業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)象

1、業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)象筆者本人作為業(yè)主的城市居民和所有作為業(yè)主的城市居民一樣，因為有了作為私有財產(chǎn)的房屋，也就享有住宅區(qū)內(nèi)公共配套設施、設備和公共場所的共有權(quán)益。故而筆者從站在業(yè)主的角度就業(yè)主維權(quán)的當今現(xiàn)象談論個人觀點。業(yè)主不僅擁有個人的私有財產(chǎn)，而且擁有共有物業(yè)形成的集體財產(chǎn)。這些共有物業(yè)包括電梯、配電機房和配電設備、發(fā)電機組、水泵、消防設施、管理用房、辦公設備、共有商業(yè)用房、架空層、地下室、會所、停車場、共有使用權(quán)土地、綠化草木和綠化設施、圍墻、安全監(jiān)控設施、維修和管理用物料、專項維修資金、共有物業(yè)租金收入，等等。城市居民擁有集體財產(chǎn)，是改革開放和社會發(fā)展產(chǎn)生的現(xiàn)實。這種集體財產(chǎn)權(quán)，應該與農(nóng)村村民

2、的集體財產(chǎn)，以及城市中農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的集體財產(chǎn)一樣，受到憲法和相關法律的保護。業(yè)主( 集體 ) 維權(quán)在很大程度上是維護他們的集體財產(chǎn)權(quán)。因為這種集體財產(chǎn)權(quán)經(jīng)常遭受到開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、個別大業(yè)主，甚至政府部門的嚴重侵害。這就是" 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 " 層出不窮的根本原因。業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容綜觀業(yè)主維權(quán)的眾多個案，業(yè)主維權(quán)的主要訴求，不外乎如下幾個方面。(1) 與開發(fā)商的合同糾紛。包括交房拖期，質(zhì)量低劣，面積縮(2) 開發(fā)商侵占或出售作為集體財產(chǎn)的業(yè)主共有物業(yè)。比如侵占業(yè)主共有使用權(quán)土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會所，不移交停車場，等等。中國的開發(fā)商總想

3、在樓盤出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過，通過合同霸王條款和其他辦法占為己有。業(yè)主維權(quán)意識覺醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業(yè)權(quán)益，便成了業(yè)主維權(quán)的主要訴求。(3) 關于物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量和服務態(tài)度方面的糾紛，以及物業(yè)服務企業(yè)侵占業(yè)主公共利益方面的問題。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間應該是一種服務合同關系。但是有些物業(yè)服務企業(yè)是受開發(fā)商指派而進駐住宅區(qū)的，缺乏為業(yè)主服務的意識和責任，讓業(yè)主感受到他們只是開發(fā)商利益的維護人。服務不到位，從業(yè)人員態(tài)度惡劣，甚至毆打業(yè)主的事例時有聽聞。在業(yè)主方?jīng)]有充分組織起來，維權(quán)監(jiān)督不力的情況下，同開發(fā)商一樣，物業(yè)服務企業(yè)為了利潤最大

4、化，也會侵犯業(yè)主的共同利益，包括多收費、亂收費、帳目不清、侵占業(yè)主共有專項資金、侵占共有物業(yè)的收益、為了經(jīng)營收入而破壞居住環(huán)境，等等。(4) 政府部門對業(yè)主權(quán)益的漠視和侵害也是業(yè)主維權(quán)的重要內(nèi)容。業(yè)主在自己權(quán)益受到侵犯時，首先想到的是向政府相關部門投訴報告，希望政府部門采取行政執(zhí)法來解決問題。比如住宅區(qū)內(nèi)商鋪林立，破壞居住環(huán)境的問題，業(yè)主一般都會向環(huán)保部門、國土規(guī)劃部門、租賃管理部門等進行投訴尋求解決辦法。開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)侵占業(yè)主公共物業(yè)等問題，業(yè)主也會首先向國土規(guī)劃部門、 房屋住宅管理部門進行投訴，尋求制止和糾正侵權(quán)行為。這說明居民們還是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部門不能依法處

5、理，甚至利用公權(quán)來協(xié)助或參與對業(yè)主權(quán)益的侵犯。有些部門或某些公務員對法律法規(guī)的認識有誤，也會造成對業(yè)主合法權(quán)益的侵害。比如，違規(guī)確權(quán)登記的問題，業(yè)主維權(quán)個案中就占有相當?shù)谋壤Ｋ?，主管部門的執(zhí)法管理的不法、不力和不公，也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。(5) 業(yè)主委員會是否代表業(yè)主多數(shù)的意愿，是否執(zhí)行業(yè)主大會的決議，是否侵犯業(yè)主的公共利益和民主權(quán)利，也是業(yè)主維權(quán)的內(nèi)容。如同其它組織機構(gòu)、政府機關、企業(yè)一樣，少數(shù)業(yè)主委員會的成員也可能為了謀取私利而損害業(yè)主的公共利益，政府和企業(yè)機構(gòu)會出現(xiàn)貪官污吏，業(yè)主委員會也會出現(xiàn)小貪和犯罪分子，更多的可能會因觀點認識的不同而在業(yè)委會中產(chǎn)生意見分歧，或在業(yè)主中產(chǎn)生意見對

6、立，影響業(yè)主的公共利益。一般說，只要沒有外部因素的惡意介入，通過在主管部門指導下建立和執(zhí)行正常的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的民主決策機制，業(yè)主內(nèi)部的維權(quán)問題應該比較容易解決。但是，如同農(nóng)村村民委員會一樣，保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)也應該是"業(yè)主維權(quán) " 的重要內(nèi)容。業(yè)主維權(quán)的途徑分析業(yè)主維權(quán)的個案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。(1) 民主維權(quán)。業(yè)主之間的分歧和矛盾，應該通過業(yè)主之間的討論，采用民主集中的辦法，用民主決策來解決。為此，業(yè)主應珍惜自己的民主權(quán)利，在住宅區(qū)里建立和健全有效的業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的民主機制。這樣， 既能形

7、成強大的業(yè)主共同意志，又能支持和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。媒體報道渲染某花園業(yè)主委員會的一場風波，其實是實行民主決策的大演練，非常正常，對鍛煉業(yè)主的維權(quán)意識和技巧非常有益。事情是多數(shù)業(yè)委不同意和不滿意業(yè)委會主任的意見和主張，主任職務遭多數(shù)委員罷免和改選，這很正常。遭罷免的前主任不服，于是尋求業(yè)主的支持，在獲得10%業(yè)主聯(lián)名支持下，要求召開臨時業(yè)主大會改選業(yè)主委員會，這也很正常。最后的決定由花園的權(quán)力機構(gòu)業(yè)主大會來決定，這就是通過民主來維護業(yè)主的權(quán)利。在這個過程中，爭辯的雙方難免會發(fā)生相互指責和申辯。廣大的業(yè)主正是通過這些指責和申辯來判斷誰是誰非，來決定自己的表決意向。(2) 協(xié)商維權(quán)。如果涉及的是

8、業(yè)主的公共利益，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會與侵犯業(yè)主權(quán)益當事人( 開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、個別大小業(yè)主、政府部門等) 進行談判，協(xié)商解決業(yè)主權(quán)益受侵害的問題。協(xié)商維權(quán)的好處是直接，所化的時間精力成本較低，可以達到既解決問題又不傷和氣的局面。它的缺點是業(yè)主方面要做適當?shù)耐讌f(xié)。協(xié)商維權(quán)要能成功的前提是當事人雙方對相關法律、法理比較明白，處事比較開明，有尊重業(yè)主權(quán)益的意識。有些住宅區(qū)通過與開發(fā)商的談判協(xié)商，收回了被侵占的架空層和電梯間。有些花園通過談判協(xié)商，解決了個別單位業(yè)主占據(jù)綠化地等公共場所私用或出租經(jīng)營的問題。協(xié)商維權(quán)成功的前提，是具有較好的行政和司法依法辦事的環(huán)境。如果行政和司法機關都不依法保護業(yè)

9、主( 群體 ) 的合法權(quán)益，侵權(quán)當事人一般是不會通過協(xié)商放棄既得利益的。(3) 行政投訴維權(quán)。業(yè)主在權(quán)益受到侵害時，首先想到的辦法是向政府有關部門投訴。這本來應該是業(yè)主維權(quán)的主要有效途徑。因為保護業(yè)主的合法權(quán)益就是保護城市居民的合法利益，就是保護公民的合法利益，這是政府"立黨為公，執(zhí)政為民" 的莊嚴承諾，是政府作為社會公權(quán)機構(gòu)不可推卸的職責。而且，政府有足夠的資源、資料、權(quán)力、權(quán)威來解決這些問題。例如，居民反對在住宅樓下開餐廳、開汽車修理店等擾民商店的問題，環(huán)保部門應依法裁決處理。業(yè)主發(fā)現(xiàn)架空層被他人侵占出租牟利，規(guī)劃國土部門或住宅房屋管理部門應依法裁決處理。業(yè)主共有專項基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部門應依法裁決處理。共有使用權(quán)宗地被侵占，規(guī)劃國土部門應依法裁決處理。開發(fā)商不移交會所、停車場，規(guī)劃國土部門應依法裁決處理，等等。如果政府部門能夠依法辦事，能夠認真研究和解決歷史遺留的諸多侵權(quán)問題，能夠運用社會公權(quán)保護廣