物業(yè)企業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

1、物業(yè)企業(yè)管理調(diào)查報(bào)告每個(gè)地區(qū)的發(fā)展都不一樣 , 如果你想要好好地發(fā)展自己 , 就要去比較發(fā)達(dá)地區(qū)的地方發(fā)展 , 好好學(xué)習(xí)一些新的知識(shí) , 不斷地提高自己的能力。這幾天正好了一篇物業(yè)企業(yè)管理調(diào)查報(bào)告 , 大家可以認(rèn)真地學(xué)習(xí)一下。物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域, 規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于 xx 年 1 月至 7 月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況 , 特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下 :一、小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)狀三和小區(qū) , 人口近萬(wàn)人 , 地處城鄉(xiāng)結(jié)合部 , 小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì) , 人員較復(fù)雜

2、, 管理難度較大 , 現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于 xx 年 9 月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi) 100 萬(wàn)元 , 現(xiàn)在只能收上來(lái) 4 萬(wàn)余元 , 收繳費(fèi)用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo) , 水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題 , 拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū) ,xx 年入住 , 共 1058 戶(hù)。商品房 202 戶(hù), 回遷房 660 戶(hù)。xx 年 12 月初物業(yè)撤出 , 后由明星物業(yè)接管, 次年撤出?，F(xiàn)在 , 電梯維修費(fèi)無(wú)從解決。二、小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異 , 但存在有許多共性的問(wèn)題, 并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。(一)

3、地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)企業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入 , 因此開(kāi)發(fā)建設(shè)的不合理成了后來(lái)物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在: 一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差 , 配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題, 是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段, 就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患。(二) 物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低, 人員整體素質(zhì)不高。 一是某些物業(yè)企業(yè)管理

4、企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識(shí), 服務(wù)態(tài)度不端正 , 服務(wù)用語(yǔ)不文明 , 對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿(mǎn)足, 同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作, 維修不及時(shí)、不到位 , 使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑 , 甚至出現(xiàn)矛盾。(三) 小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益 , 在公共部位私搭濫建 , 致使部分公共設(shè)施不能正常使用, 難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能 ; 二是缺乏安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的, 屬私有財(cái)產(chǎn) , 便無(wú)所顧及在自己的小天地里 , 私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí)。一些業(yè)主私占綠地 , 或種菜或做停車(chē)

5、位 , 不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃 , 更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放 , 墻壁上亂貼亂畫(huà) , 私養(yǎng)大型寵物 , 在小區(qū)寵物糞便隨處可見(jiàn)。(四) 物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠, 沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心, 執(zhí)法缺位。比如 , 對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為, 只能勸告 , 下整改單 ,報(bào)告政府執(zhí)法部門(mén) , 而無(wú)他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素, 造成惡性循環(huán), 以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。( 五) 物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi) , 加之 , 效法者眾 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少 , 從企業(yè)追

6、求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō) , 當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí) , 必然會(huì)降低成本 , 而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降 , 于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意 , 從而不交物業(yè)費(fèi) , 這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。 小區(qū)環(huán)境差了 , 住房自然貶值 , 到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè) , 還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反 , 現(xiàn)每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費(fèi)用沒(méi)有拖欠的 , 因?yàn)檫@是政府行為 , 如果你不交費(fèi) , 這些職能部門(mén)有權(quán)停水停電 , 沒(méi)有一點(diǎn)商量 , 現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠 , 因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。 個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞 , 不交物業(yè)費(fèi) ,

7、你不會(huì)把我怎么樣 , 這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。(六) 使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督, 大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定 , 當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候, 由業(yè)主委員會(huì)提出, 經(jīng) 2/3 以上的業(yè)主同意后 , 方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上 , 如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益 , 那么就很難獲得小區(qū) 2/3 的業(yè)主通過(guò) ,給實(shí)際使用造成了困難。 另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用, 容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期, 當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出, 如何在物價(jià)水平上漲的情況下 , 將有限的大修基金保值、增值 , 缺乏有效的手

8、段。三、幾條建議(一) 依照 xx 年 10 月 1 日實(shí)施的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和xx 年9 月 1 日正式實(shí)施的物業(yè)企業(yè)管理?xiàng)l例 , 研究制定我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則 , 提高物業(yè)企業(yè)管理 , 并做到有法可依。( 二) 建立政府相關(guān)執(zhí)法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 , 有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室 , 作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。( 三) 為促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展 , 培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌 , 鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司 , 在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策 , 并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍 , 做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè) , 為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。( 四) 確保房屋大修基金的安全使用 , 實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。 建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái) , 按每個(gè)小區(qū) ( 大廈 ) 開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù) , 按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨(dú)開(kāi)戶(hù) , 每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí), 必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決, 委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng), 同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)