籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案

1、揚(yáng)州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案一、 概念：商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購(gòu)物活動(dòng)為基本內(nèi)容或基本內(nèi)容之一，結(jié)合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂(lè)等若干功能組成的、多功能的、內(nèi)容組織有機(jī)的、滿(mǎn)足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對(duì)完整的建筑實(shí)體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)延續(xù)部分?！倍⒔?jīng)營(yíng)期間應(yīng)交稅費(fèi)種類(lèi)：1、(1)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃，稅率11%；(2)提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，稅率6%；2、增值稅附加：按應(yīng)繳納增值稅額的12%；3、印花稅：按租金收入的0.1%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從

2、建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。具體規(guī)定如下：4.1 房產(chǎn)稅暫行條例第三條： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除至后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12

3、。4.3 房產(chǎn)稅施行細(xì)則第四條 房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式如下：4.3.1 以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值（1-30）1.2； 4.3.2 以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額全年的租金收入12。 5、所得稅：按公司利潤(rùn)交納25%的企業(yè)所得稅。6、土地使用稅： 以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收。其稅額標(biāo)準(zhǔn)按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米2元至25元之間。土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。租賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用的土地使用面積征收。6.1根據(jù)揚(yáng)府辦發(fā)（201

4、7）27號(hào)市政府辦公室關(guān)于調(diào)整揚(yáng)州市城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知，揚(yáng)州文昌中心項(xiàng)目為二等土地，每平方米土地使用稅稅額為12.00元。三、納稅籌劃思路：從以上自營(yíng)物業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況分析可以看出，自營(yíng)物業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要來(lái)自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個(gè)稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1組建商業(yè)管理公司可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。 1.2政策依據(jù)：中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。組建的商管公司只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。 1.3假設(shè)：直接租賃租金H=100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)租第一道租金為M，增值稅及附加：11%*（1+

5、12%）=12.32%(1)資產(chǎn)公司-（100萬(wàn)）-租戶(hù)(2)資產(chǎn)公司-（M）-商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司-（100萬(wàn)）-租戶(hù)即有：100*（12.42%+12%）=M*（12.42%+12%）+100*12.42% 24.42=24.42%*M+12.42 24.42%M=12 M=49.14通過(guò)以上計(jì)算可知：轉(zhuǎn)租賃時(shí)當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_(dá)到49.14%時(shí)，兩種方式稅負(fù)相等，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金比例最大不能超過(guò)49.14%，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金多交了一道12.42%的稅金。1.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：1.4.1 本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果資產(chǎn)

6、公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司收取的租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)轉(zhuǎn)租行為取得了至少50.86萬(wàn)元的利潤(rùn)，如果商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司沒(méi)有足夠的成本費(fèi)用沖抵利潤(rùn)，就要按利潤(rùn)繳納25%的企業(yè)所得稅。由于房屋產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來(lái)了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2、改變租金收取方式籌劃2.1將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式，實(shí)現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2 政策依據(jù)

7、：中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。2.3 經(jīng)營(yíng)模式對(duì)比。租金與管理費(fèi)比例應(yīng)適當(dāng)，不能一味的擴(kuò)大管理費(fèi)用的比例。(1)資產(chǎn)公司-100萬(wàn)（不含稅）-租戶(hù) 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=100*11%=11萬(wàn) 增值稅附加=11*12%=1.32萬(wàn) 印花稅=100*0.1%=0.1萬(wàn) 房產(chǎn)稅=100*12%=12萬(wàn)影響利潤(rùn)表的稅費(fèi)合計(jì)=1.32萬(wàn)+0.1萬(wàn)+12萬(wàn)=13.42萬(wàn)元 (2)資產(chǎn)公司-租金60萬(wàn)元（不含稅）-租戶(hù) 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=60*11%=6.6萬(wàn) 增值稅附加=6.6*12%=0.79萬(wàn) 印花稅=60*0.1%=0.06萬(wàn) 房產(chǎn)稅=60*

8、12%=7.2萬(wàn)影響利潤(rùn)表的稅費(fèi)合計(jì)=0.79萬(wàn)+0.06萬(wàn)+7.2萬(wàn)=8.05萬(wàn)元 (3)商業(yè)管理公司-管理費(fèi)用40萬(wàn)元（不含稅）-租戶(hù) 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=40*6%=2.4萬(wàn) 增值稅附加=2.4*12%=0.29萬(wàn)印花稅=40*0.1%=0.04萬(wàn)影響利潤(rùn)表的稅費(fèi)合計(jì)=0.29萬(wàn)+0.04萬(wàn)=0.33萬(wàn)元通過(guò)以上計(jì)算可知，改變租金收取方式的測(cè)算，可以減少稅費(fèi)5.04萬(wàn)元。2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費(fèi)，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)”處理。3、消除免租期籌劃3.1分析：免租期只會(huì)增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)。假設(shè)按年租金

9、120萬(wàn)，3個(gè)月免租期，房產(chǎn)原值1.5億。3.2政策依據(jù)：3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。3.2.2 若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅(1)資產(chǎn)公司-3個(gè)月免租期，9個(gè)月租金120萬(wàn)-租戶(hù)，房產(chǎn)稅為15000*（1-30%）*1.2%*3/12+120*12%=45.90萬(wàn)元；(2) 資產(chǎn)公司-12個(gè)月租金120萬(wàn)-租戶(hù)，房產(chǎn)稅為120*12%=14.4萬(wàn)元；3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味著稅法的“免稅”，而要多交房產(chǎn)稅31.5萬(wàn)元。3.3、注意事項(xiàng)：只需要在合

10、同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)，無(wú)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4、租賃房屋交付時(shí)間籌劃4.1 若出租合同交付時(shí)間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個(gè)月從房產(chǎn)原值計(jì)稅繳納房產(chǎn)稅。按原值1.5億，月租金10萬(wàn)元計(jì)算，稅負(fù)減少10.80萬(wàn)元。4.2 政策依據(jù)：4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。4.3 模式比較：(1)資產(chǎn)公司-交付日7月1日-租戶(hù) 1-7月按原值交納房產(chǎn)稅 8-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算：1-7月房產(chǎn)稅=15000*（1-30%）*1.2%*7/12=73.5萬(wàn)元 8-12月房產(chǎn)稅=5*10

11、*12%=6萬(wàn)元 全年房產(chǎn)稅=73.5+6=79.5萬(wàn)元(2)資產(chǎn)公司-交付日6月30日-租戶(hù) 1-6月按原值交納房產(chǎn)稅 7-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算：1-6月房產(chǎn)稅=15000*（1-30%）*1.2%*6/12=63萬(wàn)元 7-12月房產(chǎn)稅=6*10*12%=7.20萬(wàn)元 全年房產(chǎn)稅=63+7.20=70.2萬(wàn)元兩種模式稅負(fù)相差9.3萬(wàn)元 5、假設(shè)注冊(cè)物業(yè)公司，變出租為提供服務(wù)加出租 5.1 分析：目前，出現(xiàn)了很多專(zhuān)門(mén)從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。5.2籌劃要點(diǎn)：出租人可以通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低

12、房屋租賃的價(jià)格來(lái)達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。5.3 籌劃風(fēng)險(xiǎn)：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來(lái)籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。 5.3.1 稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。 5.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，是一定要取得物價(jià)部門(mén)的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門(mén)的處罰。 5.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒(méi)有

13、提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能會(huì)吃虧。假設(shè)，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租方未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。該理由得到了法院認(rèn)可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。 四、我們目前可采納的籌劃方式：為了實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、資產(chǎn)效益最大化，現(xiàn)提出如下運(yùn)營(yíng)思路：1、資產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司簽訂招商運(yùn)營(yíng)協(xié)議，負(fù)責(zé)其所有商業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)，按租金收入收取一定比例的傭金，具體比例本著讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司收支平衡略有盈余為原則。 理由：一是可以增加資產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，抵扣25%的企業(yè)所得稅；二是可以讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司自負(fù)盈虧，調(diào)動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的積極性。2、資產(chǎn)管理公司所有商業(yè)出租時(shí)均與商戶(hù)簽訂兩份協(xié)議，一份商業(yè)租賃協(xié)議、一