杭州二手房專題調(diào)查報告

1、杭州二手房專題調(diào)查報告第10屆杭州市房交會期間，都市快報委托權(quán)威調(diào)查機構(gòu)杭州華坤市場研究有限公司在房交會現(xiàn)場針對二手房購房群體進行調(diào)查，采用隨機抽樣的方式對參加房交會的人群進行訪問，最終成功抽取569個樣本，并結(jié)合華坤杭州房地產(chǎn)市場深度研究報告大型數(shù)據(jù)庫，對杭州二手房市場進行全面分析。一、 二手房市場異軍突起地段好、總價低為購房者所看重近兩年，不僅杭城一手房市場購銷兩旺，二手房市場也一路火爆。相對于一手房而言，二手房具有面積小、總價低，地段好，配套成熟的優(yōu)點。從本次調(diào)查來看，24.2的受訪者認為二手房的優(yōu)點是“地段好”；其次20.6的受訪者提到二手房“面積相對較小，房屋總價自然低”是二手房的優(yōu)

2、點；再次有16.5的受訪者提到“現(xiàn)房交易、即買即住”是二手房吸引力所在；有11.9的人認為二手房的周邊配套成熟，生活起來方便。此外，“環(huán)境好，干擾少”、“居住氣氛好”也為二手房購買者所看重。當(dāng)問及“您在購買二手房是都看重哪些方面因素”時，購房者在購房時考慮的因素有很多，18.8的人看重交通的便利性；15.6的人看重房子的總價；12.5的人看重房子的地段；其它還有周邊人文環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計等等因素。為了深入發(fā)現(xiàn)二手房購買者購房的考慮因素，我們繼續(xù)詢問“其中您最看重的因素是什么”，前面的名次發(fā)生了變化，房子總價以24.9的比例一躍上升到第一位，其次是交通的便利性以19.8的比例占第二位，再次

3、是房子的地段以15.2的比例占第三位，然后是房屋的質(zhì)量及周邊的人文環(huán)境等。 二、二手房購買目的首次購房占多數(shù) 眼看著杭城房價一路飆升，而單體面積較大、房屋總價較高的一手房讓很多購房者望而卻步，因而眾多的購房者退而求其次選擇購買二手房，因此“首次購買，滿足自己基本住房需要”者成為二手房購房主力，占到了60.9的比例；其次是為了工作和生活方便而就近購買二手房者占15.8的比例；再次是為子女購買住房的占7.0；另外6.5的人認為自己的事業(yè)發(fā)展處于起步階段，手頭可以利用資金有限，進而選擇購買二手房作為過渡性居?。贿€有5.1的人認為二手房價格還有上漲空間，主要出于投資收益的考慮。 我們再來看一下購房者對

4、對二手房的房價的預(yù)期，9.8的受訪者認為杭州二手房房價“肯定不會上漲”，22.0的人認為可能不會上漲，23.3的人表示“很難說”，36.0的人認為可能會上漲，8.9的人認為肯定會上漲。由此可見，受訪的購房者看漲者多于看跌者。 三、二手房需求描述1、最想購買已投入使用的商品房二手房的房源很多，那么購房者喜歡什么樣的房子？調(diào)查表明：61.1的受訪者最希望購買已投入使用的商品房，可以即買即住，也順便節(jié)省房租；其次有18.1的人處于經(jīng)濟方面的考慮最希望購買已經(jīng)上市交易的經(jīng)濟適用房；再次有12.9的人最希望購買房改房，他們認為盡管房改房建造較早、戶型老一些，但對他們而言卻是最實惠的選擇；還有7.4的人最

5、希望購買尚在建設(shè)中未交付的商品房。 2、最熱的地段城中如前所述，購房者眼中二手房的最大優(yōu)勢是地段好，城中地塊二手房自然以其地段優(yōu)勢成為最熱銷地段，25.1的受訪者最希望在城中購買二手房；其次有14.4的人最希望在城東購買二手房；再次9.3的人最希望在杭州城北購買二手房。還有就是老城城南、留下也是二手房購買者看好的區(qū)域，分別為5.6%、3.3%的二手房購買者所看好。相對而言，濱江、下沙、臨平等地塊的二手房則少有問津。3、考慮購買的小區(qū)翠苑最聚人氣下面讓我們看一下二手房市場上哪個小區(qū)最為熱銷，人氣最旺。調(diào)查表明：15.2的受訪者首要考慮購買翠苑小區(qū)的房子，人氣幾乎是位于第二位古蕩小區(qū)（7.9）的兩

6、倍；人氣排在第三的是朝暉小區(qū)和大關(guān)小區(qū)，均為4.2的受訪者所看中；排在第四位的是康樂新村及三塘小區(qū)（3.0），此外還有采荷小區(qū)、德勝小區(qū)、九蓮新村等等（比例小于1.8的小區(qū)在此省略）。 4、二手房需求的主流戶型二室一廳結(jié)合華坤公司2003年7月發(fā)布杭州房地產(chǎn)市場深度研究報告，一手房購買者有43.3%的人最希望購買三室兩廳戶型，僅有13.5%的人打算購買二室一廳。與一手房市場不同，二手房市場上購房者需求的主流戶型為二室一廳，為47.9的受訪者所鐘愛；其次17.8的人打算購買“三室兩廳”；再次有15.7的人打算購買三室一廳；打算購買二室二廳的人占11.1；打算購買其它戶型的人群比例均在2.0以下。

7、5、二手房需求的主流面積8099平方米同樣，結(jié)合華坤公司2003年7月發(fā)布杭州房地產(chǎn)市場深度研究報告，一手房購房者需求平均面積為111.7平方米，其中41.1%的人選擇100-119平方米的住房，19.0%的人選擇購買120-139平方米的住房，僅有14.3%的人選擇80-99平方米的面積。與一手房不同，二手房需求的主流面積較小。整體情況來看，二手房需求面積平均為84.2平方米，低于一手房平均面積27.5平方米。從具體面積來看，二手房需求面積在8099平方米的最多，占30.0；其次需求面積在6079平方米的占27.1；再次需求面積在100119平方米占19.5；打算購買120-139平方米二手

8、房的人所占的比例僅為7.6。6、對樓盤類型的要求多層最走俏 71.9的受訪者打算購買多層的房子；其次是有22.1的受訪者打算購買小高層；再次是有4.6的受訪者打算購買高層的房子，打算購買二手別墅/排屋的僅為1.4%。調(diào)查還顯示：35.2的受訪者打算購買處在3層的房子，26.4的受訪者打算購買處在4層的房子，有5.6的受訪者打算購買第5層的房子。7、打算購買二手房的建筑年份 二手房市場上，房子的建筑年份也是一個非常重要的因素。由下圖發(fā)現(xiàn)幾個主要臨界點年份即1990年、1995年、1998年、2000年。有19.8的受訪者打算購買1990年以后建造的房子，有21.2的受訪者打算購買1995年以后建

9、造的房子，有12.0的受訪者打算購買1998年以后建造的房子，有25.1的受訪者打算購買2000年以后建造的房子，僅有4.3%的人打算購買1990年之前建造的房子。四、超過一半購房者的預(yù)算總價30-50萬結(jié)合華坤公司2003年7月發(fā)布杭州房地產(chǎn)市場深度研究報告，一手房購房者心理預(yù)算總價平均為54.9萬,中位數(shù)為50萬(即心理預(yù)算總價在50萬元以上和50萬元以下的人群相等)，預(yù)算總價在70萬元以上的高端群體為22.9%。而二手房購房者心理預(yù)算總價平均為43.2萬,比一手房平均總價低11.7萬，中位數(shù)40.0萬(即心理預(yù)算總價在40萬元以上和40萬元以下的人群相等)。具體來看，預(yù)算總價在3039萬

10、的人所占比例高達29.9，其次是4049萬所占比例達28.1，即預(yù)算在3050萬人群占了總體的58.0。預(yù)算總價在70萬元以上的高端群體僅占10.7%的比例。為了深入研究受訪者對房屋總價的接受水平，我們引入妥協(xié)系數(shù)的概念。研究發(fā)現(xiàn)，受訪者正?？們r妥協(xié)系數(shù)為0.17，最大總價妥協(xié)系數(shù)為0.32。即當(dāng)房屋總價高于心理預(yù)算總價的0.17倍時，受訪者在綜合各方面利弊后愿意接受；當(dāng)房屋總價高于心理預(yù)算總價的0.32倍時，房屋總價明顯超出受訪者的承受能力，受訪者寧愿放棄購買。下面我們在來看二手房購房者心理預(yù)算單價（元/平方米）。整體來看，受訪者心理預(yù)算單價均值為4864.5元，中位數(shù)5000.0元(即心理

11、預(yù)算單價在5000.0元以上和5000.0元以下的人群相等)。具體來看，預(yù)算單價在40015000元的人所占比例最高達32.3（其中出價在5000.0元的人達25.3），其次是50016000元所占比例達28.1，再次是在30014000元所占比例達25.3。由以上可以看出，受訪者心理預(yù)算的房屋單價遠遠低于市場上的二手房房價水平，如果不增加對房屋單價的預(yù)算，很多人將買不到稱心如意的二手房。而事實證明，當(dāng)消費者買不到心理預(yù)算單價的二手房時，他們會綜合房屋總價、地段、戶型、交通的便利性等因素向市場妥協(xié)，進而可以接受略微超出心理預(yù)算的單價。同樣，為了深入研究受訪者對房屋單價的接受水平，我們引入妥協(xié)系

12、數(shù)的概念。研究發(fā)現(xiàn)，受訪者正常單價妥協(xié)系數(shù)為0.2，最大單價妥協(xié)系數(shù)為0.3(在0.25-0.32間波動)。即當(dāng)房屋單價高于心理預(yù)算單價的0.2倍時，受訪者在綜合各方面利弊后愿意接受；當(dāng)房屋單價高于心理預(yù)算單價的0.3倍時，受訪者寧愿放棄購買。對比房屋總價的正常妥協(xié)系數(shù)與房屋單價正常妥協(xié)系數(shù)發(fā)現(xiàn)，總價正常妥協(xié)系數(shù)(0.17)略低于單價正常妥協(xié)系數(shù)(0.2)。這說明二手房的購買者對房屋總價更敏感，就算房屋單價符合預(yù)算，如果房屋總價超出預(yù)算太多，受訪者更傾向于放棄購買。而受訪者對房屋單價接受能力高于房屋總價，說明受訪者在房屋總價符合自己預(yù)算的情況下，愿意接受較高的房屋單價。五、購買二手房的付款方式

13、近7成分期付款 二手房市場發(fā)展的一個重要原因就是二手房也可以通過銀行信貸進行分期付款。參加本屆二手房交易會的購房者中，68.2的人選擇分期付款，其余31.8的人愿意一次性付清。打算分期付款的購房者中有76.2的分期購房者首付款分布在1020萬范圍內(nèi)，首付款均值為16.4萬，中位數(shù)為15.0萬（即打算首付款高于15.0萬元和低于15.0萬元的人數(shù)相等），其中首府款打算付10.0萬的人最多達34.0。下面我們再來看一下月付款情況。受訪者的月付款少者在1000元以下，多者也不乏有月付5000元以上的買家，但大多數(shù)購買者的月付款數(shù)額集中在1000-2000元之間，占了分期付款者的77.0的比例。 六、

14、 誰在買二手房購買者特征描述從購買人群來看，二手房的購買者中50.7的人是土生土長的杭州本地人，31.3的人是由外地來杭州落戶的常住人口，有18.0的人是還沒有在杭州落戶的外來人口。從二手房購房者目前的住房狀況來看，34.7的預(yù)購群體目前租房居?。黄浯卫塾嬘?1.8的預(yù)購群體現(xiàn)在居住單位的房子，再次已經(jīng)購買了房改房的預(yù)購群體占20.4；另外還有已購買了商品房的預(yù)購群體占15.7。此外，還有部分預(yù)購群體居住的是自建房或已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房等。從預(yù)購者對現(xiàn)在居住的滿意度情況來看，表示滿意、不滿意以及認為一般者比例呈現(xiàn)三足鼎立態(tài)勢。從受訪者目前住房狀況來看，現(xiàn)在租房居住和已購買房改房的人群中對現(xiàn)有住房

15、表示一般的人所占的比例最高。單位分房短期使用無所有權(quán)者以及自己購買的經(jīng)濟適用房者對現(xiàn)在的居住情況表示“不滿意”的比例較高。而那些自己購買的商品房已有所有權(quán)和單位分房有所有權(quán)的人群對現(xiàn)有住房滿意度很高。從年齡分布情況來看，整體上呈現(xiàn)處一個“W”型分布。2529歲年齡段人群所占比例最大達21.7，該年齡段群體處在事業(yè)發(fā)展中準(zhǔn)備組織家庭，其購買力有限，所以選擇購買二手房。其次是55歲以上的人群比例占到17.1，該年齡段人群基本上都已經(jīng)退休，手頭有一定積蓄，購房主要以養(yǎng)老為主。而處于中間的年齡階段的人群，有的是為子女購房，有的是為父母購房，也有的是為了改善自己的居住條件，當(dāng)然還有部分人是為了投資。從職

16、業(yè)上看，二手房購房者在國有/集體企業(yè)/公司工作的人最多，占受訪人群總體的34.3，他們中以中層管理管理人員所占比例最高占27.4，其次是基層管理人員占23.3，其余是一般職員和普通工人，高層管理人員所占比例非常低。在合資/外資/獨資/民營企業(yè)工作的購房者的比例稍低，占二手房人群總?cè)藬?shù)的26.8，他們中以普通職員所占的比例最高達38.6，中層和基層管理者也占了比較大的比例。在黨政機關(guān)/行政事業(yè)單位工作打算購買二手房的人群占受訪人群13.1的比例。從婚姻狀況來看，購房者中已婚群體所占比例最大達63.1，未婚者比例為35.5。在已婚的人群當(dāng)中，婚齡在12年以上所占的比例最大達61.7，其次是婚齡8-

17、12年的為14.9。從個人的平均月總收入來看，以中、低收入者占了較大比例。其中月總收入在1500元以下的占26.7，其次1501-2000元段占了18.4，再次是3000-3499元段占11.5。從家庭年平均總收入情況來看，家庭年總收入在3-6萬的人群所占比例最高達39.6，其次是6-10萬占20.7，再次是家庭年平均總收入在3萬元以下的占15.7。七、 二手房購買者獲取信息的渠道了解二手房房源信息的渠道多種多樣，而且了解同樣的信息也是同時通過多個渠道。48.3的人有通過報紙了解過房源信息的經(jīng)歷，22.0的人通過網(wǎng)上交易信息，15.3的人通過房產(chǎn)中介公司，有11.0的人通過房交會，還有2.9的

18、人通過親友/同事介紹來尋找房源。八、二手房20的個人所得稅專題9月15日杭州市政府對外發(fā)布消息，即將對二手房交易征收20的個人所得稅，此消息如一顆重磅炸彈投入了二手房市場。調(diào)查發(fā)現(xiàn)有90.3的二手房預(yù)購者表示從不同渠道對此消息有所了解，僅有9.7的受訪者表示不清楚。 1、 20所得稅對房價的影響即將征稅的消息一出，各房產(chǎn)中介公司首先感到了二手房市場的變化，掛牌交易的房屋數(shù)量明顯增多。那么讓我們看一下參加房交會的購房者對二手房房價的看法。總體來講，43.1的受訪者認為該政策會導(dǎo)致杭州二手房價上漲，17.1的受訪者認為會導(dǎo)致二手房房價下降，另有39.8的人表示“很難說”，對房價漲跌不確定。深入分析

19、發(fā)現(xiàn)尤其是購房作為過渡性居住人群，認為漲、跌的比例落差最大。而想購二手房做投資的人群對二手房房價的判斷最不明朗，認為漲、跌的比例落差最小，表示“很難說“的比例最高占了一半。2、 20所得稅的承擔(dān)對象 要對二手房交易征收20的個人所得稅，那么這20的個人所得稅應(yīng)該由誰來承擔(dān)？下面我們來看一下調(diào)研結(jié)果。11.1的購房者認為“羊毛出在羊身上”最后肯定由購房者承擔(dān)；而50.2的受訪者認為應(yīng)該由售房者承擔(dān)，畢竟售房者獲取了投資收益，繳納個人所得稅是理所當(dāng)然之事；余下38.7的購房者做了個折中，認為應(yīng)該由買賣雙方共同承擔(dān)。不同年齡段人群對此看法略有差異，25-29歲、40-44歲年齡段人群中認為由雙方共同

20、承擔(dān)稅款的人占的比例最高，其它年齡段皆認為應(yīng)當(dāng)由售訪者承擔(dān)稅款的比例最高。35-39歲、45-49歲年齡段人群認為稅款不能由購房者承擔(dān)，應(yīng)該由售房者或者雙方共同承擔(dān)。3、征收20所得稅政策對購房時間的影響 二手房交易個人所得稅的征收，對二手房交易時間產(chǎn)生了較大的影響。超過一半（54.2）的購房者的購房行為發(fā)生了變化。其中，24.1的受訪者表示會提早購房，30.1的受訪者表示要延緩購房，有45.8的受訪者表示“很難說”。4、對征收個人所得稅作用的看法 對于政府即將實施的對二手房交易征收20的個人所得稅的舉措，41.5的人認為它能夠抑制二手房的人為炒作，22.6的人認為能夠控制杭州房價，16.6的人認為這樣會導(dǎo)致賣房者將“個人所得稅”轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，反而讓買房者的負擔(dān)加重，還有14.3的人認為這個舉措沒有什么作用。調(diào)查側(cè)記本次調(diào)查由都市快報委托權(quán)威調(diào)查機構(gòu)杭州華坤市場研究有限公司在房交會現(xiàn)場進行，同時本次調(diào)查受到了南都房產(chǎn)、佳華置業(yè)的大力幫助