江蘇城規(guī)劃管理技術規(guī)定2011年版

1、江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2011年版）常州市實施細則2.2.3制定和實施新建居住區(qū)的規(guī)劃，應按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)、國家和省城鄉(xiāng)規(guī)劃相關標準、規(guī)范的規(guī)定，同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理和其他公共服務設施用地以及戶外公共活動空間。開發(fā)項目分期實施的，配套公建設施的配建原則及實施時序需在規(guī)劃條件中具體明確。住宅、辦公和普通商業(yè)建筑（大型商場、大型超市、專業(yè)市場及特殊商業(yè)除外）折算容積率的基準層高按表執(zhí)行。表建筑折算容積率的基準層高（米）建筑類型住宅低層住宅平均層高辦公、普通商業(yè)建筑基準層高（Hr）3.63.64.5建筑設計層高小于等于折算容積率

2、的基準層高的不折減容積率，建筑設計層高大于折算容積率的基準層高的需折算容積率。經折算容積率后的建筑面積為：Sr=SXHZHrSr-計算容積率的建筑面積；S-設計樓層的建筑面積；H-建筑設計層高；Hr-折算容積率的基準層高。有頂蓋、不封閉的空中花園（含景觀陽臺，下同），其進深小于等于3.0米時按其水平投影面積的1Z2計算建筑面積，進深大于3.0米時按其全部水平投影面積計算建筑面積。住宅需設置空中花園的，每套住宅只能設置一處?？罩谢▓@外部不應再設置陽臺、設備平臺、花池等，具開敞面寬應不小于其主要朝向面寬的2Z3?？罩谢▓@的設計形態(tài)不規(guī)則的，其進深按平均值計算。飄窗的窗臺與室內地坪高差應大于等于0.

3、45米。窗臺與室內地坪高差小于0.45米的不作為飄窗，建筑面積按如下方式計算：窗臺至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的計算全面積；凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的計算一半面積；凈高小于1.5米的不計算面積。有上述設計內容的建筑，在申報圖紙時須提供相應部位大樣詳圖，以確定構造形式及其窗臺高度。戶式集中制冷、供熱的設備平臺宜集中設置，具投影總面積每戶應小于等于4平方米。符合上述要求的設備平臺不計算建筑面積；其投影總面積每戶大于4平方米的按全部投影面積計算建筑面積。報建圖紙中應明確建筑外墻保溫隔熱層厚度，外墻保溫隔熱層所占建筑面積應在經濟技術統(tǒng)計表中單列，不計入容積率指標。鼓勵合理開發(fā)利用地下空間。2

4、.4.3.5.1地下室、半地下室的以下情形其建筑面積應計入容積率指標：結構頂板高出室外規(guī)劃地坪標高大于等于1.5米，小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計入容積率指標，大于等于2.2米的，按其水平投影面積計入容積率指標。居住建筑單層地下室層高不應超過4.2米。處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室有一邊在室外地坪以上的部分大于1.5米（按結構頂板計，下同），且小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計入容積率指標，大于等于2.2米的，按其水平投影面積計入容積率指標。結構頂板高出室外地坪部分，結構頂板與室外地坪的豎向高差按其最大值計算。車庫出入口除外。設置下沉天井或以大開挖形式改善地

5、下室室內環(huán)境的居住建筑，當天井面積大于15平方米/戶或沿墻開挖長度累計大于8米/戶時，天井地坪或開挖后形成的地坪標高視同該建筑的室外地坪標高，建筑面積按的計算方法計入容積率指標。建筑物底層架空部分層高大于等于4.5米、無圍護結構的公共或公益活動空間的建筑面積不計入容積率指標，該建筑面積在經濟技術統(tǒng)計表中單列。不符合上述條件的建筑物架空層建筑面積應計入容積率指標。對容積率計算規(guī)則，相關技術規(guī)范和規(guī)定未作明確規(guī)定的，可在規(guī)劃條件中予以明確。高層住宅建筑應與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，并應進行日照影響分析，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規(guī)定。日照

6、影響分析的具體要求見附錄四及本市建設項目日照影響分析管理相關規(guī)定。3.2.8住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應符合表、表的規(guī)定（圖示見附錄三）。本市涉及表相關內容的按表執(zhí)行。建筑間距應考慮建筑外墻保溫層、裝飾層的厚度。方案階段未考慮的應按單側0.3米預控。表住宅建筑之間山墻最小間距（米）間距、筑高度建筑局度高層（米）小高層多層低層>100>80,<100>50,<80<50高層（米）>10030>80,<1003020>50,<80252018<5020201815小高層1515151513多層1313131

7、398低：1.相對兩側山墻均有窗戶、陽臺或開門的應按表中要求執(zhí)行2.低層、多層住宅與各類住宅相對山墻一側無或兩側都無窗戶、陽臺或開門的按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時，山墻間距不得小于6米。建筑物退界距離及主要、次要朝向圖示見附錄六。各類建筑退界距離的計算具體見表。相鄰兩地塊之間離界距離應統(tǒng)籌考慮，在規(guī)劃條件中予以明確。對圍墻的離界距離，規(guī)劃條件中有規(guī)定的，按規(guī)劃條件要求控制，規(guī)劃條件中未明確的，在舊區(qū)不小于0.5米，新區(qū)不小于1米。相鄰地塊之間的圍墻可設在地塊分界線上。建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線的距離，應當有利于建筑（

8、裙房、塔樓）形成整潔有序的界面，結合道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，合理確定其后退規(guī)劃道路紅線的距離，最小后退距離按表控制。城市重要地段應當在詳細規(guī)劃或城市設計中提出建筑貼線率、退讓基線等規(guī)劃控制要求。本市涉及表3.3.4.1相關內容的按表執(zhí)行表建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離（米）一_步退跑整筑圖度道路寬度一_024米>24米，050米>50米>40米快速路202020交通性主干道151520生活性主干道101520>30米,<40米81520>20米,<30米81015<20米5815注：1.高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分

9、別控制。2.特殊地區(qū)的建筑后退距離，按控制性詳細規(guī)劃、城市設計執(zhí)行。沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設用地范圍內的路段兩側，按后退城市規(guī)劃道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側，其后退高速公路隔離柵外緣不少于30米，后退公路兩側邊溝（截水溝、坡腳護坡道）外緣，非高速公路的國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其他道路不少于5米。公路按技術等級劃分時，建筑物后退公路距離按表執(zhí)行。上級部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。三者不一致時取高值進行控制。表建筑后退等級公路紅線一覽表類別高速公路一級公路二級公路三級公路四級公路后退距離（米）503020155地下或半地下建筑的屋頂綠地其綠化覆土深度達1.5米的按

10、其水平投影面積計入綠地率指標。以下情況下的綠地不計入綠地率指標：1 .住宅區(qū)分戶內庭院內的綠地。2 .底層架空層水平投影面范圍內的綠地。3 .消防通道（含隱形消防通道）、消防登高面等消防用地范圍內的綠地。4 .5.7各類建筑基地的綠地率指標應在規(guī)劃條件中予以明確。3.8.1建筑配建停車位建議指標見表3.8.1。本市涉及表3.8.1相關內容的按表3.8.1B執(zhí)行。表建筑物配建停車位指標建筑物分類計算單位小汽車自行車大類小類一類區(qū)二類區(qū)下限上限住宅商品房獨立式住宅車位/100m2建筑面積1.21.21.0單元式住宅1.01.01.5經濟適用房0.60.63.0廉租房、公共租屋0.30.33.0辦公

11、行政辦公車位/100m2建筑面積1.01.21.82.5商務及其它辦公0.81.01.22.0商業(yè)普通商業(yè)車位/100m2建筑面積0.50.70.85.0超市0.60.81.25.0農貿市場0.60.81.210。0專業(yè)市場0.60.81.25.0賓館0.50.60.82.0餐飲、娛樂1.01.52.02.0醫(yī)院市區(qū)級綜合醫(yī)院車位/100m2建筑面積1.01.51.51.0社區(qū)醫(yī)院0.50.80.81.5?？漆t(yī)院1.01.51.51.5衛(wèi)生防疫站0.40.60.63.0學校大中專院校車位/100名學生2.54.05.050.0中學1.52.53.060.0小學、幼兒園1.52.513.08.0

12、1公園綜合公園車位/公頃占地面積5.08.010.020.0社區(qū)公園1.52.53.020.0工業(yè)廠房車位/100m2建筑面積0.30.5/職工倉儲0.50.5/職工注：1.本市市區(qū)建筑物配建停車位指標按三類區(qū)域劃分一類區(qū)：設置兩片。其中，市中心片為：麗華路一勞動路一長江路一關河路一大灣浜一滬寧鐵路圍合的范圍；武進片為：和平路一廣電路一蘭陵路一312國道圍合的范圍。二類區(qū)：常合高速一大明路一敬業(yè)路一涌湖一扁擔河一聚湖路一武宜運河一新京杭運河一德勝河一機場路一丹陽界一滬蓉高速一德勝河一338省道一剩銀河一長江江陰界一滬蓉高速圍合不屬于一類區(qū)的范圍；三類區(qū)：本市市區(qū)不屬于一類區(qū)和二類區(qū)的其他范圍。

13、2 .機動車配建停車位指標在一類區(qū)分別設上限值與下限值，住宅不設上限值；二類區(qū)只設下限值；三類區(qū)的配建停車位指標原則上不低于二類區(qū)。自行車配建停車位指標只設下限值。3 .行政辦公指街道及以上的行政辦公建筑。生產研發(fā)建筑的配建停車位指標，按照辦公建筑執(zhí)行。社區(qū)配套建筑的配建停車位指標，按照相應的住宅建筑執(zhí)行。公園建筑的配建停車位指標，按照相應性質的建筑配置。4 .大型商業(yè)、體育場館、影劇院、文化活動中心、交通樞紐、專類公園、綜合公園、專業(yè)市場、工業(yè)廠房以及倉儲等由于情況不同產生停車需求差異較大的建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應結合建設項目交通影響評價確定配建停車位指標或根據實際情況另行確定。本表中專業(yè)市

14、場、綜合公園、工業(yè)廠房、倉儲的指標只作為參考值。5 .特殊地區(qū)、軌道交通周邊地區(qū)、慢行街區(qū)等的建筑和未列入表中的建筑物配建停車位指標由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行確定。6 .裝卸車位、出租車、大巴車位、無障礙車位等，根據相關標準、規(guī)范另行配建。7 .其他類型機動車、非機動車停車面積，按照國家相關規(guī)范換算。8 .滿足交通影響評價啟動閾值的建筑，應根據相關要求，通過交通影響評價提出配建停車位指標供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門參考。3.8.3各類停車位面積應根據具體停車方式，按照國家和省有關標準、規(guī)范執(zhí)行。報建圖紙中應明確機動車停車位布局并標注尺寸及停車位數(shù)量。非機動車車位平均面積按不小于1.5平方米/輛計算。機械式停

15、車位不計入住宅及其配套公建設施的停車位指標。工程管線在小區(qū)（庭院）內建筑線向外平行布置的次序，應根據工程管線的性質和埋設深度確定，其布置次序宜為：污水、雨水、燃氣、給水、通信、電力、路燈線路，沿小區(qū)道路布置。此類管線不得占用城市道路。電力線路（10kv及以下）與通信線路在建成區(qū)宜地埋敷設，當需要架空敷設時，應分別架設在道路兩側，一般東、南側為電力線路，西、北側為通信線路。架空管線之間及其與建（構）筑物的最小水平凈距應符合表的規(guī)定。架空高壓電力線路走廊寬度的控制應符合表的規(guī)定。表架空高壓電力線路走廊寬度電力線路電壓走廊寬度35kV12-20米110kV15-25米220kV30-40米500kV60-75米注：本表主要用于新建架空高壓電力線路和規(guī)劃設計管理中的架空高壓電力線路走廊寬度控制。架空高壓電力線路走廊寬度一般按上限控制，如有特殊情況則另行確定。5.2.5 高層住宅建筑高度大于50米的，建筑