處理房屋租賃合同效力糾紛

1、房屋租賃合同生效當以合同的成立為前提。首先，雙方必須達成合意，即租賃合同的成立原則上必須經(jīng)過要約和承諾兩階段。實踐中，一些出租人在出租房屋前書寫“此房出租”等字樣的做法，應認定為要約邀請。如果承租人表示要承租，而出租人拒絕，此時應認定合同并未成立。其次，租賃合同是要式合同，當事人必須訂立書面合同。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃合同應采取書面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責任等權(quán)利義務，并且雙方當事人應到房產(chǎn)管理部門備案。所以當事人即使就主要條款達成協(xié)議，而沒有書面協(xié)議，租賃合同亦未成立。但是，合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合

2、同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！币虼?，如果房屋租賃雙方當事人已實際履行合同的，應認定合同已經(jīng)成立。判斷房屋租賃合同的效力應根據(jù)法律規(guī)定的合同生效要件。生效要件是衡量合同是否具有法律效力的標準。我國民法通則第五十五條規(guī)定，民事法律行為應具備下列條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或者社會公共利益。這是合同一般生效要件，特殊合同可能要求有特殊的生效要件。以下針對實踐中容易發(fā)生爭議的房屋租賃合同效力問題進行分析。(一) 登記備案與房屋租賃合同的效力對于“雙方當事人應到房產(chǎn)管理部門備案”的規(guī)定是否影響租賃合同的效力問題

3、，在實務界和學術界爭議較大，主要有以下觀點：第一種觀點認為，登記備案對租賃合同的效力并無影響。因為，房地產(chǎn)租賃行為為諾成性行為，“只要雙方當事人就合同主要內(nèi)容達成一致，無需由出租人將租賃物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人才算成立，交付房屋或者租金已經(jīng)是實際履行合同的行為?！钡诙N觀點認為，登記備案是房屋租賃關系成立的必要條件“房屋租賃書面合同簽訂之后，還須向房地產(chǎn)管理部門登記備案，房屋租賃關系才能成立?！钡谌N觀點認為，登記備案是房屋租賃關系的生效要件。第四種觀點認為，登記備案是房屋租賃關系對抗第三人的要件。這種觀點在有些地方的立法中得到了體現(xiàn)，如上海市房屋租賃條例第十五條規(guī)定：“房屋租

4、賃合同及其變更合同由租賃當事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人?！蔽覀冋J為，登記備案并不影響合同的效力。1. 最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”城市房地產(chǎn)管理法第五十三條并未規(guī)定登記是房屋租賃合同生效或者成立的要件。建設部城市房屋租賃管理辦法第十七條規(guī)定：“房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租

5、用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一?！笨梢姡?jīng)過租賃登記取得房屋租賃證只是是租賃行為合法性的證據(jù)而已，并非房屋租賃合同成立或生效的要件。建設部城市房屋租賃管理辦法第三十二條也僅規(guī)定未得到出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租的行為無效。這里需要注意的是，本條規(guī)定使用的聯(lián)結(jié)詞是“和”，而不是“或”。也就是說，應同時具備這兩個消極條件。未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租，這在合同法即有規(guī)定，這里只不過增加了一個條件“未辦理登記備案”。即使本條規(guī)定使用的聯(lián)結(jié)詞是“或”，因為該辦法僅屬于行政規(guī)章，也不能作為否定合同效力的依據(jù)。2. 根據(jù)學理上的通說，房屋租賃合同是諾成性合同，只要雙

6、方當事人協(xié)商一致，合同即成立，而無需以交付出租屋或者租金為條件。交付出租房屋或給付租金屬于合同的履行。3. 房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強的行政功能。它與民事行為的效力無關。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。房屋租賃合同的登記是否產(chǎn)生對抗效力?我們認為，租賃合同的登記不具有對抗第三人的效力。（1）認定合同的效力應該以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能違背全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī);同時，根據(jù)我國立法法的規(guī)定，地方也無權(quán)制定有關民事基

7、本法律關系的規(guī)章制度，所以上海市房屋租賃條例不能作為此觀點的依據(jù)。（2）房屋租賃合同登記對抗第三人效力無非是指經(jīng)過登記的租賃合同能夠?qū)狗课葙I受人或者其他承租人，其實這些對抗力并非登記的效力，而是房屋租賃合同本身具有的。首先，對抗買受人。這就是“買賣不破租賃”規(guī)則的效力，沒有登記租賃合同亦有此效力。其次，未占有房屋而辦理登記的承租人并不能對抗已經(jīng)占有房屋的承租人。債法原理認為債具有平等性，對于同一物上能夠產(chǎn)生兩種以上的債務，兩者之間不具有對抗效力，而租賃登記備案又不具有物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，因此，承租人基于占有的事實即可對抗第三人。（二）以違法（違章）建筑物或者無產(chǎn)權(quán)證房屋為標的物的房屋租賃合同效力建

8、設部城市房屋租賃管理辦法第六條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋、違法建筑等不得出租。浙江省房屋租賃管理條例第九條第（一）項、第（五）項也有相同的規(guī)定。審判實踐中，許多法官也認為以無產(chǎn)權(quán)證的房屋或者違法建筑物出租的房屋租賃合同應認定為無效。除了以上面的規(guī)定為依據(jù)外，其主要的依據(jù)是：（1）城市房地產(chǎn)管理法第五十二條在對租賃合同進行定義時，將出租人限定為所有人。故沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得進行出租。同時，根據(jù)有關法律規(guī)定，違法建筑也是不產(chǎn)生所有權(quán)的。因此，以不能依法取得所有權(quán)的違法建筑出租，也是無效合同。(2)違法建筑本身是違法的，標的物違法的合同無效。我們認為，以上觀點值得商榷。1. 建設部城市房屋

9、租賃管理辦法以及浙江省房屋租賃管理條例只是行政規(guī)章、地方性法規(guī)，根據(jù)最高人民法院的相關解釋，不應作為人民法院認定合同效力的依據(jù)。2. 城市房地產(chǎn)管理法第五十二條對租賃合同出租人的限定過窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國有房屋的出租，并非所有權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使。出租人顯然不應限于所有人。因此，在具體適用時需要法官對該條規(guī)定進行法律解釋。房屋租賃合同的出租人原則上是房屋的所有權(quán)人或處分權(quán)人。但是，根據(jù)國外立法例和司法實踐以及我國學理上的通說，出租人是否是所有人或者處分權(quán)人，并不影響房屋租賃合同的效力，只不過當出租人無法交付房屋時，應負違約責任。由于在這個問題上的認識不清，使得許

10、多房屋租賃糾紛案件難以得到合乎邏輯和合乎實際情況的判決。其實，房屋租賃的權(quán)源來自合法占有而不必為所有權(quán)。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認為出租行為無效呢?顯然，將這些出租行為認定為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。3. 無產(chǎn)權(quán)證的房屋出租是否屬于行政違法，以及建筑物是否為違法或違章，都是屬于行政管理上的事項，完全沒有必要就民事行為作否定的評價。實踐中所有權(quán)人沒有取得產(chǎn)權(quán)證的情況很多，但均不影響房屋租賃合同的履行。即使是違章建筑，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法第四十條規(guī)定，違法建筑物影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政部門責令限期改

11、正，并處以罰款。實踐中違章建筑的情況多種多樣，違法程度亦有不同，相當部分是可以予以補正的。所以，這類房屋租賃合同不宜以其為違章建筑而一律認定為無效。（三）預租合同的效力問題城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”該條規(guī)定將出租人限制為“所有人”。建設部城市房屋租賃管理辦法第六條也規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。如前所述，這種規(guī)定在實踐中顯得過于僵硬而不符合實際，而且就立法原意而論，城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定是針對現(xiàn)房租賃而言的，顯然沒有考慮到在建房屋或者尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的出租問題。我們認為

12、，后者仍屬于現(xiàn)房租賃，應通過對城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定進行擴大解釋來維持其效力;前者則屬于“預租”問題，因為對于在建甚至尚未建造的房屋，不可能簽訂現(xiàn)房租賃合同，而只能簽訂附條件的預租合同。司法實踐中的“預租”問題引起較大的爭議，主要有兩種觀點：一種觀點認為，目前國家對商品房預租無禁止性規(guī)定，當事人通過真實意思表示簽訂的預租合同有效;另一種觀點認為，出租方未取得出租房的產(chǎn)權(quán)證，不具備房屋出租的法定條件，預租合同無效。我們認為，房屋預租與房屋預售具有共性，都是在房屋尚未現(xiàn)實存在的情況下簽訂的合同。私法上以“法無禁止即自由”為原則，而且，根據(jù)合同法的精神，合同是當事人之間的合意，除有名合同外，當事人不妨簽訂無名合同或者混合合同。對于無名合同的適用，合同法第一百二十四條有明確規(guī)定，即“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照