物業(yè)管理保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上課講義

1、物業(yè)管理保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 物業(yè)管理保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避作者：佚名 時(shí)間： 2008-8-10 瀏覽量：物業(yè)管理?xiàng)l例 第 36條第二款規(guī)定 :“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè) 合同的約定 , 導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的 , 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng) 的法律責(zé)任。”這是對(duì)物業(yè)管理公司保安服務(wù)過程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn) 損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定。 它實(shí)際上是對(duì)物業(yè)管理公司切實(shí)履行好 物業(yè)管理合同并規(guī)避保安服務(wù)中的治安責(zé)任的一個(gè)“預(yù)警” , 這對(duì)物 業(yè)管理公司的規(guī)范發(fā)展是有好處的。可以說 , 這一規(guī)定是立法機(jī)關(guān)在 很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎(chǔ)上作出的。 但由于 其是一個(gè)原則性規(guī)定

2、 , 因此給人們留下了一些爭(zhēng)論的空間 ,并且在實(shí) 際的法律適用中還存在著一個(gè)法官針對(duì)具體案件的自由量裁與利益 衡量問題。對(duì)此 , 筆者從法律的角度簡要地談一些個(gè)人的看法。第一, 物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安在物業(yè)管理中 , 保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合 同的約定 , 為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的 , 是物業(yè)管理 服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一般來講 , 物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)公司的保安 人員通過值班、 看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛(wèi)安全的相 關(guān)服務(wù), 包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內(nèi)容。 雖然物業(yè)保安服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內(nèi)容 ,

3、但其 安全防范的義務(wù)主要物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同 , 屬于私法范疇。而治安是指社會(huì)的秩序安寧的維護(hù) , 屬于公法范疇。 公安機(jī)關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機(jī)關(guān) , 具有維護(hù)社會(huì)治安秩序 , 制止 危害社會(huì)秩序行為的法定職責(zé)。 2002 年公安部發(fā)布的關(guān)于保安服 務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定已明確指出 : 保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī) 關(guān)維護(hù)社會(huì)治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此 , 物業(yè)管理 公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能 , 所以也不當(dāng) 然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。第二, 物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的法律責(zé)任 由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是

4、合同關(guān)系 , 如果物業(yè)管理 公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導(dǎo)致業(yè)主的人身受損 , 物業(yè) 管理公司承擔(dān)的是違約責(zé)任 , 應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負(fù)相 應(yīng)的法律責(zé)任。一般情況下 , 物業(yè)管理公司與業(yè)主都會(huì)在物業(yè)管理服 務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內(nèi)容 , 物業(yè)管理公司據(jù)此對(duì)業(yè)主負(fù)有人 身保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩方面 保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患受到人身損害 ; 保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受外來第三人的不法侵害。那么, 在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時(shí) , 如何判斷物業(yè)管理 公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢 ?我想主要應(yīng)從三方面進(jìn)行 :

5、首 先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和 保安設(shè)施設(shè)備 ; 其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制 度; 再次看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切 實(shí)遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求 , 也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù) , 就算切實(shí)履行了物 業(yè)管理服務(wù)合同的約定 , 即使業(yè)主的人身遭受了損害也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法 律責(zé)任。反之 , 物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的 違約責(zé)任 , 這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi) , 通常也不可能 對(duì)人身損害進(jìn)行全額賠償。按照合同法 113 條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo) 準(zhǔn), 物業(yè)

6、管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對(duì) 合同風(fēng)險(xiǎn)的理解 , 即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng) 當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。 而這個(gè)理解在實(shí)際案件中取決 于法官依法對(duì)具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。 但一般認(rèn) 為,人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費(fèi)、 喪葬費(fèi)等直接損失 , 精神損害賠償及 可得收入之減少應(yīng)除外 ,若業(yè)主有過失 , 則適用過失相抵的規(guī)則。第三, 物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的歸責(zé)原則根據(jù)合同法第 107條: “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合 同義務(wù)不符合約定的 , 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損 失等違約責(zé)任?！币约拔飿I(yè)管理?xiàng)l例第 36

7、條的規(guī)定, 物業(yè)管理公 司未盡保安服務(wù)之責(zé)為違約責(zé)任的無過錯(cuò)責(zé)任 , 即違約責(zé)任的成立無 需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯(cuò) , 只要違約行為與損害結(jié)果之間具有 因果關(guān)系 ,物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對(duì)其違物業(yè)管理保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避作者：佚名時(shí)間： 2008-8-10 瀏覽量：約行為承擔(dān)責(zé)任 , 除非證明有免責(zé)的事由。一般物業(yè)管理公 司的免責(zé)事由主要有 : 不可抗力 ; 業(yè)主之故意 ; 物業(yè)本身之性質(zhì) ; 損害 系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人所為。但無論怎樣 , 這一 歸則原則對(duì)物業(yè)管理公司來說是一個(gè)法律上的風(fēng)險(xiǎn) , 亦即物業(yè)管理公 司違約就有責(zé)任 , 在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公

8、司不履行 合同義務(wù)的事實(shí) , 不須證明物業(yè)管理公司對(duì)于不履行有過錯(cuò) , 也不需 要物業(yè)管理公司證明自己沒有過錯(cuò)。 而且,在合同領(lǐng)域 , 違約行為與損 害結(jié)果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的 , 即如果物業(yè)管理公司的不 履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身損害結(jié)果的可能性 , 而事實(shí)上該 損害結(jié)果又確實(shí)發(fā)生了 ,那么, 就可以認(rèn)定物業(yè)管理公司的行為與損 害結(jié)果具有因果關(guān)系。 因此,在這種情況下 , 物業(yè)管理公司如果沒有找 到法定或約定的免責(zé)事由則通常會(huì)敗訴。 這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行 物業(yè)保安服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任心和法律意識(shí)。但這樣并不意味著法律對(duì)業(yè)主有著偏袒 , 因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)管理公司訂 立物業(yè)

9、管理服務(wù)合同 , 對(duì)保安服務(wù)進(jìn)行了約定 , 就意味著業(yè)主基于物 業(yè)管理公司的許諾對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。此時(shí) , 相對(duì)于物業(yè)管理公司保安義務(wù)的履行 , 業(yè)主已處于弱者的地位。如果 物業(yè)管理公司收取了保安費(fèi)卻未能如約履行保安的義務(wù) , 不對(duì)業(yè)主的 損害進(jìn)行賠償?shù)脑?, 則損害了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的信賴?yán)?, 從而 有失公平。所以 , 物業(yè)管理?xiàng)l例第 36 條的規(guī)定是合理的 , 是平衡 了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此 , 有的物業(yè)管 理公司通過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定 “物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人 身保險(xiǎn)責(zé)任”這樣條款 , 試圖免除自己因不履行保安服務(wù)約定對(duì)業(yè)主 的

10、人身損害賠償責(zé)任 , 是不足為取的?；谝陨戏治?, 筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法第一, 切實(shí)履行物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理公司應(yīng)切實(shí)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項(xiàng)物業(yè)管 理服務(wù)活動(dòng) , 盡到自己對(duì)業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。這要求 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配備并利用好相關(guān)的保安設(shè)施設(shè)備 , 制定并執(zhí)行好 相應(yīng)的保安規(guī)章制度。這是物業(yè)保安服務(wù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最根本的方法。第二, 明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任。在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任作出明確的約定。 如約 定物業(yè)管理公司在盡到保安服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔(dān)業(yè)主的人身損 害責(zé)任 , 約定物業(yè)管理公司的不違反法律規(guī)定的免責(zé)事由等。這樣

11、可 以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責(zé)任 , 避免發(fā)生人身損 害事件后 , 業(yè)主因不了解相關(guān)法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也 應(yīng)當(dāng)多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。第三, 加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的治安工作 , 并得到公安機(jī) 關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢 問并交公安機(jī)關(guān)處理 ; 對(duì)發(fā)生不法侵害的行為 , 應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措 施予以制止 , 并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理 , 如果不法侵害已經(jīng) 發(fā)生, 應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合 作, 可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo) 致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。第四, 引入商業(yè)保險(xiǎn)。對(duì)多數(shù)物業(yè)管理公司來說 , 引入商業(yè)保險(xiǎn)不失為治安風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一種 好辦法。目前 , 已有保險(xiǎn)公司開發(fā)出物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。該險(xiǎn)保障投保 人因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡 , 或其財(cái)產(chǎn)受損所 付出的賠償及有關(guān)訴訟費(fèi)用。在香港 , 這種保險(xiǎn)叫“第三者保險(xiǎn)” , 是一種強(qiáng)制性保險(xiǎn)。另一