2008廣州房地產(chǎn)市場年終回顧與09年預(yù)測

1、2008廣州房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)一、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析根據(jù)前三季度數(shù)據(jù)顯示，廣州1-9月GDP為5921.66，同比增長12.1%，增速同比繼續(xù)回落，但與上半年相比有所加快，第三產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長主要動力。1-9月人均可支配收入為19229元，同比增長12.3%，增速環(huán)比也有所加快。1-10月累計，城市居民消費(fèi)價格總水平同比上升6.6，繼續(xù)呈平穩(wěn)走低趨勢。從9、10月數(shù)據(jù)可見，三季度廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比上半年有所加快，但由于受國際金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長加速等因素影響，10月進(jìn)出口額增長有所放緩。而從社會零售品總額情況來看，1-10月社會零售品累

2、計同比漲幅仍達(dá)兩成，可見國內(nèi)市場需求依然旺盛，全年廣州經(jīng)濟(jì)總體仍保持平穩(wěn)增長。二、 商品房市場行情1、商品房交易情況 1-11月，廣州十區(qū)商品房新批量為841.07萬平方米，同比增長12.52%；廣州十區(qū)商品住宅交易量為630.11萬平方米，同比下降38.23%。1-11月商品房供銷比為1.33，其中住宅供銷比達(dá)1.48。上半年商品住宅交易量持續(xù)低迷，到6月才首次突破60萬平方米。盡管7-8月交易量仍在60萬平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至35.83萬平方米，盡管11月回升至50萬平方米以上，但1-11月各月的交易量均同比下降。而2008年商品住宅新批量則持續(xù)走高，其中下半年隨著

3、大批新盤上市，住宅新批量繼續(xù)上揚(yáng)，7月和9月新批量超過90萬平方米。從1-11月情況來看，相比于上半年，供需之間的差距有所縮小，但供大于求局面沒能改變。 2、商品住宅價格走勢從1-11月廣州商品住宅交易價格走勢來看，第一季度均價有所回落，4月價格再度過萬，5月樓價開始回落。下半年隨著大量郊區(qū)盤入市及樓盤打折促銷，6-8月樓價持續(xù)回落。9月均價更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，隨著中心城區(qū)新盤交易量的增加，樓價再次回升至9000以上。總體來講，樓價處于下降趨勢，但仍維持高位水平。從最新公布的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市的房價與工資收入比值為10.2。盡管該數(shù)據(jù)低于北京和上海

4、，但仍大幅高于正常水平。3、中房指數(shù)走勢 2008年上半年，廣州住宅指數(shù)波動區(qū)間在1667-1673之間。1月和2月住宅指數(shù)有所回落，3月和4月指數(shù)有所上揚(yáng)，5月后指數(shù)再度回落。進(jìn)入下半年，住宅指數(shù)持續(xù)下降，8月后降幅更持續(xù)擴(kuò)大，11月廣州住宅指數(shù)降至1571，跌至去年7月水平。從近23個月住宅指數(shù)走勢來看，住宅指數(shù)由2007年1月的1385點(diǎn)至2008年11月的1571點(diǎn)，上升了186點(diǎn)，漲幅為13.43%。4、保障性住房情況2008年廣州大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，在完善和實施新的住房保障制度后，11月首次公開推售2145套經(jīng)濟(jì)適用房，而目前在建的經(jīng)濟(jì)適用房項目總建筑面積接近87萬平方米。按照

5、國土局計劃顯示，2009-2012年保障性住房按最低建設(shè)量計算，廣州要在3年內(nèi)至少建設(shè)363萬保障房，總資金額將至少達(dá)到140億元，平均每年47億元。三、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況1、供求情況 1-11月，廣州商品房竣工面積638.78萬平方米，同比上升4.85%。從竣工面積走勢來看，竣工面積在1-7月漲幅保持在4成以上，但到8月后，累計漲幅迅速回落至一成左右。到9月累計漲幅更不足一成，10月漲幅更不足3%，11月累計漲幅約為5%，可見下半年現(xiàn)房供應(yīng)量明顯大幅下降。而從銷售面積來看，前11個月銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)下滑，下半年同比降幅有所減小，但到11月累計降幅仍達(dá)26.60%。2、土地開發(fā)購置情況 1-

6、11月，土地購置面積185.52萬平方米，同比下降26.32%；土地開發(fā)面積182.76萬平方米，同比下降13.76%?；仡櫧衲晖恋厥袌雠馁u情況，截至12月16日，隨著花都和番禺地塊順利出讓，今年土地拍賣劃上句號。全市十區(qū)共出讓住宅用地19宗，規(guī)劃建筑面積約290.16萬平方米。3、商品房空置面積 1-11月商品房空置面積為334.23萬平方米，環(huán)比下降10.48%。盡管商品房空置面積仍處于下降走勢，降幅持續(xù)在三成以上。但進(jìn)入9月后，累計降幅減小至兩成。到11月累計降幅僅為一成，可見隨著商品房銷售量持續(xù)回落，三季度空置率逐步呈現(xiàn)回升趨勢。四、 二手房市場狀況1-11月廣州十區(qū)商品房交易量為61

7、6.07萬平方米，同比下降36.30%。其中前11個月累計，十區(qū)二手住宅交易面積413.03萬平方米，同比下降接近四成。從10月交易份額顯示，二手成交份額略大于一手：其中，二手商品房交易登記面積占房屋交易登記總面積的52.7%，二手住宅占所有住宅交易登記總面積的47.0%。從1-11月二手房交易情況來看，上半年的交易量持續(xù)回落，18月二手房僅成交41241套，同比下降34.32%，而9-11月單月交易量同比也平均下降3000多套，但在減稅、降息、房貸放松等多個利好消息的刺激下，11月中介公司買賣成交宗數(shù)有所增加，十區(qū)二手房交易量也環(huán)比增加22.79%。但總體來講，全年二手房交易仍呈現(xiàn)出量縮價減

8、的趨勢。五、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況2008年隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步萎縮，開發(fā)商經(jīng)營也受到較大考驗。2008年包括恒大、富力等大型開發(fā)企業(yè)都曾被一度指經(jīng)營狀況出現(xiàn)隱憂。其中恒大年初為上市，斥資41億元競買員村地塊，該地塊也成為2008年以來的“地王”。后來由于上市擱淺，地王也最終被放棄。而作為廣州另一龍頭企業(yè)富力地產(chǎn)，第三季度也被外界盛傳出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。而在11月作為中華廣場持有人昌盛中國則因為應(yīng)對債務(wù)危機(jī)，被迫賤賣中華廣場。由于去年市場持續(xù)興旺，多個大開發(fā)商積極拿地，在高峰期拿了不少“高價地”，促使今年不少企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張，部分“地王”也隨之被舍棄，今年下半年土地拍賣會也難見這些大開發(fā)商蹤影。

9、相比于大開發(fā)企業(yè)，一些小開發(fā)商在市場低迷時期積極拿地。去年由于大部分土地都是由大開發(fā)商拍得，中小企業(yè)幾乎沒有機(jī)會拿地。但隨著今年市場情況的逆轉(zhuǎn)，今年大部分拍賣土地都是有中小企業(yè)拍得，顯示中小房企在逆市中努力尋找開拓機(jī)會?？偨Y(jié)：自2007年底樓價達(dá)到頂峰后，2008年首季度穗樓市成交一直低迷。6月商品住宅交易量首次超過60萬平方米，被市場預(yù)示是回暖信號，但隨后7、8、9月的商品住宅交易量盡管仍維持在50-60萬平方米，但總體呈現(xiàn)回落走勢。10月商品住宅交易量再度大幅下降，11月交易量再重回50萬平方米以上，但與去年同期相比仍繼續(xù)下降。進(jìn)入下半年后，買方市場一直占主導(dǎo)。自8月開始多個大開發(fā)商在奧運(yùn)

10、期間就展開降價促銷戰(zhàn)。9月后大批新盤陸續(xù)推出，其中郊區(qū)樓盤占相當(dāng)比例。但交易量的停滯及樓價持續(xù)回落讓市場眾多買家繼續(xù)持觀望態(tài)度，因而新盤的推出及降價仍沒能讓10月黃金周的成交有所起色。隨著10月22日新政出臺，11月交易量有所回升。但無疑從全年的情況來看，樓市的供應(yīng)量仍明顯大幅領(lǐng)先于需求量，供求之間的差距仍較大。盡管10月樓價在中心城區(qū)高價盤支撐下有所回升，但與去年相比樓價仍處于下降趨勢，樓市仍維持“量價齊跌”的局面。六、 2009年展望 從宏觀調(diào)控政策來看，受金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響，2009年經(jīng)濟(jì)政策將從穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。進(jìn)入2

11、008年9月央行下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27%，是自04年10月以來首度降息，隨后10月和11月再降息三次。11月國務(wù)院中央出臺的十條措施，其中第四條提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。12月17日國務(wù)院宣布多項支持樓市措施，當(dāng)中包括支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求等措施。這些政策的相繼出臺對房地產(chǎn)業(yè)帶來正面作用，但由于目前房地產(chǎn)市場仍是買方主導(dǎo)，而短期內(nèi)需求方也繼續(xù)持觀望態(tài)度，因而預(yù)計2009年開發(fā)企業(yè)可能會迎來一輪“洗牌”，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不容樂觀。 從土地供應(yīng)情況來看，由于2008年土地市場拍賣持續(xù)冷淡，因而年度的商品住宅用地的供應(yīng)總量也由年初制定的2.5平

12、方米公里調(diào)低至1.8平方公里。預(yù)計2009年商品住宅用地供應(yīng)總量將會繼續(xù)向下調(diào)整。政府將繼續(xù)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)。2009年，廣州將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1.5萬2.4萬套，建筑面積達(dá)到100萬160萬平方米。根據(jù)06-07年廣州商品住宅新開工面積850-1200萬平方米總量計算，明年經(jīng)濟(jì)適用房新開工量將占商品住宅建設(shè)量的一成以上。從樓市供銷情況來看，由于今年供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)，因而明年上半年樓市仍然處于供大于求的局面。預(yù)計中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)比例將繼續(xù)增加。隨著四季度新政的相繼出臺以及年末新盤量的增加，預(yù)計明年初商品住宅成交小幅提升，月交易量有望再次突破60萬平方米。而第二套普通自住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及減免