實(shí)務(wù)案例重點(diǎn)-

1、實(shí)務(wù)案例重點(diǎn)物業(yè)管理招標(biāo)程序:1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;2、編制招標(biāo)文件;3、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū);4發(fā)放招標(biāo)文件;5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審;6、接受投標(biāo)文件;7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì);8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。投標(biāo)的程序:1、獲取招標(biāo)信息;2、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范;3、登記并取得招標(biāo)文件;4、準(zhǔn)備投標(biāo)文件;5、送交投標(biāo)文件;6、接受招標(biāo)人的資格審查;7、參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo);8、簽約并執(zhí)行合同。項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容:1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況;2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位;3、業(yè)主的需求;4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主、物業(yè)使用人的基本情況;5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程;6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析。制定物

2、業(yè)管理方案的要求:1、響應(yīng)性;2、務(wù)實(shí)性;3、量力性;4、合理性。物業(yè)管理方案的要點(diǎn):1、關(guān)鍵性內(nèi)容:項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;組織架構(gòu)與人員的配置;費(fèi)用測(cè)算與成本控制;管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。2、實(shí)質(zhì)性內(nèi)容:管理制度的制定;檔案的建立與管理人員培訓(xùn)與管理;早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;常規(guī)物業(yè)管理綜述;管理指標(biāo);物資裝備;工作計(jì)劃。前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容:1、合同的當(dāng)事人;2、物業(yè)基本情況;3、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;4、服務(wù)費(fèi)用;5、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理;6、承接查驗(yàn)和使用維護(hù);7、專項(xiàng)維修資金;8、違約責(zé)任;9、其他事項(xiàng)。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng):1、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)(督促業(yè)主按

3、時(shí)交納物業(yè)費(fèi);2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù);3、對(duì)違約責(zé)任的約定;4、對(duì)免責(zé)條款的約定;5、物業(yè)服務(wù)合同主要條款宜細(xì)不宜粗;6合同的簽訂要實(shí)事求是;7、明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。早期介入在各階段的內(nèi)容:1、可行性研究階段:模式;內(nèi)容;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);框架性方案。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段:結(jié)構(gòu)布局、功能建議;環(huán)境及配套設(shè)施的合理性意見(jiàn)或建議;設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)改進(jìn)意見(jiàn);管理用房等配套設(shè)置、要求提意見(jiàn)。3、建設(shè)階段:商榷;配合安裝;裝修;熟悉并記錄隱蔽工程、管線鋪設(shè)。4、銷售階段:物業(yè)管理方案、進(jìn)度表;公共管理制度;收費(fèi)辦法、報(bào)批;銷售人員培訓(xùn);現(xiàn)場(chǎng)咨詢;歸檔。5、竣工驗(yàn)收階段:單

4、項(xiàng)、分期、綜合驗(yàn)收。入住準(zhǔn)備1、資料準(zhǔn)備兩書(shū);入住通知書(shū);物業(yè)驗(yàn)收須知;業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表;業(yè)主手冊(cè);物業(yè)管理有關(guān)約定。入住流程:登記確認(rèn)-驗(yàn)收簽字-繳納辦證費(fèi)-簽物管協(xié)議-繳當(dāng)期服務(wù)費(fèi)-領(lǐng)資料-領(lǐng)鑰匙。裝修管理流程:備齊資料-填寫(xiě)申報(bào)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開(kāi)工手續(xù)施工驗(yàn)收。不予登記的9種情況:1、未設(shè)計(jì)變動(dòng)主體和承重結(jié)構(gòu)的;2、未規(guī)劃搭建;3、未規(guī)劃改變外立面、在非承重墻上開(kāi)門(mén)、窗的;4、未供暖批準(zhǔn)拆改;5、未燃?xì)馀鷾?zhǔn)拆改;6、將沒(méi)有防水要求的陽(yáng)臺(tái)、房間改為衛(wèi)生間、廚房間的;7、擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸,拆除連接的磚、混凝土墻體的;8、損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果的;9、其

5、他影響房屋安全的行為。裝修反思:1、申報(bào)時(shí)指導(dǎo)填寫(xiě),詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況;2、裝修情況不明,表達(dá)不清時(shí),現(xiàn)場(chǎng)核實(shí);3、對(duì)人員培訓(xùn)和約束,強(qiáng)化管理責(zé)任意識(shí),檢查各環(huán)節(jié)存在問(wèn)題并予以改進(jìn)。裝修現(xiàn)場(chǎng)管理:1、嚴(yán)把出入關(guān),杜絕無(wú)序狀態(tài);2、加強(qiáng)巡視,防患于未然;3、控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;4、強(qiáng)化管理,反復(fù)核查?，F(xiàn)場(chǎng)管理反思:1、巡樓員巡查工作是否到位;2、大堂負(fù)責(zé)值班崗位如何控制材料進(jìn)出的?3、開(kāi)出整改單,說(shuō)明違章依據(jù)、整改期限,拒不整改的措施,不能簡(jiǎn)單化。節(jié)能措施:1、落實(shí)組織和管理體系;2、加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn),樹(shù)立節(jié)能意識(shí);3、建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度;4、在運(yùn)行管理上,盡量

6、安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用。5、調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間,實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序(空調(diào)、室外照明、霓虹燈;6、合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn)。消防管理工作內(nèi)容:1、人員;2、制度;3、檔案;4、巡視、檢查、測(cè)試制度;5、問(wèn)題限期整改;6、成本測(cè)算。電梯管理工作內(nèi)容:1、人員;2、制度;3、檔案;4、工具、儀器;5、確定服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間;6、成本測(cè)算。白蟻防治:1、挖巢法;2、藥殺法;3、誘殺法;4、生物防治法。鼠害防治:1、防鼠;2、化學(xué)滅鼠;3、器械滅鼠;4、生物滅鼠。滅蚊:1、環(huán)境治理;2、藥殺。滅蠅:1、環(huán)境治理;2、誘殺;3、藥殺。滅蟑:1、堵眼、封縫;2、控制食物和水源、消除蟑螂食物;3

7、、徹底清理室內(nèi)衛(wèi)生;4、化學(xué)藥物防治。治安防范注意事項(xiàng):1、鬧事報(bào)告;2、犯罪報(bào)警、協(xié)助制止,采取必要措施搶救、排險(xiǎn),盡量減少損失;3、瘋、傻勸離;4、可疑留心觀察、禮貌查問(wèn);5、墜樓意外通知急救、公安、家屬,做好安撫,等待急救和公安部門(mén)處理。消防安全檢查的基本程序:1、按路線和部位檢查;2、全部查到;3、完好判斷;4、問(wèn)題整改;5、登記存檔。車輛停放管理:引導(dǎo)違規(guī)勸阻及時(shí)檢查(損壞、門(mén)窗、留有貴重物品-記錄通知車主。車輛停放注意事項(xiàng):1、交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯;2、首次辦理年卡、月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原復(fù)印件,簽協(xié)議(有無(wú)償、保管與租用、停放過(guò)程中的安全責(zé)任。3、車

8、輛停放必須符合消防管理要求,切記堵塞消防通道。4、電梯直接通往室內(nèi)停車場(chǎng)車庫(kù)的小區(qū),必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施,避免不法人員直接從地下車庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施:1、合同訂立要規(guī)范;2、內(nèi)部管理要加強(qiáng);3、關(guān)系處理要妥善;4公共關(guān)系要重視;5、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)要引入;6、風(fēng)險(xiǎn)管理要強(qiáng)化。處理緊急事件的要求:1、開(kāi)始盡可能控制惡化和蔓延;2態(tài)度上要積極;3、工程中靈活運(yùn)用各種方案;4、在指揮上要統(tǒng)一;5、在一定階段上要止損?；鹁?1、了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度;2、報(bào)警;3清理消防通道;4、組織人員疏散,不違紀(jì)人身安全搶救物資;5組織義務(wù)消防隊(duì),在保證安全的情況下控制火勢(shì);6、及時(shí)

9、封鎖現(xiàn)場(chǎng),直到有關(guān)方面到達(dá)為止。燃?xì)庑孤?1、立即通知燃?xì)夤?2、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)謹(jǐn)慎行事,不可使用電器(包括門(mén)鈴、電話、風(fēng)扇等和敲擊金屬,避免產(chǎn)生火花;3、打開(kāi)門(mén)窗,關(guān)閉燃?xì)忾l閥;4、情況嚴(yán)重,及時(shí)疏散;5、有受傷或不適者,通知急救;6、協(xié)助燃?xì)夤緩氐讬z查,消除隱患。電梯故障:1、仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況,通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予以安慰;2、立即通知電梯專業(yè)人員;3、有小孩等,必要時(shí)請(qǐng)消防協(xié)助;4、督促電梯維保單位全面檢查,消除隱患;5、詳細(xì)記錄備案。噪聲:立即派人查看技術(shù)測(cè)定是否超標(biāo)判斷噪聲來(lái)源,采取對(duì)應(yīng)措施溝通電力故障:1、預(yù)先通知告知;2、故障立即趕到現(xiàn)場(chǎng),查明故障源,搶修,備用切換;3、檢查

10、電梯內(nèi)是否有人,應(yīng)急處理,加強(qiáng)消防和安全防范,確保不發(fā)生異常情況。高空墜物:1、立即趕往現(xiàn)場(chǎng),確定危害情況,有傷送醫(yī)院或急救,拍照取證;2、盡快確定墜落物來(lái)源;3、協(xié)調(diào)雙方協(xié)商處理;4、張貼“請(qǐng)勿高空拋物”標(biāo)識(shí),宣傳遵守社會(huì)公德。臺(tái)風(fēng)襲擊:1、公告張貼警報(bào);2、提醒業(yè)主關(guān)閉門(mén)窗;3檢查天臺(tái)和外墻廣告設(shè)施,防止墜落傷人;4、檢查排水管道;5、有維修棚架、設(shè)施,應(yīng)通知施工方采取加固等措施;6、值班待命,做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備;7、臺(tái)風(fēng)過(guò)后及時(shí)檢查清點(diǎn)損失情況,采取相應(yīng)措施修復(fù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算:1、酬金制:預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)服務(wù)支出項(xiàng)目管理的酬金;酬金預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金×約定比例。例:物業(yè)服務(wù)支

11、出70萬(wàn)、酬金比例20%、16萬(wàn)平方米,求每月物業(yè)費(fèi)。第一步:求預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)X=70+X×20%,X=70÷0.8=87.5萬(wàn)元;第二步;求每月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):875000÷160000÷12=0.46元/月。2、包干制:物業(yè)服務(wù)費(fèi)=物業(yè)服務(wù)成本+利潤(rùn)+稅費(fèi),稅費(fèi)=物業(yè)服務(wù)費(fèi)×稅率。例:物業(yè)服務(wù)成本70萬(wàn)、營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率20%、稅率5.5%,面積16萬(wàn)平方米;第一步:物業(yè)管理費(fèi)X=成本70萬(wàn)×20%+X×5.5%,X=70+X×20%+X×5.5%,x=93.96,;第二步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):93.96÷160000÷12=0.49元/月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成:1、工資、社保、福利費(fèi)