路區(qū)的西部，東部尚有50平方公里的農(nóng)村地帶等待開發(fā)，開展前景極為樂觀。新華路區(qū)的七項市政工程、區(qū)政府的東遷

4、及琶州地區(qū)的開發(fā)必將促進這一地區(qū)的開發(fā)進度。從而帶動大量人口的入住，進而促進商業(yè)的開展。5、 京滬高鐵的興建，將促進商業(yè)的開展京滬高鐵將在2021年開通，其便捷的交通，舒適的乘坐環(huán)境將越來越被人們認同，從而在一定程度上來打破地域概念，為新城區(qū)商業(yè)中心的形成提供機遇。6、 各大商家看中新華路，既帶來競爭，又帶來機遇在2001年6月20日舉行的“新華路商機交流會上，有8個大型工程落戶新華路，世界零售商業(yè)的兩大巨頭美國沃爾瑪公司與法國家樂福公司也看中了廊坊，其中沃爾瑪公司已在去年年底開張。這些大型商家的開張必將促進區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭，這是劣勢；但另一方面，這些大型商家將帶平廊坊，甚至南、番、順的人流，對

5、區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動作用，而只要避開其鋒芒，另僻溪徑，相信會獲益非淺。再加上新華路茶館政府的“政府搭臺、企業(yè)唱戲、提供條件、創(chuàng)造商機的思路，新華路將“ 地利人多，商機無限。2：利用高鐵優(yōu)勢的影響市政府審批同意高鐵開通籌劃方案2月28日，市政府審批同意了高鐵總公司所擬的“關(guān)于廊坊高鐵開通籌劃的請示。據(jù)此方案，通車時間較原方案提前半年。運營第一季度開局良好。第一季度運營開局良好，各項指標穩(wěn)步增長。1-3月，客流量1620。4萬人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18萬人次，比去年同期增加3。1%。根據(jù)國際的經(jīng)驗，在高鐵沿線物業(yè)中，受益最大的是商用物業(yè)，其次是寫字樓，最后的才是

6、住宅。因為在這三種物業(yè)中，商用物業(yè)對人的選擇最為廣泛，而寫字樓住宅那么相對而言較為固定。（1） 高鐵要領(lǐng)對商用物業(yè)的最大影響，可謂是人流在廊坊，高鐵一號線自1999年6月28日開通，對沿線商用物業(yè)如天河城、流行前線等商場帶動了更多的人流。據(jù)統(tǒng)計，天河城的最高客流量在64萬人次，從而使天貿(mào)南大與吉之島的年營業(yè)額增長率到達四成，也是天河城成為南海、順德、佛山人到廊坊購物的首選之地。一號線客流量，日均客流量18萬人次。而高鐵二號線三元里到曉港站將在2002年底提前開通，一、二號線的貫穿，將為新華路帶來更大的人流量，交替支起到倍增效應(yīng)。（2） 經(jīng)營特色高鐵可以帶來人流，但如何留住人流就更為關(guān)鍵。沿高鐵

7、沿線開發(fā)的商用和業(yè)可分為三個圈，500米以內(nèi)為核心商圈，500-1000米的范圍內(nèi)為內(nèi)環(huán)圈，1000米以外為外圍圈。而目前在廊坊，受高鐵影響主要為核心商圈。高鐵一號線開通二年以來，高鐵一號線沿線的商場可謂有人歡喜有憂，除了天河城、流行前線、中華廣場等幾個商場外，其一超級商場卻是“窗外人匆匆，窗內(nèi)空蕩蕩。這與其經(jīng)營品種少、定位高檔不無關(guān)系。由此而不能充分利用高鐵帶來的人流。廊坊數(shù)碼科技廣場由廊坊長江企業(yè)開展，位于新華路區(qū)金光道中151-153號開辦面積約8000多平方米數(shù)碼廣場，主要經(jīng)營電腦產(chǎn)品及電腦配套產(chǎn)品，擬于年內(nèi)開業(yè)。4：電子市場的前景廊坊市目前的電子配件商貿(mào)主要集中在兩地，一、以天河區(qū)的

8、崗頂五山片區(qū)，二、東山區(qū)的黃花崗科貿(mào)街。其中天河的崗頂五山片區(qū)有太平洋電腦城一、二期、天河電腦城、南方電腦城及五山科技街等大型電子以電腦及其配件相關(guān)產(chǎn)品商場，成為廊坊市目前最大、最成熟的電腦市場。而新華路區(qū)目前已有近130萬人，相當于一個中等城市的規(guī)模，區(qū)內(nèi)又有全國著名的學府中山大學，以及廊坊美術(shù)學院廊坊業(yè)余大學等高校，隨著新華路區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，一大批高質(zhì)量樓盤都把智能化、寬帶網(wǎng)做為根本的配套，而目前新華路區(qū)還未有一家專業(yè)的電子市場。人們買電腦及其配件還要到天河崗頂去，為河南的電子市場創(chuàng)造了一個空白的切入點，這是其一：其二，新華路區(qū)政府已把金光道、愛民道定位為商業(yè)中心，并加以大力發(fā)民。零售業(yè)兩

9、大巨頭之一的法國家樂福集團也將落戶前進路，從而為該地氣創(chuàng)遷極為濃烈的商業(yè)氣氛，帶來可觀的人流。而目前金光道商圈以婚沙攝影、百貨零售及通訊產(chǎn)品為主，電子市場那么為空白。其三，高鐵二號線三元里站至曉港站將在2002年底開通，并將與高鐵一號線相貫穿。而本工程即位于高鐵二號線市二宮站出口，其影響力將隨著加以延伸。隨著高鐵三號線的破土開工，并與一、二號線組成一個軌道交通網(wǎng)，高鐵將全成為一個效應(yīng)倍增器，為沿線的商用物業(yè)帶來無限商機。3、萬達廣場商場定位新華路區(qū)首個高鐵數(shù)碼科技主題商場1. 支持點：（1） 即將開通的二號高鐵是本商場最大的支持點；（2） 金光道一直是新華路區(qū)最具歷史的商業(yè)旺區(qū)；（3） 新華路

10、區(qū)是廊坊市商品房銷售及成交額最大的區(qū)域，消費力強；（4） 新華路區(qū)沒有經(jīng)營電訊、影音的數(shù)碼主題商場。2. 功能定位B1層：流行時尚、前衛(wèi)特區(qū)、時尚新干線經(jīng)營種類A：由于該層直接連接高鐵入口，人流多，但逗留的時間短，以“快為特點，所以較為適合安排即時購置類的商品，建議主營快餐、點心、飲料、便利店等。占該層面積20%。目標客戶：珍珠奶茶、東海堂、雪貝爾、SEVEN-ELEVEN便利店、屈臣氏、優(yōu)之良等。經(jīng)營種類B：專業(yè)“時尚、UPDATE店，以經(jīng)營青少年感興趣的精品及飾品為主。建議主營：流行音像制品CD、VCD、DVD等影音配件、游戲碟、 飾品、小型精品電器、通訊產(chǎn)品、各類流行精品服飾、裝飾品、背

11、包、皮具皮鞋、化裝用品、護理用品、流行書刊雜志等。占該層面積的80%。F1層：天籟之音經(jīng)營種類A：名牌影音專門店，占該層面積的15%。目標客戶：CAV、天龍等專業(yè)音響代理商及廠家。經(jīng)營種類B：其他經(jīng)營影音產(chǎn)品及音響配件的商家，占該層面積的85%。目標客戶是前萬國商場的經(jīng)營商、海印電器商場的經(jīng)營商。注：首層正對高鐵出口位置設(shè)活動展示區(qū)，平時可作為休閑展示區(qū)作民場使用，當商家要搞活動時可租憑給他們作為展場演示區(qū)。F2層：網(wǎng)絡(luò)時代、網(wǎng)絡(luò)新干線經(jīng)營種類A：以經(jīng)營 ，電腦的品牌專賣店為主，占該層面積的20%。目標客戶為諾基亞專賣店、摩托羅拉專賣店、聯(lián)想“1+1電腦專賣店等。經(jīng)營種類B：其他經(jīng)營 、電腦的

12、商家，占該層面積的65%。目標客戶是前萬國商場的經(jīng)營商、海印電器商場的經(jīng)營商、天河電腦城的商家。經(jīng)營種類C：著名大型快餐店，占該層面積15%。目標客戶：麥當勞、肯德基等快餐店。四、目標客戶群定位B1層：l 東海堂、雪貝爾、美心、珍珠奶茶、AM-PM、7-11便利店、屈臣氏、優(yōu)之良品l “專業(yè)FM店，音像制品，流行雜志刊，時裝表店l 正版CD、VCD、DVD圖書等制品零售商、分銷商、SWATCH、卡西歐等個體經(jīng)營商，例如：流行前線、狀元坊的經(jīng)營商F1層：l 前萬國商場的經(jīng)營商、海印電器商場的經(jīng)營商l 經(jīng)營天龍、CAV等專賣店F2層：時代數(shù)碼城l 諾基亞專賣店、摩托羅拉等專賣店l 電信器材的相關(guān)產(chǎn)

13、品，如 飾物及 套等的經(jīng)營戶l 聯(lián)想“1+1電腦、七喜等大品牌的專賣店l 天河電腦城、中六電腦城等的經(jīng)營商l 電腦軟、硬件及附屬產(chǎn)品的經(jīng)營商五、急需解決的問題1、 商場效果圖一個工程在未落成前，客戶對其了解都是通過樓書、單張等宣傳資料得知的信息，而最能給予客戶暇想的是工程的效果圖，它能最直觀將未來樓盤落成后的形象展現(xiàn)給客戶，并且是所有宣傳資料中必不可少的元素。而由于本工程的外立面還沒有確定，故還沒有效果圖，在一定程度上會影響本工程的推廣與銷售，故敝司認為當務(wù)之急必須早日確定本工程的商場外立面及住宅外立面，并且請專人繪畫商場效果圖包括日景及夜景、工程整體效果圖。以最直觀的畫面將萬達廣場的繁華與興

14、旺呈現(xiàn)在客戶眼前，吸引其認購。2、 商場平面間隔圖商場平面間隔圖是吸引客戶的一大指標，也是吸引消費者作為購物娛樂的重要因素。平面間隔的標準設(shè)計使商場可以有效地疏通和引導(dǎo)人流，使商場可以最大限度地會聚人流量。由于商場的平面間隔圖是銷售招商中必不可少的道具，故在內(nèi)部招商前必須繪畫完畢并制作成銷售資料。3、 現(xiàn)場銷售中心現(xiàn)場銷售中心也是一個商場的外在形象，客戶的第一印象是很重要的。由于本工程的現(xiàn)場銷售中心將設(shè)于商場首層，但由于目前工程進度還未跟得上，故只能在工地現(xiàn)場設(shè)一臨時接待中心，方便接待來訪的客戶。六、 在急需要進行工作1. 廣告公司的招標廣告公司對樹立房地產(chǎn)工程的形象及傳推廣起到重要的作用，根

15、據(jù)的工程進度及敝司的營銷部署；目前要盡快確定本工程的全案廣告公司，讓廣告公司盡快對工程有較深入的認識。從而開展現(xiàn)場包裝及推廣工作。確定廣告公司時間：2. 物業(yè)管理公司確實定3. 裝修公司的招標4. 模型公司的招標七、 推廣思路a) 首先要了解目標客戶的需要i. 河南首個電腦數(shù)碼城唯一性一直以來，人們對購置電腦產(chǎn)品，只會聯(lián)想到天河電腦城或海印電器城，而河南的購置電腦客戶也不例外，而本工程就是要針對新華路區(qū)這個方面的空白，從而爭取市場的份額，令到投資者有利可圖，從而到達銷售目的，本工程將是現(xiàn)新華路區(qū)第一個及唯一一個電腦數(shù)碼城。ii. 高鐵二號線河南第一站會帶動傳統(tǒng)消費觀念的轉(zhuǎn)變，由北往南移便利之處

16、由于高鐵二號線的即將開通，交通更加方便快捷，從而帶動傳統(tǒng)的消費觀念的轉(zhuǎn)變由北往南移。近兩年來河南多個樓盤銷售火爆，就是最好的例子，而本工程是高鐵2號線，由北往南的第一站，即河南的消費前線；與河商業(yè)旺圈，北京路更是一江之隔，信步可到，從而肯定了本工程的商業(yè)優(yōu)勢。iii. 河南首個與高鐵出口連通的商場特殊之處與高鐵口連通是萬達廣場致勝的一殺手鏡，是河南首個與高鐵出口連通的商場，無論從南往北或從北往南消費，都是必經(jīng)之處，保證了萬達廣場人流充足，從而帶動物消費，足以保證商戶生意興旺，給投資者肯定的信心。iv. 電腦時代的來臨家庭共同之處由于現(xiàn)代科技的開展，以令家庭進入數(shù)碼時代對科技的要求越來越高；電腦

17、及電子類產(chǎn)品將大行其道，進入每個家庭，所以需求量將會有大幅增加，更肯定了本工程的前瞻性及其商業(yè)價值。由于以上幾方面的優(yōu)勢綜合，大大減少了投資風險，確保投資成功，增加投資者的信心。b) 商場實行先招商，再銷售并舉的措施i. 針對龍頭客戶招商1以龍頭商戶進駐，吸引同類小商家進場首先針對行業(yè)內(nèi)的龍頭客戶例如：蘋果、聯(lián)想、TCL、MOTOROLA、POKER等主動聯(lián)系上門進行直銷。（2） 以優(yōu)惠的價格有優(yōu)先的選擇權(quán)作為手段（3） 以商場地理位置及唯一性作為吸引吸納其進場經(jīng)營，從而帶動持觀望態(tài)度的小商家及投資者跟風進場經(jīng)營和投資，以到達旺場，計而吸引更多散戶經(jīng)營者，以保持本商場持久興旺。ii. 拿著租憑

18、合約，簽銷售合同由于待商場招租進行到一定程度時，已有一局部客戶已簽訂了租憑合同，本司建議可將已有約租商表推出市場，增強買家投資信心：形成一種“口碑效應(yīng)，從而到達銷售的目的。八、各階段銷售推廣1、 招商前期準備工作圖表、完成日期、負責人序號工作事項責任人完成日期1商場的平面設(shè)計圖開展商、設(shè)計公司2商場的功能分區(qū)劃分開展商、代理公司3招商簡章的制定、印刷開展商、廣告公司、代理公司4招商宣傳單張、折頁設(shè)計、印刷廣告公司、代理公司5商場的裝修標準開展商、代理公司6物業(yè)管理公司及管理費開展商、管理公司代理公司7商場LOGO口與、標準色確實定開展商、代理公司8商場外立面的設(shè)計定案開展商、代理公司9臨時招商

19、咨詢處的包裝開展商、代理公司10售價、租價以及折扣的制定開展商、代理公司11付款方式的制定開展商、代理公司12廣告公司選定簽合同開展商13報紙許定稿、投放廣告公司、代理公司14電視廣告、設(shè)計制作及投放廣告公司、代理公司15地盤廣告牌的設(shè)計制窗廣告公司、代理公司16圍墻、樓盤名稱牌的設(shè)計施工廣告公司、代理公司17掛幅、路旗、導(dǎo)視牌、售樓部包裝、展板的設(shè)計制作、布置以及樓書的印刷18正式的法律文件預(yù)售證開展商19按揭銀行確實定開展商20庭前綠化的設(shè)施、施工廣告公司、開展商2001102821招商人員及銷售人員的組織培訓代理公司2001102822工程購樓專車及接送點的安排代理公司23商場模型的設(shè)計

20、、制作及安裝廣告公司、代理公司24分戶查對、面積落實開展商25其它后勤準備工作代理公司2、 招商方案部署（1） 直銷期第一階段：咨詢有針對性地主動聯(lián)絡(luò)龍頭商家洽談，發(fā)動其進駐，以帶動行業(yè)內(nèi)的小碳醫(yī)？首先針對行業(yè)內(nèi)商戶，并利用敝懷多年來積累的客戶資源進行直銷，利用繕稿和專訪形式全方位報導(dǎo)本商場的特色，引發(fā)廣泛關(guān)注。目的：先招資龍頭商戶，以其翻開市場目標：與一、兩間龍頭企業(yè)簽署招商議商憶開展商須配合工作：序號工作事項責任人完成時間1商場的間隔設(shè)計圖開展商、設(shè)計公司2商場的功能分區(qū)劃分代理公司、開展商3招商簡章的制定、印刷代理公司4招商宣傳單張、折頁設(shè)計并制作代理公司、廣告公司5廣告公司的招標并確定

21、代理公司、開展商6臨時招商場地的包裝代理商、開展商第二階段：利用新聞繕稿，電臺廣告等群眾傳播媒體，并配以外戶路示牌，大型掛幅，彩旗、空飄待廣而告之的社會制造聲勢，營造認購氣氛，塑造工程的獨立形象，且可在江南大酒店及天河宏城廣場作外展點，吸引更多的客戶并配以專車接送看樓；現(xiàn)場配以專業(yè)的物業(yè)參謀，解答客戶的疑點問題，協(xié)助客戶進場經(jīng)營并給予額外優(yōu)惠，對客戶反應(yīng)的信息，不斷作出適當?shù)恼{(diào)整，為公開出售作準備工作。目的：對工程作前期鋪墊目標：吸引其它興趣的商戶進行內(nèi)部認購，開展商須配合的工作序號工作事項責任人完成時間1銷售中心的設(shè)計及施工代理商、開展商、設(shè)計公司2商場外立面的設(shè)計方案開展商、設(shè)計公司3商場

22、LOGO、口號，標準色確實定開展商、設(shè)計公司4商場的裝修標準開展商5商場物業(yè)管理公司及管理費確定開展商、代理商6價格的制定及折扣代理商、開展商7按揭銀行確實定開展商8地盤廣告牌的設(shè)計制作代理商、廣告公司9銷售中心外圍墻的包裝施工、大型掛幅、彩旗、空飄的制作代理商、廣告公司10銷售中心的布置、展板的制作代理商、廣告公司11分戶查對，面積落實開展商12售樓部的設(shè)計及印刷代理商、廣告公司13付款方式的制定開展商14庭前綠化的設(shè)計施工設(shè)計公司、開展商15銷售人員的組織培訓代理商有針對性地主動聯(lián)絡(luò)龍頭商家洽談，發(fā)動其進駐，以帶動行業(yè)內(nèi)的小商戶，利用敝司多年積累的客戶資源進行直銷，利用繕稿和專方形式全方位

23、報道本商場的特色，引發(fā)廣泛關(guān)注。（2） 內(nèi)部認購期利用新聞繕稿報紙、電臺廣告等群眾傳播媒體戶外廣告、空飄、彩旗，廣而告之社會，制造聲勢，塑造工程的獨特形象，并采用定點專業(yè)的物業(yè)參謀，解答客戶的疑點問題，協(xié)助客戶進行投資分析并以優(yōu)惠的價格吸引其進場經(jīng)營。（3） 公開出售期采用新聞發(fā)布會形式，告之正式出售。利用新聞繕稿、電臺、戶外廣告、平面報紙廣告、宣傳單張、報等形式“地毯式推銷，招覽買家、租戶，制造聲勢，以促進銷售。（4） 跟蹤銷售期繼續(xù)利用群眾傳播媒體造勢，并針對猶豫不決未成交的客戶，進行跟蹤聯(lián)絡(luò)，指導(dǎo)客戶進行物業(yè)投資，以促進銷售成功。九、銷售部署硬件的支持圖表時間階段推廣部署硬件支持及銷售準

24、備直銷期蓄水儲勢1、工程招商資料；2戶外廣告；3現(xiàn)場包裝；4宣傳品的制作內(nèi)部認購蓄水開洪1商場局部完成；2售樓部庭前園林的落成及現(xiàn)場包裝；3銷售資料準備；4物業(yè)管理公司；5媒體廣告定案制作；6戶外廣告定案制作；7價格的制定；8按揭銀行落實公開出售集中引爆1、獲取預(yù)售許可證；2落花流水實龍頭商家進場；3媒體廣告；4戶外廣告跟蹤銷售保溫延續(xù)1客戶資料的整理總結(jié)十、推廣次序1、 直銷期向龍頭商家推薦B1、F1、F2層，位置較好的鋪位，以吸引其進場經(jīng)營，到達其進駐的目的。2、 內(nèi)部認購?fù)瞥鯞1、F2層，位置次佳的鋪位，讓散戶小商家緊緊靠龍頭大戶，到達成行成市，以吸引其投資興趣。3、 公開出售期推出F1

25、、B1、F2層的商鋪，任君選擇，造萬現(xiàn)場火爆氣氛，刺激商戶購置欲望，到達銷售目的。4、 跟蹤銷售期將剩余的商鋪重新組織包裝推出市場，由于前期幾個階段的準備，相信銷售業(yè)績已達一定水平，商場商家，人氣充足，所以剩余的商鋪相信不難出租或出售。十一、價格策略代理公司根據(jù)多的的代理經(jīng)驗及現(xiàn)階段的市場分析，建議采用低開高走策略。低開高瞳策略并不立足于簡單的低價競爭，而是科學，合理地建立房屋品質(zhì)和價格變動體系，從控制價格來適應(yīng)市場供應(yīng)，隨著物業(yè)的建筑進度的加快膿步提高市場售價，既有升什概念，又有市場購置力，將地產(chǎn)商和消費者之間有效供求結(jié)合起來，且低價開盤形成轟動效應(yīng)，到達廣告目的。將好房留在最后推高價位，為

26、將來樓盤調(diào)價、升值定勢。優(yōu)點是每次調(diào)價均能造成樓盤升值現(xiàn)象，給前期買家信心，從而進一步形成人氣，刺激有購置動機者的購置力，促使其產(chǎn)生沖動購置。總之低開高直的策略，就是獲取最大收益的條件五賣出樓盤。十二、低開高走的方法1. 本錢起價開盤內(nèi)部認購期在充分考慮市場行情及競爭劇烈的根底上，以本錢起價作為開盤價有以下好處：本錢起價開盤的優(yōu)勢l 開展商無利潤卻不會虧本，尤其在市場競爭劇烈的情況下，生存比利潤更重要l 本錢價一般都低于市場價，有較大的市場占有率l 有良好的開端，易產(chǎn)生元形效益，到達轟動效果到達廣告目的l 可到達資金快速回籠的效果，減輕開展新商的資金壓力，并右到達銷售目的2. 中期微利提價公開

27、出售期經(jīng)過一段時期的銷售，消費者對樓盤有了充分的認識，加上物業(yè)工程進展越來越顯示期優(yōu)勢，這時進行適當?shù)奶醿r，但這種提價必須慎之又慎，必須是漸進地、平穩(wěn)地上揚。要小幅遞增，一般小組長幅不超過3%。3. 后期繼續(xù)適當提價跟蹤銷售期當樓盤出現(xiàn)搶購，價格走高是大勢所趨，不可防止進，及時提價能取得更大的效益。但提價是時要精心策、高度保密，才能收到出廳制勝的效果。并在提價后，要加大對已購置的業(yè)主宣傳，讓期積壓曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，他們會向新戚朋友宣傳，起到口頭傳播的廣告作用。4. 銷售現(xiàn)場管理制度銷售現(xiàn)場管理制度1、 準時上下班，外出時需簽出、注明時間、地點、事由2、 不準在招商咨詢處內(nèi)吸煙、吃零食、講粗口

28、3、 不準打私人 ，以阻礙業(yè)務(wù) 4、 進入現(xiàn)場須穿工衣、打吠、不能穿便裝上班5、 不能在現(xiàn)場閑談與工作無關(guān)的事及不能新聞記者與工作無關(guān)的雜志6、 每次接待完客戶后，應(yīng)把臺、凳復(fù)位，以及清潔臺面衛(wèi)生7、 每次帶客參觀完工地后，應(yīng)及時整理好自己的儀表8、 每天須遞交客戶資料及跟蹤情況9、 須及時返饋客戶提出的問題、建議10、 須積極、熱誠地接待客戶5. 工程包裝及費用預(yù)算圍墻、空飄、彩旗、串旗9月份拿預(yù)售證后才做6. 推廣思路租售同步7. 各階段銷售推廣蓄水期8-9月、內(nèi)部認購期10月、公開出售期11月、強銷期12-春節(jié)前8. 廣告策略9. 重點公關(guān)活動10. 商場部份媒體投放方案及費用預(yù)算附件：

29、1、 招商資料2、 銷售現(xiàn)場管理及人員培訓廊坊XXXX商城XX廣場2002年銷售籌劃藍色快線自公開出售成功打響第一炮以來，取得了一定的市場效應(yīng)和銷售回報，共銷出83套，出租108套；其個性鮮明的“高鐵上的XXXX時尚樂園定位已在市場上建立知名度，但遇上春節(jié)的銷售淡季，使后續(xù)的銷售情況不如理想；另外，由于藍色快線的開售時間倉促，工程的動作及管理方面出現(xiàn)了一些問題，因此，針對工程前期的總體動作，出現(xiàn)的問題等展開分析探討，總結(jié)之前的經(jīng)驗及教訓，并發(fā)現(xiàn)目前問題之所在，采取針對性的部署，以改善當前的銷售情況，有的放矢地部署商場及住宅的銷售工作。由于部署方案、媒體投放方案等方案有待確定，因此，本銷售方案只

30、能從總體上安排下階段的工作，媒體投放的費用，銷售目標，資金回籠等只能作大概的預(yù)算。下階段是住宅及商場的整體銷售，是工程成敗的關(guān)鍵時刻，因此媒體投放方面，只能作不效的投放，不能浪費子彈；結(jié)合前期的經(jīng)驗，接下來的推廣媒體投放建議以報紙廣告為主、以街舞廣場相關(guān)主題及住宅高鐵SOHO定位相吻合青年人網(wǎng)上FLASH賽為主線的現(xiàn)場活動為鋪。具體銷售方案細分如下：商場局部剩余套數(shù)：322套不含第三層共405套銷售額：1。2億元廣告費用：500萬元預(yù)計2002年度商場的銷售目標約0。7億元共180套，占可銷售額的六成（一） 銷售推廣階段細分根據(jù)根底銷售推廣部署的總體思路，對工程推廣的每一個檔期進行細分，具體如

31、下：階段一：3月份日期：3月20日4月4日推廣目標：延續(xù)工程開盤銷售的影響力，通過龍頭商家、已落誠意金的意向認租額集中的簽約儀式，創(chuàng)造第二銷售波峰媒體宣傳：以報紙廣告的集中性投放為主，現(xiàn)場活動，單張派發(fā)為鋪媒體費用預(yù)算：50萬元初定優(yōu)惠措施商鋪推廣的優(yōu)惠措施l 首十名成交客戶可獲額外97折l 負一層、二層各十間商鋪一口價推出l 已成交客戶成功介紹新客戶并達至成交，可1500元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外98折l 已承租或已認購的舊客戶成功介紹新客戶認租本商場，可獲1000元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外95折銷售目標：重點加強二層的銷售業(yè)績，售出10套由于的清明季節(jié)且銷售出現(xiàn)斷層，形象須重塑，因

32、此銷售目標銷為調(diào)低。資金回籠：400萬元現(xiàn)場包裝：由于工程的位置優(yōu)勢，外立面本身是極好的宣傳道具，建議在工程的南、北立面上各設(shè)立一個商場“藍色快線及住宅“藍色現(xiàn)代城的霓紅燈廣告牌。前廣場增加空飄、桿旗、充氣拱門等現(xiàn)場包裝，以營造項熱銷的現(xiàn)場氣氛。設(shè)立外展點：1、 外展場地點：中華廣場2、 設(shè)展的時間：逢周一至周日3、 人員配備：1名銷售人員、2名禮儀、2名派單人員周六日公關(guān)活動：“簽約儀式暨新華路區(qū)青年文化廣場立碑儀式1、 目的：利用龍頭商家的知名度及號召力，增強旺場的保證，吸引其他商家的進場，及增強投資的信心。2、 實施時間：2002年3月30日3、 對象及要求：待簽約的龍頭商家：麥當勞、堡

33、獅龍、SWATCH、卡西歐等，進行簽署合同；其他已下誠意金的小商戶，簽署?認租意向書?，及參與現(xiàn)場的大抽獎。 （二） 消化期4月份階段日期：4月5日4月28日目標：通過宣傳推廣對工程認知度的深化，同時結(jié)合住宅的首度公開出售的良好時機，組織聯(lián)合營銷。銷售目標：10個商鋪資金回籠：400萬元優(yōu)惠措施：² 已成交各戶成功介紹新客戶并達至成交可獲1500元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外98折。² 已認購商鋪的舊客戶假設(shè)認購萬達華庭住宅，住宅可獲額外97折，既認購商場及住宅的客戶，商場及住宅均可獲額外98折。媒體費用：40萬元初定推廣部署：利用住宅的開售的火爆氣氛，及街舞廣場的活動。引

34、導(dǎo)公眾對工程美譽度的關(guān)注及認知，從而實現(xiàn)對工程的知名度及美譽度的擴大。l 街舞廣場首度啟用儀式l 街舞廣場系列活動一：9X-GAME大賽外展場：與住宅聯(lián)展，提升工程的形象及影響力1. 外展場地點：北京路商業(yè)步行街2. 設(shè)展的時間；逢周六、日3. 人員配備：3名銷售人員、2名禮儀、2名派單人員（三） 強銷期5月份階段日期：4月29日-5月30日目標：加大工程美譽度的宣傳，深化及延伸至工程核心競爭力，利用工程的整體展示及相關(guān)的現(xiàn)場活動，不斷提高銷售業(yè)績。銷售目標：25套媒體宣傳費用：80萬元資金回籠：90萬元促銷手段：² 已成交客戶成功介紹新客戶并達至成交，可獲500元/商鋪的報酬，新業(yè)

35、主可獲額外98折² 已認購商鋪的舊客戶假設(shè)認購萬達華庭住宅，住宅可獲額外97折，既認購商場及住宅的客戶，商場及住宅均可獲額外98折推廣部署：通過街舞廣場的系列活動，將工程的拆求深化、延伸，從而提升工程的鮮明形象；并利用住宅熱銷期的利好時機，發(fā)揮與住宅的聯(lián)動營銷街德廣場系列活動二廊坊市首屆X-GAME花式表演大賽“購鋪養(yǎng)家，一步到位為主題的住宅與商鋪聯(lián)合營銷外展場：與住宅聯(lián)展，提升工程的形象及影響力1. 外展場地點：北京路商業(yè)步行街2. 設(shè)展的時間：逢周六、日3. 人員配備：3名銷售人員、2名禮儀、2名派單人員（四） 強銷期6月份階段日期：6月1日-6月30日媒體宣傳：以報紙廣告的集中

36、性投放為主，現(xiàn)場活動，單張派發(fā)為鋪；媒體費用預(yù)算；70萬元初定優(yōu)惠措施：·首十名成交客戶可獲額外98折·已成交客戶成功介紹新客戶并達至成交，可獲1500元/商鋪報酬，新業(yè)主可獲額外98折·已最大租或已認購的舊客戶成功介紹新客戶認租本商場，可獲1000元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外95折銷售目標：15套資金回籠：600萬設(shè)立外展點：1. 外展場地點：北京路商業(yè)步行街2. 設(shè)展的時間：逢周六、日3. 人員配備：3名銷售人員、2名禮儀、2名派單人員（五） 強銷期階段日期：7月1日-10月30日媒體宣傳：以報紙廣告的集中性投放為主，現(xiàn)場活動、單張派發(fā)為鋪；媒體費用預(yù)算：1

37、80萬元優(yōu)惠措施：·已成交客戶成功介紹新客戶并達至成交，可獲1500元/高鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外98折。·已承租或已認購的舊客戶成功介紹新客戶租本商場，可獲1000元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外95折。銷售目標：80套資金回籠：3000萬設(shè)立外展點：1、外展場地點：北京路商業(yè)步行街2、設(shè)展的時間；逢周六、日3、人員配備：3名銷售人員、2名禮儀、2名派單人員。促銷活動：街舞廣場的系列表演、十月檔期與住宅的“封頂儀式聯(lián)動促銷。（六） 消化期階段日期：11月1日-12月30日媒體宣傳：以小量報紙廣告為主，現(xiàn)場活動、人脈銷售為鋪媒體費用預(yù)算：60萬元優(yōu)惠措施：·已成交客

38、戶成功介紹新客戶并達至成交，可獲1500元/商鋪的報酬，新業(yè)主可獲額外98折。·已認購商鋪的舊客戶假設(shè)認購萬達華庭住宅，住宅可獲額外97折，既認購商場及住宅的客戶，商場及住宅均可獲額外98折促銷活動：商場試業(yè)大典、及高鐵開通的聯(lián)合炒作銷售目標：40套資金回籠：1600萬元親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀，特附加送另一篇?村級黨建工作的調(diào)查報告?范文，如果下文你不需要，可以下載后編輯刪除，謝謝！村級黨建工作的調(diào)查報告 黨的十七屆三、四中全會指出： “ 加強和改良黨的基層組織建設(shè)，使黨的基層組織真正成為貫徹“三個代表重要思想的組織者、推動者、實踐者。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力

39、的根底。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改良工作方式，創(chuàng)新活動內(nèi)容，擴大覆蓋面，增強凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)立“五個好村黨組織、“五個好鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進鄉(xiāng)活動為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實惠的有效機制。為了深刻領(lǐng)會這一基層黨組織建設(shè)精神實質(zhì)，xx年xx月，我先后深入xx鄉(xiāng)xx村展開調(diào)研活動，在黨建方面進行了一些有益的探索。現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況予以綜述。 一、主要做法 一完善了村級黨組織設(shè)置。 按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員xx余人以上的可以設(shè)立黨的總支。鄉(xiāng)村“一撤三并之后，設(shè)立黨總支的條件已根本成熟。×

40、;×縣xx鄉(xiāng)xx村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng)xx個村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村因黨員缺乏xx人之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和片區(qū)開展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動的陣地，建起了村級“黨總支黨支部一黨小組黨員中心戶的功能型黨組織設(shè)置模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分表達了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮“雙帶作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。如成立片區(qū)活動監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場營銷黨小

41、組等。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長從優(yōu)秀片區(qū)理事長或理事中選配。據(jù)統(tǒng)計，該鄉(xiāng)成立了xx個總支xx個支部xx個黨小組，基層組織機構(gòu)十分健全。 二發(fā)揮了無職黨員的作用。 “黨員政治上的先進性、組織上的純潔性和行為上的示范性如何表達?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實施的“先鋒工程不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員找到了發(fā)揮作用的舞臺。 1、推行了農(nóng)村黨員實事申報考核制度。每名黨員根據(jù)自己的年齡、能力、特長等實際情況向村級黨組織申報15件實事，并填寫?農(nóng)村黨員實事申報登記卡?，交村級黨組織審定后在全村進行公示，實行年度考核。廣闊農(nóng)村黨員圍繞自己的申報的實事，積極主動開

42、展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村開展出謀劃策，有的帶隊外出務(wù)工經(jīng)商。據(jù)統(tǒng)計，xx年全鄉(xiāng)農(nóng)村黨員申報實事累計達xx件。xx村要求無職黨員聯(lián)系一個戶或一個片；落實一個致富工程；調(diào)解一件以上民事糾紛；培養(yǎng)一名入黨積極分子；為人民辦一件實事；為村獻一條計謀等“六個一的活動，使無職黨員深受教育和啟發(fā)，收到了實效。該村巖頭寨組黨員xx，已年滿xx周歲，在村里率先進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，自己的責任地全部開展烤煙，xx村村民xx，自愿申報聯(lián)系了一個xx多人的片，工作相當出色，僅落實烤煙就達xx畝，占全村的xx。 2、創(chuàng)新了活動載體。xx鄉(xiāng)xx村開展了“四聯(lián)一創(chuàng)活動。在村黨支

43、部的領(lǐng)導(dǎo)下，按農(nóng)戶居住區(qū)劃分為假設(shè)干小區(qū)，確定“雙帶能力強，綜合素質(zhì)高的黨員和產(chǎn)業(yè)大戶作為各小區(qū)的聯(lián)系點和中心戶，其他黨員和思想素質(zhì)好的農(nóng)村經(jīng)濟大戶協(xié)助，農(nóng)戶就近自由組合建立小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)廣泛開展“科技聯(lián)學，產(chǎn)業(yè)聯(lián)辦，治安聯(lián)防，困難聯(lián)幫活動，制定小康示范區(qū)標準，如xx現(xiàn)金收入xx元等共xx條標準，圍繞標準創(chuàng)立。xx鄉(xiāng)在“3+1小康工程建設(shè)活動中，整合干部、黨員、農(nóng)村經(jīng)濟能人產(chǎn)業(yè)大戶三種力量，幫助中低等收入群體全面建設(shè)小康。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會村理事會互助組根本農(nóng)戶的自治新模式。全鄉(xiāng)共建xx個自然村，xx個互助組，海選產(chǎn)生理事會成員xx人，其中黨員xx人，離退村干部xx人。該鄉(xiāng)效勞理事

44、會的黨員干部到達xx人，占農(nóng)村黨員總數(shù)xx人的xx，占有“雙帶能力黨員xx人的xx，真正為農(nóng)村無職黨員提供了發(fā)揮作用的空間。xx村黨員xx，被選為xx村理事長之后，帶著村組群眾大搞公路建設(shè)，帶頭種植反季節(jié)蔬菜xx多畝，并采取包資金投入、技術(shù)指導(dǎo)、產(chǎn)品銷售等效勞，與村組農(nóng)戶簽訂蔬菜種植合同xx多畝，帶動全村開展蔬菜xx畝。 三推進了民主政治建設(shè)。 黨的十七大報告指出：“黨內(nèi)民主是黨的生命，對人民民主具有重要的示范和帶動作用，“從改革體制機制入手，建立健全充分反映黨員和黨組織意愿的黨內(nèi)民主制度。XX鄉(xiāng)XX村開展“一主兩翼的村級民主政治建設(shè)是發(fā)揚黨內(nèi)民主的具體表達。 一主兩翼的內(nèi)涵就是：以村民議事懇

45、談會為主體，以代表聯(lián)系會和代表監(jiān)事會為“兩翼的村級民主運行新機制。 議事懇談會是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五個組合并而成。最初并村時，由于矛盾交織，問題眾多，干群關(guān)系緊張，村支部采取議事懇談會的形式，把村內(nèi)的一切事務(wù)交由村民自己議定，充分表達人民當家作主的愿望。結(jié)果是村“兩委與村民之間得到了溝通交流。 “代表聯(lián)系會和“代表監(jiān)事會使民主決策、民主理財、民主監(jiān)督等更加標準和科學。村民代表聯(lián)系會由村民代表參加，不是村民代表的黨員、村組干部列席，主要對議事懇談會懇談后需要決策的主題及重大事項的方案進行決策。一般采取代表討論、投票表決、作出決議、公布方案等程序。決策的內(nèi)容一

46、般不超過議事懇談會的范圍。村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責任感、正義感強的代表，對全村事務(wù)實行民主監(jiān)督的制度。村民共推薦了xx名監(jiān)事會成員，選舉產(chǎn)生了一名曾任多年支書的老黨員任主席，有xx名黨員，xx人擔任過村文書。監(jiān)事會成員的主要職責是監(jiān)督?jīng)Q策、監(jiān)督辦事過程和程序、監(jiān)督辦事結(jié)果、監(jiān)督財務(wù)等。 XX村通過“一主兩翼的活動，解決了一些實實在在的問題。通過議事懇談會和村民代表聯(lián)系會，村里投資xx萬元修建了一條xx公里入組公路。為解決群眾看病難的問題，通過議事懇談和代表聯(lián)系會決定由村集體按人平xx元的標準建立了合作醫(yī)療。 “一主兩翼活動架起了干部與群眾的連心橋，化解了矛盾，密切

47、了黨群、干群關(guān)系，為黨的基層民主政治建設(shè)開辟了一條新路。 四突出了經(jīng)濟建設(shè)這個中心。 調(diào)查說明，各地在黨的建設(shè)上不是空對空，不是做外表文章，不搞一些華而不實的政治作秀，而是緊緊以經(jīng)濟建設(shè)為中心抓黨建，抓好黨建促進經(jīng)濟的開展。 XX鄉(xiāng)XX村以解決群眾的住房為突破口抓黨建，大力推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化，由此推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。在村委會辦公樓周圍建起了一個長xx公里的小集鎮(zhèn)，場平近xx萬元都是村集體投資，到達了“三通一平，現(xiàn)已有xx戶入住，初步形成了新型農(nóng)村村莊的雛形。該村黨支部不失時機地引導(dǎo)農(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶著老百姓種烤煙xx畝，畝平收入達xx元以上；開展林下養(yǎng)雞xx只，月收入xx元以上。 二、問題探析

48、一年輕黨員開展不夠。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全鄉(xiāng)存在黨員年齡老化、思想僵化、文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀。以XX村為例，xx年底，在冊農(nóng)村黨員xx名，其中xx歲以上的xx名，占xx。有一局部黨員思想僵化、墨守成規(guī)，沒有開拓創(chuàng)新精神，絕大多數(shù)是初中文化程度，高中、大專的偏少。因而導(dǎo)致黨員綜合素質(zhì)偏低，缺乏開展經(jīng)濟的頭腦，更不用說發(fā)揮“雙帶作用。老黨員雖然在不同歷史時期作出了一定的奉獻，但在新的歷史條件下發(fā)揮作用恐怕力不從心。現(xiàn)今農(nóng)村許多年輕人外出打工，在村務(wù)農(nóng)的有些年輕人對黨組織缺乏認識，甚至有極個別村黨組織負責人害怕開展年輕黨員搶占了自己的位子，致使年輕黨員開展緩慢。隨著經(jīng)濟全球化的步伐加快，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速開展

49、，農(nóng)業(yè)科技含量逐步提高，農(nóng)業(yè)的競爭壓力增大，這給農(nóng)村黨員發(fā)揮先鋒模范帶頭作用提出了新的難題，產(chǎn)生了新的考驗，對黨員的素質(zhì)提出了更高要求。因此，開展年輕黨員，培養(yǎng)黨員接班人就成了農(nóng)村基層黨組織最緊迫最急需的任務(wù)。 二黨內(nèi)活動開展不夠。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的村總支支部有機構(gòu)、有制度、有陣地和活動室，但開展活動很少。即便是開展活動，也就是“七一期間培訓一至兩天，平時很少組織農(nóng)村黨員學理論、學技術(shù)、學文化，黨員除了交納黨費外，與普通群眾沒有多大區(qū)別，更不用說發(fā)揮先鋒模范作用。由于黨內(nèi)的活動開展少，黨員缺少知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，黨內(nèi)不可能形成民主的氣氛，容易造成以黨代政、以言代法、以權(quán)謀私。長此以往，以村總支支部為核心的黨組織，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和號召力，普通黨員不理解，不配合，黨組織缺乏威信，思想難以統(tǒng)一，抓經(jīng)濟建設(shè)就等于一句空話。 三班子的作用發(fā)揮不夠。 村級黨組織是農(nóng)村基層政權(quán)的核心，她在經(jīng)濟社會開展、促進社會全面進步、在三個文明建設(shè)中有著舉足輕重的地位。如何表達“三個代表的要求，村級黨組織班子最為關(guān)鍵，因為他們的工作直接涉及到千家萬戶的農(nóng)民。實踐證明，基層黨組織班子作用發(fā)揮好，戰(zhàn)斗力強，一個地方的經(jīng)濟就開展快，反之亦然。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的村級黨組織班子力量整體不強，綜合素質(zhì)偏低，只安于現(xiàn)狀，守