幾種估價(jià)方法講解

1、幾種估價(jià)方法講解每種方法的公式是牢記的，步驟也要清楚，做題第一步把主要方法的公式列出來，就得分，然后根據(jù)步驟一步步作就不會(huì)亂 。一，收益還原法1.在收益法中選擇相關(guān)資料 ，3年、5年的會(huì)在理論方法的小題中考選擇 持續(xù)穩(wěn)定長期 2.年總收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入會(huì)是一個(gè)小考點(diǎn)。 (1)每個(gè)方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年總收益中的，而且是押金的利息收入。 在計(jì)算年總收益的時(shí)候，往往會(huì)給月租金，所以不要忘記乘以1 2，而且是客觀租金，還要記得考慮空置。 （3）復(fù)雜一點(diǎn)的就是分不同用途，商業(yè)、寫字樓 ，要合并計(jì)算 然后說年總費(fèi)用，要明白4種情況下包含的內(nèi)容。在理論選擇

2、里也可以考，綜合計(jì)算也可以考，這是收益法至關(guān)重要的一項(xiàng)。 *幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用的主要內(nèi)容如下： 土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其它費(fèi)用； *房地出租：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房屋出租年應(yīng)交稅金及其它費(fèi)用； 經(jīng)營性企業(yè)：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤； 生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及企業(yè)利潤。A.我們比較常見的就是房地出租的情況，千萬不要忘記年折舊費(fèi)。建議收益法看到重置價(jià)格的時(shí)候就把年折舊費(fèi)和房產(chǎn)現(xiàn)值都算出來，這樣肯定有分?jǐn)?shù)。 在我們

3、的00年實(shí)務(wù)的第一題，是一道用收益法求出不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值，再用剩余法求土地的。這里面容易糊涂的就是年折舊是根據(jù)重置價(jià)格來求得，而不是所謂的現(xiàn)值或者售價(jià)。 B.計(jì)算年總費(fèi)用中的稅金，一定要審題，看房產(chǎn)稅給的是按月計(jì)征租金的1 2%，還是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要換算成年。 C.不常見的經(jīng)營性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)求年總費(fèi)用中，一定不要忘了銷售費(fèi)用和利潤。 3.確定土地純收益 *要明白一個(gè)原理幾乎用于所有方法“房地產(chǎn)價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格（現(xiàn)值）+土地價(jià)格”“房地產(chǎn)年凈收益=房產(chǎn)年凈收益+土地年凈收益”也就是說“房地=房+地” 。在確定的土地凈收益的時(shí)候，我們先要求出房產(chǎn)凈收益。 房產(chǎn)凈收益=房產(chǎn)現(xiàn)

4、值*建筑物還原率。 房產(chǎn)現(xiàn)值=重置價(jià)*成新度=重置價(jià)-折舊總額=重置價(jià)-年折舊額*經(jīng)過年。 （1）這里面就牽扯到了折舊年限的確定，要根據(jù)耐用年限和土地使用年限綜合確定，還要考慮是否扣除建筑物殘值的問題，?？嫉健?（2）經(jīng)過年限即建成后到時(shí)點(diǎn)。 （3）值得注意的是“房產(chǎn)凈收益=房產(chǎn)現(xiàn)值*建筑物還原率。 ”這里沒有年期修正，因?yàn)楝F(xiàn)值已經(jīng)反映了使用年限。 房產(chǎn)折舊體現(xiàn)了年期，所以無需修正。而后面的土地凈收益求出土地價(jià)格的時(shí)候，用了使用年期，因?yàn)橥恋貨]有折舊。4.確定土地還原率有3種方法，土地收益于價(jià)格比率法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。常在選擇題中考，其中 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)

5、調(diào)整值法，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。特別記住是存款利率，后面的各種方法中都是貸款利率。可以理解成安全的就是國債，國債當(dāng)然是存款。 然后就是綜合還原利率和土地還原利率、房產(chǎn)還原利率的計(jì)算，選擇題中經(jīng)常有這樣的小計(jì)算，不同的收益要選擇相應(yīng)的還原率。 R=(r1L+r2B)/(L+B) 折舊后R=r1L+(r2+d)B/(L+B) 折舊前5.收益法還有不同的公式，無限期、有限期、等額遞增、等比率遞增的公式要熟悉，理論方法中的小計(jì)算題很常見。 稍復(fù)雜一點(diǎn)的是年收益和費(fèi)用都是等比率增長（或減少）。我們分別計(jì)算，把它們看作是兩塊都是等比率增長（或減少），然后再收益

6、-費(fèi)用，就得到結(jié)果。用公式就是：P=A/(r±s1)-C/(r±s2) A總收益，C總費(fèi)用S1總收益遞增或遞減比率S2總費(fèi)用遞增或遞減比率遞增時(shí)取“”，遞減時(shí)取“”要牢記公式V=a/r1-1/(1+r)n V=a/r+b/r2，可以這樣理解，前面是正常的，后面是增長的就除一個(gè)r2 ，V=a/(r-s)這個(gè)就是等比率增長了，收入增加風(fēng)險(xiǎn)減少了，所以還原率就要減 。一般都是無限年期的。收益法計(jì)算年總費(fèi)用的時(shí)候，就是根據(jù)題目給的一項(xiàng)項(xiàng)計(jì)算，尤其注意每一項(xiàng)的基數(shù)是根據(jù)重置價(jià)，還是年租金，是否考慮空置，審題要細(xì)，一定要單項(xiàng)來求，這樣做對(duì)一項(xiàng)得一項(xiàng)的分，千萬別列長公式自己都亂。 二，然

7、后比較法常用，在任何方法中幾乎都可以揉進(jìn)去。 小的修正比比皆是 ，概括成一句話，“A比B，就是B為100，待估的永遠(yuǎn)在分子上” 1.收集案例，剔出案例沒什么。要用途、年期什么的 ，這也就考小選擇，但往年綜合計(jì)算題中也有2次考到了選擇比較案例。 2.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，比較重要我們常常忽略。 要統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。常見的就是看看畝、平方米呀，總價(jià)，單價(jià)，樓面地價(jià)，等等，要統(tǒng)一。 3.交易情況修正，一般很少見。4.期日修正容易把環(huán)比定基增長揉進(jìn)來，要分清段，數(shù)對(duì)月數(shù)。 5.區(qū)域因素個(gè)別因素修正沒什么。 在歷年考題中關(guān)于市場(chǎng)比較法的解析，它編制了交易日期指數(shù)表、區(qū)域、

8、個(gè)別因素修正指數(shù)表、年期修正表，這個(gè)方法很好，條理清晰，不會(huì)亂。 6.年期修正的公式也常用到，要熟練。 7.市場(chǎng)比較法的結(jié)果叫比準(zhǔn)價(jià)格，確定方法有4種。 簡(jiǎn)單算數(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法眾數(shù)法。市場(chǎng)法也就是難在修正上了，誰在上面，誰是100，其它沒什么的。 三，成本法成本法近兩年也常見到 1.就要把單位統(tǒng)一，1萬元/畝=15元/平米，1億元平方公里=100元/平方米。 2.關(guān)于土地取得費(fèi)，是客觀的。有3種情況，各自內(nèi)容不同。 （1）征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。（2）城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安

9、置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。（3）從市場(chǎng)購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地購買價(jià)格。這點(diǎn)在選擇題中經(jīng)常考。 征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。就要跟法規(guī)結(jié)合，看補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)是6-10倍，開發(fā)費(fèi)是4-6倍，安置補(bǔ)助費(fèi)最高15，土地取得費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)最高30倍。 安置補(bǔ)償?shù)娜丝诘扔?jì)算都是常規(guī)的，在法律基礎(chǔ)中的。3.確定土地開發(fā)費(fèi) ，要按平均程度下的客觀費(fèi)用 ，計(jì)算開發(fā)費(fèi)包括了宗地紅線內(nèi)外，還有是指南上冊(cè)328頁提到的以受益程度的分?jǐn)倖栴}，分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度*設(shè)施總費(fèi)用。 要

10、注意是幾通一平，及對(duì)應(yīng)的開發(fā)費(fèi)。曾經(jīng)有道真題考到這點(diǎn)。 4.下面就是成本法中最容易出錯(cuò)的地方利息計(jì)算 首先要明確計(jì)息期。 確定土地開發(fā)利息 按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。土地取得費(fèi)和稅費(fèi)的計(jì)息期是全期。開發(fā)費(fèi)有兩種方式，一種是全額半期，一種是半額全期。超過1年就復(fù)利。 5. 確定各項(xiàng)稅費(fèi) 征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有: (1) 占用耕地的耕地占用稅； (2) 占用耕地的耕地開墾費(fèi)； (3) 占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金； (4) 征地管理費(fèi)； (5) 政府規(guī)定的教育基金及其它有關(guān)稅費(fèi)。 房

11、屋拆遷過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有: (1) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)； (2) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。關(guān)于稅費(fèi)，知道2種情況下對(duì)應(yīng)什么稅就行，常在選擇中考。 *“另外如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)年收取的基準(zhǔn)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般需要在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也是整個(gè)開發(fā)期。（比較特殊）”“土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定，利息率可選用評(píng)估期日的銀行貸款利息率（考選擇）” 成本法要記住的一句話“利息不計(jì)利潤，利潤不計(jì)利息”。 計(jì)息基礎(chǔ)錯(cuò)誤、計(jì)息期錯(cuò)誤，利潤基礎(chǔ)錯(cuò)誤是常見的改錯(cuò)內(nèi)容。計(jì)息基礎(chǔ)包括:土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)。 6.土

12、地增值收益，是成本法中比較重要的地方。 投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）*投資回報(bào)率 土地增值：是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。常用公式"土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）*土地增值收益率"其中的（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）叫做土地成本價(jià)格。 當(dāng)土地增值收益是出讓金形式時(shí)，成本價(jià)格要單獨(dú)年期修正。 如果增值收益給的是增值率則土地價(jià)格=成本價(jià)*（1+增值率）然后整體修正年期。 要看增值收益是否有年期，然后針對(duì)修正，一般出讓金都是最高年期的

13、。 如果劃撥土地，就修正到該用途最高年期，并且減去出讓金。（這考的是不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估） 這里指增值收益沒有年期的限制，就跟開發(fā)費(fèi)一樣。有年期的增值收益一般都以出讓金的形式給出。 7.實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余年限不一致，必須進(jìn)行年期修正。 要注意3種情況的年期修正 ，是否進(jìn)行年期修正要具體分析:A、當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí),年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； B、當(dāng)土地增值是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。 C、

14、當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。這點(diǎn)歷年必考，在綜合題中也有出現(xiàn)。成本法還可以參照指南上冊(cè)330頁 。成本法是我們唯一可以想做多少年就做多少年的方法，所以要注意年期修正。出讓土地就是剩余年期修正。劃撥就是最高年限修正，還要注意扣除出讓金。 8.還有一個(gè)可出讓面積的問題。可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)*總土地面積/可出讓土地的面積（這個(gè)公式要會(huì)，理論中考選擇小計(jì)算題。） 四. 剩余法剩余法是綜合計(jì)算中常出現(xiàn)的方法，可以和其它3種方法結(jié)合。 這樣的綜合計(jì)算題曾經(jīng)有過3道 。程序：（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況；（2） 確定待估宗地的最有效利用方式；（3） 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和

15、投資進(jìn)度安排；（4） 估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；（5） 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；（6） 確定待估宗地的土地價(jià)格。基本公式:地價(jià)=房地開發(fā)總價(jià)值-開發(fā)成本-利潤 剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。1.剩余法的前提要確定最有效利用方式，剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。2.確定開

16、發(fā)周期和投資進(jìn)度安排，就是好好審題，要?jiǎng)澢迦〉猛恋貢r(shí)間、開工時(shí)間、售出時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。指南上冊(cè)的341頁 ，開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到全部售出或出租完畢的這個(gè)階段，可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期（自取得土地使用權(quán)至開工建設(shè)）工程建設(shè)期（自開工建設(shè)至建設(shè)竣工）空置或租售期（自竣工至銷售完畢）。 確定合理的周期，關(guān)系到后面的計(jì)息期，這是剩余法的難點(diǎn)和重點(diǎn)。在00年實(shí)務(wù)第1題是一個(gè)經(jīng)典的題。 近幾年都考在“規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期”，也許以后會(huì)在“空置或租售期（自竣工至銷售完畢）做文章” 。*成本法和剩余法的開發(fā)期的區(qū)別：成本法就是一個(gè)客觀開發(fā)期，不考慮土地取得到開發(fā)的時(shí)間。剩余法是開發(fā)

17、建設(shè)周期，分為三段。“成本法計(jì)息期簡(jiǎn)單只有一段，剩余法復(fù)雜三段都要考慮” 。這個(gè)投資進(jìn)度安排，要根據(jù)題目的要求“例如第一年45%，第二年55%”，來計(jì)算開發(fā)費(fèi)用的利息。 3.估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值沒什么，主要是比較法和收益法的應(yīng)用。有可能分不同的用途例如底商、寫字樓，部分出租、出售，或者有部分自用。要根據(jù)不同情況分別計(jì)算。自用部分也應(yīng)該有虛擬收益，這是考點(diǎn)，有道真題中考過。4. 確定開發(fā)成本所有的月費(fèi)用收益都要換算成年的，考慮空置等等，同收益法。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購

18、地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。 *在剩余法中，有兩個(gè)稅費(fèi)。一個(gè)是購地稅，發(fā)生在取得土地時(shí)。 一個(gè)是銷售稅，發(fā)生在銷售期。購地稅屬于投入成本，要和土地取得費(fèi)一起計(jì)息。如果給的是投資利潤率，這部分也是要計(jì)息的。為了避免出錯(cuò)，我們計(jì)算的時(shí)候通常都是把（地價(jià)+購地稅費(fèi)）一起作為未知數(shù)，最后的時(shí)候再剝離出購地稅費(fèi)，得到單純的地價(jià)。以前的真題中也常考這點(diǎn)。 曾經(jīng)有道真題，分期付地價(jià)（開工時(shí)僅付地價(jià)的40%），但不要考慮，我們要客觀的估價(jià)，地價(jià)還是要整個(gè)計(jì)息。 購地稅費(fèi)一般都是地價(jià)的%，再說銷售稅費(fèi)，一般都是按照不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的%。建造費(fèi)、管理費(fèi)沒什么，就按題目一項(xiàng)一項(xiàng)的做，一定要單獨(dú)列

19、出來，這樣可以得分。 5.利息的計(jì)算是關(guān)鍵，易錯(cuò)?；鶖?shù)、計(jì)息期，要注意。 地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息，一般也不計(jì)利潤。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。這里是貸款利率。也許題目中給的時(shí)存款利率或貸款利率，要正確選擇。 6.關(guān)于利潤的計(jì)算。剩余法和成本法不同。剩余法分為投資利潤率和開發(fā)利潤率。 要看給的利潤率對(duì)應(yīng)基數(shù)是什么。投資利潤率一般基數(shù)包括了前面的各項(xiàng)內(nèi)容，通常會(huì)有地價(jià)在里面，（曾經(jīng)有道真題投資利潤率的基數(shù)僅是建造費(fèi)，簡(jiǎn)化了計(jì)算，所以要特別注意審題，避免

20、無用功）。開發(fā)利潤率，就很簡(jiǎn)單了僅根據(jù)開發(fā)總價(jià)值（不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)）的%得出來。 在我們用剩余法求地價(jià)的時(shí)候，如果是投資利潤率，可能等式的左側(cè)有地價(jià)，右側(cè)的利息、利潤中也含有地價(jià)未知數(shù)。 而用開發(fā)利潤率，就簡(jiǎn)單了，等式右側(cè)只有利息項(xiàng)有未知數(shù)。 剩余法一般用于求地價(jià)，特別注意要?jiǎng)冸x購地的稅費(fèi)。求出來的也一般都是總價(jià)。最后要再根據(jù)題目要求計(jì)算出單價(jià)。 還可以用來確定利潤率，或者容積率。在真題中有一道是98年取得土地，99年開發(fā)，2年開發(fā)期，00年貸款。如果建成后售完。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是00年，地價(jià)計(jì)息期3年，開發(fā)費(fèi)分期投入。最后得到的地價(jià)要進(jìn)行年期修正，修到48年期。 而房產(chǎn)的收益期只有47年。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修

21、正法、成本法、剩余法都要注意最后的年期修正。 剩余法是比較復(fù)雜的方法，其中可以結(jié)合其他方法。明白剩余法的基本原理就不會(huì)混淆了。 五. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基本公式利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： VV1b×(1±Ki) ×Kj （58）式中：V：土地價(jià)格 V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) i：宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在綜合計(jì)算題中幾乎沒有考到過，但報(bào)告改錯(cuò)中常見，問答題中也常出現(xiàn)，所以要了解其