房地產企業(yè)稅收分析

1、房地產企業(yè)稅收分析時間：2021.03.09創(chuàng)作：歐陽法一：房地產行業(yè)涉稅及避稅概述（一）房地產企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所 得稅、土地增值稅對金業(yè)的現金流出量產生較大影 響。1、在銷隹環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預售房產時，應按預收 款的5%繳納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費。2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅（1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產品的 銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛 利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得 額。（即預售房產時繳納所得稅的辦法）。（開發(fā)項 目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所 在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目 位于

2、地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10% O ） 核定征收方式：石家莊的房地產金業(yè)按預收款的 13%繳納所得稅。分析：根據貴單位的情況，初步判斷應采用查賬征收 方式較為有利。目前房地產企業(yè)在利用稅收政策進行 合理、合法進行稅收籌劃時，首先判斷開發(fā)項目是否 存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進行，否則硬性 籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風險。例如， 銷售精裝房時，通過分解銷售收入達到減稅的目的。 但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況謹慎使用。（二）房地產開發(fā)企業(yè)偷逃應稅收入通常采用的手 段：1、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、 收取價款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在 檢查中隱匿

3、部分發(fā)票存根，逃避追查。采取“體外循 環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶 上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將 部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所 得稅；預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變 成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據、白條代替發(fā) 票，收取價款不作收入；發(fā)票、收款收據混開，少計 部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以達到偷逃 稅款目的。4、不合理定價，減少收入。采取各種方式降低隹房 金額，減少收入，如采取降低隹房價格，加大其他規(guī) 費的方法，調節(jié)收入。5、變通權責發(fā)生制，分期收款，應作而不作收 入。如：房地產企業(yè)

4、分期收款銷售房產時，在實際收 到價款才作收入，延遲反映或不反映收入。6、其他業(yè)務收入部分或全部不入帳。房地產開發(fā)金 業(yè)除主營業(yè)務以外如售后服務、材料物資銷售業(yè)務、 房產出租業(yè)務，這些業(yè)務零星、金額不大，金業(yè)往往 不如實入帳、計算繳納稅款。7、代收代墊款項，入帳不上稅，或者不入帳。8、在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。不按合同約定 時間確認收入，拖延繳納企業(yè)所得稅。9、由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款申報數 額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部 繳清，甚至少報稅款或逃避納稅。1()、將更至、拖交房款押金、罰息收入、沒收違約 保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未 記入應稅營業(yè)額一

5、并申報納稅。有的將包銷代銷商品 房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代 理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營 業(yè)稅。11、提供虛假或不完整的銷售面積。如將與商品房 一起銷售的門面房(店面房、營業(yè)用房、商鋪)、地 下車庫等不并入銷售面積。12、利用關聯企業(yè)的業(yè)務往來避繳稅款。如：關聯 企業(yè)之間轉移資金、集團內部購房實行優(yōu)惠價交易 等。13、有掛靠關系的房地產企業(yè)之間收取的代扣繳稅 費不按規(guī)定時間申報。14、合作建房不按規(guī)定申報納稅。如房地產開發(fā)企 業(yè)以轉讓部分房屋的所有權，換取部分土地使用權， 形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納 稅義務發(fā)生時間。15、“拆一還一”回

6、遷戶的回遷房部分未按銷售不 動產繳納相關稅費。目前房地產公司對償還面積與拆 遷面積相等的部分絕大部分不申報納稅，對收取的房 屋差價款、超安費等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長 期掛往來科目不申報納稅。16、將自行開發(fā)的房產分給投資方部分不按規(guī)定申 報繳納稅費。17、以房產抵償勞務款、工程款、材料款、銀行及 私人借款等不作收入申報納稅。18、將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳 或少繳稅款。如：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉入“短期借款”或“其 他應付款”科目長期掛賬不申報納稅。19、“以房換地，以地換房”，從中偷逃稅。以地換 房，以房換地是當前房地產開發(fā)過程中出現較多的一 種交易方式

7、，它不同于款物交易，它屬于直接以物易 物，以權利換權利，一般情況下不補差價，不存在現 款問題。雙方往往在實際占有和使用后，暫不辦理權 屬變更手續(xù)，逃避稅收的監(jiān)控。2()、整體轉讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。如：一 些房地產企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓盤的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質 的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入， 而是掛往來賬，甚至私設賬外賬，以達到偷逃稅的目 的。21、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，不 結轉營業(yè)收入。22、將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有 線電視初裝費、電力增容費等不按價外費用申報納 稅。23、補貼收入不入帳。如房地產企業(yè)上交的

8、一些規(guī) 費，有些地方政府一般會有返還，這部分收入在其實 際收到時，都不并入收入申報納稅。24、取得政府返還的土地出讓金不入賬。房地產企業(yè) 取得政府返還的土地出讓金后不按規(guī)定入賬沖減土地 成本。25、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。按照 土地增值稅暫行條例規(guī)定，一個開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產企 業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行 決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決 算，逃避土地增值稅的清算。分析：貴單位房地產開發(fā)項目由于開發(fā)、與銷售情況 較為簡單，開發(fā)成本的票據能夠合理、合法取得，不 存在合理合法稅收籌劃的前提條件，因此不建議貴單 位

9、進行硬性籌劃。二、以下主要是對房地產項目涉及的主要稅收以及提 醒貴單位應注意的事項予以說明：房地產企業(yè)納稅大體上分布在三個環(huán)節(jié)，即房地產開 發(fā)建設環(huán)節(jié)、房地產交易環(huán)節(jié)、房地產使用環(huán)節(jié)。具 體如下：（一）房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅：在房地產開發(fā)中，如果占用了耕 地就需要繳納耕地占用稅。2、印花稅：根據與相關的建設單位、材料供應單 位、勘察設計單位簽訂的與開發(fā)項目相關合同、協議 繳納印花稅。應注意：印花稅雖然稅款金額較小，但稅務機關在稽 查時常常以印花稅涉及的合同、協議書的內容作為全 面稽查金業(yè)是否合法納稅的起點與重大線索。3、契稅：金業(yè)取得的土地使用權，應按土地總成交 價款的4%繳納契稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅：應按年計算，分期繳納。以開 發(fā)項目所在地段的每平方米年稅額乘以實際占用的土 地面積計算稅款，向土地所在地的地方稅務局申報繳 納。（二）房地產交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護建設稅：營業(yè)稅的計稅依據是 營業(yè)額，包括全部價款和價外費用，稅率為5%,城 市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務同時產 生。采用預收款