物業(yè)法律培訓PPT演示稿

1、 物業(yè)法律培訓物業(yè)法律培訓 目目 錄錄二、物業(yè)管理過程中常遇到的法律問題三、催繳物業(yè)費訴訟相關(guān)問題一、日常經(jīng)營中涉及的合同注意要點 一、一、日常經(jīng)營中涉及的合同注意要點日常經(jīng)營中涉及的合同注意要點 1. 合同要點（合同主要內(nèi)容）； 2. 日常合同中應注意的問題； 3. 物業(yè)重要合同重要條款。 合同法第12條【合同內(nèi)容】合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。 1. 合同要點：合同主要內(nèi)容 2. 日

2、常合同中應注意的問題 物業(yè)公司合同中的問題，尤其是合同期限、付款方式、是否含稅以及稅務(wù)負擔約定、爭議解決（管轄地約定）、違約責任等幾個方面尤為重要。 前期物業(yè)服務(wù)合同 （1）物業(yè)服務(wù)合同第二條共5項物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定，是物業(yè)管理的主 要內(nèi)容，也是物業(yè)管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)問題的方面（合同P3-4）。 （2）業(yè)主物業(yè)費的交納及違約金的約定（P6物業(yè)管理服務(wù)費用，P10違約責任 第4項約定）。 （3）業(yè)主禁止行為的約定（合同P2乙方權(quán)利義務(wù)第7項，P8-9其他約定 事項）室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議3. 物業(yè)重要合同重要條款3. 物業(yè)重要合同重要條款二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（一）業(yè)主騎自行車沖桿，導致

3、人被車桿砸傷，物業(yè)有沒有責任？（類似問題：業(yè)主不小心將有用物品扔入垃圾袋，保潔員工在清理垃圾袋時未發(fā)現(xiàn)該物品，責任應由誰承擔？）因本案有損害事實發(fā)生，且與物業(yè)管理關(guān)系無關(guān)，所以不應從物管合同出發(fā)分析。這種情況屬侵權(quán)類民事法律關(guān)系。因此應以民法關(guān)于侵權(quán)行為及侵權(quán)責任之規(guī)定為基礎(chǔ)對造成損害的原因進行分析。業(yè)主的沖桿行為是造成損害的主要原因，因騎車業(yè)主應當知道車桿所攔車道是專供機動車輛出入的。物管應在車桿上或附近設(shè)警示標志,提醒出入車輛及行人注意車桿的起放易傷人。問題二中業(yè)主的疏忽拋棄也是造成損害的原因。適用法條：民法通則第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財

4、產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任?！?民法通則第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題律師意見及風險規(guī)避分析物管有沒有責任應首先從物業(yè)服務(wù)合同中雙方權(quán)利義務(wù)的約定出發(fā)，對未約定的，應分清造成損失的原因，根據(jù)主次原因分清責任。另外，對物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定或?qū)τ谝桩a(chǎn)生傷人事件的小區(qū)公共部分和共用設(shè)施設(shè)備或管理設(shè)備，物管公司應盡提醒義務(wù)，在顯眼位置設(shè)立警示標志，以消除安全隱患、避免風險發(fā)生。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（二）高樓上掉下物品砸傷業(yè)主或損壞業(yè)主物品，物業(yè)是否應擔責？高樓墜落物有兩種來源，一是來自物業(yè)共用部位或公共設(shè)施設(shè)

5、備（如樓梯走道的窗戶玻璃、房屋外墻的墻皮等），一是來自業(yè)主控制的區(qū)分所有范圍內(nèi)（如業(yè)主房間內(nèi)的玻璃、業(yè)主擱放在陽臺上的物品、花盆等）。對前一來源的墜落物，物管一般應承擔責任，除非是不可抗力因素造成（如臺風、地震等），但對后一來源的墜落物，物管沒有責任。但物管有明顯疏忽的除外。適用法條：民法通則第一百二十六條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題律師意見及風險規(guī)避此類問題關(guān)鍵是要查清事故原因，對不屬于物管控制管理的部分造成的損失不應承擔責任。另外，

6、此類問題也提醒我們，物管過程中一定要把定期檢查維修共用部分及公共設(shè)施設(shè)備落到實處，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，避免損害事故的發(fā)生。否則因物管管理不善致共用部分及公共設(shè)施設(shè)備脫落造成損害，物管的責任是推脫不了的。對業(yè)主在陽臺或窗臺上擱置容易墜落物品的行為及時予以勸阻，并耐心說明其危險性。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題律師意見及風險規(guī)避物管對外采購物品用于小區(qū)建設(shè)，應在合同中與出售方明確約定質(zhì)保期及物品致人（或物）損害時雙方的責任分擔原則，應當由出售方承擔的責任物管應在承擔責任后向出售方追償。加強對公共設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護、及時排除安全隱患是減少此類事故發(fā)生的最有效辦法。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題

7、（三）新栽植物（在施工方質(zhì)保期內(nèi)）的長勢還未定根穩(wěn)固，植物倒下傷人或物，物業(yè)是否需承擔責任？物業(yè)可否向施工方要求承擔責任？（類似問題：大風將園區(qū)的樹林吹倒砸壞鄰近業(yè)主的涼亭。業(yè)主要求賠償。物業(yè)公司是否有責任？）根據(jù)物管條例的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，管理小區(qū)綠化部分乃是物管的當然職責，因管理不善致樹木倒下傷人或物，物管公司難逃責任。如是新栽植物長勢未定倒下造成，且在質(zhì)保期內(nèi)，物業(yè)公司當然有權(quán)向出售方或施工方追償債務(wù)。對類似問題中大風吹倒致?lián)p，則應分析風力的大小來確定物管的責任，如果是臺風等不可抗力造成的樹木傾倒傷人或物，物管可免除責任。如果是一般的風力，則說明傾倒樹木根基不穩(wěn)，物管未盡檢查維護職

8、責，也應承擔責任。適用法條：民法通則第一百五十三條 本法所稱的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（四）在夜間公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主摔傷后以公共路燈照明較弱為由向物業(yè)索賠，物業(yè)是否承擔責任？（類似問題：1、業(yè)主車輛在庫內(nèi)出車禍，業(yè)主以庫內(nèi)燈光太暗為由要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司是否應承擔責任？2、商鋪人員經(jīng)過商鋪外公共走廊時摔倒，事發(fā)時當事人未及時向物業(yè)通報，事后當事人請該商鋪旁商家一名員工出具了證明認為是因物業(yè)保潔拖地地滑致使摔倒要求物業(yè)賠償，請問物業(yè)是否有責任？）根據(jù)消費者權(quán)益保護法第7條的規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身財產(chǎn)

9、安全不受損害的權(quán)利，消費者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品服務(wù)，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求”。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的消費者，當然有權(quán)要求物管公司提供 的服務(wù)保障其人身、財產(chǎn)的安全。因此，前兩例如果確是因為物管安置的照明燈具光線不足致?lián)p失發(fā)生，則物管應當承擔責任。后一例如法院認定證人證言屬實，則物管也有責任。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題律師意見及風險規(guī)避對小區(qū)內(nèi)各公共區(qū)域的照明燈具應定期巡查、修繕、更換，保證其處于完好狀態(tài)，亮度也應保證不致發(fā)生意外及損害為宜。對地面濕滑易致行人摔倒的地方應叮囑保潔員安放警示標識，拖地時應準備防滑地毯、鋪墊等用具，或濕拖后盡量再干拖一次以吸干地面水分。二、物業(yè)管理過程中

10、常見的法律問題（五）業(yè)主自行封生活、休閑陽臺，在物業(yè)公司勸阻無效的情況下，業(yè)主還宣稱物管有侵權(quán)行為，如何處理？1.根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有義務(wù)接受物管公司按物業(yè)合同實施的管理行為。2.物管公司有權(quán)對業(yè)主的上述行為進行勸阻，這是物管公司的合法權(quán)利，不構(gòu)成侵權(quán)。況且侵權(quán)必須要有損害事實的發(fā)生，沒有損害發(fā)生不構(gòu)成侵權(quán)。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題律師意見及風險規(guī)避對業(yè)主不符合物管法律規(guī)范的行為物管公司應當予以勸阻及制止，但不能隨意濫用權(quán)利甚至侵犯業(yè)主的其它人身或財產(chǎn)權(quán)利?？上驑I(yè)主委員會反映情況，要求業(yè)主委員會配合解決。對違反建設(shè)法律規(guī)范的行為也可向建設(shè)行政主管部門舉報。二、物業(yè)管理過程

11、中常見的法律問題（六）外墻滲水導致業(yè)主屋內(nèi)受損，如何界定責任？（類似問題：隱藏在業(yè)主戶內(nèi)共用管道漏水導致業(yè)主戶內(nèi)受損；屋面滲水導致業(yè)主戶內(nèi)受損，責任劃分問題？）滲水問題較為普遍，如果因房屋本身質(zhì)量問題，則應由開發(fā)商承擔責任。但如果是因物業(yè)管理不善（如未能定期巡查、發(fā)現(xiàn)問題并排除險情等），未履行應盡的職責從而導致滲水情況發(fā)生，則物管公司也應承擔相應責任。律師意見：加強定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，并配合開發(fā)商或供應商進行整改。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（七）物業(yè)使用人免于交納物業(yè)費的法律風險案例：業(yè)主方某將位于某大廈一套辦公樓租賃給A公司辦公使用。后因物業(yè)費一直拖欠，物業(yè)公司將方某和A公司一

12、并告上法庭，結(jié)果法院只判決方某支付物業(yè)費，而免除A公司交納物業(yè)費的責任。原因：租賃合同明確約定物業(yè)費由業(yè)主方某交納。分析：法律只規(guī)定業(yè)主應對物業(yè)費承擔連帶責任，卻沒有規(guī)定物業(yè)實際使用人是否需要對物業(yè)費承擔連帶責任律師意見：與物業(yè)使用人另行簽訂物業(yè)合同，或要求其單方承諾。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（八）未留下催繳費用記錄的法律風險案例：某樓盤業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費長達5年，物業(yè)公司起訴該業(yè)主，但法院只支持了最后兩年的物業(yè)管理費。原因：該業(yè)主主張超過訴訟時效。分析：訴訟時效一般兩年，催繳可以中斷，重新起算，但必須要有催繳主張的證據(jù)。律師意見：繳費通知單要求有簽收回執(zhí)；催費函正規(guī)郵寄，保留蓋郵

13、戳的詳情單。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（九）業(yè)主大會表決權(quán)數(shù)計算法律風險兩類表決事項：過半數(shù)；過三分之二；計算原則：面積+人數(shù)，缺一不可；面積過但人數(shù)不過為不過；人數(shù)過但面積不過為不過；業(yè)主人數(shù)計算：開發(fā)商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。未參與表決的業(yè)主處理：其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定 車位、攤位：在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（十）第三人侵權(quán)的法律風險案例：某高檔別墅小區(qū)一女業(yè)主被偷偷潛入的犯罪分子強奸殺害，犯罪分子被判死刑，無力賠償。女業(yè)主家

14、屬起訴物業(yè)公司賠償，后法院判決物業(yè)公司賠償20萬元。原因：小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控失靈，保安缺崗。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應承擔管理人責任，對第三人侵權(quán)承擔補充責任。對策：加強小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理，安全巡邏，安全提示。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（十一）公共設(shè)施的法律風險案例：王某夜間在某小區(qū)道路行走掉入窨井中骨折，起訴物業(yè)公司要求賠償損失2萬元，后經(jīng)法院判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費、誤工費約1.5元。原因：小區(qū)道路窨井蓋被盜，物業(yè)公司疏于管理，沒有及時發(fā)現(xiàn)并警示。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應承擔管理人責任。對策：加強小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理，類似電梯事故、火災、水災事故的應急響應。二、物業(yè)管理過程中常見的法律問題（十二）違規(guī)裝修在類似這種私搭亂建情況下，由于物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，不能對違法建筑進行強拆。針對類似問題，物管公司可先向有關(guān) 主管部門書面投訴，請求執(zhí)法部門行使其監(jiān)管權(quán)力。若執(zhí)法部門不作為，且其他業(yè)主意見較大時，可根據(jù)情況，由物業(yè)公司依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第四條的規(guī)定，作為原告將違法業(yè)主起訴至法院。不過在強拆行為中，業(yè)主有過錯，物業(yè)公司也有過錯！真的賠償，物業(yè)公司還是要承擔一定的責任的，只是賠償比例的大小而已（有案例按照50%判決）！ 1.物業(yè)費訴訟起訴狀的書寫及立案時需要提供的相關(guān)資料物業(yè)費訴訟起訴狀