金睿國際項目營銷思路

1、金睿國際項目營銷思路區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析：目前，本項目位于龍?zhí)豆I(yè)園內(nèi)，主要競爭來自于工業(yè)園區(qū)內(nèi)其他項目及周邊類似項目，其中集中了一部分大盤和超大樓盤。其競爭主要表現(xiàn)在物業(yè)類型方面，成都人居住習(xí)慣向來是把多層住宅作為第一選擇，它在公攤、房型及價格方面具有明顯的優(yōu)勢。龍?zhí)对６伎偛炕氐拈_發(fā)必然會帶動龍?zhí)豆I(yè)園板塊的啟動，對環(huán)境的打造又促進了該區(qū)域整體居住品質(zhì)的提高，本項目的推出將是該區(qū)域的首個高層電梯人公寓。龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)的整體大環(huán)境隨著園區(qū)的不段完善將有較大的改善，如新直接到園區(qū)的道路的修建、現(xiàn)有鐵路的撤除和輕軌的建設(shè)將對整個工業(yè)園的交通體系起到完善的作用。龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)于2002年開始建設(shè)相

2、對整個城東北片區(qū)其他住宅及商業(yè)樓盤來說其起步較晚，道路建設(shè)、市政配套嚴(yán)重滯后成為其發(fā)展瓶頸，關(guān)注熱度相對較冷。產(chǎn)品分析：受土地性質(zhì)及市場需求等因素的影響，園區(qū)內(nèi)物業(yè)類型由多層大戶型花園洋房及別墅為主，逐步過度到小戶型電梯公寓。戶型方面，目前以花園洋房、別墅、辦公用地，200平米左右房型居多，小戶型隨著園區(qū)的不段完善有增長的趨勢。價格銷售分析：該區(qū)住花園洋房、別墅、辦公。目前對外宣傳價格為每平方米4200元左右。盡管價格不算很高，但由于面積和土地性質(zhì)的影響，消費者關(guān)注度不高。營銷模式分析：營銷模式主要以渠道銷售為主，項目以園林實景、小區(qū)會所、樣板間，給予消費者真實的環(huán)境、空間尺度及居家辦公生活感

3、受。銷售政策結(jié)合市場反饋動態(tài)調(diào)整，實現(xiàn)最佳營銷目標(biāo)。即將上市的競爭樓盤：（二）項目分析一、項目優(yōu)勢：區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：2003年3月，為了落實成都市“走新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)工業(yè)新跨越”的精神，配合東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治，成都市龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)成立，于2004年8月全面啟動建設(shè)。工業(yè)區(qū)位于成都市東北部，西邊緊鄰三環(huán)路、東止繞城高速公路，北起成渝鐵路、南至成南高速公路，規(guī)劃占地面積近13000畝，是成都中心城區(qū)規(guī)模最大的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，四川省三個中小企業(yè)園之一，成都市唯一的歐盟工業(yè)園，也是成華區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“三大戰(zhàn)略”中的“大總部基地”。工業(yè)區(qū)共分為三個片區(qū)進行建設(shè)，一區(qū)是都市工業(yè)區(qū)

4、，占地約3000畝；二區(qū)是總部經(jīng)濟區(qū)，占地約9000畝；三區(qū)是綜合配套區(qū)，占地約860畝，目前已基本實現(xiàn)項目滿覆蓋。競爭優(yōu)勢：力爭做到項目在同檔次樓盤當(dāng)中具有絕對的價格優(yōu)勢，比周邊同檔次樓盤價格每平方米低500-1000元。（自己創(chuàng)建的優(yōu)勢）配套優(yōu)勢：產(chǎn)品優(yōu)勢：1、三環(huán)附近多層項目。2、地震后修建得房屋。二、項目劣勢：項目區(qū)域處于全面建設(shè)之中，整體大環(huán)境目前尚不樂觀。成都市消費者對小高層住宅已基本接受，但對高層電梯公寓的抗拒心理尚未消除加之地震得影響，項目高層建筑必然會有一定銷售難度。并且項目以501tf左右小戶型為主打戶型，體量稍顯過大。項目目前道路尚未完工。加之龍?zhí)侗旧淼靥幦h(huán)邊緣，公共交

5、通尚待發(fā)展中。項目旁一鐵路對項目的花園洋房會造成一定的噪音影響。、目標(biāo)客戶群:為改善居住條件或有意向在成都夠房但資金有限制不能負擔(dān)更高房價的客戶群；入住龍?zhí)豆I(yè)園的部分企業(yè)的員工住房；一部分投資客戶。（三）營銷策略、營銷目標(biāo)：1完成基本銷售進度，滿足建設(shè)資金需要；在15個月內(nèi)完成花園洋房的銷售，24個月完成電梯銷售；2挖掘產(chǎn)品最大價值，實現(xiàn)利潤最大化；3規(guī)范化銷售管理，以消費者為中心，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，維護企業(yè)形象聲譽，為開發(fā)公司下一個項目奠定客戶基礎(chǔ)。、營銷策略：由于區(qū)位、土地的問題，本項目在銷售上存在一定沒有難度，故其銷售目標(biāo)應(yīng)是在保證進快完成銷售目標(biāo)的同時盡量實現(xiàn)項目利潤的最大化。銷售完成的

6、關(guān)鍵在于推廣方式的選擇和推廣節(jié)奏。常規(guī)推盤模式是在一定周期的客戶積累（畜水）后一次性將全部房源開盤銷售，然后視銷售進展調(diào)整銷售政策。針對本項目，常規(guī)模式存在以下問題：在前期銷售過程中由于本項目是渠道銷售客戶數(shù)量相對偏少蓄水周期相對較長造成客戶的流失，廣告宣傳不能具有針對性的宣傳。在后期的營銷過程中，市場需求的分析滯后于銷售政策的擬定，容易導(dǎo)致銷售政策出現(xiàn)大的偏差，從而使項目運用風(fēng)險加大。例如：在價格政策方面，可能出現(xiàn)幾種情況：1）相對于銷售需求而言，價格制定偏低，產(chǎn)品價值未能充分實現(xiàn)。2）價格適中，開盤期內(nèi)實現(xiàn)既定目標(biāo)，而后穩(wěn)步推動價格走高，實現(xiàn)利潤目標(biāo)。3）價格遠高于市場預(yù)期，開盤受阻，然后

7、制定促銷政策予以補救，造成樓盤形象受損，客戶的嚴(yán)重流失。運用常規(guī)推盤模式并不能保證理想的第二種情況出現(xiàn)。分階段銷售策略：為了有效控制上述第一，二種情況發(fā)生的機率，我們主張采用分階段銷售的策略：所謂分階段銷售是指將所有房源分階段的推出，每一階段均在積累了一定數(shù)量的意向客戶之后開盤。該方式的主要優(yōu)勢表現(xiàn)在以下幾個方面：1 提高營銷策劃的科學(xué)性、準(zhǔn)確性及可實現(xiàn)性：每一階段銷售前均以意向調(diào)查的方式，獲得意向客戶的準(zhǔn)確信息，包括：需求戶型、面積、價位承受能力、各單元各樓層的受歡迎程度等，由此制定均價水平、價格結(jié)構(gòu)、放盤計劃以及銷售流程控制，便更為科學(xué)有效。2 后期的策略調(diào)整更具靈活性：倘若第一次開盤價偏

8、低，可以在第二階段銷售中予以彌補，前期“損失”是可控的；倘若第一次開盤價過高，滯銷狀況不易暴露，后期優(yōu)惠促銷也易于實現(xiàn)。3 有利于制造市場熱點，提高關(guān)注度，達到最佳宣傳效應(yīng)：每一銷售階段開盤前都會集中宣傳，每一次“熱銷”后，又進一步促進樓盤影響力，持續(xù)性的熱度為項目商業(yè)部分的推廣打下基礎(chǔ)。4 有利于推廣的有針對性：每一階段對每一種產(chǎn)品進行有針對行的宣傳，更利于入市時間的把握。推廣步驟：一期：根據(jù)項目規(guī)劃，營銷預(yù)計按多層和電梯分兩個批次推出。一期一批次 一批次入市亮相期（含項目準(zhǔn)備、蓄水）：2008年7月-8月上旬 一批次開盤期：2008年8月中旬 一批次強銷期：08年8月下旬一11月中旬（預(yù)計

9、銷售80% 銷售轉(zhuǎn)接期（一批次后續(xù)及二批次蓄水）：08年11月下旬一一09年2月下旬一期二批次 二批次開盤期：09年3月上旬。 二批次強銷期：3月中旬一一5月下旬 二批次持續(xù)熱銷期：5月上旬一一8月下旬（預(yù)計銷售2批次75% 尾盤銷售期：8月上旬2009年12月上旬放盤策略：本項目戶型配比以套一和洋房為主，占有（空缺）%的比例，套二戶型量較少體量相對較少。所以按產(chǎn)品性質(zhì)放盤較為適合，客戶層面也易于接受。在考慮放盤順序時，將小戶型安排在大環(huán)境初步改善后推出，減少前期銷售壓力及風(fēng)險：價格策略：、市場現(xiàn)有競爭項目比較冰北湖印象VS本案XV谷基地VS本案金睿國際VS北湖印象缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢缺

10、乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢500畝中大盤，前3期推出后聚集了一定人氣距二環(huán)路教近區(qū)域位置優(yōu)勢北湖公交站附近，距二環(huán)路較遠在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超大盤上海裕都外部景觀優(yōu)勢臨北湖，風(fēng)景優(yōu)美面積區(qū)間60-300itf多，多層套型設(shè)計合理雙面采光，宜居宜辦公產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢面積區(qū)間55-109m2,以套一和緊湊三房為主會所，主題景觀、架空車庫小區(qū)配套大型超市、幼兒園、會所金睿國際VSV谷基地缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超外部景觀優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超大盤大盤上海裕都上海裕都距二環(huán)路教近區(qū)域位

11、置優(yōu)勢離二環(huán)路更近面積區(qū)間60-300itf多，多層套型設(shè)計合理雙面采光，宜居宜辦公產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢戶型以3001rf以上獨棟別墅為主，戶戶通風(fēng)采光，超大采光面會所，主題景觀、架空車庫小區(qū)配套會所，X上海裕都VS本案金睿國際VS上海裕都缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢具開發(fā)商品牌優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢近3000畝超大盤在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超大盤上海裕都外部景觀優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，項目內(nèi)有較高的綠化距二環(huán)路教近區(qū)域位置優(yōu)勢緊鄰二環(huán)路，交通較便利面積區(qū)間60-300itf多，多層套型設(shè)計合理雙面采光，宜居宜辦公產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢引河入?yún)^(qū)打造生態(tài)園林住宅會所，主題景觀、架空車庫小區(qū)配套會所、大型景觀

12、、主題綠化景觀、金融、商務(wù)酒店派多元國際VS本案冰天空城VS本案金睿國際VS多元國際缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢:缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超大盤上海裕都外部景觀優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)距二環(huán)路教近區(qū)域位置優(yōu)勢緊靠二環(huán)面積區(qū)間60-300itf多，多層套型設(shè)計合理雙面采光，宜居宜辦公產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢65棟面積300-1000的獨棟別墅會所，主題景觀、架空車庫小區(qū)配套健身館、會所、超市金睿國際VS天空城缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢r缺乏開發(fā)商品牌優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢缺乏規(guī)模優(yōu)勢在龍?zhí)豆I(yè)園之內(nèi)，緊臨3000畝超大盤上海裕都外部景觀優(yōu)勢缺乏景觀優(yōu)勢距

13、二環(huán)路教近區(qū)域位置優(yōu)勢二環(huán)路內(nèi)，交通相對便利面積區(qū)間60-300itf多，多層套型設(shè)計合理雙面采光，宜居宜辦公產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢面積53-122套一和套一，戶戶采光通風(fēng)，有贈送空間，戶型設(shè)計教好會所，主題景觀、架空車庫小區(qū)配套游泳池、球內(nèi)運動場、超市、房地產(chǎn)住宅價值構(gòu)成要素1、房地產(chǎn)城市住宅價值構(gòu)成要素環(huán)境價值該部份價值為項目的先天價值，是開發(fā)商自身無力提升的價值，只能隨時間的推進或政策導(dǎo)向及城市發(fā)展的推進，存在動態(tài)提升的機會。具體包括以下幾個方面：X板塊價值（包括區(qū)位配套、城市發(fā)展規(guī)劃、距城區(qū)距離、地段潛力）X人文環(huán)境（市政公園、名勝古跡、文脈資源）X交通環(huán)境（周邊微觀交通狀況、區(qū)位快速通道）派自

14、然環(huán)境（山、水、地勢地貌、自然生態(tài)）開發(fā)價值該部份價值最能體現(xiàn)項目差異化的價值，亦即通過開發(fā)商運作使不同項目獲得不同層次提升的價值。具體包括以下幾個方面:X總體規(guī)劃（總平規(guī)劃以及建筑布局創(chuàng)新、建筑規(guī)劃指標(biāo)、項目規(guī)模）X建筑設(shè)計（包括戶型合理性、交通動線組織、建筑空間等）X建筑外立面效果X項目配套（項目自身配套、項目周邊配套）X設(shè)備和材料（外墻材料、電梯、電梯廳、大廳、門窗等）品牌價值開發(fā)商品牌/實力（包括開發(fā)商資金實力、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)商呈現(xiàn)能力）X物業(yè)管理品牌其他關(guān)聯(lián)品牌（包括園林、建筑設(shè)計等）2、三大價值權(quán)重比例的設(shè)定根據(jù)房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律及許多成規(guī)模樓盤的運作經(jīng)驗來看，因機會價值屬

15、于修正因素范疇，而延伸價值在項目初期為零，故在比較權(quán)重考慮中不進行這兩項價值權(quán)重比例設(shè)置，住宅項目的環(huán)境價值、開發(fā)價值、品牌價值的分項價值的權(quán)重比例分別如下表所示：2.1三大價值權(quán)重比例一覽表價值因素環(huán)境價值開發(fā)價值品牌價值比例（%）5040102.2各分項價值權(quán)重比例一覽表價值因素環(huán)境價值（50%）開發(fā)價值（40%）品牌價值（10%）分項價值板塊價值人文環(huán)境-、父通環(huán)境自然環(huán)境總體規(guī)劃建筑設(shè)計創(chuàng)新建筑立面效果設(shè)備和材料項目配套開發(fā)商品牌/實力物業(yè)管理品牌其他關(guān)聯(lián)品牌比例301030302520201520603010綜合比例1551515108868631金睿國際”產(chǎn)品權(quán)重表電梯部分項目價值

16、權(quán)重金睿國際北湖印象天空城分值權(quán)重（為分值權(quán)重（%）分值權(quán)重（%）環(huán)境價值板塊價值30%1001510515.7511517.25人文10%10051105.51055.25環(huán)境50%父通環(huán)境30%1001511016.511517.25自然環(huán)境30%100151201810515.75小計100.00%5055.7555.5開發(fā)價值總體規(guī)劃25%100101101111511.5建筑設(shè)計20%10081038.241209.6建筑立面效果20%1008987.841088.6440%設(shè)備和材料15%100610061006項目配套20%10081018.081139.04小計100%4041

17、.1644.78品牌價值開發(fā)商品牌60%100610061006物業(yè)管理品牌30%10031003100310%其他關(guān)聯(lián)品牌10%100110011001小計100%100101010總計權(quán)重分值比100106.91110.28例類比樓盤均價/35003500加權(quán)類比值/3273.781686/3173.739572項目可實現(xiàn)均價3223.76備注：由于天空城產(chǎn)權(quán)屬于住宅產(chǎn)權(quán)，因此修正30%其銷售價格為5000修正后價格3500多層部分、項目價值權(quán)重金睿國際V谷基地上海裕都多元國際分值權(quán)重分值權(quán)重(%)分值權(quán)重(%)分值權(quán)重(%)環(huán)境價值板塊價值30%1001510816.2120181201

18、8人文環(huán)境10%100510051085.41025.150%父通環(huán)境30%1001510215.310615.910315.45自然環(huán)境30%10015100151001510015小計100.00%5051.554.353.55開發(fā)價值總體規(guī)劃25%1001010410.41201210610.6建筑設(shè)計20%10081028.161149.121048.32建筑立面效果20%10081018.081169.281028.1640%設(shè)備和材料15%100610061026.121016.06項目配套20%100810081128.961028.16小計100%4040.6445.4841.

19、3品牌價值開發(fā)商品牌60%100610061056.31016.06物業(yè)管理品牌30%100310031003100310%其他關(guān)聯(lián)品牌10%100110011081.081031.03小計100%100101010.3810.09總計權(quán)重分值比例100102.14110.16104.94類比樓盤均價/420042004700加權(quán)類比值/4112/3812.64/4478.75項目可實現(xiàn)均價4134.46PS1:多層部分由于對比樓盤銷售價格高于其房屋自身價值，導(dǎo)致整體樓盤銷售滯后。因此引入修正因素機會價值該部份價值系指項目外在因素的改變可能給項目帶來的潛在價值，可能升值，亦可能降值，是一個預(yù)期

20、的動態(tài)變數(shù)。具體包括以下幾個方面：X開發(fā)及入市時機X政策環(huán)境/利用X分期策略項目開發(fā)目標(biāo)（追求銷售速度或項目整體開發(fā)利潤）由于目前成都房產(chǎn)市場整體疲軟為了保證項目按時匯款在原價基礎(chǔ)上建議向下修正2%最終項目可實現(xiàn)銷售均價為:4134.46*0.98=4051.32元PS2:以上價格均為優(yōu)惠前銷售均價四、樓盤分戶價格表電梯部分價格因素房號戶型系數(shù)臨街系數(shù)朝向系數(shù)系數(shù)景觀系數(shù)樓層系數(shù)系數(shù)和最終銷售單價15樓1號1.081.021.031.0151.0411.1853160.3952號1.11.0211.031.0451.0311.2263269.7423號1.141.0221.031.031.05

21、11.2723392.4244號1.141.0231.031.031.0511.2733395.0915號1.031.0241.031.0451.0511.1793144.3936號1.11.0251.031.0451.0411.243307.087號1.041.0251.031.0151.0311.143040.388號11.0241.031.0451.0311.1293011.0439號1.061.0231.0311.0311.1433048.38110號1.141.0221.031.031.0311.2523339.08411號1.141.0211.031.031.0411.261336

22、3.08712號1.161.021.031.0451.05511.313493.7713號1.18111.0151.0211.2153240.40514號1.11.00111.045111.1463056.38215號1.121.00211.015111.1373032.37916號1.121.00311.015111.1383035.04617號1.11.00411.045111.1493064.38318號1.11.00511.045111.153067.0519號1.061.00611111.0662843.02220號1.021.00711.03111.0572819.01921號1.

23、06F1.00811111.0682848.35622號1.121.00911.015111.1443051.04823號1.121.0111.015111.1453053.71524號1.161.00911.0451.0211.2343291.07816樓1號1.081.021.031.0151.041.011.1953187.0652號1.11.0211.031.0451.031.011.2363296.4123號1.141.0221.031.031.051.011.2823419.0944號1.141.0231.031.031.051.011.2833421.7615號1.031.024

24、1.031.0451.051.011.1893171.0636號1.11.0251.031.0451.041.011.253333.757號1.041.0251.031.0151.031.011.153067.058號11.0241.031.0451.031.011.1393037.7139號1.061.0231.0311.031.011.1533075.05110號1.141.0221.031.031.031.011.2623365.75411號1.141.0211.031.031.041.011.2713389.75712號1.161.021.031.0451.0551.011.32352

25、0.4413號1.18111.0151.021.011.2253267.07514號1.11.00111.04511.011.1563083.05215號1.121.00211.01511.011.1473059.04916號1.121.00311.01511.011.1483061.71617號1.11.00411.04511.011.1593091.05318號1.11.00511.04511.011.163093.7219號1.061.0061111.011.0762869.69220號1.021.00711.0311.011.0672845.68921號1.06F1.0081111.0

26、11.0782875.02622號1.121.00911.01511.011.1543077.71823號1.121.0111.01511.011.1553080.38524號1.161.00911.0451.021.011.2443317.74817樓1號1.081.021.031.0151.041.021.2053213.7352號1.11.0211.031.0451.031.021.2463323.0823號1.141.0221.031.031.051.021.2923445.7644號1.141.0231.031.031.051.021.2933448.4315號1.031.0241.

27、031.0451.051.021.1993197.7336號1.11.0251.031.0451.041.021.263360.427號1.041.0251.031.0151.031.021.163093.728號11.0241.031.0451.031.021.1493064.3839號1.061.0231.0311.031.021.1633101.72110號1.141.0221.031.031.031.021.2723392.42411號1.141.0211.031.031.041.021.2813416.42712號1.161.021.031.0451.0551.021.333547.

28、1113號1.18111.0151.021.021.2353293.74514號1.11.00111.04511.021.1663109.72215號1.121.00211.01511.021.1573085.71916號1.121.00311.01511.021.1583088.38617號1.11.00411.04511.021.1693117.72318號1.11.00511.04511.021.173120.3919號1.061.0061111.021.0862896.36220號1.021.00711.0311.021.0772872.35921號1.06F1.0081111.021

29、.0882901.69622號1.121.00911.01511.021.1643104.38823號1.121.0111.01511.021.1653107.05524號1.161.00911.0451.021.021.2543344.41818樓1號1.081.021.031.0151.04M.031.2153240.4052號1.11.0211.031.0451.031.031.2563349.7523號1.141.0221.031.031.051.031.3023472.4344號1.141.0231.031.031.051.031.3033475.1015號1.031.0241.03

30、1.0451.051.031.2093224.4036號1.11.0251.031.0451.041.031.273387.097號1.041.0251.031.0151.031.031.173120.398號11.0241.031.0451.031.031.1593091.0539號1.061.0231.0311.031.031.1733128.39110號1.141.0221.031.031.031.031.2823419.09411號1.141.0211.031.031.041.031.2913443.09712號1.161.021.031.0451.0551.031.343573.78

31、13號1.18111.0151.021.031.2453320.41514號1.11.00111.04511.031.1763136.39215號1.121.00211.01511.031.1673112.38916號1.121.00311.01511.031.1683115.05617號1.11.00411.04511.031.1793144.39318號1.11.00511.04511.031.183147.0619號1.061.0061111.031.0962923.03220號1.021.00711.0311.031.0872899.02921號1.06F1.008111M.031.0

32、982928.36622號1.121.00911.01511.031.1743131.05823號1.121.0111.01511.031.1753133.72524號1.161.00911.0451.021.031.2643371.08819樓1號1.081.021.031.0151.041.041.2253267.0752號1.11.0211.031.0451.031.041.2663376.4223號1.141.0221.031.031.051.041.3123499.1044號1.141.0231.031.031.051.041.3133501.7715號1.031.0241.031.

33、0451.051.041.2193251.0736號1.11.0251.031.0451.041.041.283413.767號1.041.0251.031.0151.031.041.183147.068號11.0241.031.0451.031.041.1693117.7239號1.061.0231.031P1.031.041.1833155.06110號1.141.0221.031.031.031.041.2923445.76411號1.141.0211.031.031.041.041.3013469.76712號1.161.021.031.0451.0551.041.353600.451

34、3號1.18111.015F1.021.041.2553347.08514號1.11.00111.04511.041.1863163.06215號1.121.00211.01511.041.1773139.05916號1.121.00311.01511.041.1783141.72617號1.11.00411.04511.041.1893171.06318號1.11.00511.04511.041.193173.7319號1.061.0061111.041.1062949.70220號1.021.00711.0311.041.0972925.69921號1.06F1.00811P11.041.

35、1082955.03622號1.121.00911.01511.041.1843157.72823號1.121.0111.01511.041.1853160.39524號1.161.00911.0451.021.041.2743397.758合計383234.6均價：3220.458529多層價格價格因素戶型臨街朝向景觀樓層系數(shù)和最終銷售單價房號系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)2#婁2-1-1號1.341.01211.021.041.011.4224379.762-1-2號1.3351.01211.021.041.011.4174364.362-1-3號1.3351.01211.0211.011.37

36、74241.162-1-4號1.331.01211.0211.011.3724225.762-1-5號1.331.01211.021.021.011.3924287.362-1-6號1.341.01211.021.041.011.4224379.762-3-1號1.081.01211.061.041.021.2123732.962-3-2號1.071.01211.061.041.021.2023702.162-3-3號1.071.01211.0611.021.1623578.962-3-4號1.041.01211.0611.021.1323486.562-3-5號1.041.01211.06：

37、1.021.021.1523548.162-3-6號1.081.01211.061.041.021.2123732.962-4-1號1.081.012r11.06P1.041.011.2023702.162-4-2號1.071.01211.06P1.041.011.1923671.362-4-3號1.221.01211.011.031.011.2823948.562-4-4號1.041.01211.0611.011.1223455.7612-4-5號1.041.01211.061.021.011.1423517.362-4-6號1.221.01211.011.051.011.3024010.1

38、62-5-1號1.081.01211.061.0411.1923671.3612-5-2號1.071.01211.06r1.0411.1823640.563#婁3-1-1號1.351.0191.011.031.041.011.4594493.723-1-2號1.3451.0181.011.03r11.011.4134352.043-1-3號1.3451.0171.011.03r1.021.011.4324410.563-1-4號1.341.0161.011.031.041.011.4464453.683-1-5號1.341.0151.011.031.051.011.4554481.43-1-6

39、號1.351.0141.011.0311.061.011.4744539.923-3-1號1.091.0191.011.071.041.021.2493846.923-3-2號1.081.0181.011.0711.021.1983689.843-3-3號1.081.0171.011.07P1.031.021.2273779.163-3-4號1.051.0161.011.071.041.021.2063714.483-3-5號1.051.0151.011.081.051.021.22537733-3-6號1.091.0141.011.07P1.071.021.2743923.923-4-1號1

40、.071.0191.011.071.041.011.2193754.523-4-2號1.081.0181.011.0711.011.1883659.043-4-3號1.231.0171.011.021.021.011.3074025.563-4-4號1.051.0161.011.07：1.041.011.1963683.683-4-5號1.051.0151.011.081.051.011.2153742.23-4-6號1.231.0141.011.01二1.061.011.3344108.723-5-1號1.091.0191.011.071.0411.2293785.323-5-2號1.081.0181.011.07111.1783628.244#4-1-1號1.351.02111.0311.071.011.4814561.484-1-2號1.3451.0211.03P1.041.011.4454450.64-1-3號1.3451.01911.021.021.011.4144355.124-1-4號1.341.01811.02r11.011.3884275.044-1-5號1.341.01711.