房地產(chǎn)評(píng)估(1)

1、第四章第四章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估題型：全國(guó)：選擇、名詞解釋、計(jì)算、簡(jiǎn)答題型：全國(guó)：選擇、名詞解釋、計(jì)算、簡(jiǎn)答 重慶：選擇、判斷改錯(cuò)重慶：選擇、判斷改錯(cuò)/名詞解釋、簡(jiǎn)答、名詞解釋、簡(jiǎn)答、計(jì)算計(jì)算分值：全國(guó)：分值：全國(guó)：15分左右分左右 重慶：重慶：15分左右分左右v第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述v第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答） v第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置 v第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法（計(jì)算）第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法（計(jì)算）v第五節(jié)建筑物評(píng)估的特點(diǎn)第五節(jié)建筑物評(píng)估的特點(diǎn) v第六節(jié)建筑物評(píng)估的方法（計(jì)算）第六節(jié)建筑物評(píng)估的方法（

2、計(jì)算） 第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述v一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 v二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征 v三、房地產(chǎn)評(píng)估程序三、房地產(chǎn)評(píng)估程序 是指土地、建筑物及其他地上定是指土地、建筑物及其他地上定著物。著物。有三種存在形態(tài)，即單純的土地；有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。合成一體的房地產(chǎn)。在國(guó)外一般稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。在國(guó)外一般稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特征的特征位置位置固定性固定性耐用性耐用性影響影響因素因素多樣性多樣性投資投資大量性大量性保值增保值增值趨勢(shì)值趨勢(shì)第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）

3、第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）v一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì) v二、土地的分類(lèi)及其特性二、土地的分類(lèi)及其特性v三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（名詞解釋、簡(jiǎn)答）三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（名詞解釋、簡(jiǎn)答）v四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答）四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答） v五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則 一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)v土地使用權(quán)：土地使用者依法對(duì)土地使用權(quán)：土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。投資的權(quán)利。 v可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，可以作為

4、單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。二、土地的分類(lèi)及其特性二、土地的分類(lèi)及其特性v1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途v2、按經(jīng)濟(jì)地理位置、按經(jīng)濟(jì)地理位置v3、按所有權(quán)歸屬：國(guó)家所有、集體所有土地、按所有權(quán)歸屬：國(guó)家所有、集體所有土地 國(guó)家所有：城市土地國(guó)家所有：城市土地 集體所有集體所有：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；宅基地、宅基地、自留地、自留山自留地、自留山v4、按、按利用程度利用程度：高度集

5、約使用的土地、正常使用：高度集約使用的土地、正常使用的土地、閑置未用的土地或空地、使用不當(dāng)?shù)耐恋氐耐恋?、閑置未用的土地或空地、使用不當(dāng)?shù)耐恋豽5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì) 重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元單位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米用途用途土地級(jí)別土地級(jí)別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506

6、433495928673993841220831097371859264866015010187558913011947444120124913381152005新增新增重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)（樓面地價(jià)）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)（樓面地價(jià)） 單位：元單位：元/平方米平方米用途用途土地級(jí)別土地級(jí)別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）1840590440266050030035304201704450310150538027013063302501207290210908260160809240110701022010060112

7、009045121908035 2009年重慶市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)圖年重慶市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)圖 時(shí)間：2009年沙坪沙坪壩壩九龍九龍坡坡南岸南岸土地資產(chǎn)的特性土地資產(chǎn)的特性 自然特性：自然特性：v1、土地面積的有限、土地面積的有限性。性。v2、土地空間位置的、土地空間位置的固定性。固定性。v3、土地使用價(jià)值的、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。永續(xù)性和增值性。v4、土地的不可替代、土地的不可替代性性 經(jīng)濟(jì)特性：經(jīng)濟(jì)特性： v1、用途多樣性。、用途多樣性。 v2、經(jīng)濟(jì)地理位置的、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性可變性v3、可壟斷性。土地、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格了土地資

8、產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)。的基礎(chǔ)。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（名詞解釋、簡(jiǎn)答）三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系（名詞解釋、簡(jiǎn)答）我國(guó)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是我國(guó)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)土地使用權(quán)讓渡市場(chǎng)讓渡市場(chǎng)（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（名詞解釋?zhuān)~解釋?zhuān)┮患?jí)市場(chǎng)地價(jià)一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)（政府批租（政府批租市場(chǎng)）市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)土地使用權(quán)出讓底價(jià)土地使用權(quán)出讓底價(jià)轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓價(jià)格出租價(jià)格出租價(jià)格宗地宗地地價(jià)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。：城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別土地級(jí)別、不同、不同地段地段分別分別評(píng)

9、估和測(cè)算的商業(yè)、住宅、等評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、住宅、等各類(lèi)用地各類(lèi)用地土地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。使用權(quán)的平均價(jià)格。v（1）是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)；）是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)； v（2）是各類(lèi)用地的平均地價(jià)；）是各類(lèi)用地的平均地價(jià)； v（3）是市政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市）是市政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格； v（4）是單位土地面積的地價(jià)。）是單位土地面積的地價(jià)。 重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元單位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米用途用途土地級(jí)別土地級(jí)

10、別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185926486601501018755891301194744412012491338115標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)在在市、縣政府市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體具體宗地宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格

11、。 v（1）標(biāo)定地價(jià)是）標(biāo)定地價(jià)是政府政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)宗地地價(jià)； v（2）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估；份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估； v（3）是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。）是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。2009-12-29 武漢市土地交易中心武漢市土地交易中心 地塊編地塊編號(hào)號(hào)土地坐落土地坐落規(guī)劃用規(guī)劃用途途競(jìng)得單位競(jìng)得單位土地面土地面積積（米（米2）容容積積率率標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定

12、地價(jià)（萬(wàn)（萬(wàn)元）元）成交價(jià)成交價(jià)（萬(wàn)（萬(wàn)元）元）P(2009)037江漢區(qū)新江漢區(qū)新華下路華下路192號(hào)號(hào)商業(yè)金商業(yè)金融業(yè)融業(yè)武漢國(guó)創(chuàng)金武漢國(guó)創(chuàng)金融服務(wù)有融服務(wù)有限公司限公司10575.003.59987.0312000P(2009)040青山區(qū)友青山區(qū)友誼大道誼大道商業(yè)兼商業(yè)兼容居容居住住武漢宏昌投武漢宏昌投資有限公資有限公司司14140.003.07693.577700P(2009)049漢陽(yáng)區(qū)黃漢陽(yáng)區(qū)黃金口米金口米糧村糧村工業(yè)用工業(yè)用地地武漢蘇泊爾武漢蘇泊爾壓力鍋有壓力鍋有限公司限公司89541.00 1.674423.334300P(2009)054古田四路古田四路與解放與解放大道交大

13、道交叉口叉口居住與居住與公共公共設(shè)施設(shè)施混合混合聯(lián)發(fā)集團(tuán)有聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司限公司27700525318.0452300長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于印發(fā)長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于印發(fā)長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)國(guó)有土長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用規(guī)定地有償使用規(guī)定的通知的通知 http:/ 2006/11/23 v九、政府掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地使九、政府掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的標(biāo)定地價(jià)，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)用權(quán)的標(biāo)定地價(jià)，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織測(cè)算，經(jīng)地價(jià)審核委員會(huì)審核確定。掛組織測(cè)算，經(jīng)地價(jià)審核委員會(huì)審核確定。掛牌交易與招標(biāo)、拍賣(mài)出讓的最低限價(jià)不得低牌交易與招標(biāo)、拍賣(mài)出讓的最低限價(jià)不得低于經(jīng)審核確定的標(biāo)定地價(jià)

14、的于經(jīng)審核確定的標(biāo)定地價(jià)的80%。v轉(zhuǎn)讓價(jià)格：由交易雙方?jīng)Q定。轉(zhuǎn)讓價(jià)格：由交易雙方?jīng)Q定。 （二）土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）（二）土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（簡(jiǎn)答）v1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。格不由生產(chǎn)成本決定。 v2、土地價(jià)格主要由、土地價(jià)格主要由土地的需求土地的需求決定。決定。 v3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。 v4、土地價(jià)格的上漲性。、土地價(jià)格的上漲性。 土地需求上升；土地需求上升； 資本的邊際收益率會(huì)下降資本的邊際收益率會(huì)下降四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答）四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答）v（一）一般

15、因素（一）一般因素 v（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 v（三）個(gè)別因素（三）個(gè)別因素四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答）四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答） 一般一般因素因素 行政因素行政因素社會(huì)因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民收入和消費(fèi)水平居民收入和消費(fèi)水平物價(jià)變動(dòng)物價(jià)變動(dòng)儲(chǔ)蓄和投資水平儲(chǔ)蓄和投資水平財(cái)政收支和金融狀況財(cái)政收支和金融狀況利率水平利率水平其他因素其他因素區(qū)域因素區(qū)域因素因素因素商業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地住宅用地工業(yè)用地工業(yè)用地商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度交通便捷度交通便捷度環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境優(yōu)劣度規(guī)劃限制規(guī)劃限制位置位置基礎(chǔ)設(shè)施保證度基礎(chǔ)設(shè)施保證度公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度產(chǎn)

16、業(yè)集聚規(guī)模產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 其他其他四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答）四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（簡(jiǎn)答） 個(gè)別個(gè)別因素因素 位置位置地質(zhì)地形地質(zhì)地形面積面積容積率容積率土地用途土地用途地塊形狀地塊形狀土地利用土地利用v建筑高度建筑高度:地上建筑物可達(dá)及的最高高度地上建筑物可達(dá)及的最高高度. v建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率） =底層建筑面積底層建筑面積土地面積土地面積 =建筑面積建筑面積地塊總面積地塊總面積。v樓面地價(jià)樓面地價(jià)=地塊總價(jià)地塊總價(jià)建筑面積建筑面積 =地塊單價(jià)地塊單價(jià)容積率容積率1000平方米平方米800平方米平方米4000平方米平方米=40001000=4建筑密度建筑密度=800

17、1000=80%例題：例題：P29,1104單選單選15；v15、某宗土地，土地單價(jià)為、某宗土地，土地單價(jià)為3000元元/m2，該，該宗地容積率為宗地容積率為2，建筑面積為，建筑面積為150平方米，則平方米，則樓面地價(jià)為樓面地價(jià)為( )v A、20元元m2 B、150元元m2v C、300元元m2 D、1500元元m2P19，1004單選單選13v13現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單價(jià)分別為價(jià)分別為2900元元/m2、2800元元/m2、2300元元/m2、1500元元/m2，其容積率分別是，其容積率分別是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他條件

18、完全相同，。如果四宗土地其他條件完全相同，則在正常的市場(chǎng)交易行為中最容易售出的宗則在正常的市場(chǎng)交易行為中最容易售出的宗地是地是()vA甲甲 B乙乙 C丙丙D丁丁五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則 評(píng)估評(píng)估原則原則替代替代原則原則最有效最有效使用使用原則原則變動(dòng)變動(dòng)原則原則供需供需原則原則貢獻(xiàn)貢獻(xiàn)原則原則土地具有土地具有用途的多樣性用途的多樣性。土地價(jià)格是以該地塊的土地價(jià)格是以該地塊的最有效效用最有效效用作發(fā)揮為前作發(fā)揮為前提的。提的。第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置v一、土地權(quán)屬的類(lèi)型一、土地權(quán)屬的類(lèi)型 v二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中

19、土地權(quán)屬的處置 一、土地權(quán)屬的類(lèi)型一、土地權(quán)屬的類(lèi)型v（一）土地所有權(quán)（一）土地所有權(quán) v（二）劃撥土地使用權(quán)（二）劃撥土地使用權(quán) v（三）出讓土地使用權(quán)（三）出讓土地使用權(quán) v（四）集體土地所有權(quán)（四）集體土地所有權(quán) （二）劃撥土地使用權(quán)（二）劃撥土地使用權(quán)v單獨(dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)簡(jiǎn)为?dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?但地上有建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，可報(bào)政府審但地上有建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，可報(bào)政府審批，由批，由受讓方受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金繳納出讓金；或者不辦理土地使用權(quán)出讓手；或者不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國(guó)家轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳

20、國(guó)家。 v以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)。 v劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)租賃。劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)租賃。 （三）出讓土地使用權(quán)（三）出讓土地使用權(quán)v商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議方式出讓。（不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)┺D(zhuǎn)讓?zhuān)?v以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。使用權(quán)證書(shū)。v

21、屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成應(yīng)形成工業(yè)用地或其它建設(shè)工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件。用地條件。 v土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓年限土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓年限 =出讓合同約定年限出讓合同約定年限已使用年限已使用年限（三）出讓土地使用權(quán)（三）出讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓最高年限出讓最高年限按用途分別確定：按用途分別確定：商業(yè)、旅游、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地娛樂(lè)用地40年年70年年居住用地居住用地50年年其他其他最高出最高出讓年限讓年限二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置的處置國(guó)有企業(yè)國(guó)有企業(yè)劃撥用地劃撥用地股份公司股份公司我國(guó)企業(yè)我國(guó)企業(yè)出讓出讓作價(jià)（投資）入股

22、作價(jià)（投資）入股租賃租賃授權(quán)經(jīng)營(yíng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法（重點(diǎn)）第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法（重點(diǎn)）v一、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法； v二、收益法二、收益法；v三、成本法三、成本法；v四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。一、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法（一）市場(chǎng)法及其適用條件（一）市場(chǎng)法及其適用條件 v市場(chǎng)法：也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與市場(chǎng)法：也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。 （二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程（二

23、）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程 數(shù)數(shù)比比較較案案例例交交易易日日物物價(jià)價(jià)指指價(jià)價(jià)指指數(shù)數(shù)待待估估土土地地評(píng)評(píng)估估基基準(zhǔn)準(zhǔn)日日物物比比較較案案例例個(gè)個(gè)別別因因素素值值待待估估土土地地個(gè)個(gè)別別因因素素值值比比較較案案例例區(qū)區(qū)域域因因素素值值待待估估土土地地區(qū)區(qū)域域因因素素值值比比較較案案例例交交易易情情況況正正常常交交易易情情況況比比較較案案例例地地價(jià)價(jià)待待估估土土地地評(píng)評(píng)估估值值 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)比較案例地價(jià)比較案例地價(jià)價(jià)價(jià)個(gè)比較案例的修正后地個(gè)比較案例的修正后地第第 iin1in1宗地宗地

24、修正后地價(jià)修正后地價(jià)待估土地評(píng)估值待估土地評(píng)估值 修正系數(shù)的計(jì)算：修正系數(shù)的計(jì)算：1、一般、一般; “比比“字后面的因素值為字后面的因素值為100.2、修正系數(shù)、修正系數(shù)=待估土地待估土地因素值因素值交易實(shí)例交易實(shí)例因素值因素值3、將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)、將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘連乘。4、交易日期修正系數(shù)：按、交易日期修正系數(shù)：按物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法計(jì)算計(jì)算 可能是定基物價(jià)指數(shù)，也可能是環(huán)比物價(jià)指數(shù)可能是定基物價(jià)指數(shù)，也可能是環(huán)比物價(jià)指數(shù) 100100 或或修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)的計(jì)算：修正系數(shù)的計(jì)算：5、個(gè)別因素修正、個(gè)別因素修正; 使用年限、容積率、面積、地形地質(zhì)等使用年限

25、、容積率、面積、地形地質(zhì)等（1）容積率：容積率：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 書(shū)書(shū)P126 例例4-1（2）年限修正系數(shù)：年限修正系數(shù)：nmr111r111)()( 年限修正系數(shù)年限修正系數(shù)練習(xí)：試題集：練習(xí)：試題集：P1，0804單選單選12v12.某待評(píng)估宗地與交易案例相比而言，某地某待評(píng)估宗地與交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待評(píng)估宗地的價(jià)格比交易段要好，由此引起待評(píng)估宗地的價(jià)格比交易案例價(jià)格高案例價(jià)格高20%，則地段因素修正系數(shù)為，則地段因素修正系數(shù)為（ ）vA.100/120 B.80/100 vC.120/100 D.100/80P29，1104單選單

26、選13；v 13、被評(píng)估土地使用權(quán)年限為、被評(píng)估土地使用權(quán)年限為50年，參照物年，參照物土地使用權(quán)年限為土地使用權(quán)年限為40年，折現(xiàn)率為年，折現(xiàn)率為10%，則，則土地使用年限修正系數(shù)為土地使用年限修正系數(shù)為( )vA、0.968 B、0.986 vC、1.014 D、1.0330707單選單選10v10.某待評(píng)估土地使用權(quán)剩余年限為某待評(píng)估土地使用權(quán)剩余年限為40年，交年，交易案例的土地使用權(quán)剩余年限為易案例的土地使用權(quán)剩余年限為30年，待評(píng)年，待評(píng)估土地的地質(zhì)條件比交易案例好，經(jīng)測(cè)算地估土地的地質(zhì)條件比交易案例好，經(jīng)測(cè)算地質(zhì)條件因素使得被評(píng)估土地價(jià)格比交易案例質(zhì)條件因素使得被評(píng)估土地價(jià)格比交

27、易案例高大約高大約3，如折現(xiàn)率為，如折現(xiàn)率為8，則個(gè)別因素修，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（正系數(shù)為（ ）vA.0.972 B.1.059 vC.1.083 D.1.091v計(jì)算：計(jì)算： 書(shū)：書(shū)：P127案例案例 試題集：試題集：P4， 0804計(jì)算計(jì)算46；v46.有一待估宗地，總面積為有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用平方米，使用年限為年限為50年，土地還原利率為年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到，現(xiàn)收集到A、B、C 三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表：三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表：宗地宗地成交價(jià)成交價(jià)(元元/M2)交易時(shí)間交易時(shí)間交易情交易情況況容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素個(gè)別個(gè)別因素

28、因素剩余剩余年限年限待估宗地待估宗地2006年年2月月01.70050年年A51502005年年2月月01.60-1% 45年年B67002005年年8月月01.9+2%050年年C55502005年年12月月-2%1.60-1% 45年年v表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加時(shí)增加9%，從，從2005年年2月份到月份到2006年年2月

29、份，地價(jià)月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲每月環(huán)比上漲1%。v試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年年2月月的價(jià)格。的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)解：解：修正系數(shù)修正系數(shù)表表宗地宗地成交成交價(jià)價(jià)(元元/M2)交易交易時(shí)間時(shí)間交易交易情況情況容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素個(gè)別個(gè)別因素因素年限年限修正修正后地后地價(jià)價(jià)A5150113/1001163/1541100/991.026346B6700113/1061163/181100/102116306C5550113/110100/98163/1541100/991.026344其其中中：K年年A=K年年

30、C=1-1/（1+6%）501-1/（1+6%）45=1.02宗地單價(jià)宗地單價(jià)=（634663066344）3=6332（元（元/）宗地總價(jià)宗地總價(jià)=633240000=253280000（元）（元）P27,1007計(jì)算計(jì)算41v4l、待評(píng)估土地位于城市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平、待評(píng)估土地位于城市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為年，面積為12000平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年年lO月月1日。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查日。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查選取比較實(shí)例三個(gè)，情況如表選取比較實(shí)例三個(gè)，情況如

31、表1所示：所示：v表表1：比較實(shí)例情況表：比較實(shí)例情況表項(xiàng)目項(xiàng)目交易實(shí)例交易實(shí)例A交易實(shí)例交易實(shí)例B交易實(shí)例交易實(shí)例C出讓方式出讓方式招標(biāo)招標(biāo)協(xié)議協(xié)議拍賣(mài)拍賣(mài)面積面積10000平方米平方米11000平方米平方米13000平方米平方米成交價(jià)成交價(jià)1800元平方元平方米米1650元平方元平方米米2509元平方元平方米米交易日期交易日期2008/4/1200710120080930使用期限使用期限45年年40年年50年年容積率容積率32.53.5v評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查獲得以下資料：評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查獲得以下資料：v(1)評(píng)估人員判斷分析認(rèn)為：評(píng)估人員判斷分析認(rèn)為：A為招標(biāo)出讓?zhuān)瑑r(jià)格約為招標(biāo)出讓?zhuān)瑑r(jià)格約

32、低于正常價(jià)格低于正常價(jià)格4；B為協(xié)議出讓?zhuān)粌r(jià)格約低于正常為協(xié)議出讓?zhuān)粌r(jià)格約低于正常價(jià)格價(jià)格10；C為拍賣(mài)，價(jià)格約高于正常價(jià)格為拍賣(mài)，價(jià)格約高于正常價(jià)格5。v(2)根據(jù)測(cè)算，該市近根據(jù)測(cè)算，該市近1年來(lái)，平均每月地價(jià)上漲約年來(lái)，平均每月地價(jià)上漲約一個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)百分點(diǎn)。v(3)由于交易實(shí)例由于交易實(shí)例C與待評(píng)估土地處于同一區(qū)域，故與待評(píng)估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為其區(qū)域因素修正系數(shù)為100100；交易實(shí)例；交易實(shí)例A、B采用直接比較法進(jìn)行打分，如表采用直接比較法進(jìn)行打分，如表2所示：所示：表表2 2：區(qū)域因素比較表：區(qū)域因素比較表待評(píng)估土地待評(píng)估土地交易實(shí)例交易實(shí)例A交易實(shí)例交易實(shí)

33、例B合計(jì)得分合計(jì)得分1009590(4)(4)經(jīng)分析判斷各實(shí)例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)經(jīng)分析判斷各實(shí)例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：分別為：A A：10010097 B97 B：100100102 C102 C：100100103103(5)(5)待評(píng)估土地規(guī)劃容積率為待評(píng)估土地規(guī)劃容積率為2.52.5，以其得分為，以其得分為100100，容積率每，容積率每上升上升O.5O.5，得分增加，得分增加5 5分。分。(6)(6)折現(xiàn)率取折現(xiàn)率取1010。要求：采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。要求：采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。( (計(jì)算結(jié)果以計(jì)算結(jié)果以“元元”為單位，取整為單

34、位，取整) )41、修正系數(shù)修正系數(shù)表表宗地宗地成交成交價(jià)價(jià)(元元/M2)出讓出讓方式方式日期日期容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素地形、地形、面積面積年限年限修正修正后地后地價(jià)價(jià)A1800100/96112/106100/105100/95100/971.012068B1650100/90112/1001100/90100/1021.012259C2509100/1051100/1101100/10312109其中：其中：K年年A=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）45=1.01K年年B=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）40=1.01宗地單宗地單價(jià)價(jià)=（2068225

35、92109）3=2145（元（元/）宗地總宗地總價(jià)價(jià)=214512000=25740000（元）（元）（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法）（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法）v定義：是定義：是市場(chǎng)法市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)氐囊环N特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣C布的政府頒布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法值的一種方法 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)待估土地評(píng)估值待估土地評(píng)估值 （四）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

36、（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。v年限修正系數(shù)：書(shū)年限修正系數(shù)：書(shū)P131例例4-2vN最高出讓年限；最高出讓年限；vn實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限；實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限； Nnr111r111)()( 年限修正系數(shù)年限修正系數(shù)二、收益法二、收益法。v（一）收益法的應(yīng)用形式（一）收益法的應(yīng)用形式 v（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算 v（三）土地還原利率及其估算（三）土地還原利率及其估算 v（四）土地收益年限及其測(cè)算（四）土地收益年限及其測(cè)算 （一）收益法（一）收益法（收益還原法）收益還原法）的應(yīng)用形式的應(yīng)用形式 v無(wú)限期：無(wú)限期：PArv有限期：有限期：P=A（P/A，r，n） A年純收益年純收

37、益 r還原利率還原利率 n土地收益年限（剩余使用壽命）土地收益年限（剩余使用壽命）例：試題集例：試題集P10,0904單選單選14v14有一宗土地，出讓年期為有一宗土地，出讓年期為50年，已使用年，已使用30年，預(yù)計(jì)未來(lái)年，預(yù)計(jì)未來(lái)10年每年的凈收益額為年每年的凈收益額為15萬(wàn)萬(wàn)元，第元，第11年開(kāi)始每年的凈收益額為年開(kāi)始每年的凈收益額為20萬(wàn)元，萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為假定折現(xiàn)率為10%，則該宗土地的評(píng)估值最，則該宗土地的評(píng)估值最接近于（）接近于（）A127.70萬(wàn)元萬(wàn)元 B139.55萬(wàn)元萬(wàn)元 C150.00萬(wàn)元萬(wàn)元 D175.00萬(wàn)元萬(wàn)元（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算v1、區(qū)

38、別實(shí)際收益、實(shí)際收益、客觀收益客觀收益實(shí)際收益實(shí)際收益不能用于不能用于評(píng)估評(píng)估個(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)個(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大影響較大客觀收益客觀收益排除了實(shí)際收益中屬于排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素特殊的、偶然的因素作為評(píng)估作為評(píng)估的依據(jù)的依據(jù)（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算；以以房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益為例，求取土地純收益a1時(shí)：時(shí)：v1、計(jì)算房地年收入。、計(jì)算房地年收入。v2、求房地年費(fèi)用（包含、求房地年費(fèi)用（包含折舊折舊）v3、求房地年純收益、求房地年純收益a=房地年收入房地年收入房地年費(fèi)用房地年費(fèi)用v4、

39、確定房屋年純收益、確定房屋年純收益a2a2房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋還原利率r2房地年費(fèi)用不含折舊房地年費(fèi)用不含折舊:a2=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值（房屋還原利率（房屋還原利率r2+折舊率折舊率）v5、求、求a1=房地年純收益房地年純收益a房屋年純收益房屋年純收益a2習(xí)題集：習(xí)題集：P36，1107計(jì)算計(jì)算41。v41、一幢寫(xiě)字樓，占地面積、一幢寫(xiě)字樓，占地面積12000平方米，建筑面平方米，建筑面積為積為52000平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。1999年年10月取得土月取得土地使用權(quán)，年限地使用權(quán)，年限50年。假定空置率為年。假定空置率為10，月租金，月租金為為35元平方米，月費(fèi)用元平方

40、米，月費(fèi)用(含建筑物折舊費(fèi)含建筑物折舊費(fèi))為為100000元；建筑物壽命元；建筑物壽命60年。年。 辦公家具和設(shè)備原價(jià)為辦公家具和設(shè)備原價(jià)為5000000元，使用年限元，使用年限10年，年，無(wú)殘值；房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)租金收入的無(wú)殘值；房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)租金收入的12，其他稅，其他稅費(fèi)為租金收入的費(fèi)為租金收入的6，土地還原利率為，土地還原利率為9，建筑物，建筑物的還原利率為的還原利率為10，用成本法求得在評(píng)估基準(zhǔn)日建，用成本法求得在評(píng)估基準(zhǔn)日建筑物的價(jià)值為筑物的價(jià)值為5500萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年年10月。月。習(xí)題集：習(xí)題集：P36，1107計(jì)算計(jì)算41。41、要求：、要求：(1

41、)計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)總年收入；計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)總年收入；v(2)計(jì)算年總費(fèi)用；計(jì)算年總費(fèi)用；v(3)計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)的年純收益；計(jì)算房地合一的房地產(chǎn)的年純收益；v(4)計(jì)算建筑物的年純收益；計(jì)算建筑物的年純收益；v(5)計(jì)算土地的年純收益；計(jì)算土地的年純收益；v(6)計(jì)算土地的還原收益價(jià)值。計(jì)算土地的還原收益價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以計(jì)算結(jié)果以“元元”為單位，取整數(shù)為單位，取整數(shù))v41、(1) 房地年總收入房地年總收入=351252000(1-10) =19,656,000元元(2)房地年經(jīng)常費(fèi)用房地年經(jīng)常費(fèi)用+折舊費(fèi)折舊費(fèi)=100,00012+5，000,000 10=1,700,000

42、元元v房地年總費(fèi)用房地年總費(fèi)用=19,656,000(12+6)+ 1,700,000 =5,238,080元元(3)房地年純收益房地年純收益=19,656,000-5,238,080=14,417,920元元(4)建筑物年純收益建筑物年純收益=55,000,00010=5，500,000元元(5)土地年純收益土地年純收益=14,417,920-5,500,000=8,917,920元元(6)土地總價(jià)土地總價(jià)=8,917,920（P/A，9%，40）=95,933,633元元(7)土地單價(jià)土地單價(jià)=95,933,63312000=7994元元/平方平方米米(8)土地單價(jià)土地單價(jià)(樓面價(jià)樓面價(jià))

43、= 95,933,63352000=1845元平元平方方米米三、成本法三、成本法v（一）成本法及其適用范圍（一）成本法及其適用范圍v（二）成本法評(píng)估的步驟（二）成本法評(píng)估的步驟 v（三）成本法案例（三）成本法案例 （一）成本法及其適用范圍（一）成本法及其適用范圍v一般適用于一般適用于新開(kāi)發(fā)土地新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。 v同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等園、學(xué)校、

44、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。性的土地評(píng)估時(shí)采用。（二）成本法評(píng)估的步驟（二）成本法評(píng)估的步驟土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)： v（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?！叭ㄒ黄饺ㄒ黄健奔赐?、通即通路、通水、通電，土地平整：水、通電，土地平整：“”，即通路、通，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（整。（紅線外紅線外土地）土地）v（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。v（3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。 評(píng)估值（土地價(jià)格）評(píng)估值（土地價(jià)格） （土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息）利（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)

45、利息）利潤(rùn)土地增值收益潤(rùn)土地增值收益 （二）成本法評(píng)估的步驟（二）成本法評(píng)估的步驟估算估算投資利息投資利息注意：注意： （1）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；息； （2）計(jì)息基礎(chǔ)：土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本）計(jì)息基礎(chǔ)：土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本 （3）根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的）根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息。若利息。若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息一半計(jì)息。評(píng)估值（土地價(jià)格）評(píng)估值（土地價(jià)格） 土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值

46、收益土地增值收益 （二）成本法評(píng)估的步驟（二）成本法評(píng)估的步驟估算投資估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)： 利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)以利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)以土土地取得費(fèi)地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，并通過(guò)合理為基數(shù)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。的利潤(rùn)率計(jì)算。 評(píng)估值（土地價(jià)格）評(píng)估值（土地價(jià)格） 土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益土地增值收益 （二）成本法評(píng)估的步驟（二）成本法評(píng)估的步驟。例：書(shū)例：書(shū)P136P136案例案例 評(píng)估值（土地價(jià)格）評(píng)估值（土地價(jià)格） 無(wú)限期無(wú)限期 土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增

47、值收益土地增值收益 )-nr111 （無(wú)限期評(píng)估值無(wú)限期評(píng)估值評(píng)估值評(píng)估值試題集：試題集：P31,1104P31,1104計(jì)算計(jì)算4141v41、某企業(yè)占用一塊土地，面積為、某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，平方米，土地使用權(quán)年限為土地使用權(quán)年限為50年，已達(dá)到三通一平年，已達(dá)到三通一平(通水、通水、通路、通電和土地平整通路、通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價(jià)。決定采用成本法估價(jià)。 相關(guān)資料如下：相關(guān)資料如下： (1)土地取得費(fèi)包括征地補(bǔ)償費(fèi)和土地管理費(fèi)土地取得費(fèi)包括征地補(bǔ)償費(fèi)和土地管理費(fèi)在內(nèi)為在內(nèi)為500元平方米，其中土地補(bǔ)償費(fèi)已包

48、括地元平方米，其中土地補(bǔ)償費(fèi)已包括地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等；上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等； (2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為80元平方米，土地開(kāi)發(fā)期元平方米，土地開(kāi)發(fā)期2年，開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入；年，開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入； (3)稅費(fèi)主要為耕地占用稅，按稅費(fèi)主要為耕地占用稅，按5元平方米計(jì)元平方米計(jì)征，其他稅費(fèi)不計(jì)；征，其他稅費(fèi)不計(jì)； 試題集：試題集：P31,1104P31,1104計(jì)算計(jì)算4141v41、 (4)二年期貸款利息為二年期貸款利息為10%； (5)利潤(rùn)率為利潤(rùn)率為20%； (6)土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費(fèi)、土土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)

49、、利息、利潤(rùn)之和的地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和的25%。 要求：估算以下兩種情況的土地單價(jià)和總要求：估算以下兩種情況的土地單價(jià)和總價(jià)。價(jià)。 (1)無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格； (2)50年期土地使用權(quán)價(jià)格年期土地使用權(quán)價(jià)格(假設(shè)折現(xiàn)率為假設(shè)折現(xiàn)率為10%)。 (計(jì)算結(jié)果以計(jì)算結(jié)果以“元元”為單位，保留兩位小數(shù)為單位，保留兩位小數(shù)) v41、（、（1）利息）利息=（500+5）*10%*2+80*10%*2*50%=109（元（元/平方平方米）米）v利潤(rùn)利潤(rùn)=（500+5+80）*20%=117（元（元/平方平方米）米）v土地增值收益土地增值收益=（500+5+80+109

50、+117）*25%=202.75（元（元/平方平方米）米）v（2）無(wú)限期：）無(wú)限期：v土地單價(jià)土地單價(jià)=500+5+80+109+117+202.75=1013.75（元（元/平方平方米）米）v土地總價(jià)土地總價(jià)=1013.75*15000=15,206,250（元）元）v50年期：年期：v土地單價(jià)土地單價(jià)=1013.75*1-1/（1+10%）50=1005.11（元（元/平方平方米）米）v土地總價(jià)土地總價(jià)=1005.11*15000=15,076,650（元）元）四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 v定義：亦稱(chēng)定義：亦稱(chēng)剩余法剩余法。 是在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，是在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的

51、價(jià)值，扣除正常的將待估土地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法而估算待估土地價(jià)格的一種方法四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法v專(zhuān)業(yè)費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)建筑費(fèi)iv利息（利息（地價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)地價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）利息率利息率 =預(yù)付資本預(yù)付資本 利息率利息率v利潤(rùn)（利潤(rùn)（地價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)地價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)）利潤(rùn)率利潤(rùn)率 =預(yù)付資本預(yù)付資本 利潤(rùn)率利潤(rùn)率地價(jià)樓價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用地價(jià)樓價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)租售費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)租售費(fèi)用在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯

52、現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中在折現(xiàn)過(guò)程中v例：書(shū)例：書(shū)P140，案例里，案例里試題集：試題集：P17，0907計(jì)算計(jì)算46；v46有一宗有一宗“七通一平七通一平”待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，面積為待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，面積為5000平方米，使用期限平方米，使用期限50年，容積率為年，容積率為4，擬開(kāi)發(fā)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每建筑平方年，建筑費(fèi)為每建筑平方米米4800元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫(xiě)字樓建成后的費(fèi)在整

53、個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫(xiě)字樓建成后的售價(jià)為每建筑平方米售價(jià)為每建筑平方米12000元，貸款利率為元，貸款利率為6.3，合理的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本（建筑費(fèi)合理的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本（建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）專(zhuān)業(yè)費(fèi)）之和的之和的30，稅金和銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的，稅金和銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的8。v要求：評(píng)估該宗地的價(jià)格（總價(jià)及樓面單價(jià)）。要求：評(píng)估該宗地的價(jià)格（總價(jià)及樓面單價(jià)）。v（計(jì)算結(jié)果以（計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元萬(wàn)元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）v46、樓、樓價(jià)價(jià)=0.5*4*12000/（1+6.3%）2=21239.52v建筑建筑費(fèi)費(fèi)=0.5*4*4800/（1+6.3%）=9031.

54、04v專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)費(fèi)費(fèi)=9031.04*8%=722.48v利利息息=（地價(jià)（地價(jià)+9031.04+722.48）*6.3%=0.063*地地價(jià)價(jià)+614.47v利利潤(rùn)潤(rùn)=（地價(jià)（地價(jià)+9031.04+722.48）*30%=0.3*地價(jià)地價(jià)+2926.06v稅稅費(fèi)費(fèi)=21239.52*8%=1699.16v地地價(jià)價(jià)=21239.52-9031.04-722.48-(0.063*地價(jià)地價(jià)+614.47)-(0.3*地價(jià)地價(jià)+2926.06)- 1699.16v所以：地價(jià)所以：地價(jià)= 4582.77萬(wàn)萬(wàn)元元；v樓面地價(jià)樓面地價(jià)=4582.77/（5000*4）=0.23萬(wàn)元萬(wàn)元/平方平方米米P21，

55、1004計(jì)算計(jì)算41v41待評(píng)估地塊為一待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面待評(píng)估地塊為一待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為率為7，覆蓋率小于等于，覆蓋率小于等于50，土地使用年限，土地使用年限50年。年。2009年年8月出售，求取公平市場(chǎng)價(jià)格。月出售，求取公平市場(chǎng)價(jià)格。v估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。設(shè)計(jì)建筑面積為估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。設(shè)計(jì)建筑面積為14000平平方米，共方米，共14層，層，12層為商用房，共層為商用房，共2000平方米，平方米，34層共層共12000平方米用于住宅。預(yù)計(jì)共需平方米用于住宅。預(yù)計(jì)共需

56、2年時(shí)間年時(shí)間完成完成(到到2011年年8月月)，第一年投入，第一年投入60的總建筑費(fèi)，的總建筑費(fèi)，第二年投入第二年投入40的總建筑費(fèi)。總建筑費(fèi)的總建筑費(fèi)。總建筑費(fèi)1000萬(wàn)元，萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的6，利潤(rùn)率為，利潤(rùn)率為20，租售費(fèi)用，租售費(fèi)用及稅金綜合為售樓價(jià)的及稅金綜合為售樓價(jià)的5。假定該建筑物建成后即。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓可全部出售，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓4000元平方米，元平方米，住宅樓住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率元平方米，折現(xiàn)率10。P21，1004計(jì)算計(jì)算41v41要求：要求：(1)以評(píng)估基準(zhǔn)日以評(píng)估基準(zhǔn)日2009年年8月為時(shí)間

57、點(diǎn)，月為時(shí)間點(diǎn)，計(jì)算總樓價(jià)；計(jì)算總樓價(jià)；v(2)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的總建筑費(fèi)；計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的總建筑費(fèi)；v(3)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)；計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)；v(4)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的稅費(fèi)；計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的稅費(fèi)；v(5)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)和地價(jià)。計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)和地價(jià)。(計(jì)算結(jié)果以計(jì)算結(jié)果以“元元”為單位，取整為單位，取整)v(提示公式：地價(jià)提示公式：地價(jià)=樓價(jià)樓價(jià)建筑費(fèi)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)利潤(rùn)利潤(rùn)稅費(fèi)稅費(fèi))v41、樓、樓價(jià)價(jià)=4000*2000+2000*12000/（1+10%）=26,446,280v建筑建筑費(fèi)費(fèi)=10,000,000*60%/（1+10%）0. 5 +10,000,000*40%/（1+10%）1.

58、5 =9,187,912v專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)費(fèi)費(fèi)=9,187,912*6%=551,275v稅稅費(fèi)費(fèi)=26,446,280*5%=1,322,314v利利潤(rùn)潤(rùn)=（地價(jià)（地價(jià)+9,187,912+551,275）*20%=0.2*地價(jià)地價(jià)+1,947,837v地地價(jià)價(jià)=26,446,280-9,187,912-5,51275-(0.2*地價(jià)地價(jià)+1,947,837) - 1,322,314v所以：地價(jià)所以：地價(jià)= 11,197,452元；元；v單價(jià)單價(jià)=11,197,452/2000=5599元元/平方平方米米v利利潤(rùn)潤(rùn)=0.2*11,197,452+1,947,837=4,187,327第五節(jié)建筑物評(píng)估

59、的特點(diǎn)第五節(jié)建筑物評(píng)估的特點(diǎn) v一、建筑物及其分類(lèi)一、建筑物及其分類(lèi) v二、建筑物評(píng)估的特性二、建筑物評(píng)估的特性 v三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素v四、建筑物評(píng)估的原則四、建筑物評(píng)估的原則一、建筑物及其分類(lèi)一、建筑物及其分類(lèi)v建筑物是指與土地組合的建建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，設(shè)成果，總體上劃分總體上劃分為為房屋房屋和和構(gòu)筑物構(gòu)筑物兩大類(lèi)。兩大類(lèi)。v房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。 建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類(lèi) 梁梁柱柱樓板樓板墻墻鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼鋼鋼鋼鋼混鋼混磚等材料磚等材料鋼

60、混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混磚等材料磚等材料混合混合結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)磚混磚混結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)鋼或鋼混鋼或鋼混磚磚鋼或鋼混鋼或鋼混磚磚磚木磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)木木磚磚木木磚磚 鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)二、建筑物評(píng)估的特性二、建筑物評(píng)估的特性v（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)v（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制 v（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)v1、與土地結(jié)合在一起：、與土地結(jié)合在一起： 建筑物價(jià)格中通常建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。有必要把建筑物與