利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響金融學(xué)專業(yè)

1、利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，橫跨制造業(yè)、金融業(yè)以及服務(wù)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性的拉動(dòng)作用。面對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，政府通過貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控主要是利用貨幣供應(yīng)量以及利率兩個(gè)中介指標(biāo)實(shí)現(xiàn)。本文主要從利率的角度包括貸款基準(zhǔn)利率以及存款利率分析企業(yè)的資金成本以及機(jī)會(huì)成本，從而分析利率對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響。本文認(rèn)為，利率受政策因素較大，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響終究有限，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要逐漸擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，投資者要防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)投資 利率The Impact of Interest Rate Fluctuation on Rea

2、l Estate InvestmentAbstract :The real estate industry, as a pillar industry in China, spans the manufacturing, financial, and service industries, and has played a key role in driving China's economic growth. In the face of rising housing prices in China, the government's monetary policy cont

3、rol over housing prices is mainly achieved through the use of two intermediary indicators: money supply and interest rates. This article mainly analyzes the impact of interest rate on real estate investment from the point of view of interest rate, including the loan interest rate and deposit interes

4、t rate analysis of the company's capital cost and opportunity cost. This article believes that interest rates are subject to relatively large policy factors, and the impact on the real estate market is ultimately limited. China's economic growth will gradually get rid of dependence on real e

5、state, and investors should guard against systemic and non-systematic risks.Key words: real estate investment; interest rate引言（一）研究背景及其意義我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要作用。1978年，我國(guó)GDP總量為3678.7億元，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占比6%左右，截止2016年，我國(guó)GDP總量744127.2億元，建筑業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)97655億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)到13.12%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)成為投資者、投機(jī)者的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。去年四月，熊安新區(qū)成立，近日，海

6、南獲批建設(shè)自貿(mào)區(qū)，兩地吸引眾多投資者的涌入，其中房地產(chǎn)行業(yè)成為重要領(lǐng)域。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府采用行政手段遏制投機(jī)資金“炒房”情況的發(fā)生，比如限售，限購(gòu)等。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控采用貨幣政策，包括利用銀行信貸資金、利率以及存款準(zhǔn)備率等指標(biāo)。貨幣政策如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究熱點(diǎn)。通過研究，投資者把握投資動(dòng)向，了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)，政府采取相關(guān)措施防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，讓貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更有效率，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展有著重要意義。（二）文獻(xiàn)綜述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素概括說來有內(nèi)部因素和外部因素，主要是外部因素，包括人口因素，制度因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素以及國(guó)際因素

7、。其中經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民收入水平，物價(jià)，利率以及匯率等。在曾國(guó)安和雷澤珩的研究中，主要探究商業(yè)銀行信貸對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的影響。商業(yè)銀行和一般的工商企業(yè)一樣以營(yíng)利為目的，但又不同于一般的工商企業(yè)，具體表現(xiàn)為對(duì)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不同，商業(yè)銀行以金融資產(chǎn)和負(fù)債為經(jīng)營(yíng)對(duì)象不同于具有一定使用價(jià)值的商品，因此，商業(yè)銀行更加注重行業(yè)的利潤(rùn)空間以及風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行信貸配給通過控制中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的的信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)，造成供給和需求的扭曲，影響貨幣政策和財(cái)政政策的影響效果，從而引起房地行業(yè)的波動(dòng)。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，信貸配給對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著四方面的影響：一，信貸配給影響數(shù)量貨幣政策；二，信貸配給與房地產(chǎn)

8、行業(yè)顯著相關(guān)；三，信貸配給制約房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)出路徑；四，信貸配給能夠減弱財(cái)政政策的影響作用，公共支出與房地產(chǎn)產(chǎn)出呈正向相關(guān)關(guān)系。周梅在貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析中認(rèn)為貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑為：如果央行實(shí)行擴(kuò)張型貨幣政策，貨幣供應(yīng)量增加，住房貸款增加，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)投資量增加，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)和投資都是增加的，反之，如果實(shí)行緊縮性財(cái)政政策，房地產(chǎn)投資量下降。通過回歸分析得出，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資呈明顯的正相關(guān)關(guān)系。關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)均有大量研究。在賴一飛，黃芮，唐松，李克陽的研究中，選取我國(guó)2003年3月到2012年7月共113期月度數(shù)據(jù)，建立房?jī)r(jià)、

9、利率以及房地產(chǎn)投資3個(gè)內(nèi)生變量的VAR模型，并通過協(xié)整分析、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分析對(duì)三者之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，研究結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資增加，房?jī)r(jià)相應(yīng)上升，具有正向影響，但是利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響要小于房地產(chǎn)投資，但從短期和長(zhǎng)期來看，具有負(fù)相關(guān)影響。市場(chǎng)由于投機(jī)行為，二者對(duì)利率的影響不大，其主要受政策影響。在王要武以及金海燕的研究中，選取3種政策變量和3種影響變量建立3個(gè)VAR模型，并通過脈沖影響函數(shù)與方差分解分析得出利率與房地產(chǎn)銷售面積同方向變動(dòng)，與經(jīng)濟(jì)理論不符合的原因在于雖然利率提高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投資成本增加，但是投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著足夠信心，認(rèn)為利潤(rùn)空間較高，另一方面投資者認(rèn)為房產(chǎn)升值的潛力大

10、于利率升高所帶來的成本。除利率外，貨幣供應(yīng)量和土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)和投資都是正向相關(guān)關(guān)系。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段及現(xiàn)狀（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段從1949年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)歷了五個(gè)階段。（1）1949-1978由于高度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未形成一個(gè)行業(yè)。政府將城市住房作為一種員工福利直接對(duì)居民實(shí)物分配，在農(nóng)村，由于中國(guó)實(shí)行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，農(nóng)村的農(nóng)民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。(2)1978-1998房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速形成階段。主要是因?yàn)?978年我國(guó)實(shí)行“改革開放”的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，1981年深圳和廣開始

11、搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，截止1991年，中央政府決策通過了24個(gè)省份、自治區(qū)、城市的住房改革方案。房地產(chǎn)的市場(chǎng)化之路開始起步，這一時(shí)期，中國(guó)誕生了以萬科為代表的第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，數(shù)量在2萬家左右。（3）1998-2003是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓄力器，這一階段，政府取消福利分房、按揭消費(fèi)、土地收儲(chǔ)、銀根寬松。在此階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制開始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，建立市場(chǎng)化發(fā)展的根本動(dòng)力，城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，住房改善被普遍提上家庭消費(fèi)議程。（4）2004-2013房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(zhǎng)衍生出結(jié)構(gòu)不良的局面。在10年的發(fā)展周期中，中國(guó)逐漸形成了消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式。其中，投資

12、和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，而房地產(chǎn)是投資中的重要力量。雖然中國(guó)房地產(chǎn)伴隨中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)獲得了空前的發(fā)展，也解決了積累的住房問題，但行業(yè)發(fā)展過程中也暴露了更多的問題。表現(xiàn)在沿海與內(nèi)地市場(chǎng)的不平衡，城市與農(nóng)村的不平衡，客戶群體的不平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的不平衡。（5）2013年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來定方向。調(diào)結(jié)構(gòu)、改革的發(fā)展趨勢(shì)。2012年底，中國(guó)新一屆政府確立了“城鎮(zhèn)化”的發(fā)展思路，改變以往以“土地”為核心的房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變到以“人”為核心的發(fā)展模式。在舊的模式下，依附于土地的城市居民并沒有分享真正的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，城市棚戶區(qū)泛濫；農(nóng)村居民的土地、住房資源等沒有獲得統(tǒng)籌發(fā)展的機(jī)會(huì)；戶籍制度阻礙城市

13、化、勞動(dòng)力自由流動(dòng)；地方政府定位偏差等。在新的發(fā)展模式指導(dǎo)下，中央政府開展一系列的變革，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而不是被動(dòng)的“調(diào)控”。（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀（1）地區(qū)之間發(fā)展不平衡圖 1長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、泛珠三角以及西部地區(qū)在2000-2008年之間商品房銷售額差距不大，泛珠三角地區(qū)以及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大體相當(dāng)，環(huán)渤海地區(qū)以及西部地區(qū)稍低。在2008年之后，差距逐漸拉大，2016年泛珠三角地區(qū)商品房銷售額39940.5億元，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商品房銷售額28593.97億元，西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)大體相當(dāng)，分別為20045.51億和21501.46元。較2015年，長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海

14、地區(qū)、泛珠三角以及西部地區(qū)同比增長(zhǎng)44.49%、31.57%、34.03%、19.34%。另一方面，各地區(qū)的商品房銷售額及銷售面積的差距較大，導(dǎo)致各地區(qū)的房?jī)r(jià)差距也較大，由下表所示：圖 2商品房平均售價(jià)自2000年至2016年，依次到低分別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)，泛珠三角以及西部地區(qū)。2016年，長(zhǎng)三角地區(qū)商品房平均售價(jià)為14891元/每平方米，環(huán)渤海地區(qū)為11740元/每平方米，泛珠三角地區(qū)為6790.79元/每平方米，西部地區(qū)為5055.25元/每平方米，各地區(qū)同比增長(zhǎng)15.05%，17.83%，5.69%，3.22%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲較快，欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢。出現(xiàn)地

15、區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡的原因主要在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，資源配置的不平衡以及人口流動(dòng)的差異性。在北上廣深這些一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)，資源配置集中，人才引進(jìn)的激勵(lì)措施等等不斷增加商品房的需求，而土地供給不及需求增加的速度進(jìn)一步使得房?jī)r(jià)上漲，由此形成一個(gè)循環(huán)，各地區(qū)的貧富差距也在不斷加大。（2）行業(yè)集中度行業(yè)集中度又稱行業(yè)集中率或市場(chǎng)集中度，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中程度的測(cè)量指標(biāo)，用來衡量企業(yè)的數(shù)目和相對(duì)規(guī)模的差異，是市場(chǎng)勢(shì)力的重要量化指標(biāo)。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝恩和日本通產(chǎn)省對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)粗分為寡占型（CR8 40）和競(jìng)爭(zhēng)型（CR840%）兩類。其中，寡占型又細(xì)分為極高寡占型

16、（CR8 70%）和低集中寡占型（40% CR870%）；競(jìng)爭(zhēng)型又細(xì)分為低集中競(jìng)爭(zhēng)型（20% CR840%）和分散競(jìng)爭(zhēng)型（CR820%）。其計(jì)算公式為：其中n表示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排在前面的企業(yè)數(shù)量，Xi表示排在第i位企業(yè)的銷售額，N表示我國(guó)所有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。下表數(shù)據(jù)表1為商品房2010-2014銷售額，表22010-2014年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP8榜單，表3為計(jì)算結(jié)果。表 1表 2計(jì)算結(jié)果：表 3根據(jù)計(jì)算結(jié)果：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)銷售額集中度較低，根據(jù)貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分可以初步判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論上是屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)。但是小區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的市場(chǎng)集中度。以西安和重慶市為例；200

17、7-2013年西安市銷售額集中度CR4的平均值為0.1518，CR8的平均值為0.2582，重慶市2001-2010年市場(chǎng)銷售額集中度CR4的平均值為0.13998，CR8的平均值為0.2141，均高于全國(guó)水平。原因在于行業(yè)壁壘，本土企業(yè)在本地市場(chǎng)占有較大份額。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額集中度的發(fā)展趨勢(shì)上說，CR4在2010-2014年間從5.53%上升到9.21%，CR8從8.85%上升到15.7%，這種上升趨勢(shì)表明我國(guó)較大的幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)份額逐漸提高，壟斷趨勢(shì)越來越明顯。二、利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的理論分析(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系 當(dāng)銀行利減低利率時(shí)，信貸規(guī)模擴(kuò)張，貨幣供應(yīng)量增

18、長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并不會(huì)急于將閑置的資金用于房地產(chǎn)投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加時(shí)，持幣者就會(huì)提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)商品的行為，將手中貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)商品這樣的實(shí)物資產(chǎn)。在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下,需求的持續(xù)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)商品交易量不斷增加，價(jià)格不斷上漲。從而房地產(chǎn)商品的現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)有價(jià)格，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求增加的速度，就會(huì)出現(xiàn)供

19、過于求的現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品出現(xiàn)嚴(yán)重的庫存。因此，政府需要豐富房地產(chǎn)行業(yè)信貸供給的層次和結(jié)構(gòu)，弱化商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)的壟斷地位，并加強(qiáng)信貸監(jiān)督緩解貨幣供給量增加導(dǎo)致利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消極影響。(二)銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高導(dǎo)致資金流向發(fā)生變化，消費(fèi)者或投資者選擇收益較高的債券或者將資金進(jìn)行儲(chǔ)蓄，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，導(dǎo)致流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金量大大縮水，在其價(jià)格缺乏支撐的時(shí)候必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，如果不能將

20、這種成本合理的轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大大降低，此時(shí)房地產(chǎn)就不是投資者理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度，各行業(yè)就會(huì)加大對(duì)資金的需求量，加大投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量加大，房地產(chǎn)價(jià)格又開始上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，是為了降低銀行信貸規(guī)模，減少市場(chǎng)資金的流通量，從而抑制投資增長(zhǎng)過快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前的房地產(chǎn)價(jià)格來看，央行的頻繁調(diào)整利率的措施并沒有對(duì)房?jī)r(jià)上漲有明顯的抑制作用。(三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響截止2016年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有94948家，在滬深以

21、及香港上市的企業(yè)200家左右，因此房地產(chǎn)企業(yè)依靠上市進(jìn)行融資的只是少數(shù)企業(yè)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。銀行借貸利率的變動(dòng)必然影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本以及盈利能力。財(cái)務(wù)成本增加，可能影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而引發(fā)資金鏈出現(xiàn)缺口的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開發(fā)商的影響只有 20% 左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款

22、，而其余的 4 0 % 左右的負(fù)債實(shí)際上是發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于 20% 的貸款的利息的影響對(duì)開發(fā)商來說是不大的。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利

23、率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。 (四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響加息給中國(guó)百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來說，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來說，加息意味著每月房貸增加，消費(fèi)支出減少而降低生活品質(zhì)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來說，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開始，購(gòu)房者從沒有體驗(yàn)過利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。由于房地產(chǎn)價(jià)格不由開發(fā)商

24、決定，開發(fā)商不會(huì)輕易將其轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來看，一方面加息意味著房貸增加，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但是社會(huì)因素以及心理影響都會(huì)削弱這次加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響。另一方面由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。三、利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析（一）數(shù)據(jù)說明存貸款基準(zhǔn)利率是中國(guó)人民銀行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款指導(dǎo)性利率，

25、是央行用于調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)的貨幣政策之一。商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)這個(gè)基準(zhǔn)利率制定存款利率的組合，提高基準(zhǔn)利率意味著收縮信貸，降低社會(huì)流動(dòng)性，提高信貸成本，緩和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。反之亦然。房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)選用國(guó)際統(tǒng)計(jì)局房2000年至2016年地產(chǎn)開發(fā)投資額（圖3）作為替代變量。分析軟件為SPSS22.0。圖 3央行19990610至20151024一至三年短期貸款基準(zhǔn)利率作為分析對(duì)象（圖4）。圖 4 （二）貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響在2008年之前，人民幣貸款長(zhǎng)期利率與我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈正向相關(guān)關(guān)系，可能的原因在于1998-2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。1998年，東南亞金融危機(jī)爆

26、發(fā)，中國(guó)遭遇洪水經(jīng)濟(jì)損失達(dá)2500億元，同時(shí)中國(guó)政府為了兌現(xiàn)“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，為了解決這種局面，政府將房地產(chǎn)作為推動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年7月，隨著“23號(hào)文”的公布實(shí)施，我國(guó)取消福利分房，中國(guó)住房制度改革開始，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，在“非典疫情”爆發(fā)后，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。但年底GDP依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長(zhǎng)最快的年份。在這背后，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功不可沒。于是“18號(hào)文”出臺(tái)，將房地產(chǎn)行業(yè)開始作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了

27、全面實(shí)施18號(hào)文件的第一年2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。因此，利率升高帶來的貸款成本和房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)相比顯得微不足道。在2008年之后，上表中貸款利率與房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈明顯的負(fù)相關(guān)趨勢(shì)?？赡艿脑蛟谟诮鹑谖C(jī)之后，我國(guó)為了經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展不得不采取更加寬松的貨幣政策，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，造成房?jī)r(jià)快速上漲。 除了貸款利率為房地產(chǎn)投資帶來的貸款成本，還有存款利率對(duì)應(yīng)的投資機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價(jià)值;也可以理解為在面臨多方案擇一決策時(shí)，被舍棄的選項(xiàng)中的最高價(jià)值者是本次決策的機(jī)會(huì)成本;還指廠商把相同的生產(chǎn)要素投

28、入到其他行業(yè)當(dāng)中去可以獲得的最高收益。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，機(jī)會(huì)成本就是使用資金進(jìn)行地產(chǎn)投資而損失存入銀行帶來的收益。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期在2-3年左右，因此存款利率選取2年存款利率，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)如上文述，利用SPSS軟件做相關(guān)性散點(diǎn)圖。圖 5銀行二年期存款利率（圖 6）（三）銀行存款利率對(duì)房地產(chǎn)投資的影響圖 7可以明顯看到存款利率與房地產(chǎn)投資呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。當(dāng)存款利率越高，投資房地產(chǎn)所帶來的機(jī)會(huì)成本就越高，當(dāng)房地產(chǎn)收益率不及存款利率時(shí)，開發(fā)商選擇投資房地產(chǎn)行業(yè)的可能性就越低，反之亦然。(四)貸款基準(zhǔn)率、銀行存款利率與房地產(chǎn)投資的回歸分析回歸分析是一種應(yīng)用極為廣泛的數(shù)量分析方法。它用于分析事物之

29、間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系、側(cè)重考察變量之間的數(shù)量變化規(guī)律，并通過回歸方程的形式描述和反映這種關(guān)系，幫助人們準(zhǔn)確把握變量受其他一個(gè)或多個(gè)變量的影響程度，進(jìn)而為預(yù)測(cè)提供科學(xué)依據(jù)。多元回歸模型是指有多個(gè)解釋變量的線性回歸模型，用于揭示被解釋變量與其他多個(gè)解釋變量之間的線性關(guān)系,在本文中其數(shù)學(xué)模型為：y=0+1X1+2X2+，其中y是被解釋變量房地產(chǎn)開發(fā)投資額，X1位解釋變量二年期存款利率，X2為解釋變量1-3年貸款基準(zhǔn)利率，0是常數(shù)，1、2分別是解釋變量的系數(shù)，為殘差。方差膨脹因子（VIF）是容忍度的倒數(shù)，是測(cè)度解釋變量間多重共線性的統(tǒng)計(jì)量，取值大于等于1，其值越接近于1，說明變量間多重共線性越弱，反之，越強(qiáng)。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，由于方程中有多個(gè)變量，在回歸分析中參考調(diào)整的判定系數(shù)。由于調(diào)整后的判定系數(shù)較接近于1，因此認(rèn)為擬合優(yōu)度較高，被解釋變量可以被解釋變量的部分較多，未能解釋的部分較少?；貧w方程顯著性檢驗(yàn)中F統(tǒng)計(jì)量為42.499，對(duì)應(yīng)概率p值近似為0，因此可進(jìn)行回歸方程的顯著性檢驗(yàn)。由于顯著性水平=0.05，p<，應(yīng)拒絕回歸方程顯著性檢驗(yàn)的零假設(shè)，認(rèn)為各回歸系數(shù)不同時(shí)為0，被解釋變量與解釋變量的全體線性關(guān)系是顯著的，可建立線性模型。系數(shù)a（表4）模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)T顯著性共線性統(tǒng)計(jì)資料B標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤Beta允差VIF1（常數(shù)）2