A營改增后房地產企業(yè)會計處理

1、營改增后房地產企業(yè)會計處理一、開發(fā)階段，歸集開發(fā)成本1 1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等借：開發(fā)成本（按 XXXX 項目、成本對象進行明細核算） 土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等科目2 2、發(fā)生開發(fā)成本借：開發(fā)成本（ XXXX 項目、成本對象） 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施借款費用 （或列開發(fā)間接費用，借款費用不能抵進項） 借：開發(fā)間接費用借：應交稅費應交增值稅（進項稅金） 貸：銀行存款等科目 說明：如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發(fā)成本。借：開發(fā)成本一 XXXX 項目（對象）一一 XXXX貸：銀行存款（應付賬款） 不能分清成本對象的， 其支出

2、應先歸集至開發(fā)間接費用， 再在各成本對象之間按一定標 準分配。成本分配的一般方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。 其中土地成本按占地面積法【國稅發(fā)【20092009】 3131 號】建議：建筑面積。二、預售階段，取得預售收入1 1、未完工收到預收款借：銀行存款等貸：預收賬款一 XXXX 項目2 2、 次月預交增值稅【預售收入 / /（1 1 + + 11%11%） X3%X3%預繳】，次月繳納時：借：應交稅費未交增值稅貸：銀行存款3 3、 次月按預繳的增值稅，預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等 稅費借：應交稅費城、教、土增稅等 貸：銀行存款三、完工銷售階

3、段，確認收入、成本1 1 、完工分配開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本各項目、成本對象貸：開發(fā)間接費用2 2、完工結轉開發(fā)產品借：開發(fā)產品各項目借：固定資產或投資性房地產（轉作出租或自用）貸：開發(fā)成本各明細3 3、交房并符合確認收入條件借：預收賬款等貸：主營業(yè)務收入 XXXX 項目（房號） 貸： 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） 備注：主營業(yè)務收入為不含稅的全部價款和價外費用，按11%11%稅率計算銷項稅金。4 4、同時，結轉交房部分所對應的成本： 借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產品各項目（房號或附房號明細）5 5、扣減收入對應的土地價款當期允許扣除的土地價款 =（當期銷售房地產項目建筑面積十房地產項目可供銷售

4、建筑面 積）x支付的土地價款營改增抵減的銷項稅額 = =按上述公式計算的當期可以扣減的土地價款/ /（ 1+11%1+11%）*11%*11%借：應交稅費應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）貸：主營業(yè)務成本 XXXX 項目 月末，計算尚未繳納的增值稅 = =（全部銷項稅額 - -營改增抵減的銷項稅額） - -全部進項稅 額=a=a借：應交稅費應交增值稅（轉出未交增值稅） a a 貸：應交稅費未交增值稅 a a次月，申報繳納增值稅： 借：應交稅費未交增值稅 a a 貸：銀行存款 a a結轉當期已售面積所對應的稅金及附加： 借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費 -城、教、土增稅等項目工程的前期工程費是指項

5、目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建和“三通一 平”費等前期費用，具體包括：一、勘探費。包括地質勘探、地下文物勘探；二、設計費。包括 總體規(guī)劃設計費、施工圖設計費、環(huán)境設計費、售樓中心設計費三、地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行性編制費五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路 十、開發(fā)場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費十二、人防異地建設費 十三、城市基礎配套費和綠化費 十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務費、公證費十六、質量監(jiān)督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費

6、用 十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程 工程項目前期費都包括費用內容如下：(1)(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。 如：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金( ( 或墻改專項基金 ) )、教師住宅基金 ( (或中小學教師住宅補貼費 ) )、拆遷管理費、招投標管理費等。(2)(2) 規(guī)劃設計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設計、 單體設計費、 管線設計費、 改造設計費、 可行性研究費 ( (含支付社會中介服務機構的市場調研費) )，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。(3)(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試

7、費、撥地釘 樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4)(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水( (含地下排水管、溝開挖鋪設費用 ) )、供電、道路 ( (含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費 ) )等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平 整發(fā)生的費用 ( (包括開工前垃圾清運費 ) )等。(5)(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿 紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如 空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(6)(6) 預算編、 審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)

8、生的費用。(7)(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等基礎設施配套建設費主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污 水處理等（當然如果在北方的項目，依據國家規(guī)定還會涉及采暖設施的費用）。說白了，實 際上是完善房屋可達使用 （包括安全） 狀態(tài)， 除形成房屋結構實體以外的一些主要是有形的 開支項目（大市政配套費及水電煤等的增容費雖無形但除外）。主要包括：1 1、大市政配套費：按一定建筑總面積，以元/ / 平方米向政府有關部門交納的費用。2 2、上下水（上水指自來水、飲用水系統，下水指雨污水及環(huán)衛(wèi)工程）、電、煤、電話、 有線、防雷、智

9、能化系統、園林景觀（綠化購置及種植、建筑小品、廣場等）、道路、圍墻 （永久性圍墻）、門衛(wèi)門樓、照明系統等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。具體核算時要考慮和結合以下不同情況，靈活處理：1 1）、基礎設施配套工程，若由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）配套到小區(qū)紅線接口 為止，紅線內部鋪設由開發(fā)商自選安排的情形。那么這部份基礎設施費可分為紅線內和紅線外分別核算： 接口處至各單體或門幢的鋪設 費用為紅線內基礎設施費；接口處至源頭的引入點的費用為紅線外基礎設施費；結構單體內的水電上下水等鋪設到各單體外墻或門幢的費用， 應當在建安工程成本中歸 集。2 2）、有的地方一般由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）從

10、規(guī)劃設計、鋪設施工、驗收 開通一桿子做到底， 直接接到各單體或各幢的外墻的， 決算過程中也一時難分清紅線內外費 用的界限， 那么，核算時也不是硬要開發(fā)商必須分清楚的。當然開發(fā)商能按一定的合理、系 統的方式進行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。要注意啊， 單體建筑內的管線鋪設施工， 不能去混在基礎設施費里的， 它應該是在 “建 筑安裝工程費”內歸集。附件一、 建筑安裝工程費用項目組成 （按費用構成要素劃分）建筑安裝工程費按照費用構成要素劃分：由人工費、材料（包含工程設備，下同）費、施工 機具使用費、 企業(yè)管理費、 利潤、規(guī)費和稅金組成。 其中人工費、 材料費、 施工機具使用費、 企業(yè)管理費和利

11、潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中（見附表）。（一）人工費： 是指按工資總額構成規(guī)定， 支付給從事建筑安裝工程施工的生產工人和附屬 生產單位工人的各項費用。內容包括：1.1.計時工資或計件工資：是指按計時工資標準和工作時間或對已做工作按計件單價支付給個 人的勞動報酬。2.2.獎金：是指對超額勞動和增收節(jié)支支付給個人的勞動報酬。如節(jié)約獎、勞動競賽獎等。3.3.津貼補貼：是指為了補償職工特殊或額外的勞動消耗和因其他特殊原因支付給個人的津 貼，以及為了保證職工工資水平不受物價影響支付給個人的物價補貼。 如流動施工津貼、 特 殊地區(qū)施工津貼、高溫（寒）作業(yè)臨時津貼、高空津貼等。4.4.加

12、班加點工資： 是指按規(guī)定支付的在法定節(jié)假日工作的加班工資和在法定日工作時間外延 時工作的加點工資。5.5.特殊情況下支付的工資：是指根據國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因病、工傷、產假、計劃 生育假、婚喪假、事假、探親假、定期休假、停工學習、執(zhí)行國家或社會義務等原因按計時 工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。（二）材料費：是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品或成品、 工程設備的費用。內容包括：1.1.材料原價：是指材料、工程設備的出廠價格或商家供應價格。2.2.運雜費：是指材料、工程設備自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。3.3.運輸損耗費：是指材料在運

13、輸裝卸過程中不可避免的損耗。4.4.采購及保管費： 是指為組織采購、 供應和保管材料、 工程設備的過程中所需要的各項費用。 包括采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。工程設備是指構成或計劃構成永久工程一部分的機電設備、 金屬結構設備、 儀器裝置及其他 類似的設備和裝置。（三）施工機具使用費：是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。1.1.施工機械使用費：以施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示，施工機械臺班單價 應由下列七項費用組成：（1 1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內，陸續(xù)收回其原值的費用。（2 2）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進行必要的大修理，以

14、恢復其正常功 能所需的費用。（3 3）經常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括 為保障機械正常運轉所需替換設備與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用， 機械運轉中日常 保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養(yǎng)費用等。（4 4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械（大型機械除外）在現場進行安裝與拆卸所需 的人工、材料、機械和試運轉費用以及機械輔助設施的折舊、搭設、拆除等費用；場外運費 指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、 裝卸、輔助材料及架線等費用。（5 5）人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的人工費。（

15、6 6）燃料動力費：指施工機械在運轉作業(yè)中所消耗的各種燃料及水、電等。（7 7）稅費：指施工機械按照國家規(guī)定應繳納的車船使用稅、保險費及年檢費等。2.2.儀器儀表使用費：是指工程施工所需使用的儀器儀表的攤銷及維修費用。（四）企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產和經營管理所需的費用。內容包括：1.1.管理人員工資 : :是指按規(guī)定支付給管理人員的計時工資、獎金、 津貼補貼、 加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。2.2.辦公費：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現場 監(jiān)控、會議、水電、燒水和集體取暖降溫（包括現場臨時宿舍取暖降溫）等費用。3.3.差旅交通費：是

16、指職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費，市內交通費和誤餐補 助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工 地轉移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。4.4.固定資產使用費： 是指管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。5.5.工具用具使用費：是指企業(yè)施工生產和管理使用的不屬于固定資產的工具、器具、家具、 交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。6.6.勞動保險和職工福利費：是指由企業(yè)支付的職工退職金、按規(guī)定支付給離休干部的經費， 集體福利費、夏季防暑降溫、冬季取暖補貼

17、、上下班交通補貼等。7.7.勞動保護費：是企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、防暑降溫飲料 以及在有礙身體健康的環(huán)境中施工的保健費用等。8.8.檢驗試驗費：是指施工企業(yè)按照有關標準規(guī)定，對建筑以及材料、構件和建筑安裝物進行 一般鑒定、 檢查所發(fā)生的費用， 包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料等費用。 不包括新結 構、新材料的試驗費， 對構件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設單位委托 檢測機構進行檢測的費用， 對此類檢測發(fā)生的費用， 由建設單位在工程建設其他費用中列支。 但對施工企業(yè)提供的具有合格證明的材料進行檢測不合格的，該檢測費用由施工企業(yè)支付。9.9.工會經費：是

18、指企業(yè)按工會法規(guī)定的全部職工工資總額比例計提的工會經費。10.10.職工教育經費：是指按職工工資總額的規(guī)定比例計提，企業(yè)為職工進行專業(yè)技術和職業(yè) 技能培訓， 專業(yè)技術人員繼續(xù)教育、 職工職業(yè)技能鑒定、 職業(yè)資格認定以及根據需要對職工 進行各類文化教育所發(fā)生的費用。11.11.財產保險費：是指施工管理用財產、車輛等的保險費用。12.12.財務費：是指企業(yè)為施工生產籌集資金或提供預付款擔保、履約擔保、職工工資支付擔 保等所發(fā)生的各種費用。13.13.稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。14.14.其他：包括技術轉讓費、技術開發(fā)費、投標費、業(yè)務招待費、綠化費、廣告費、

19、公證費、 法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。（五）利潤：是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。（六）規(guī)費：是指按國家法律、 法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關權力部門規(guī)定必須繳納或 計取的費用。包括：1.1.社會保險費（1 1）養(yǎng)老保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。（2 2）失業(yè)保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的失業(yè)保險費。（3 3）醫(yī)療保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。（4 4）生育保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的生育保險費。（5 5）工傷保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的工傷保險費。2.2.住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標準為職工

20、繳納的住房公積金。3 3、工程排污費：是指按規(guī)定繳納的施工現場工程排污費。 其他應列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。（七）稅金：是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程造價內的營業(yè)稅、城市維護建設稅、 教育費附加以及地方教育附加。附件二、建筑安裝工程費用項目組成（按造價形成劃分）建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、 規(guī)費、稅 金組成， 分部分項工程費、 措施項目費、 其他項目費包含人工費、 材料費、 施工機具使用費、 企業(yè)管理費和利潤（見附表）。（一）分部分項工程費：是指各專業(yè)工程的分部分項工程應予列支的各項費用。1.1.專業(yè)工程：是指按現行國家計量規(guī)范劃分的房

21、屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、通用安 裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程 等各類工程。2.2.分部分項工程：指按現行國家計量規(guī)范對各專業(yè)工程劃分的項目。如房屋建筑與裝飾工程 劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。 各類專業(yè)工程的分部分項工程劃分見現行國家或行業(yè)計量規(guī)范。措施項目費：是指為完成建設工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術、生活、 安全、環(huán)境保護等方面的費用。內容包括：1.1.安全文明施工費1環(huán)境保護費：是指施工現場為達到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。2文明施工費：是指施工現場文明施工所需要的各

22、項費用。3安全施工費：是指施工現場安全施工所需要的各項費用。4臨時設施費：是指施工企業(yè)為進行建設工程施工所必須搭設的生活和生產用的臨時建筑 物、構筑物和其他臨時設施費用。包括臨時設施的搭設、維修、拆除、清理費或攤銷費等。 2 2夜間施工增加費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明 設備攤銷及照明用電等費用。3 3二次搬運費：是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構配件、半成品等一次運輸不能 到達堆放地點，必須進行二次或多次搬運所發(fā)生的費用。4 4冬雨季施工增加費：是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設施、防滑、排除雨雪，人工 及施工機械效率降低等費用。5 5已完工程及設備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設備采取的必要保護措施所發(fā) 生的費用。6 6工程定位復測費：是指工程施工過程中進行全部施工測量放線和復測工作的費用。7 7特殊地區(qū)施工增加費：是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊 地區(qū)施工增加的費用。8 8大型機械設備進出場及安拆費：是指機