第18章用益物權(quán)

1、第 1818 章用益物權(quán)第十八章用益物權(quán)第一節(jié)概述一、含義：對他人之物，依法享有占有、使用、收益的 權(quán)利:、特征:1.1. 為他物權(quán)；2.2. 其客體為動產(chǎn)和不動產(chǎn)3.3. 是定限物權(quán)一一即在權(quán)利內(nèi)容上與所有權(quán)相 比受到法律和合同的限制；4.4. 是有期物權(quán)；5.5. 以占有、使用、收益為主要內(nèi)容用益物權(quán)用益物權(quán) 類型第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的， 對 集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)用 地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。二、 特征：1 1、權(quán)利主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。例外：農(nóng)民集體所有的土地由 本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議刀

2、3以 成貝或刀3以 村代表冋丿，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。2 2、客體是集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用 的農(nóng)業(yè)用地3 3、權(quán)利內(nèi)容必須是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的三、 土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（1 1）簽訂承包經(jīng)營合同（原始取得）承包合同自成立之日起生效，承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)縣級以上地方人民政府 應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng) 營權(quán)人頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書。是行政確 認行為，不具有物權(quán)登記的性質(zhì)。(2) 因轉(zhuǎn)讓行為而繼受取得登記不是土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的成立條件，(3(3)因法院強制執(zhí)行等其他原因而取得承包經(jīng)營權(quán)【例】丁村村民甲承包村里的某處果園多年， 在 承包期還有 1515 年的當(dāng)年春天，與另一村民簽訂 果園承

3、包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，乙某當(dāng)即付轉(zhuǎn)讓款 8 8 萬元，約定一周后交接果園。三天后，甲又以 9 9 萬元轉(zhuǎn)讓果園承包經(jīng)營權(quán)給打工掙錢回村的另 一村民丙，丙付款后，甲、丙當(dāng)天去縣人民政府 辦理了承包經(jīng)營權(quán)變更登記，第二天，丙一家人 進駐果園開始耕作。乙聞訊趕來對丙主張果園屬 于自己所有，遭丙拒絕。乙、丙一起找甲理論， 被鄰人告知甲已于前一天到南方經(jīng)商去了， 具體 在哪里無法聯(lián)系得上。乙、丙誰能夠取得果園的承包經(jīng)營權(quán)？ 丙四、承包期限1 1 .耕地 3030 年2.2. 草地 3030 5050 年3.3. 林地 3030 7070 年，特殊林木的林地承包期， 經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長規(guī)定的

4、承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按國 家規(guī)定繼續(xù)承包五、土地承包人的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利：1 1、 以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的對土地進行占有、使用和 收益2 2、 對承包經(jīng)營權(quán)的處分權(quán)（1 1） 處分方式 可以依法采取 轉(zhuǎn)包、出租、 互換、轉(zhuǎn)讓或其它流轉(zhuǎn)方式。流轉(zhuǎn)的期限不得超 過承包期的剩余期限。（2 2） 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒 地等農(nóng)村土地（四荒用地），依照農(nóng)村土地承包 法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定， 其土地承包經(jīng)營 權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、 、 入股、 .抵押.或者以其他方式流轉(zhuǎn)。(4 4)處分程序(登記對抗主義)A.A. 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書 面合同。B.B. 如米取轉(zhuǎn)讓方式流

5、轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng) 經(jīng)發(fā)包方同意， 且應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方 備案；C.C. 如當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)向縣級以上地方人民 政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三 人。(二)義務(wù)：1.1. 維持土地農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；2.2. 依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永 久性損害。六、發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)(1) 發(fā)包人的權(quán)利：A.A. 監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；B.B. 制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；C.C. 依法收回發(fā)包土地的權(quán)利在承包方嚴重 違反承包合同或其他法定情形下可以依法收 回土地承包經(jīng)營權(quán)(2) 發(fā)包人的義務(wù)：A.A. 維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變 更、

6、解除承包合同，承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整 或收回承包地；B.B. 尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包 方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、 含義指自然人、法人或其他組織依法享有在國家 所有的土地及其上下建造建筑物、構(gòu)筑物及其附 屬設(shè)施的權(quán)利。二、 取得原因（一）劃撥一一國家將土地使用權(quán)無償劃撥給土 地使用人的行為1.1. 特征：行政行為+ +無償+ +嚴格的范圍限制+ +可以 隨時無償收回+ +限制流通2.2. 適用范圍（縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)）：（1 1） 國家機關(guān)用地和軍事用地；（2 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3 3） 國家重點扶持的能源、交通、水利等基

7、礎(chǔ)設(shè)施用地；(4) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(二) 出讓國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使 用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1.1. 方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣2.2. 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性 用地及同一土地有兩個以上意向用地者， 應(yīng)采 取招標(biāo)、拍賣等公開競價方式出讓。3.3. 以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng) 采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同， 且應(yīng)登記，建設(shè)用地使用權(quán)從 登記時設(shè)立。(三) 轉(zhuǎn)讓 米取 地隨房走，房隨地走，一并 處分的原則。建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物所有 權(quán)均不能單獨處分。三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限：

8、1.1. 以劃撥方式取得的，沒有期限限制；2.2. 以出讓方式取得的，有最高期限的限制：(1)居住地 7070 年；(2)商業(yè)、旅游、娛樂用地 4040 年；(3)科教文衛(wèi)體用地 5050 年；（4 4）綜合或其他用地 5050 年。3 3物權(quán)法規(guī)定了期限屆滿的續(xù)期住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動續(xù)期二非 住宅屆滿后續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。四、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（一） 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：1 1、 占有、使用、收益權(quán)2 2、 流轉(zhuǎn)權(quán)期限為原合同剩余的期限（二） 建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)：1.1. 合理使用土地，未經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)許可不得改 變土地用途；2.2. 不得閑置土地：1 1 年內(nèi)未開

9、發(fā)的收取不高于土 地出讓金20%20%勺閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的 無償收回土地，且須在建設(shè)用地使用權(quán)消滅時 恢復(fù)土地原狀。（三） 內(nèi)容（1 1）宅基地使用權(quán)人的主要權(quán)利1 1）為保有住宅而長期使用宅基地的權(quán)利；2 2）在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)禾 I I；3 3）在宅基地空閑處從事種植而取得收益的權(quán)利;注意：宅基地使用權(quán)的處分。權(quán)利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。根據(jù)房地一體規(guī)則，宅基地使用權(quán)隨房屋 一同轉(zhuǎn)讓，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意后，可以轉(zhuǎn) 讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。4 4）滅失可補：宅基地因自然災(zāi)害等原因 滅失的， 使用權(quán)隨之消滅。無宅基

10、地的村民，應(yīng)當(dāng)另行 分配宅基地。（2 2）宅基地使用權(quán)人的主要義務(wù)1 1）必須按照批準(zhǔn)用途使用宅基地；2 2）須按照批準(zhǔn)面積建造房屋；3 3）宅基地使用權(quán)人要服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃，因國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃需要變更宅基地時， 宅 基地使用權(quán)人不得阻撓，但給使用權(quán)人造成困 難或損失時，應(yīng)依法給予補償。第五節(jié)地役權(quán)、概念不動產(chǎn)權(quán)利人為了某特定不動產(chǎn)的便利而 使用他人不動產(chǎn)，使其負有一定負擔(dān)的物權(quán)。享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便 利的不動產(chǎn)稱為供役地。二、 性質(zhì)(1) 從屬性：地役權(quán)從屬于需役地，地役權(quán)作 為從權(quán)利不得獨立于需役地而單獨轉(zhuǎn)讓或抵押；需役地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或抵押的，地役 權(quán)隨

11、之轉(zhuǎn)移、抵押。(2) 不可分性：地役權(quán)不因需役地分割或部分 轉(zhuǎn)讓而受有影響；也不因為供役地的分割或部分 轉(zhuǎn)讓而受有影響。三、 地役權(quán)的取得：1.1. 因設(shè)立地役權(quán)合同取得必須為書面要式合同，登記作為地役權(quán)的對 抗要件，即地役權(quán)合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記 不得對抗善意第三人。2.2. 地役權(quán)轉(zhuǎn)讓因地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓， 但轉(zhuǎn)讓需役地權(quán)利的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。四、地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)1 1、地役權(quán)人的權(quán)利：? ?地役權(quán)的使用權(quán)；? ?為必要的附屬行為（如為了在需役地上取水， 地役權(quán)人可在供役地上設(shè)置水井等取水裝 置）；? ?得行使所有權(quán)之物上請求權(quán)（即可以行使停止 侵害、排除妨礙、返還所

12、有物等物上請求權(quán)）2 2、地役權(quán)人的義務(wù)：1損失最小化義務(wù) 對供役地使用應(yīng)選擇損 害最小的地點或方法為之；2補償義務(wù) 對供役地變動、損害的，應(yīng)在事 后恢復(fù)原狀并補償損害；3維護設(shè)置義務(wù)-對行使地役權(quán)而在供役地修建設(shè)施的，應(yīng)注意維修；4恢復(fù)原狀義務(wù)一一地役權(quán)消滅時，應(yīng)以自己費 用將供役地恢復(fù)原狀。五、供役地所有人的權(quán)利和義務(wù)（1 1）權(quán)利：1設(shè)置使用權(quán)（供役地所有人有權(quán)為了自己利益使用地役權(quán)人所設(shè)之設(shè)置，但不妨礙地役權(quán)人 使用）;2供役地使用場所與方法的變更請求權(quán)；3費用支付請求權(quán)（有償情況下）（2 2）義務(wù)：容忍地役權(quán)人對土地的利用。六、 地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別1 1 性質(zhì)：獨立的用益物權(quán)；不

13、動產(chǎn)的相鄰關(guān)系2 2、 設(shè)定：意定；法定3 3、 登記：登記對抗；無須登記4 4、 內(nèi)容：超越相鄰關(guān)系限度的限制；最低限度 的必要限制5 5、 相鄰與否：無須相鄰；必須毗鄰七、 地役權(quán)的消滅1土地滅失；2需役地不需要利用供役地；3供役地?zé)o法滿足需役地需要；4拋棄或混同（供役地和需役地的所有權(quán)歸屬于 一人的情況）；5土地被征收；6供役地權(quán)利人在符合法定條件時解除地役權(quán) 合同一一違反法律規(guī)定或合同約定濫用地役權(quán) 的；7有償利用供役地，約定的付款期間屆滿在合理 期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的?！纠?1 1】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開 發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100100 萬元，乙公司在 2020 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久， 乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟 8 8米高的廠房。 下列哪一選項是正確的？A.A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超