工程項(xiàng)目投融資課程設(shè)計(jì)報(bào)告書

1、.成績(jī)工程項(xiàng)目投融資課程設(shè)計(jì)報(bào)告.下載可編輯 .專業(yè)班級(jí) ：工程管理 1002 班學(xué)生姓名 ：王婷學(xué)號(hào)：2010224040230指導(dǎo)教師 ：杜廣如完成日期 ：2013年 5月 10號(hào)目錄一項(xiàng)目概況二市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1 總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況2.2 市場(chǎng)需求2.3 市場(chǎng)供應(yīng)2.4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模三項(xiàng)目選址3.1 項(xiàng)目地址及環(huán)境條件3.2 地塊現(xiàn)狀及拆遷安置四規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.下載可編輯 .4.1 規(guī)劃要求4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案五市政建設(shè)條件5.1 道路交通5.2 市政管線5.3 綜合評(píng)述六進(jìn)度安排七融資方案設(shè)計(jì)7.1 投資結(jié)構(gòu)7.2 融資結(jié)構(gòu)7.3 資金結(jié)構(gòu)7.4 信用保證結(jié)構(gòu)八投資估算8.1 投資

2、估算結(jié)果8.2 資金使用及籌措九經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9.1. 收入估算9.2 總成本估算9.3 利潤(rùn)估算9.4 盈利能力分析9.5 清償能力分析十風(fēng)險(xiǎn)分析.下載可編輯 .10.1 敏感性分析10.2 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論十一結(jié)論11.1 社會(huì)效益11.2 環(huán)境效益11.3 經(jīng)濟(jì)效益11.4 結(jié)論一，項(xiàng)目概況保定市華正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2013 年通過(guò)招標(biāo)獲得的一塊七通一平 的面積為 100000 的建設(shè)用地 ，計(jì)劃在該地塊上開發(fā) 鑫鑫家園 住宅小區(qū)項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目主要用于居住，其中居住和商業(yè)的土地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計(jì)算分別為70年和40年的土地使用權(quán) 。項(xiàng)目容積率為3.6，建筑密度為20 ，綠

3、化率高達(dá)30% ，由相同的 16 棟樓房組成 ，總建筑面積為 360000 ，連同地下部分總共 20 層，其中 -2-2 層為商業(yè)及配套設(shè)施用房 ，3-18 層為居住用房，由東向西分三期建設(shè) ，一期 5 棟，二期 5 棟，三期 6 棟；鑫鑫家園 小區(qū)東側(cè)為永華北大街 ，西側(cè)為恒祥北大街 ，南側(cè)為環(huán)城大水系 ，北側(cè)是二環(huán)路 ，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所 、軒宇物流和 7 萬(wàn)平米的鑫豐市場(chǎng)；小區(qū)西行一公里是植物園 ，東南側(cè)為九年一貫制教育用地 ，也就是保師附小和 17 中，將來(lái)孩子上學(xué)比較方便 ；小區(qū)北行 500 米是.下載可編輯 .兒童醫(yī)院 ，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院

4、。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系 ，兩側(cè)為近百米的綠化 ，緊鄰祥和公園 ，西側(cè)為恒祥北大街 ，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園 ，景色優(yōu)美 ，綠化非常好 ，空氣也會(huì)特別清新，業(yè)主散步也特別方便 ，小區(qū)南側(cè)建有一個(gè)近 8 萬(wàn)平米的商業(yè)中心，地下是 1 萬(wàn)平米的大型超市 ，地上是一個(gè) 4 層的商場(chǎng) ，將來(lái)購(gòu)物、逛街會(huì)特別方便 ，本小區(qū)是由北京中建集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的 ，南低北高，南邊是水 ，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊 ，背山前水 ，老總特意請(qǐng)風(fēng)水大師看過(guò)的 ，絕對(duì)的風(fēng)水寶宅 ，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有會(huì)所 、中心廣場(chǎng) 、幼兒園以及老年活動(dòng)中心和休閑設(shè)施 ，小區(qū)形象門朝東開 ，意味著紫氣東來(lái) ，是一個(gè)比較好的寓意

5、 ，本小區(qū)建成后將是北部高品質(zhì)社區(qū) ，首屈一指的樓盤 。二，市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)2,1 總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況保定，素有 “京畿首善之地 ”稱譽(yù)的保定市 ，地處河北省中西部，與北京、天津構(gòu)成金三角地帶 ，北距北京 130 公里，東距天津240 公里，南距石家莊 124 公里，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì) 。全市總面積 2.21 萬(wàn)平方公里 ，總?cè)丝?1012 萬(wàn)，轄 3 區(qū)、 4 市（縣級(jí)）18 個(gè)縣，是全省人口最多的市 。 保定市位于石家莊 、北京和天津的三角中心處 ，城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè) ，大大縮短了城際間的時(shí)空距離感 ，因此，保定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?。 目前，當(dāng)?shù)卣谂⒈６ù蛟斐蔀橐粋€(gè)宜

6、居城市 。 我相信，隨著北京到保定高鐵的修建和周邊高速路網(wǎng)的完善，以及 “兩環(huán)四廊 ，五湖十.下載可編輯 .園”規(guī)劃的落實(shí) ，保定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景是非常樂觀的。2,2 市場(chǎng)需求保定的 “市情 ”。保定地少人多 ，下轄 25 個(gè)區(qū)縣，1000 多萬(wàn)人口 ，而市區(qū)面積相對(duì)較小 ，建設(shè)用地的稀缺 ，城市人口的增加 ，就造成了城市購(gòu)房需求量很大 ，而這也恰恰是保定現(xiàn)階段 房地產(chǎn) 的一個(gè)實(shí)情。 2012 年保定二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)圖上顯示 ，從 2012 年 1 月 15 日開始，保定二手房均價(jià)從 5579 元開始直線小幅下跌 ，到 2012 年 2月 5 日，隨著全國(guó)樓市的回暖 ，跌至 5200 元/

7、平米谷底后開始小幅上揚(yáng)。2012 年 2 月至 7 月，保定二手房每平方米均價(jià)在 5200 元至5500 元之間小幅波動(dòng) 。從 7 月開始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)的趨勢(shì)，到8 月 12 日，保定二手房均價(jià)上漲至5986 元/ 平方米 。2,3市場(chǎng)供應(yīng)本地區(qū)去年 12 月份共有 21 個(gè)樓盤在銷售 ，如今市場(chǎng)上處于開發(fā)代銷狀態(tài)總量為 9 個(gè)樓盤，約有 200 萬(wàn)平方米處于開發(fā)狀態(tài) 。從近幾年看保定市房地產(chǎn)業(yè)的需求量比較大 ，供求關(guān)系在一定時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn) 。目前市場(chǎng)供應(yīng)中主要以 70-90 左右戶型為主 。2,4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目所在地段的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目主要面向中高等收入消費(fèi)群體和政府機(jī)關(guān)工

8、作人員 ，市場(chǎng)定位是面向三口之家的中高檔住宅 ，戶型有兩居室 80-100 平方米和三居室 110-130 平方米兩種為主 。規(guī)劃總戶數(shù)大約為 3000 戶，配套設(shè)施用房約為 14000 平方米 。.下載可編輯 .3,1 項(xiàng)目地址及環(huán)境條件本項(xiàng)目東側(cè)為永華北大街 ，西側(cè)為恒祥北大街 ，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路 ，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè) ，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所 、軒宇物流和 7 萬(wàn)平米的鑫豐市場(chǎng) ；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附小和 17 中，將來(lái)孩子上學(xué)比較方便 ；小區(qū)北行 500 米是兒童醫(yī)院 ，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院 。 小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水

9、系 ，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園 ，西側(cè)為恒祥北大街 ，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園 ，景色優(yōu)美 ，綠化非常好 ，空氣也會(huì)特別清新 ，業(yè)主散步也特別方便 ，小區(qū)南側(cè)建有一個(gè)近 8 萬(wàn)平米的商業(yè)中心 ，地下是 1 萬(wàn)平米的大型超市 ，地上是一個(gè) 4 層的商場(chǎng) ，將來(lái)購(gòu)物 、逛街會(huì)特別方便 ，本小區(qū)是由北京中建集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的 ，南低北高 ，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水 。3,2 地塊現(xiàn)狀及拆遷安置該地塊已經(jīng)具備七通一平條件 ，政府各項(xiàng)征地已經(jīng)完成 ，用地審批及相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢 ，已經(jīng)充分具備開發(fā)條件 ，可直接進(jìn)行建設(shè)。四，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4,1 規(guī)劃要求建

10、設(shè)用地面積為 10 萬(wàn)，用途為居住小區(qū)開發(fā) ，其中容積率不高于4.0，建筑密度不高于 25，綠地率不低于 30，居住土地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計(jì)算 ，為 70 年，用地程序和相關(guān)活動(dòng)應(yīng)充分符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定及市規(guī)劃要求 。.下載可編輯 .4,2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)查 ，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況 ，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)對(duì)該土地的開發(fā)利用做出以下方案 :（1 ）該用地用于小區(qū)開發(fā)建設(shè) ，以住宅開發(fā)為主 ，并配有商業(yè)用房 ，配套設(shè)施用房 ；（ 2）設(shè)計(jì)容積率為3.6，總建筑面積 360000 ，（ 3）設(shè)計(jì)建造密度為 20；（ 4）設(shè)計(jì)綠化率為 30；（ 5）建筑物由 16 棟相同高層樓房組成

11、 ，每棟分別為地下 2 層，地上 20 層，其中 -2-2 層建筑面積相同 ，3-20 層用于住宅建設(shè) ，住宅建筑面積 280000 ，商業(yè)建筑面積 66000 ，配套設(shè)施用房面積是 14000 ， 綠化面積 30000 ，道路占地面積 25000 ，公共設(shè)施占地面積 6000 。五 市政建設(shè)條件5.1道路交通項(xiàng)目位于麗景藍(lán)灣的斜對(duì)面 ；小區(qū)東側(cè)為永華北大街 ，小區(qū)西側(cè)為恒祥北大街 ，南側(cè)為環(huán)城大水系 ，北側(cè)是二環(huán)路 ，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè) ，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所 、軒宇物流和 7 萬(wàn)平米的鑫豐市場(chǎng) ；小區(qū)西行一公里是植物園 ，東南側(cè)為九年一貫制教育用地 ，也就是保師附小和

12、17 中，將來(lái)孩子上學(xué)比較方便 ；小區(qū)北行 500 米是兒童醫(yī)院 ， 南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院 ，本小區(qū)位于北部行政新區(qū) ，是一塊上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地 。 7路、31路、310 路至北二環(huán)路口站下車 ，59路麗景藍(lán)灣站下車5.2市政管線.下載可編輯 .本項(xiàng)目地處保定市新開發(fā)的地帶 ，各種城市供電 ，供水，供氣，排水設(shè)施以及通訊設(shè)施建設(shè)齊全 。5.3綜合評(píng)述本項(xiàng)目建設(shè)用地具備 七通一平 條件 ，各種市政管線 ，配套設(shè)施齊全，交通條件便利 ，地塊結(jié)構(gòu)良好 ，已充分具備開發(fā)建設(shè)條件 。六進(jìn)度安排該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，進(jìn)度安排如下 ：（單位：月）24611111222223333824680246802460一

13、期基礎(chǔ)一期結(jié)構(gòu)一期裝修二期基礎(chǔ)二期結(jié)構(gòu)二期裝修三期基礎(chǔ)三期結(jié)構(gòu)三期裝修.下載可編輯 .七融資方案設(shè)計(jì)7.1投資結(jié)構(gòu)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和融資渠道的不斷拓展 ，呈現(xiàn)出國(guó)家財(cái)政投資 ，銀行貸款 ，企業(yè)自籌投資和利用外資多種融資渠道并存的格局 。 在投資來(lái)源結(jié)構(gòu)中 ，中國(guó)家財(cái)政投資的比重趨于下降，與此同時(shí)銀行貸款投資 ，企業(yè)自籌投資和利用外資的比重趨于上升 。源創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模適中 ，現(xiàn)企業(yè)有 25名技術(shù)人員，約3億自有資產(chǎn) ，應(yīng)選用合資的投資結(jié)構(gòu) ，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小 。7.2融資結(jié)構(gòu)選用 ABS 模式，選用 ABS 模式，ABS 模式是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為支撐的證券化融資模式 ，

14、即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ) ，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證 ，ABS 模式最大的優(yōu)勢(shì)是通過(guò)國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金 ，償債利率一般較低 ，從而降低了籌資成本。且具有吸引力的收益和較高的信用評(píng)級(jí) 。7.3資金結(jié)構(gòu)權(quán)益融資 ：項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資額的48.5%，7 億。債務(wù)融資 ：項(xiàng)目貸款 4 億。不足部分由預(yù)售收入解決。7.4信用保證結(jié)構(gòu)項(xiàng)目合同保證 借款人或股東承諾與銀行的保證形式為物的擔(dān).下載可編輯 .保，以房地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押 。八投資估算8.1投資估算結(jié)果（1）土地成本土建設(shè)用地由招標(biāo)所得，中標(biāo)價(jià)格 3億，土地總成本為 3億（2）工程費(fèi)用1，前期工程費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算依據(jù)

15、1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1750.68建安工程費(fèi)的 3%2可行性研究費(fèi)1167.12總投資的 1%3水文地質(zhì)勘察費(fèi)650設(shè)計(jì)概算的 0.5%4道路供水供電費(fèi)1167.12建安工程費(fèi)的 2%5土地平整費(fèi)40040 元/ 平方米合計(jì)5134.92表8.12）建筑安裝工程費(fèi) ：?jiǎn)挝唬?，?/ ，萬(wàn)元項(xiàng)目建筑面土建工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)金額.下載可編輯 .積單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額住宅用房配套設(shè)施商業(yè)用房合計(jì)280000120033600130364022061604340014000100014009012610056020866600015009900150990300198012870360000449

16、004756870058356表 8.23）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元，元/序號(hào)項(xiàng)目金額估算依據(jù) （元/ ）1供水工程62401502供電工程2912703小區(qū)道路1871404小區(qū)綠化32205其他工程1167.12建安工程費(fèi)的 2%合計(jì)10538.12表 8.34）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)300元 / *6000 =180 萬(wàn)元將以上各項(xiàng)相加，得項(xiàng)目工程費(fèi)為1）+2）+3）+4）萬(wàn)元 。.下載可編輯 .3.開發(fā)間接費(fèi)取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2 ， 則開發(fā)間接費(fèi)為（ 30000+74209.04 ）×2=2084.18 萬(wàn)元 。4.開發(fā)期稅費(fèi)包括建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) ，分散建設(shè)市政

17、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)及其他稅費(fèi)，綜合取建安工程費(fèi)的 15，則開發(fā)期稅費(fèi)為 ： 58356*15 =8753.4 萬(wàn)元5.其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)資金等 ，按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2.5，則其他費(fèi)用為：（30000+74209.04 ） ×2.5 =2605.226 萬(wàn)元 。6.不可預(yù)見費(fèi)按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3估算，則不可預(yù)見費(fèi)為：（ 30000+74209.04 ）×3=3126.27 萬(wàn)元 。7.開發(fā)費(fèi)用1），管理費(fèi)用 。取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的 3，則管理費(fèi)用為：（ 30000+74209.04 ）×3=3126.27 萬(wàn)元 。2），財(cái)務(wù)費(fèi)用

18、。項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款 40000 萬(wàn)元，按等本償還 ，貸款利率為6.5，則.下載可編輯 .第一年借款利息 = （0+ ? *20000 ）×6.5%=650 萬(wàn)元第二年借款利息 = （20000+650+ ? *10000 ）*6.5%=1667.25 萬(wàn)元第 三 年 借 款 利 息 = 【（ 20650+10000+1667.25+ ? 10000 ）*6.5%=2425.62 萬(wàn)元?jiǎng)t建設(shè)期利息總 =650+1667.25+2425.62=4742.9萬(wàn)元3 ，銷售費(fèi)用 。 包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)用 ，占銷售收入的 1.5%；其他銷售費(fèi)用 ，占銷售收入 的

19、 0.5% ， 合 計(jì) 為 :(280000 × 4000+66000 × 6000) ×(2%+1.5%+0.5%)=6064 萬(wàn)元 。開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為 ：1038.49+4742.9+2032=7813.39萬(wàn)元（8）、項(xiàng)目總投資于總成本估算表：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地費(fèi)用300002前期工程費(fèi)5134.923基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10538.124建筑安裝工程費(fèi)583565公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)180300 元/ 6開發(fā)間接費(fèi)2084.181-5 項(xiàng)的 2%.下載可編輯 .7管理費(fèi)用3126.271-5項(xiàng)的 3%8財(cái)務(wù)費(fèi)用4742.99銷售費(fèi)用606410開發(fā)

20、期稅費(fèi)8753.411其他費(fèi)用2605.226投資額 2%12不可預(yù)見費(fèi)3126.271-5項(xiàng)的 3%合計(jì)134711.286（9）資金使用及籌措本項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期總投資額 （不含建設(shè)期利息和銷售費(fèi)用 ）為126842.116 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用在期初投入 ，其他費(fèi)用根據(jù)工程進(jìn)度在第年分別投入 32382.86 萬(wàn)元、 45931.476 萬(wàn)元、27558.565 萬(wàn)元，其資金來(lái)源有 3個(gè)渠道 ：（ 1 ）項(xiàng)目開發(fā)商投入資金 80000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金 ；（ 2)從銀行貸款 40000 萬(wàn)元，分期投入；（ 3)不足部分由預(yù)售收入解決 。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序計(jì)

21、息期項(xiàng)目合計(jì)號(hào)1234134711.281總投資54006.07549417.92633016.21212.86.下載可編輯 .1.11.21.322.12.22.3開發(fā)建設(shè)投資建設(shè)期利息銷售費(fèi)用資金籌措資本金貸款預(yù)售收入126846.1153356.07545931.47627558.56566501667.252425.624742.871819.230321212.86064134711.288000049258.424483.343992.4566000020000800002000010000100004000019258.414483.343992.4537734.19九經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9

22、.1 項(xiàng)目銷售收入估算建設(shè)經(jīng)營(yíng)期類型銷售期間合計(jì)2341銷售面積1680005600056000280000比例60%20%20%100%住宅銷售價(jià)格500050005000銷售收入840002800028000140000銷售面積4620019800商業(yè)比例70%30%.下載可編輯 .銷售價(jià)格70007000銷售收入323401386046200銷售收入1163404186028000186200合計(jì)比例62.48%22.48%15.04%100%其銷售計(jì)劃如下 ：?jiǎn)挝唬?，? ，萬(wàn)元9.2 總成本估算1、銷售稅金及附加估算 ：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元序建設(shè)經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)號(hào)12341營(yíng)業(yè)稅銷售收入

23、的 3%3490.21255.88405586城市維護(hù)建2營(yíng)業(yè)稅的 5%174.5162.7942279.3設(shè)稅3營(yíng)業(yè)稅的 3%104.70637.6725.2167.5教育費(fèi)附加48銷售收入的93.144印花稅58.2120.93140.05%5931.45交易管理銷售收入的 0.5%582.15209.314054409.771586.47057.4合計(jì)1061.2694752 、土地增值稅估算單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算結(jié)果.下載可編輯 .1銷售收入1862002扣除項(xiàng)目金額以下四項(xiàng)之和150517.762.1開發(fā)成本132987.162.2開發(fā)費(fèi)用7813.392.3銷售稅金及附加7

24、057.472.4其他扣除項(xiàng)目開發(fā)成本的 2%2659.743增值額(1)-(2)35682.244增值率(3)/(2)23.7%5土地增值稅增值額 ×30%10704.6729.3 利潤(rùn)估算損益表單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目計(jì) 算期（年）合計(jì)號(hào)12341銷售收入11634041860280001862002營(yíng)業(yè)稅金及4409.7761586.491061.27057.47附加3總成本費(fèi)用134711.254006.07549417.92633016.21212.8864土地增值稅6422.802140.9342140.93410704.6725利潤(rùn)總額-54006.0756089.498511

25、6.37623585.0633726.57.下載可編輯 .566所得稅02140.1536650.6078790.767稅后利潤(rùn)-54006.0756089.4982976.22316934.4521994.105957.1盈余公積金0297.6221693.4452199.41297.2可分配利潤(rùn)2678.60315241.01319794.6939.4 盈利能力分析 靜態(tài)盈利能力分析投資利潤(rùn)率 年均利潤(rùn)總額 ÷總投資 ×100% 33726.57 ÷4÷134711.28 ×100% 6.26%投資利稅率 年均利潤(rùn)總額 ÷總投資

26、×100% 33726.57 7057.47 10704.672 ÷4÷134711.28 ×100% 9.56%資本金凈利潤(rùn)率年均稅后利潤(rùn)總額÷資本金 ×100% 21994.105 ÷4÷80000 ×100% 6.87% 從靜態(tài)盈利能力分析結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率 ，投資利稅率 ，資本金凈利潤(rùn)率均反映項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng) ，故可以考慮接受這一項(xiàng)目 。動(dòng)態(tài)盈利能力分析全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指表1）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元.下載可編輯 .序項(xiàng)目號(hào)年份1 現(xiàn)金流入1.1銷售收入2 現(xiàn)金流出2.

27、1項(xiàng)目總投資銷售稅金及2.2附加2.3土地增值稅2.4所得稅凈現(xiàn)金流量3（1-2 ）所得稅前凈4現(xiàn)金流量計(jì)算期1234合計(jì)1163404186028000186200116340418602800018620038515.22163331.54006.07559809.0111001.363668134711.54006.07549417.92633016.21212.82863968.2841322.7611322.7616613.80776422.802140.9342140.93410704.6722140.1536650.6078790.76-54006.0228656530.9933

28、44.77816998.64758.332-54006.023323.5031228.57556530.995380.106626計(jì)算指標(biāo) ：（ i=18% ）所得稅后所得稅前動(dòng)態(tài)投資回收期3.24 年3.15 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值12759.04 萬(wàn)元17925.3 萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率34.53%41.74%.下載可編輯 .2）財(cái)務(wù)資本金現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指標(biāo)單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目計(jì)算期年份1234合計(jì)號(hào)1現(xiàn)金流入11634041860280001862001.1銷售收入1163404186028000186200148586.2現(xiàn)金流出6000049649.48 20087.19 18849.65332.

29、1資本金600002000080000預(yù)售收入再19258.414483.343992.4537734.12.2投入9貸款本息償2.34742.94742.9還銷售稅金及6613.802.43968.2841322.7611322.76177附加6422.802140.9342140.93410704.62.5土地增值稅722.6所得稅2140.1536650.6078790.76所得稅前凈37613.63-6000066690.5221772.819150.357現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo) ：（ i=18% ）動(dòng)態(tài)投資回收期1.635 年.下載可編輯 .財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值17836.85財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率42.0

30、83%3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)（ NPV ）來(lái)看 ，全部投資的稅后、稅前 NPV 分別為12759.04 萬(wàn)元17925.3 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金的 NPV 為 17836.85 萬(wàn)元，均大于 0，說(shuō)明項(xiàng)目可行 。從內(nèi)部收益率 （IRR）指標(biāo)來(lái)看 ，全部投資的稅后 、稅前 IRR 分別為34.53%41.74% ，項(xiàng)目資本金的IRR 為 42.083% ，均大于基準(zhǔn)收益率 18%，項(xiàng)目可行 。綜上所述 ，該項(xiàng)目可行 。9.5 清償能力分析1）項(xiàng)目借款還本付息估算利率：6.5%單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目計(jì)算期（年）年份1234合計(jì)號(hào)1 借款及還本付息1.1本期借款20000 100001000

31、0400001.2本期應(yīng)計(jì)利息6501667.252425.624742.91.3本期還本40000400001.4本期付息4742.94742.92償還借款本金來(lái)源預(yù)售收入預(yù)售收入預(yù)售收入2）資本金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目計(jì)算期（年）合計(jì).下載可編輯 .號(hào)年份12341資金來(lái)源8000014634051860280003062001.1銷售收入11634041860280001862001.2資本金6000020000800001.3長(zhǎng)期借款20000100001000040000168505.132資金運(yùn)用54006.07559809.0138620.04816070.002549417.92134711.282.1項(xiàng)目總投資54006.07533016.21212.8662.2借款償還4742.94742.9銷售稅金及附3968.286613.8072.31322.7611322.761加472.4土地增值稅6422.802140.9342140.93410704.6722.5