某項(xiàng)目前期可行性研究

1、中南集團(tuán)青島李滄四地塊中南集團(tuán)青島李滄四地塊市場(chǎng)調(diào)研及可行性分析報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研及可行性分析報(bào)告謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司STRUCTURE1 1項(xiàng)目本體介紹項(xiàng)目本體介紹2 2青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析3 3青島商業(yè)格局掃描青島商業(yè)格局掃描4 4青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究5 5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣與可行性建議項(xiàng)目?jī)?yōu)劣與可行性建議本體條件分析本體條件分析3n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊1 1n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊2 2n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊3 3n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊4 4本地塊位于李滄與城陽(yáng)交界處，屬于城市邊緣區(qū)，本地塊位于李滄與城陽(yáng)交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉

2、及地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及3個(gè)行政個(gè)行政村，占地約村，占地約1600畝畝n地塊1內(nèi)內(nèi)涉及三個(gè)行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約1600畝。n地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊的城市意向較差。308國(guó)道青銀高速區(qū)域區(qū)域地塊地塊占地占地行政區(qū)行政區(qū)青島李滄地塊11600畝上王埠、東王埠、桃園桃園東王埠上王埠青銀高速東側(cè)308國(guó)道西側(cè)青銀和308國(guó)道之間區(qū)位條件區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差；地塊中的性差；地塊中的308國(guó)道有國(guó)道有7條公交線路通往李滄和青條公交線路通往李滄和青島市區(qū)島市區(qū)n 通達(dá)性通達(dá)

3、性p從地塊現(xiàn)狀圖看，308國(guó)道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強(qiáng)勢(shì)。p308國(guó)道車流量巨大，上午下午的高峰期時(shí)，堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重。n進(jìn)入性進(jìn)入性p從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi)沒(méi)有沒(méi)有出口（出口在下王埠）出口（出口在下王埠），而且308國(guó)道與兩側(cè)地塊也沒(méi)有正式接口沒(méi)有正式接口。p308國(guó)道東側(cè)有幾個(gè)村里開(kāi)的小出口與308國(guó)道相接，但都屬于非法道路，而且道路級(jí)別較低。n公交公交p國(guó)道308有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車線路7條分別為：9，103，106，109，111，129，371地塊內(nèi)與308國(guó)道的出口交通條件交通條件金水路308國(guó)道青銀高速桃園東王埠上王埠出口1出口2高速出口308國(guó)

4、道立交下王埠地塊規(guī)模較大，總占地地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被畝；但內(nèi)部被308國(guó)道國(guó)道和青銀高速分割開(kāi)，整體性受到影響和青銀高速分割開(kāi)，整體性受到影響n地塊四至地塊四至：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界n地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約1600畝，典型的大盤。n308國(guó)道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。地塊規(guī)模地塊規(guī)模308國(guó)道青銀高速桃園東王埠上王埠308國(guó)道青銀高速n地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：p夾在308國(guó)道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。p地塊中部以湖和磚廠為主。p308國(guó)道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部

5、分建筑存在。p青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園埠、東王埠和桃園地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀308國(guó)道青銀高速桃園東王埠上王埠磚廠308國(guó)道西側(cè)地塊現(xiàn)狀村莊湖面村莊n地塊地形：地塊地形：p地塊的整體地勢(shì)是東西高，中間低。p東西兩側(cè)是山體的自然延伸。p而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（308國(guó)道）路基有30-50米的落差。地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地地塊是洼地地塊內(nèi)部地形地塊內(nèi)部地形308國(guó)道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊西側(cè)山體延伸地塊東側(cè)山

6、體延伸地塊中部洼地西側(cè)西側(cè)308國(guó)道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較國(guó)道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感感n 西側(cè)308國(guó)道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重（特別是上下班的高峰期）n中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。 n東側(cè)山體山勢(shì)險(xiǎn)峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強(qiáng)烈。地塊內(nèi)部限制地塊內(nèi)部限制308國(guó)道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏套資源都很缺乏n現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：p地塊本身沒(méi)有什么大型的商業(yè)設(shè)施

7、。僅以菜市場(chǎng)和路邊的餐館（308國(guó)道）為主。n周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施：周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施：p王埠小學(xué)p青島61中學(xué)n地塊距最近的市級(jí)商圈地塊距最近的市級(jí)商圈李滄商圈李滄商圈p直線距離約為3.5公里，車行時(shí)間約10分鐘。公共交通較為方便。地塊外部配套地塊外部配套李滄商圈李滄商圈61中王埠小學(xué)桃園上王埠東王埠308國(guó)道青銀高速地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來(lái)將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)盤，未來(lái)將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)n區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：p區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以小高層和高層為主n市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑：p市區(qū)客戶主要是通過(guò)308

8、國(guó)道和青銀高速到達(dá)本區(qū)域n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：p地塊北部約5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有6000戶的供應(yīng)量。p地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面140萬(wàn)平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。p位于青銀高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在186萬(wàn)平米（建面）地塊外部區(qū)域地塊外部區(qū)域天泰城天泰城308國(guó)道青銀高速偉東偉東. .幸福之城幸福之城百通馨園百通馨園綠城綠城. .理想之城理想之城市區(qū)方向市區(qū)方向盤點(diǎn)盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，但交通要道地塊規(guī)模較大，但交通要道308308國(guó)道和青銀高速分割削弱了規(guī)模國(guó)道和青銀高速分割削弱了規(guī)

9、模優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)。以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。東側(cè)山勢(shì)險(xiǎn)峻，山體延伸的山坡較短，對(duì)地塊有壓迫感。湖位東側(cè)山勢(shì)險(xiǎn)峻，山體延伸的山坡較短，對(duì)地塊有壓迫感。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。于地塊的中部，可以打造為核心景觀。城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏規(guī)模規(guī)模自然資源自然資源配套設(shè)施配套設(shè)施青銀高速、青銀高速、308308國(guó)道貫穿地塊，通達(dá)性較好，拉近了和城市中心國(guó)道貫穿地塊，通達(dá)性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進(jìn)入性較差。的距離，但地塊進(jìn)入性較差。交通條件交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。

10、區(qū)域認(rèn)知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。地塊周邊的大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)樓盤多且產(chǎn)品力高。地塊周邊的大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)樓盤多且產(chǎn)品力高。本體條件分析本體條件分析13n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊1 1n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊2 2n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊3 3n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊4 4地塊地塊2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及5個(gè)行政村，占個(gè)行政村，占地約地約1000畝畝n地塊2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個(gè)行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約1000畝。n地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，但

11、地塊周邊的配套設(shè)施相對(duì)完善（學(xué)校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個(gè)區(qū)域（含地塊）的具有初步的城市意向。九水路金水河區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊21000畝蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河區(qū)位條件區(qū)位條件本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性、進(jìn)入性相對(duì)都較好；地塊北側(cè)的九水路，塊通達(dá)性、進(jìn)入性相對(duì)都較好；地塊北側(cè)的九水路，有有6條公交線路通向李滄市區(qū)條公交線路通向李滄市區(qū)n通達(dá)性通達(dá)性p從地塊現(xiàn)狀圖看，九水路是地塊通往外界的主要通道。p地塊南部沿河有條東西向的土路。所以地塊內(nèi)部的道路通達(dá)性略差。n進(jìn)入性進(jìn)入性p但從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊西側(cè)有

12、多個(gè)路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。p地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。n公交公交p九水路有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車線路6條分別為：107、112、113、128、303、365。交通條件交通條件九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路濱濱海海大大道道地塊面積約在地塊面積約在1000畝，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳟€，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳈M穿地塊，將地塊分成南北兩部分橫穿地塊，將地塊分成南北兩部分n地塊四至：地塊四至：北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。n地塊涉及土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約1000畝。n金水河?xùn)|西向貫穿地

13、塊，自然分割了地塊。地塊規(guī)模地塊規(guī)模九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)金水河現(xiàn)狀蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河現(xiàn)狀金水河現(xiàn)狀地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，存在著大量村莊和違章建地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治正在整治n地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：p地塊涉及5個(gè)村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢(shì)較為平緩。p地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。p市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造原生態(tài)濕地景觀原生態(tài)濕地景觀。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀九水路金水河通往嶗山

14、區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地村莊現(xiàn)狀違章建筑南部山體河道治理違章建筑違章建筑違章建筑以金水河為界，北部地塊地勢(shì)平坦，南部地塊以金水河為界，北部地塊地勢(shì)平坦，南部地塊走勢(shì)向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡走勢(shì)向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地地n金水河南部地塊走勢(shì)由北向南依次走高，與山體相連，山體的延伸部分較為平緩。n金水河北部地塊地勢(shì)平坦地塊內(nèi)部地形地塊內(nèi)部地形九水路通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河南部地塊金水河金水河南部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊地塊周邊具備較好的山體資源和相對(duì)成熟的區(qū)域地塊周邊具備較好的山體資源和相對(duì)成熟的

15、區(qū)域配套，九水路沿線未來(lái)規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū)配套，九水路沿線未來(lái)規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū)地塊外部資源地塊外部資源地塊以東的高校九水路金水河青銀高速通往李滄市區(qū)土路通往嶗山區(qū)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)地塊以西的中學(xué)地塊以西的醫(yī)院n九水路在李滄區(qū)政府未來(lái)規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。 賓川路地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象n綠城理想之城在售、和達(dá)和城即將開(kāi)盤、鄭莊舊村改造都正在實(shí)施，并通過(guò)李村河景觀

16、帶的打造，未來(lái)區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價(jià)值認(rèn)知。n九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村的北部是李滄工業(yè)園。將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域的居住意向產(chǎn)生不利影響。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。地塊外部限制地塊外部限制九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路和達(dá)和成李滄工業(yè)園北側(cè)的工業(yè)園鄭莊舊改和達(dá)和城綠城.理想之城鄭莊舊改地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈周邊的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈n區(qū)域認(rèn)知：p相對(duì)于李滄其他位置，該區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較好。n區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：p區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以洋房、小高層

17、和高層為主n市區(qū)客戶到達(dá)本地塊的途徑：p市區(qū)客戶主要是通過(guò)青銀高速，經(jīng)九水路到達(dá)本區(qū)域，規(guī)劃中經(jīng)本地塊連接嶗山區(qū)的漢川路還沒(méi)有開(kāi)始修建（時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能確定）。n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：p地塊西部約5分鐘車程的鄭莊舊改項(xiàng)目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開(kāi)始興建。p地塊北側(cè)的綠城理想花園（約190萬(wàn)平米建面，洋房、小高、高層）與和達(dá)和城項(xiàng)目（28萬(wàn)平米建面，洋房、高層）的總供應(yīng)量在200萬(wàn)平米左右。地塊外部區(qū)域地塊外部區(qū)域九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路鄭莊舊改漢川路和達(dá)和成盤點(diǎn)盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。擁有包

18、括河景與山景的景觀資源，有一定資源條件。擁有包括河景與山景的景觀資源，有一定資源條件。南向山體，項(xiàng)目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景南向山體，項(xiàng)目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。仍然需要改善，包括河水和河道的治理。屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對(duì)成熟。屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對(duì)成熟。規(guī)模上規(guī)模上自然資源自然資源配套設(shè)施配套設(shè)施地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)

19、的漢川路，受莊子村的影響不能推進(jìn)施工。地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)的漢川路，受莊子村的影響不能推進(jìn)施工。交通條件交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知較差、交通目前不夠便利。但區(qū)域的環(huán)境較好，距離區(qū)域認(rèn)知較差、交通目前不夠便利。但區(qū)域的環(huán)境較好，距離城市中心距離相對(duì)較近，隨著綠城項(xiàng)目的拉動(dòng)，逐漸形成一定居城市中心距離相對(duì)較近，隨著綠城項(xiàng)目的拉動(dòng)，逐漸形成一定居住價(jià)值認(rèn)知住價(jià)值認(rèn)知本體條件分析本體條件分析23n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊1 1n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊2 2n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊3 3n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊4 4地塊地塊3地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地塊涉及塊涉及2個(gè)行政

20、村，占地約個(gè)行政村，占地約1000畝畝n地塊3位于李滄城市的陌生區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)行政村：李家上流和南王，總占地約1000畝。n地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個(gè)區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。區(qū)位條件區(qū)位條件金水路賓川路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊31000畝李家上流、南王本地塊南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)本地塊南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性和進(jìn)入性一般；到達(dá)本地塊的公交線路相接，地塊通達(dá)性和進(jìn)入性一般；到達(dá)本地塊的公交線路只有一條只有一條n通達(dá)性通達(dá)性p地塊南臨金水路，是地塊通往外界的主要通道。p地塊北側(cè)、東側(cè)邊界沒(méi)有道路。p地塊最西部邊

21、界緊臨已建好的賓川路n進(jìn)入性進(jìn)入性p從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊南臨金水路是城市主干道，但與城市中心缺少南北聯(lián)系。p地塊北部、東部、西部的進(jìn)入性較差。n公交公交p地塊西側(cè)相隔一條小馬路有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車線路1條：128。交通條件交通條件金水路賓川路128路公交地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，目前河道狀況較地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，目前河道狀況較差差n地塊四至：地塊四至：p南臨金水路，西臨賓川路，北部與東部以村邊界為界。n地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：p典型的坡地地形，有植被，地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低。p地塊內(nèi)有

22、條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。p地塊中的坡地，有大量的違章建筑。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀金水路賓川路違章建筑違章建筑違章建筑違章建筑河道地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低覆蓋；地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低地塊內(nèi)部地形地塊內(nèi)部地形金水路賓川路地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；但是缺少生活側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；但是缺少生活配套配套n地塊周邊具備較好的山體坡地資源。但與山體相隔著其他村莊。n地

23、塊北部向北，緊臨山體的天水路，周邊屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤，屬于低密度產(chǎn)品。n區(qū)域南側(cè)邊界周邊有個(gè)小學(xué)。n地塊周邊缺少醫(yī)院和商業(yè)配套。地塊外部資源地塊外部資源長(zhǎng)澗廟地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地塊的道路大多沒(méi)有修通，地塊進(jìn)入性較差塊的道路大多沒(méi)有修通，地塊進(jìn)入性較差n地處城市陌生區(qū)，人口聚集度、關(guān)注度有限。n除南部邊界外，地塊的進(jìn)入性較差。地塊外部限制地塊外部限制金水路賓川路盤點(diǎn)盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，相對(duì)完整，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。地塊規(guī)模較大，相對(duì)完整，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。以河景和山景為主的景觀資源以河景和山景為主的景觀資源地塊

24、東、北側(cè)具有山體資源。但都隔著其他村莊。作為本地塊地塊東、北側(cè)具有山體資源。但都隔著其他村莊。作為本地塊的資源比較勉強(qiáng)。的資源比較勉強(qiáng)。地塊中的河道，水質(zhì)差而且有異味，河道需要治理。本段河道地塊中的河道，水質(zhì)差而且有異味，河道需要治理。本段河道不屬于政府投資李村河景觀項(xiàng)目，需要開(kāi)發(fā)商出資治理。不屬于政府投資李村河景觀項(xiàng)目，需要開(kāi)發(fā)商出資治理。整個(gè)地塊的配套較為缺乏，沒(méi)有醫(yī)院、缺乏商業(yè)配套。整個(gè)地塊的配套較為缺乏，沒(méi)有醫(yī)院、缺乏商業(yè)配套。規(guī)模上規(guī)模上自然資源自然資源配套設(shè)施配套設(shè)施目前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線路只有目前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線路只有1 1條，條，而

25、且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。而且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。交通條件交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知區(qū)域是城市陌生區(qū)、配套不完善；地塊內(nèi)和周邊以村落和違章區(qū)域是城市陌生區(qū)、配套不完善；地塊內(nèi)和周邊以村落和違章建筑為主，區(qū)域認(rèn)知度差。建筑為主，區(qū)域認(rèn)知度差。本體條件分析本體條件分析31n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊1 1n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊2 2n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊3 3n項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊4 4地塊地塊4地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地塊涉及地塊涉及2個(gè)行政村，占地約個(gè)行政村，占地約1000畝畝n地塊4位于李滄城市建設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)行政村：大棗園和南嶺，總占地約

26、1000畝。n地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為完善，整個(gè)區(qū)域（含地塊）的城市意向較好。區(qū)位條件區(qū)位條件重慶中路十梅庵路南嶺一路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊4 1000畝大棗園、南嶺本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達(dá)性好；本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達(dá)性好；公交線路（公交線路（5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界條）集中分布在地塊西側(cè)邊界n通達(dá)性通達(dá)性p從地塊現(xiàn)狀圖看，重慶路是地塊通往外界的主要干道。p重慶路是雙向6車道城市主干道n進(jìn)入性進(jìn)入性p地塊的進(jìn)入性較好，可以由南嶺4路，南嶺2路，南嶺1路進(jìn)入地塊。n公交公交p九水路有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車線路6條分別為：122，306，696，36

27、4，605交通條件重慶路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路地塊面積約在地塊面積約在1000畝，地塊整體性良好畝，地塊整體性良好n地塊四至：地塊四至：西鄰重慶路、北接十梅庵路、南鄰南嶺一路、東至老虎山西麓。n地塊涉及土地為大棗園村和南嶺村，總占地約1000畝。地塊規(guī)模地塊規(guī)模重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線通過(guò)的廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線通過(guò)的不利因素不利因素n地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：p地塊涉及2個(gè)村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但涉及了大量的村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)

28、的搬遷。p地塊南部有高壓線走廊通過(guò)地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路拆遷單位居住區(qū)高壓線拆遷單位居住區(qū)高壓線地塊內(nèi)有山體資源，地勢(shì)由東向西依次降低，地塊內(nèi)有山體資源，地勢(shì)由東向西依次降低，地勢(shì)較為平緩地勢(shì)較為平緩n地塊東依老虎山，有一定的植被資源n地塊內(nèi)的地形由東向西成階梯狀，依次降低。n整個(gè)地塊的地勢(shì)相對(duì)平緩。重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)部地形地塊內(nèi)部地形整個(gè)區(qū)域的配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是整個(gè)區(qū)域的配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是受限于該區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展意向受限于該區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展意向n整個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟，地塊西側(cè)有樓山公園n十梅庵路與重慶中路相

29、交地點(diǎn)北側(cè)約200米有青島第4人民醫(yī)院n地塊內(nèi)還包括了小學(xué)和中學(xué)。n重慶中路兩則是以汽貿(mào)為主的商業(yè)區(qū)地塊外部資源地塊外部資源重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路青島27中大棗園小學(xué)27中學(xué)大棗園小學(xué)第4人民醫(yī)院地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟(jì)適地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟(jì)適用房、而且拆遷量巨大；客戶來(lái)源相對(duì)單一，以剛性用房、而且拆遷量巨大；客戶來(lái)源相對(duì)單一，以剛性需求客戶為主需求客戶為主n區(qū)域認(rèn)知：p區(qū)域緊臨李滄老的工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較重，以樓山公園為界，公園西側(cè)環(huán)境較差，東側(cè)環(huán)境較好。n區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：p區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以經(jīng)濟(jì)適用房為主。而且區(qū)域存在大量的拆

30、遷（地塊南側(cè)的文昌閣區(qū)域?qū)?lái)的供應(yīng)量在90萬(wàn)平米的高層）。p區(qū)域周邊存在大量的平房，地塊涉及到大量的拆遷（文昌閣的改造，將來(lái)的供應(yīng)量87萬(wàn)平米的高層）。n市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑：p市區(qū)客戶（剛性需求）主要是通過(guò)重慶路到達(dá)本地快。n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：p地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤以經(jīng)濟(jì)適用房為主(例如地塊北側(cè)的帝都嘉園)。地塊外部區(qū)域地塊外部區(qū)域十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路青島石油化工廠長(zhǎng)生植物油廠樓山公園傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)客戶來(lái)源文昌閣居住區(qū)盤點(diǎn)盤點(diǎn)地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。無(wú)特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源、東部的老虎山景觀資源條件一般。無(wú)特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源、東部的老

31、虎山景觀資源條件一般。屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。規(guī)模上規(guī)模上自然資源自然資源配套設(shè)施配套設(shè)施地塊周邊的交通便利，有地塊周邊的交通便利，有5 5條公交線路。西測(cè)重慶路是連接地塊條公交線路。西測(cè)重慶路是連接地塊與李滄市區(qū)的主要道路。與李滄市區(qū)的主要道路。交通條件交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、環(huán)境不好，周邊有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及大量的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、環(huán)境不好，周邊有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及大量的拆遷。拆遷。青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析40n青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究n李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯坷顪鎱^(qū)發(fā)展

32、潛力研究近年來(lái)青島市近年來(lái)青島市GDP、人均、人均GDP增長(zhǎng)迅猛，增長(zhǎng)迅猛，2008年生年生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平n青島GDP近年保持了約16%的增長(zhǎng)速度；2008年青島GDP增幅仍達(dá)12.8%，高于全國(guó)平均水平n2008年青島人均GDP7785美元，較07年增長(zhǎng)近30%n2008年青島和全國(guó)其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國(guó)領(lǐng)先水平，達(dá)到4436.18億元經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)2000-2008年青島GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度2000-2008年青島人均GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度2008年全國(guó)各主要城市GDP比較（單位：億元）20082008年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速

33、發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力p20082008年青島市年青島市GDPGDP為為4436.184436.18億元億元億元，較上年增長(zhǎng)億元，較上年增長(zhǎng)12.8% 12.8% ；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于大于8%8%高速發(fā)展高速發(fā)展p房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2008年青島市人均GDP7785美元美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,

34、000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型u2008年，青島市GDP增速為12.8，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期高速發(fā)展期u青島市的人均GDP為7785美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，恩格爾系城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購(gòu)買能力強(qiáng)數(shù)維持在較低水平

35、，城市居民生活富裕，購(gòu)買能力強(qiáng)n青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年已達(dá)到20464元元。比07年增長(zhǎng)14.6n青島城市居民2008年人均消費(fèi)性支出14999元元，同比上年增長(zhǎng)12.1%，和07年增速基本持平n青島市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)從2004年起保持在36-38%之間，2008年恩格爾系數(shù)為37.4%恩格爾系數(shù)59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)2004-2008年青島城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率2004-2008年青島城市居民人均消費(fèi)

36、支出及增長(zhǎng)率消費(fèi)性支出占可支配收入達(dá)到消費(fèi)性支出占可支配收入達(dá)到73%，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，但近兩年，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，但近兩年占比略有下降。居住消費(fèi)的比重存在一定的上漲空間占比略有下降。居住消費(fèi)的比重存在一定的上漲空間n人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄的收入越少。當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，青島的占比在08年為73%，表明青島居民的消費(fèi)意愿較強(qiáng)。n但08年相比06年而言，人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重有所下降，由06年的78%下降到08年的73%經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)2006-20082006-2008年青島市人均消費(fèi)支出占

37、可支配收入的比重年青島市人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重20072007年青島城市居民家庭消費(fèi)構(gòu)成年青島城市居民家庭消費(fèi)構(gòu)成n而在消費(fèi)內(nèi)容中，居住支出占消費(fèi)性支出比重的9.6%，除食品外，文化娛樂(lè)、衣著和交通及通訊費(fèi)用占比均超過(guò)居住消費(fèi)，住房消費(fèi)仍有一定的上漲空間經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。與港口貿(mào)易及運(yùn)輸相關(guān)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是其主要構(gòu)成部分突出。與港口貿(mào)易及運(yùn)輸相關(guān)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是其主要構(gòu)成部分n青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主且產(chǎn)業(yè)重工化趨勢(shì)明顯，與半島城市群其他城市相比，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)不突出n在青島

38、第三產(chǎn)業(yè)中排名前三的為交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)，批發(fā)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，分別占地三產(chǎn)業(yè)的25%，18%和9%，三者合計(jì)占到第三產(chǎn)業(yè)的50%以上n 代表第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高附加值的金融業(yè)，信息技術(shù)及計(jì)算機(jī)相關(guān)產(chǎn)業(yè)較為靠后，其中金融業(yè)僅為87.56億元，占三產(chǎn)的6%，信息及計(jì)算機(jī)為56.79億元，占三產(chǎn)的4%。20032006年青島三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化2006年青島第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況2006年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島對(duì)于提升作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島對(duì)于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、

39、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義在山東半島城市群規(guī)劃中青島被定位為：近期與濟(jì)南共同作為山東半島城市群的雙中心，作為山東半島城市群對(duì)外的窗口，國(guó)際化的中心。 n青島作為山東半島城市群中外向性最強(qiáng)的城市，其擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，理應(yīng)成為山東半島城市群參與全球分工的龍頭。n膠州灣東西岸跨海通道中的海灣大橋的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成“四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)域內(nèi)中心城市與本地市內(nèi)各縣市形成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)，將可能推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口；城市發(fā)展城市發(fā)展“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島是青島新的城

40、市空間發(fā)展戰(zhàn)略新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略n青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)的空間格局。n“一主一主”指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)?？平?、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。n“三副三副”黃島、嶗山以及紅島城市發(fā)展城市發(fā)展高科技新高科技新城城港口城市港口城市服務(wù)中心服務(wù)中心膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城，以面向未來(lái)的新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以

41、及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)現(xiàn)代港口新城，主要依托港口進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能拓展，強(qiáng)化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟(jì)圈的樞紐港地位青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體，應(yīng)當(dāng)發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群的區(qū)域級(jí)金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城的業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城的戰(zhàn)略戰(zhàn)略城市發(fā)展城市發(fā)展四方區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市北區(qū)市南區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)嶗山區(qū)跨海大橋至黃島至紅島n青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展。青

42、島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展。n李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島的地理中心。李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島的地理中心。青島城市平臺(tái)與李滄區(qū)研究青島城市平臺(tái)與李滄區(qū)研究49n青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究n李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯坷顪鎱^(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯壳鄭u與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析市南、市北：市南、市北：城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)行政中心，高檔居住區(qū)四方：四方：城市蔓延區(qū)、城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)老工業(yè)區(qū)即墨：即墨：休閑旅游度假區(qū)，休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)居住區(qū)黃島：黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)港口、產(chǎn)業(yè)聚集

43、區(qū)城陽(yáng)：城陽(yáng)：空港，國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)，空港，國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城宜居新城李滄版塊李滄版塊城市蔓延區(qū)城市城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)中低檔居住區(qū)機(jī)場(chǎng)青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開(kāi)來(lái)；李滄位于城市地理中心南向北蔓延開(kāi)來(lái)；李滄位于城市地理中心區(qū)位區(qū)位n李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部n李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城市外溢人口的中低端居市外溢人口的中低端居住區(qū)住區(qū)n在青島環(huán)灣發(fā)展的城在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位市空間格局中，李滄位于城市地理中心于城市地理

44、中心依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢(shì)，李滄產(chǎn)業(yè)以二依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢(shì)，李滄產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，是青島傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)產(chǎn)為主，是青島傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)李 滄 三 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 逐 年 變 化 情 況0.10.10.10.176.775.866.764.623.223.224.124.133.233.235.335.30%20%40%60%80%100%2004200520062007第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 增 加 值 占 第 二 產(chǎn) 業(yè) 總 產(chǎn) 值 比 重8 85 5. .4 44 4% %8 84 4. .2 22 2% %8 86 6. .5 52 2% %8 84

45、 4. .3 36 6% %50%55%60%65%70%75%80%85%90%2004年2005年2006年2007年2006年李滄區(qū)規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值511.2億元，區(qū)域規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值494.2億元，占李滄區(qū)的比例高達(dá)96.7%。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，且主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主石化公司石化公司皮毛加工廠皮毛加工廠堿廠堿廠u區(qū)域共有10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國(guó)棉六廠、國(guó)棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司u區(qū)域共有近50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤(rùn)特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、資料來(lái)

46、源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)青島CLD，共7個(gè)片區(qū)涉及區(qū)域面積34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá)800萬(wàn)平方米，竣工后居住人口將達(dá)20多萬(wàn)，預(yù)計(jì) 2010年“中央居住區(qū)”將建成。綠城理想之城是青島CLD中第一個(gè)項(xiàng)目，占地4100畝，建面202萬(wàn)，預(yù)計(jì)入住人口5萬(wàn)人。分五期，第一期占地12萬(wàn)，建面23萬(wàn)，容積率1.4項(xiàng)目名稱進(jìn)展情況詳細(xì)情況佳樂(lè)家2007年已經(jīng)完成投資1500萬(wàn)

47、元東晟國(guó)際商貿(mào)城2007年已經(jīng)完成投資4.1億元寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開(kāi)工建設(shè)。青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。占地200畝，總投資18億元，建面40萬(wàn)平方米，將建設(shè)五星級(jí)酒店、大型娛樂(lè)中心、超市百貨，2500個(gè)停車位地下停車場(chǎng)三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè)總投資8000萬(wàn)美元，總建筑面積12萬(wàn)平方米沃爾瑪深國(guó)投與潤(rùn)發(fā)置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。蒙牛物流正在進(jìn)行項(xiàng)目選址相關(guān)事宜東李商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目完成項(xiàng)目建議書(shū)及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)近期李滄東部的新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進(jìn)一步

48、近期李滄東部的新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進(jìn)一步提升李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)提升李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)地鐵地鐵1號(hào)線工程：號(hào)線工程：西鎮(zhèn)火車北站，長(zhǎng)27.9公里，投資150億。計(jì)劃于計(jì)劃于2010年開(kāi)工建設(shè)，年開(kāi)工建設(shè)，2014年年建成，建成，2015 有望通車有望通車。青島新客站將作為一個(gè)綜合多種交通方式的客運(yùn)交通樞紐中心，主要負(fù)責(zé)辦理城際列車的始發(fā)終到作業(yè)。青島新客站2015年旅客發(fā)送量為925萬(wàn)人； 跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測(cè)2020年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為68064pcu/日，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為20

49、00pcu/h區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來(lái)規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心本區(qū)域未來(lái)規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心 李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。如圖所示，李滄區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在婁山河南北兩側(cè)及膠濟(jì)線沿線、四流路以西的地段； 2007年李滄市規(guī)模以上企業(yè)132家，工業(yè)總產(chǎn)值為608億元，其中有40余家、產(chǎn)值432億（未計(jì)入不在李滄區(qū)統(tǒng)計(jì)的企業(yè)）的企業(yè)在本區(qū)域內(nèi)； 根據(jù)李滄區(qū)老城區(qū)企業(yè)搬遷改造調(diào)查情況匯總表所示，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)模以上企業(yè)基本都在搬遷計(jì)劃中

50、。其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計(jì)劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h(yuǎn)期列入搬遷計(jì)劃。產(chǎn)業(yè)用地集聚帶產(chǎn)業(yè)用地集聚帶區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展青島城市后花園青島城市后花園中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)的中高端住宅，成為青島宜居后花園。依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及308、重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心城市新中心城市新中心緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推動(dòng)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I海現(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向功能多

51、元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等都市副都心。李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，其中商貿(mào)區(qū)和中央居住區(qū)已經(jīng)具有一定基礎(chǔ)。未來(lái)將推動(dòng)李滄向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變。青島市青島市青島城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，是山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島擁有較高的城市平臺(tái)“環(huán)灣保護(hù)、擁

52、灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間發(fā)展戰(zhàn)略，青島將沿著膠州灣由南向北，拉大城市骨架。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展現(xiàn)代都市高端服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)青島成為國(guó)際化都市。青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng)青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng)57青島商業(yè)格局掃描青島商業(yè)格局掃描依托良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力及較強(qiáng)的消費(fèi)意愿，青島商業(yè)在第依托良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力及較強(qiáng)的消費(fèi)意愿，青島商業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位2006年全國(guó)副省級(jí)城市居民收入消費(fèi)狀況比較商業(yè) 2006年青島市批發(fā)零售業(yè)總額為238.4億元，在青島市第三產(chǎn)業(yè)中僅次于交通運(yùn)輸業(yè)產(chǎn)值 2006年全國(guó)副省級(jí)城市居民收入消費(fèi)情況比較看，人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比重列

53、15位中的第4位，且青島市2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1007億元,在前4位的城市中僅次于成都，而同年成都市的戶籍人口為1103.4萬(wàn)，青島市的戶籍人口為749萬(wàn)人，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。依托不同資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級(jí)商依托不同資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級(jí)商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主臺(tái)東路商圈臺(tái)東路商圈/李村商圈李村商圈n 依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費(fèi)商圈。n 零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布

54、藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場(chǎng)的主體。n 月租金20-30元/，位置較好的可達(dá)100元/左右。商業(yè)香港路商圈香港路商圈n依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈n零售商業(yè)業(yè)態(tài)高檔百貨和精品專賣店、大賣場(chǎng)為主。n 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在4萬(wàn)元左右、租金水平在20-30元/天左右。臺(tái)東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費(fèi)的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類臺(tái)東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費(fèi)的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較為齊全，但商品檔次較低、購(gòu)物環(huán)境吵雜較為齊全，但商品檔次較低、購(gòu)物環(huán)境吵雜利利群群商商廈廈開(kāi)業(yè)時(shí)間1994 總面積2.6萬(wàn)m2 客戶來(lái)源顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客

55、特點(diǎn)：大眾萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年總面積5萬(wàn)m2 客戶來(lái)源顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點(diǎn)：大眾商業(yè)商業(yè)街店街店鋪鋪臺(tái)東三路（步行街），面積10，租金10000元/月，臺(tái)東一路（步行街二期）， 面積200，租金15000元/月。利群商場(chǎng)對(duì)面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約56米的店鋪23，年租金3.8萬(wàn)。n 臺(tái)東商圈以利群和沃爾瑪為代表，由于周邊居住人口數(shù)量多、交通相對(duì)便捷而形成的中低檔商圈n 位置較好的店鋪?zhàn)饨鹚皆?0元/天左右臺(tái)東商圈的商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場(chǎng)的

56、主體，其他種類分布散亂，但種類相當(dāng)齊全。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主 800米米2000米米香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性消費(fèi)者的可參與性n新興的東部商圈以佳世客、陽(yáng)光百貨為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。n 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在4萬(wàn)元左右、租金水平在20-30元/天左右。典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目類型類型品牌品牌總面積總面積陽(yáng)光百貨高檔百貨Prada、Lv等國(guó)際一線品牌3層，2萬(wàn)平JUSCO中高檔購(gòu)物中心Nike、addidas等中高

57、檔品牌2層，2萬(wàn)平海信廣場(chǎng)高檔百貨BURBERRY、VERSACE、 DUNHILL、 MAXMARA、HUGO BOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一線品牌5層，2.7萬(wàn)平百貨業(yè)以陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)為代表，多為國(guó)際級(jí)服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營(yíng)。大超市、賣場(chǎng)以佳世客、家樂(lè)福為代表，物美價(jià)廉的商品、舒適的購(gòu)物環(huán)境形成了人氣聚集的消費(fèi)場(chǎng)所陽(yáng)光百貨陽(yáng)光百貨JUSCO海信廣場(chǎng)海信廣場(chǎng)李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低濟(jì)貢獻(xiàn)度低n 李

58、滄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，規(guī)劃了“四圈四線”的商業(yè)空間格局，但目前只有李村商圈發(fā)展較好，是市級(jí)商業(yè)中心，其他商圈都處于萌芽階段；n 業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場(chǎng)及最原始的商業(yè)集市等低級(jí)業(yè)態(tài)為主；n 從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求的綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂(lè)、文體衛(wèi)設(shè)施為主；n 輻射人群以李滄本地和城陽(yáng)部分外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口為主，雖然人流量大，但對(duì)區(qū)域財(cái)政貢獻(xiàn)不大 滄口滄口東李東李李村李村四圈四線的商業(yè)提振計(jì)劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容提供重四圈四線的商業(yè)提振計(jì)劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容提供重大機(jī)遇大機(jī)遇 李滄通過(guò)寶龍城市廣場(chǎng)、河汊公園及沿李村河高檔辦公、會(huì)展、酒吧、

59、餐飲娛樂(lè)消費(fèi)設(shè)置建設(shè)，形成以李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈、東部（蘇家）商圈為輻射源，以308國(guó)道（李滄段）、重慶中路（李滄段）、振華路-京口路-九水路、李村河兩岸為輻射帶的“四圈四線”商貿(mào)新格局青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)商業(yè)大而不強(qiáng)，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)的中小型百貨、超市、批發(fā)市場(chǎng)或?qū)Ｙu店為主，業(yè)種以中低檔服裝、百貨、食品、電器等日常消費(fèi)品為主?！八娜λ木€”的商業(yè)提振計(jì)劃有助于李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容青島市青島市青島商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺少形成青島特色的地方。目前三大商圈定位較有層次，各自形成相對(duì)穩(wěn)定的客戶群；青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

60、65n青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究n青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究青島房地產(chǎn)投資市場(chǎng)青島房地產(chǎn)投資市場(chǎng)2008年受政策調(diào)控和金融年受政策調(diào)控和金融危機(jī)的影響，大幅下跌危機(jī)的影響，大幅下跌n 青島GDP近年保持了約15%的增長(zhǎng)速度；2008年青島GDP達(dá)到4436億元，在經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)?dòng)下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段；n 2008年，青島人均GDP超過(guò)7000美元。 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDPGDP增速、人均增速、人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增長(zhǎng)速度