論環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的影響.

1、論環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的影響20 世紀(jì) 80 年以后，美國(guó)等西方國(guó)家開(kāi)始重視環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人民大眾環(huán)境意識(shí)的提高，以及對(duì)污染水平測(cè)量技術(shù)的日益完善，人們要求對(duì)受污染的房地產(chǎn)進(jìn)行客觀估價(jià)，以便體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格。1 房地產(chǎn)評(píng)估中環(huán)境因素影響評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀分析1.1 美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中環(huán)境因素的影響分析隨著 20 世紀(jì) 80 年代各種環(huán)境保護(hù)法規(guī)的出臺(tái)， 房地產(chǎn)擁有人和購(gòu)買(mǎi)人以及貸款人和借款人，都負(fù)有一定的環(huán)境責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)及相關(guān)行業(yè)從兩方面入

2、手，進(jìn)一步推動(dòng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用。在學(xué)術(shù)上，通過(guò)資助一些研究，逐步了解環(huán)境要素（特別是污染物）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的機(jī)理確良；在組織上，成立了專門(mén)的分支機(jī)構(gòu)，在評(píng)估從業(yè)人員的再教育課程中設(shè)立了有關(guān)環(huán)境問(wèn)題的培訓(xùn)課程，制定了相關(guān)的指導(dǎo)原則和標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中影響價(jià)格的環(huán)境因素分析影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的環(huán)境因素包括： 建筑物的規(guī)模、 類(lèi)型、密度及維護(hù)狀況； 地形特征（地形和植被）；開(kāi)放空間；諸如商場(chǎng)、工廠和學(xué)校等附近設(shè)施帶來(lái)的損害或者危險(xiǎn)例如臭氣、垃圾、振動(dòng)、煙氣、霧氣及煙霧；公共設(shè)施的完善程度比如路燈、下水道以及電力；空地的存在和維持；綜合維護(hù)情況；街道形式、寬度以及維護(hù)情況；進(jìn)出該

3、區(qū)域的道路的便捷性和安全性；房地產(chǎn)的剩余使用年限；房地產(chǎn)使用和土地使用上的改變；小氣候特征比如說(shuō)局部區(qū)域的大風(fēng)、水域邊緣與周邊地區(qū)的溫度和濕度的區(qū)別；環(huán)境的不利條件例如泥石流或者洪水；可及性即到達(dá)公共交通、學(xué)校、商店、服務(wù)設(shè)施等的便捷度。美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的環(huán)境責(zé)任分析即使沒(méi)有理由相信估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)會(huì)受到危險(xiǎn)物質(zhì)的影響，也建議估價(jià)師在其估價(jià)報(bào)告中包括對(duì)關(guān)于危險(xiǎn)物的限制條件的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明或陳述。這樣的陳述澄清了估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)限制，揭示出估價(jià)師關(guān)于危險(xiǎn)物質(zhì)所缺乏的技巧，也申述了估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)范圍內(nèi)的責(zé)任。估價(jià)師在探測(cè)、衡量和考慮危險(xiǎn)物在影響一宗房地產(chǎn)方面的角色和責(zé)任，在USPAP的咨詢意見(jiàn)第九條（ Adviso

4、ry Opinion 9）和美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)關(guān)于專業(yè)估價(jià)操作標(biāo)準(zhǔn)的使用指南第八條(Guide Note 8)中都有說(shuō)明。表一在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中對(duì)危險(xiǎn)物的考慮被要求作為過(guò)程的一部分而完成一個(gè)觀察核對(duì)表以探測(cè)出污染物的估價(jià)師應(yīng)該只反應(yīng)這些問(wèn)題，估價(jià)師在他的或她的特殊專業(yè)技術(shù)范圍內(nèi)回答這些問(wèn)題完全可以勝任估價(jià)師有可以依賴環(huán)境補(bǔ)救和成本估算方面的專家咨詢意估價(jià)師可以評(píng)估一宗房地產(chǎn)的權(quán)益，該房地產(chǎn)或許被相信已經(jīng)受到污染，該想法是基見(jiàn)第九于這樣一種假設(shè)，即房地產(chǎn)在以下情況下不被污染：最終的估價(jià)不是被誤導(dǎo)；已經(jīng)提條醒過(guò)客戶該房地產(chǎn)有限制條件；滿足了USPAP的道德規(guī)范受到影響了的權(quán)益的估價(jià)或者受污染了的房地產(chǎn)不

5、能通過(guò)簡(jiǎn)單地減少補(bǔ)救或降低與假設(shè)未受影響的評(píng)估值的一致性來(lái)做衡量擁有完成一個(gè)特定的估價(jià)任務(wù)的必要知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)使用指或者向客戶揭示了估價(jià)師在知識(shí)經(jīng)驗(yàn)方面的不足，采用所以必要的和恰當(dāng)?shù)拇胧┮酝昴系诎顺晒纼r(jià)任務(wù)，并且在估價(jià)報(bào)告中描述估價(jià)師在知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)方面的不足以及為了完成估條價(jià)任務(wù)所采取的步驟。美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的房地產(chǎn)觀察核對(duì)表為了便于估價(jià)師記錄所觀察到影響標(biāo)的物的環(huán)境因素，美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)于1995 年制定了不動(dòng)產(chǎn)觀察核檢清單 ，這個(gè)清單是一個(gè)格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責(zé)任的指南，是對(duì)房地產(chǎn)和相鄰房地產(chǎn)在建筑地塊上的審查。表二房地產(chǎn)觀察核對(duì)表1現(xiàn)在或過(guò)去的有作為工業(yè)或制造業(yè)用途的暗示；任

6、何容器、儲(chǔ)物桶或處理；任何受了污染的土地或被踐踏了的植被；任何深坑、池塘或礁湖；任何地面或地下的由估價(jià)儲(chǔ)藏池（例如儲(chǔ)水池、通風(fēng)管道等） ；任何被污染了的或散發(fā)不尋常氣味的地板、師觀察排水溝或墻體；排放的水；垃圾、埋葬物或燃燒物的跡象；任何的碎片、水泡、剝落的油漆； 任何噴上的絕緣物、 管道包裝物、 排泄管包裝物； 任何發(fā)射裝置 （電到的可能的環(huán)力、微波等） ；沿海地區(qū)、河流、溪流、噴泉、湖水、濕地、沼澤、或水道；任何能顯示需要環(huán)境專業(yè)人員調(diào)查的其他因素。境因素對(duì)環(huán)境敏感的建筑地塊位于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或相鄰房地產(chǎn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)對(duì)環(huán)由其他境法律的違反； 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的環(huán)境方面的法律訴訟或行政裁決

7、；估價(jià)對(duì)象房人報(bào)告地產(chǎn)的關(guān)于含鉛涂料或其他含鉛危險(xiǎn)物的檢驗(yàn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的石棉污染材料的可能的檢驗(yàn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的氡的檢驗(yàn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的有關(guān)土壤或地下水污染的環(huán)境方面的檢驗(yàn)；估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的其他專業(yè)的環(huán)境方面的建筑地塊評(píng)估。因素1.2. 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中環(huán)境因素影響評(píng)估的現(xiàn)狀我國(guó)在環(huán)境保護(hù)方面已經(jīng)通過(guò)了一些法律和條例，如海洋環(huán)境保護(hù)法（ 1982 年）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定 （ 1987 年）、環(huán)境保護(hù)法（ 1989 年）、固體廢物污染環(huán)境防治法（ 1995年）、水污染防治法 （ 1996 年）、環(huán)境噪聲防治法 （1996 年）、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（ 1998 年）、大氣污染

8、防治法 （ 2000 年）、“十一五”國(guó)家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃（2006 年）、國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定（ 2006 年）等多項(xiàng)法律和法規(guī)。2002 年 10 月 28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，指出環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法和制度。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段,在市場(chǎng)強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下, 許多位于舊城區(qū)的工廠先后搬遷讓位于商業(yè)和住宅, 即所謂“退二進(jìn)三”的舊城改造政策。開(kāi)發(fā)商往往看中的是搬遷工廠的優(yōu)越地理位置

9、 , 但是對(duì)這些企業(yè)在長(zhǎng)期運(yùn)行過(guò)程中對(duì)本地和周?chē)h(huán)境造成的污染, 以及污染對(duì)未來(lái)商業(yè)和住宅的影響很少顧及。這就使得消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)這些地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)冒著很大的污染損失風(fēng)險(xiǎn) , 這種風(fēng)險(xiǎn)損失最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到各個(gè)階段的消費(fèi)者身上。環(huán)境影響評(píng)估在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)用和開(kāi)展的很少，僅僅是在估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)標(biāo)的所處的環(huán)境狀況和特點(diǎn)有所描述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒(méi)有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。 多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周?chē)廴疚锖臀廴驹催M(jìn)行專業(yè)的檢測(cè)鑒定，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的房地產(chǎn)，大

10、多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師還沒(méi)有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾也沒(méi)有充分地意識(shí)到在房地產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。2 環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析2. 1 環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)性對(duì)于一個(gè)給定的市場(chǎng)區(qū)域，地形特征會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生正面的或負(fù)面的影響。如果市場(chǎng)區(qū)域周邊存在湖泊、河流、海灣或者山丘，則該地區(qū)具有景觀優(yōu)勢(shì)。在多山區(qū)域，一座山丘沒(méi)有什么價(jià)值，但是在一個(gè)以平原為主的地區(qū)，地形較高或者樹(shù)木茂密的部分會(huì)增加房地產(chǎn)價(jià)值。一條有可能發(fā)生嚴(yán)重洪水的河流會(huì)導(dǎo)致河岸的

11、房地產(chǎn)價(jià)值下降。在大多數(shù)市政區(qū)域，燃?xì)?、電力、供水、電話、電視以及降雨和排污下水道?duì)于可接受的居住水平是必需的。在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)以上任何2一項(xiàng)服務(wù)的缺失都將造成房地產(chǎn)價(jià)值的貶損。在大多數(shù)地區(qū)，光纜線路并非是必需的設(shè)施，但是光纜作為一種便利設(shè)施正變得越來(lái)越重要。 各種設(shè)施的可獲得性同樣影響該區(qū)域的發(fā)展和開(kāi)發(fā)方向和進(jìn)度。2. 2 環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)值的雙重性外部性原則認(rèn)為外界因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可以是積極的也可以是消極的，表現(xiàn)為正的外部性或負(fù)的外部性。工業(yè)房地產(chǎn)與居住區(qū)的接近使企業(yè)位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)榻咏鼭撛诘奈ｋU(xiǎn)物質(zhì)而受到負(fù)面的影響。如果緊靠城市水體景觀建設(shè)高層建

12、筑，會(huì)在建筑物后面的相當(dāng)范圍內(nèi)產(chǎn)生景觀屏蔽，從而對(duì)周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的減值效應(yīng)。有時(shí)候一條河流、湖泊或者公園會(huì)成為住宅區(qū)與商業(yè)或者工業(yè)的緩沖地帶。商業(yè)或者制造企業(yè)造成的過(guò)量的交通、煙霧、塵土或者噪音會(huì)使得相鄰的房地產(chǎn)的住宅房地產(chǎn)價(jià)值的減損。2. 3環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的不良影響外部不良影響是指一種對(duì)房地產(chǎn)或其相鄰房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面影響的外部性。在估價(jià)的過(guò)程中檢查外部不良影響的一種好方法是應(yīng)用成本法估價(jià)。為了計(jì)算價(jià)值的減損，將未受到污染的價(jià)值減去為補(bǔ)救建筑地塊和外部不良影響的所耗成本。在分析一宗受到污染的房地產(chǎn)的交易時(shí)也能看到同樣的現(xiàn)象。該房地產(chǎn)以一種未受影響的價(jià)格銷(xiāo)售給理智的購(gòu)買(mǎi)者。在這種情

13、況下通?？紤]買(mǎi)者對(duì)補(bǔ)收成本的估算和由于不確定的外部不良影響導(dǎo)致的折扣這兩種因素，計(jì)算這兩點(diǎn)可以得出價(jià)值的減損。2. 4 不同房地產(chǎn)類(lèi)型的污染及影響程度工業(yè)用地的污染往往與工業(yè)的性質(zhì)有關(guān)，例如：鋼鐵企業(yè)帶來(lái)的重金屬污染、化工業(yè)帶來(lái)的各種無(wú)機(jī)和有機(jī)化合物污染等；商業(yè)用地的污染一般小于工業(yè)用地污染，并且往往通過(guò)商品的運(yùn)輸、儲(chǔ)存和銷(xiāo)售過(guò)程中的泄漏、遺棄、事故等環(huán)節(jié)造成的污染；住宅污染主要來(lái)自住宅建設(shè)、裝修和生活垃圾造成的污染。此外，根據(jù)污染物的時(shí)效性，可以分為暫時(shí)的、短期的和長(zhǎng)期的，例如：噪音和空氣污染可以看作暫時(shí)的，因?yàn)槲廴驹匆坏┑玫娇刂莆廴竞芸煜?；水污染一般要持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間, 時(shí)間長(zhǎng)短很大程度

14、上取決于自然凈化能力；土壤和地下水污染即使在污染源被清除后還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這種長(zhǎng)期的污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響最大 , 因此也是估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中分析的重點(diǎn)。2. 5 噪音對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響噪聲的存在對(duì)人而言不僅干擾睡眠還對(duì)人體生理、 器官及其他很多方而產(chǎn)生著越來(lái)越大的影響。當(dāng)今人們對(duì)居住環(huán)境特別是居住地周?chē)h(huán)境的噪聲污染問(wèn)題越來(lái)越重視。居住區(qū)域和其他功能區(qū)域的聲質(zhì)量己經(jīng)成為房地產(chǎn)使用價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)之一。 國(guó)外一些大城市和北京等國(guó)內(nèi)城市己經(jīng)出現(xiàn)因交通噪聲污染嚴(yán)重，己開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)銷(xiāo)售困難或不得不降價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象。如因輕軌和高速公路通車(chē)造成的噪音污染，使道路兩側(cè)的房地產(chǎn)業(yè)主在夏季無(wú)法開(kāi)窗通風(fēng)，開(kāi)

15、發(fā)商不得不為其安裝隔音玻璃。安裝防噪音設(shè)施僅是消除污染的成本費(fèi)用，但房地產(chǎn)存在貶值的可能性。這樣的房子如果到銀行進(jìn)行抵押貸款，銀行在評(píng)估其價(jià)值時(shí)，必須要考慮污染源對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，不能僅憑不動(dòng)產(chǎn)的建筑質(zhì)量和地段優(yōu)勢(shì)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，否則，當(dāng)業(yè)主在抵押期間無(wú)力還款時(shí)，銀行獲得的是價(jià)值減損的不動(dòng)產(chǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資或投資購(gòu)買(mǎi)一宗不動(dòng)產(chǎn)之前，必須請(qǐng)專業(yè)部門(mén)或人士對(duì)該房地產(chǎn)附近地區(qū)的環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)估。2. 6 空氣污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響由于有環(huán)境保護(hù)義務(wù)的法律和環(huán)境污染可能對(duì)特定房地產(chǎn)的重大影響，估價(jià)師和房地產(chǎn)所有者或購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該做一個(gè)合理的調(diào)查以決定， 一個(gè)特定的房地產(chǎn)是否被明顯或潛

16、在的環(huán)境情況所影響。大多數(shù)的估價(jià)師和房地產(chǎn)的所有者都沒(méi)有被訓(xùn)練并有資格做技術(shù)性評(píng)估，但可以進(jìn)行合理的測(cè)驗(yàn)和調(diào)查，掌握為市場(chǎng)所知的情況的證據(jù)。受環(huán)境污染影響的房地產(chǎn)估價(jià)和任何伴隨的外部不良影響都是進(jìn)行中的調(diào)查對(duì)象，估價(jià)學(xué)科也面臨不斷變化的法律環(huán)境。估價(jià)師在對(duì)涉及到環(huán)境污染和可能的外部不良影響的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)必須十分注意自己的義務(wù)， 而且他們必須意識(shí)到在這種情況下所要求的專業(yè)特長(zhǎng)。隨著人們物質(zhì)生活和精神生活水平的不斷提高，對(duì)人居環(huán)境質(zhì)量提出越來(lái)越高的要求，“買(mǎi)3房看環(huán)境”，已成為購(gòu)房“新概念” 。城市房地產(chǎn)與人居環(huán)境是相互促進(jìn)、共同發(fā)展的，良好的城市人居環(huán)境可以大大提高城市的功能，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1 劉東靈 . 房地產(chǎn)評(píng)估研究 J . 福建地理， 2006， 5： 202張秀智 .