蘇州市高新區(qū)區(qū)域及房地產(chǎn)市場概況2015.10.28

1、1蘇州市高新區(qū)區(qū)域及房地產(chǎn)市場概況2蘇州總平圖相城區(qū)相城區(qū)高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)姑蘇區(qū)蘇州轄姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)和吳江區(qū)、新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，代管張家港市、常熟市、太倉巿和昆山市 ，全市面積8488.42平方公里。其中園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最好，相城區(qū)毗鄰姑蘇區(qū)，位于蘇州最北部。吳江區(qū)吳江區(qū)3高新區(qū)簡介蘇州高新區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。位于蘇州古城西側(cè)，原屬于虎丘區(qū)。東臨京杭大運河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。區(qū)域人口77.48萬，其中常住人口58.78萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設通安

2、、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。下設江蘇省蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、蘇州科技城、蘇州高新區(qū)綜合保稅區(qū)、蘇州西部生態(tài)城。4高新區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在未來若干年內(nèi)，把蘇州西部建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會議會展中心和高品質(zhì)居住為主導的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。5用地布局與功能分區(qū)：蘇州高新區(qū)分為三大主導功能區(qū)和五大功能組團，分別是獅山片區(qū)獅山片區(qū)（中心組團、橫塘組團）、滸通片區(qū)滸通片區(qū)（滸通組團）和湖濱片區(qū)湖濱片區(qū)（科技城組團、湖濱組團）。中心組團是集金融商貿(mào)、文化休閑和高品質(zhì)居住

3、于一體的蘇州西部都市中心；橫塘組團是借助國際教育園綜合性教育、科技文化旅游等資源優(yōu)勢而快速城市化的科技教育配套區(qū)；滸通組團是集生產(chǎn)、生活和生態(tài)相配套的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)和北部新城；科技城組團是“科技、山水、人文和創(chuàng)新”特色于一體的一流研發(fā)創(chuàng)新高地和科技山水生態(tài)城；湖濱組團是融太湖山水與田園風光于一體的新農(nóng)村樣板區(qū)高新區(qū)定位6三、高新區(qū)地產(chǎn)情況三、高新區(qū)地產(chǎn)情況-板塊劃分板塊劃分科技城板塊滸墅關(guān)新區(qū)板塊獅山板獅山板塊塊項目名稱：朗詩綠洲產(chǎn)品類型：高層在售面積：95-1405均價待定項目名稱：綠地中央廣場產(chǎn)品類型：高層在售面積：96-140均價9500元/平米項目名稱：中航越璽產(chǎn)品類型：高層在售面積：9

4、7-127均價待定項目名稱：萬科璞悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：137均價15000元/平米項目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：高層在售面積：143-316均價23000/平米項目名稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141均價19000-21000元/平米項目名稱：龍湖時代天街產(chǎn)品類型：高層在售面積：116-140均價21000元/平米項目名稱：南山檸檬城產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-144均價10500元/平米項目名稱：運河公館產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：93-144均價10500元/平米7高新區(qū)行政區(qū)域劃分獅山板塊獅山板塊滸墅關(guān)新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)科技城板塊科技城板塊獅山板塊為高新區(qū)的核心區(qū)域，

5、是整個新區(qū)發(fā)展的核心，科技城和滸墅關(guān)新區(qū)作為新區(qū)未來創(chuàng)新發(fā)展的前沿，是新區(qū)經(jīng)濟的基礎。8高新區(qū)中環(huán)線路蘇州市中環(huán)快速路高新區(qū)段南起竹園路，北至西塘河路，全長14.4公里，雙向6車道，跨過312國道，跳過滬寧城際鐵路，躍過大運河，飛過太湖大道。中環(huán)快速路高新區(qū)段全線共設12對上下匝道，由南向北分別為玉山路北、何山路南、華山路南、馬運路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城際路、安楊路、西塘河路。該線路共經(jīng)過高新區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)4個行政區(qū)，起始于高新區(qū)的滬寧高鐵新區(qū)站，終點站位于工業(yè)園區(qū)陽澄湖半島南側(cè)的夷亭路站，全長約45.2公里，設站37座。3號線已于2014年11月15

6、日動工，預計2019年通車。9地鐵規(guī)劃與相成區(qū)的關(guān)系一號線地鐵一號線途徑獅山板塊主要熱銷樓盤，連接了高新核心區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)，拉近了蘇州各區(qū)域的距離。軌道交通1號線是蘇州的第一條線路途經(jīng)木瀆站、金楓路站、汾湖路站、玉山路站、蘇州樂園站、塔園路站、濱河路站、西環(huán)路站、桐涇北路站、廣濟南路站、養(yǎng)育巷站、樂橋站、臨頓路站、相門站、東環(huán)路站、中央公園站、星海廣場站、東方之門站、文化博覽中心站、時代廣場站、星湖街站、南施街站、星塘街站、鐘南街站10地鐵規(guī)劃與高新區(qū)的關(guān)系三號線新3號線目前規(guī)劃了37座車站，自西向東依次為：蘇州新區(qū)站發(fā)展路文昌路新亭路鹿山路馬運路華山站何山路蘇州樂園蘇州樂園（換乘1號線

7、）獅山路玉山路東竹園路竹園路（換乘5號線）橫山路橫塘鎮(zhèn)教育園滄浪新城盤蠡路盤蠡路（換乘2號線）寶帶東路寶帶東路（換乘4號線）迎春路北港路站通園路東興路東振路星港街星港街（換乘5號線）中新大道西東方之東方之門門（換乘1號線）現(xiàn)代大道揚清路跨陽路匯隆街工業(yè)園站方灣街青劍湖唯西路葑亭大道葑亭大道（換乘5號線）戈巷街夷亭路11有軌電車1號線1號線項目線路全長18.19公里，共規(guī)劃22個站點，初期10個站點，分別為蘇州樂園站、新區(qū)公園站、外企生活服務區(qū)站、白馬澗生態(tài)園站、馬澗路站、大陽山森林公園站、高新區(qū)管委會站、龍山路站、嘉陵江路站、龍安路站，途徑金山路、珠江路、何山路、湘江路、華山路等，與地鐵、公交

8、線路無縫對接,12新區(qū)主要干道說明繞城高速太湖大道連接北環(huán)中環(huán)線中環(huán)西線中環(huán)西線直接拉近了蘇州各區(qū)域的距離，已經(jīng)成為了新區(qū)南北向的核心軸。13新區(qū)獅山板塊主要標識性建筑以及商業(yè)設施蘇州高新區(qū)獅山路CBD核心板塊，該板塊和園區(qū)同樣具有較大潛力。沿線緊鄰輕軌1號線、3號線，周邊名校云集，配套齊全，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?。是蘇州經(jīng)濟的代表性區(qū)域，也是名副其實的富人區(qū)。14新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)主要標識性建筑以及商業(yè)設施開發(fā)區(qū)位于蘇州市西北郊，東、北鄰京杭大運河，西至陽山山脈。建區(qū)以來，累計投入建設累計投入建設資金資金80億元，引進、億元，引進、興辦中外企業(yè)興辦中外企業(yè)350多家，注冊外資多家，注冊外資15億

9、美元，注冊內(nèi)資億美元，注冊內(nèi)資35億元人民幣。億元人民幣。已形成了以國家級出口加工區(qū)為中心、北有陽山花苑動遷居住區(qū)，南有大新科技園，西有陽山科技工業(yè)園、陽山環(huán)山綠化景觀帶；東有出口加工區(qū)商貿(mào)服務配套區(qū)、維德工業(yè)城、大白蕩城市生態(tài)公園、高新海關(guān)保稅物流中心、滸通片中心商貿(mào)區(qū)等為主的開發(fā)格局。15新區(qū)科技城主要標識性建筑以及商業(yè)設施蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽山國家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為中心所在地。作為全國首家由科技部、全國首家由科技部、江蘇省政府、蘇州江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型市政府

10、共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新能力、推動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國家火炬計劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國首個“國家知識產(chǎn)權(quán)服務業(yè)集聚發(fā)展試驗區(qū)”等。16蘇州國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布楓橋工業(yè)園出口加工區(qū)配套工業(yè)園滸關(guān)工業(yè)園金楓廣告產(chǎn)業(yè)園蘇州金楓城市設計產(chǎn)業(yè)園大新公園區(qū)萃智產(chǎn)業(yè)園科技城產(chǎn)業(yè)園172.1區(qū)域市場量價走勢區(qū)域市場量價走勢-新區(qū)新區(qū)n供應：蘇州市場自10年開始，供求基本穩(wěn)定，13、14年新區(qū)供應大量土地，價格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對較大。n需求：09年受政策利好

11、影響出現(xiàn)一定的需求井噴，但自11年開始需求開始逐步穩(wěn)定，并緩慢上升。；n價格：自11年以后價格波動相對較小，市場回歸健康，13年后更是逐步上升。1810年-15年各區(qū)域房地產(chǎn)市場對比狀況n 供求關(guān)系：從五年蘇州各大區(qū)域供求關(guān)系、存量情況，可以看出園區(qū)、吳中區(qū)始終領先于其他區(qū)域；新區(qū)、姑蘇區(qū)前兩年受到土地供應限制，排位最后。隨著15年的去庫存情況，新區(qū)供求目前基本保持平衡。0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00供應面積（萬方）成交面積（萬方）存量面積（萬方）供應面積（萬方）成交面積（萬方）存量面積（萬方）供應面積（萬方）成交面積（萬方）存量面積

12、（萬方）供應面積（萬方）成交面積（萬方）存量面積（萬方）供應面積（萬方）成交面積（萬方）存量面積（萬方）2011年2012年2013年2014年2015年相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū)姑蘇區(qū)11-15年蘇州市各區(qū)域供求存量走勢圖1910年-15年高新區(qū)與各區(qū)域房地產(chǎn)市場對比狀況n 價格：從價格走勢看，園區(qū)、姑蘇區(qū)始終名列前茅；新區(qū)從去年獅山板塊發(fā)力開始逐步提升，相城區(qū)始終處于蘇州價格最洼地狀態(tài)。020004000600080001000012000140001600018000成交均價（元/平）成交均價（元/平）成交均價（元/平）成交均價（元/平）成交均價（元/平）2011年2012年2013年2014

13、年2015年相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū)姑蘇區(qū)11-15年蘇州市各區(qū)域價格走勢圖20新區(qū)獅山板塊獅山路獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象之一。近兩年來，隨著軌道交通1號線、3號線、有軌電車1號線的規(guī)劃建設以及馬路沿線工業(yè)用地的陸續(xù)搬遷，為形成獅山路獅山路核心立體大商圈提供了契機通過未來幾年的建設改造，獅山獅山路已路已成為蘇州西部最立體、最時尚的核心商圈。21科技城板塊蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽山國家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為全國首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新

14、能力、推動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國家火炬計劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國首個“國家知識產(chǎn)權(quán)服務業(yè)集聚發(fā)展試驗區(qū)”等。22滸墅關(guān)新區(qū)蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年9月，后被江蘇省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)東至京杭大運河，南至楓橋街道，西至繞城高速、通安鎮(zhèn)，北至滸光運河、通安鎮(zhèn)，總面積約36.5平方公里。2013年獲批升格為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。常住人口5萬多人，流動人口8萬多人。引進、興辦企業(yè)500多家，注冊外資45億美元，注冊內(nèi)資100億元人民幣。引進中外企業(yè)350多家。學校、幼兒園、老年公寓、

15、敬老院、社區(qū)服務中心、衛(wèi)生服務中心、黨員服務中心、殘疾人服務中心、非公企業(yè)活動中心等社會服務設施配套齊全。國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值等分別以年均55%、70%的速度增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從較單一建材、化工，發(fā)展成以精密機構(gòu)、新型建材、電子資訊、精細化工、物流倉儲等四大支柱產(chǎn)業(yè)。23整體小結(jié)n 高新區(qū)位于古城區(qū)的東側(cè)，經(jīng)濟較為發(fā)達，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均勻。有著較好的經(jīng)濟基礎。n 高新區(qū)獅山板塊是蘇州富人區(qū)的象征，是身份的體現(xiàn)，是外來古城區(qū)的富人的地標區(qū)域。n 科技城規(guī)劃參照工業(yè)園區(qū)城市建設，街道寬闊，現(xiàn)代化程度較高，未來的發(fā)展?jié)摿^大，且價格依然屬于城市的洼地，而且可吸引大多剛需客戶遷入。；

16、n 滸墅關(guān)新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，是新區(qū)的主要出口加工區(qū)，廠區(qū)較多，環(huán)境相對較差?？晒恋剌^多，如獲取低價土地，可快速周轉(zhuǎn)滾動。公司土地獲取建議：公司土地獲取建議：新區(qū)主要板塊只有三個，且各有特色，獅山板塊是核心，科技城是延生，滸墅關(guān)板塊是基礎。尤其是科技城包括研發(fā)創(chuàng)新區(qū)、科研中試區(qū)、產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、為研發(fā)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化提供專業(yè)服務的中央配套區(qū)、以及融合山水特色的生態(tài)休閑區(qū)。這將吸引大量的人才引進，將有可能成為蘇州的第二個園區(qū)。而滸墅關(guān)板塊相對規(guī)劃較差，但土地價格相對較低，周邊廠區(qū)有大量剛性需求，可作為公司現(xiàn)金流快速滾動的主要拓展區(qū)域。24區(qū)域區(qū)域市場量價走勢市場量價走勢-獅山板塊獅山板塊n供應：獅山

17、區(qū)域13年以求供應非常之少，可以說是物依稀為貴，自14年后供應翻倍增加，價格出現(xiàn)一定疲軟。但去化情況相對正常。n需求：獅山板塊需求交大，但抵不過供應的翻倍增加。價格14年出現(xiàn)了一定的下滑，15年受市場利好影響需求增大。n價格：獅山板塊價格整體平穩(wěn)，14年略有下滑，15年小幅上揚。25獅山板塊在售項目基本情況項目名稱：龍湖時代天街產(chǎn)品類型：超高層在售面積：105-141均價19000-21000元/平米項目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：平層、別墅在售面積：105-141均價22000-30000元/平米項目名稱：路勁香港時光產(chǎn)品類型：高層在售面積：125-165均價19000-21000元/平米項目名

18、稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141均價19000-21000元/平米 項目名稱：仁恒棠悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：89-144平米均價220000/平米項目名稱：招商學府產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：68-160平米均價210000/平米26項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率蘇州融鼎置業(yè)有限公司1044011148231.1樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司11089元/住宅疊拼、別墅綠城物業(yè)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1項目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：疊拼，別墅，143平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積143平，以三房為主。精裝定位及

19、標準：毛坯近期銷售情況簡介：該項目2015年9月份首次面世，以別墅均價25000入市，目前在售大平層，均價22000元/平米。是新區(qū)高端產(chǎn)品的象征。作為主流四房的高端產(chǎn)品，利用品牌影響力首次開盤并熱銷全城。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競品-獅山御園面積樓幢總計124143-173小計房型三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)11層以下小高層21353890總計2135389424占比8.25%91.75%27項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率龍湖地產(chǎn)114197500004.7樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司4658元/住宅高層龍湖物業(yè)車位配比景觀公司建筑公

20、司裝修公司1:1項目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，105-180平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積105-180平，以三房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：該項目2014年5月份首次面世，以高層均價17500元/平米入市，目前高層均價25000元/平，主要在售寫字樓和商鋪。龍湖時代天街不僅在新區(qū)在整個蘇州可謂是家喻戶曉，并引領蘇州高新區(qū)的風向標。2016年初后可售房源情況：住宅已經(jīng)售罄，目前主要在售商業(yè)和寫字樓高新區(qū)競品-龍湖時代天街面積樓幢總計105-116140小計房型三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)40層以下高層78508500總計78508501700占比50%50%28項目

21、基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率蘇高新集團1573271730591.1樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司9245元/住宅小高層、洋房蘇南萬科物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1項目定位：中高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：多層，105-141平改善社區(qū)客戶定位：中高端改善，戶型面積105-141平，以三房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：該項目2015年7月份首次面世，以小高層均價16000元/平米入市，目前小高層均價19000元/平。洋房均價21000-23000元/平米。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競品-荷瀾廷面積樓幢總計105-141小

22、計房型三房兩廳兩衛(wèi)12層以下高層269220總計26922922占比100%29獅山板塊在售項目基本情況獅山板塊是新區(qū)名副其實的富人區(qū)，是身份的象征，新區(qū)獅山板塊主要項目基本情況地塊屬性競品項目建筑面積（萬方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價格已獲取銷許庫存（套數(shù)）未獲取銷許庫存（套數(shù)）預計年去化量首次開盤時間備注備案名獅山板塊獅山御園12.3高層毛坯143-31623000元/平米 2463524002013年9月山景玉園龍湖時代天街75高層毛坯116、14021000元/平米32208702014年5月獅山天街生活廣場荷瀾廷17洋房、小高層毛坯105、112、125、141小高層19000元/平米；

23、洋房21000元/平米11712049002014年7月荷瀾庭招商學府21.9高層精裝63、100、140、16021000元/平米23712873502015年10月文翰華苑仁恒棠悅灣17高層精裝115、140、16022000元/平米37010033002014年10月棠悅灣花園獅山名門17高層毛坯110-27019500元/平米25902502014年6月名門世嘉花園30獅山板塊在售項目基本情況主要項目庫存情況分析地塊屬性競品項目75以下 75-9090-110 110-130 130-144 144以上 總計獅山板塊獅山御園00008154135龍湖時代天街0031581641326荷

24、瀾廷01119191501362招商學府1051090011016331仁恒棠悅灣0194021325368728獅山名門0092118960279總計105205221583847200216131A、本地拆遷、老小區(qū)原住民、及部分當?shù)仄髽I(yè)中層，功能性改善客戶，占比 50%B、姑蘇區(qū)外溢客戶， 占比 20%C、東環(huán)沿線及北園區(qū)首改類客群， 占比 20 %說明：這部分人，大多為新蘇州人，由于園區(qū)高房價擠壓，無力在園區(qū)購房，相城區(qū)便利的交通及價格洼地是他們考慮的主要因素，他們對小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高說明：他們是長期居住在姑蘇區(qū)的本地居民，或者姑蘇區(qū)上班的一族，他們熱愛姑蘇區(qū)，但姑蘇區(qū)中心房

25、價居高不下，姑蘇區(qū)三個新城又太過偏僻，高新區(qū)離市區(qū)挺近的，價格也是最公道的，所以相城區(qū)成為他們的不二選擇，他們考慮對交通，性價比，戶型要求較高說明：這一部分人生活、成長在老市區(qū)、新區(qū)核心地段，見證了高新區(qū)的成長和發(fā)展，他們的意識里這里才是高新區(qū)的核心，這里才是他們永遠的家。但是由于原來家庭結(jié)構(gòu)從夫妻二人轉(zhuǎn)變成三口之家、甚至三代同堂，他們對于房屋功能有著改善的需求。他們現(xiàn)在居住的小區(qū)由于交付較早，物業(yè)管理不善，臟、亂、差情況嚴重。因此他們對于小區(qū)品質(zhì)本身和物業(yè)管理有著較高的需求。著重注重開發(fā)商品牌價值，和小區(qū)物業(yè)服務。對品質(zhì)要求較高。D、其他， 占比 10 %說明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客

26、戶等。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素。獅山板塊現(xiàn)有獅山板塊現(xiàn)有項目購房客戶描述項目購房客戶描述32獅山板塊未來可供推出土地區(qū)域獅山板塊是高新區(qū)的核心區(qū)域，未來的土地供應將主要集中在竹園路、汾湖路沿線的廠區(qū)為主。33小結(jié) 獅山板塊位于新區(qū)核心，交通便利，配套發(fā)達，且擁有區(qū)域內(nèi)最好的學區(qū)資源。 由于13年、14年新區(qū)土地供應量過大，導致短期出現(xiàn)一定的銷售障礙，但隨著15年的快速去庫存化，未來潛力依然很大。 該區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商操作成熟，多數(shù)一線品牌開發(fā)商入駐，為地段價值不斷添彩。未來將成為姑蘇、吳中的核心區(qū)域。價格將

27、會不斷刷新，成為該區(qū)域的一個標志。公司土地獲取建議：公司土地獲取建議：該板塊未來的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，但操作難度同時也高于其他板塊。但該板塊的入駐對企業(yè)品牌以及知名度會有大幅的拉升。34獅山板塊規(guī)劃獅山板塊未來將成為上海的陸家嘴“蘇州的風向看園區(qū)，蘇州的未來看新區(qū)蘇州的風向看園區(qū)，蘇州的未來看新區(qū)”蘇州高新區(qū)是蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展的一顆璀璨的明珠，而獅山路板塊則蘇州高新區(qū)是蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展的一顆璀璨的明珠，而獅山路板塊則是高新區(qū)的一個核心板塊，聚集了大量金融機構(gòu)、寫字樓和高檔住宅，是高新區(qū)的一個核心板塊，聚集了大量金融機構(gòu)、寫字樓和高檔住宅，該板塊是高新區(qū)現(xiàn)代化都市形象展示區(qū)。獅山路是連接蘇州高新區(qū)

28、與該板塊是高新區(qū)現(xiàn)代化都市形象展示區(qū)。獅山路是連接蘇州高新區(qū)與蘇州市區(qū)的主要交通干線，東起京杭大運河，西至長江路，兩側(cè)匯集蘇州市區(qū)的主要交通干線，東起京杭大運河，西至長江路，兩側(cè)匯集了高新區(qū)主要商業(yè)、居住、辦公、金融建筑，也是城市形象的集中體了高新區(qū)主要商業(yè)、居住、辦公、金融建筑，也是城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)?，F(xiàn)區(qū)。 作為高新區(qū)中心地帶，獅山路地區(qū)對高新區(qū)戰(zhàn)略性整體發(fā)展有著明作為高新區(qū)中心地帶，獅山路地區(qū)對高新區(qū)戰(zhàn)略性整體發(fā)展有著明顯的帶動和示范作用。作為高新區(qū)的城市顯的帶動和示范作用。作為高新區(qū)的城市“名片名片”，該板塊商業(yè)和金，該板塊商業(yè)和金融業(yè)發(fā)達，商務活動頻繁。獅山路兩旁高樓林立，城市的繁

29、華在這里融業(yè)發(fā)達，商務活動頻繁。獅山路兩旁高樓林立，城市的繁華在這里可以得到最好的印證。他是蘇州的華爾街。是蘇州最繁華的地方?？梢缘玫阶詈玫挠∽C。他是蘇州的華爾街。是蘇州最繁華的地方。352.1區(qū)域市場量價走勢區(qū)域市場量價走勢-科技城科技城n供應：科技城是蘇州高新區(qū)的又一個園區(qū)，12年以前供應量相對有限，需求也同樣受限。但自13年開始供應逐步上升。n需求：隨著蘇州整體的發(fā)展和外拓，13年市場需求翻倍上漲，但需求基本穩(wěn)定，15年受政策利好出現(xiàn)一定的供不應求。n價格：科技城受地理位置限制，自11年限購后價格一路下滑，但15年受政策利好影響，開發(fā)商去庫存的速度非常快。價格也有所抬升。36科技城板塊在

30、售項目基本情況項目名稱：綠地中央廣場產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-140均價9500元/平米項目名稱：中航樾公館產(chǎn)品類型：高層在售面積：90-125均價13000元/平米項目名稱：萬科璞悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：130均價15000元/平米項目名稱：招商雍和苑產(chǎn)品類型：高層在售面積：100-230均價10000元/平米項目名稱：朗詩綠洲產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：95-152均價13500元/平米37項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率蘇州中航瑞賽置業(yè)有限公司116266平方米162772平方米1.6樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司3000元/住宅高層、別墅中航大北

31、物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1項目定位：中高端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，97-195平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積78-190平米，以三房四房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：中航樾公館以“復式熱風”面市，推出蘇城百姓一見鐘情的絕版產(chǎn)品。自面市以來,中航樾公館以超性價比戶型、超優(yōu)越配套、超潛力地域等優(yōu)質(zhì)條件,備受蘇城百姓青睞。8500均價首次開盤2小時勁銷230套的成績,冠絕下半年蘇州新區(qū)所有項目單月銷售業(yè)績。隨著蘇州市場的不斷升溫，房價也隨之上漲，目前價格已經(jīng)達到11000元/平米在售均價：11000元/平米代表性項目-中航越公館面積樓幢總計97127-19

32、5325-529731小計占比房型三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)四房四廳5衛(wèi)五房兩廳五衛(wèi)11層以下別墅00255300%11層以上高層4685321000總計4685322551030占比46%51%2%1%100%科技城板塊在售項目基本情況38項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率綠地集團214500平方米830000平方米2.5樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司2800/住宅、商業(yè)高層、超高層長城物業(yè)管理車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1項目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，超高層，79-180大型城市綜合體社區(qū)客戶定位：剛需兼改善戶型面積79-180平，以兩房三房為主。

33、近期銷售情況簡介：該項目2013年6月29日首次開盤以均價8800元/平面世，一路熱銷，新區(qū)管委會正中央得天獨厚的地理優(yōu)勢加上綠地集團強大的品牌號召力使得項目一路高歌。但價格一直沒有上漲，隨著15年市場升溫，價格也得到了提升，至今均價9500/平，持續(xù)熱銷。在售均價：高層9500元/平米代表性項目-綠地中央廣場面積樓幢總計79-95116117-180小計占比房型兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)11層以下小高層0000011層以上高層204221478總計204221478占比26%54%2%18%100%39項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率招商地產(chǎn)4248384

34、9672.0樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司3000元/住宅高層、洋房招商物業(yè)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1.39項目定位：剛需社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，洋房，138-208改善性社區(qū)客戶定位：改善型客戶為主，戶型面積138-208平，以三房、四房為主。近期銷售情況簡介：該項目屬于純改善性社區(qū)，品質(zhì)洋房和高層，2015年9月17日首次開盤，高層均價9500-10000元入市，銷量不錯，隨著15年的樓市升溫和土拍越演越烈，科技城的銷量也同比增加，價格也不斷上漲，口碑也不斷在積累，至今品質(zhì)洋房價格已經(jīng)達到14000，持續(xù)熱銷中。在售均價：10000-14000元/平米代表性項目-招商雍

35、和苑面積樓幢總計132-138139-208236小計占比房型三房兩廳兩衛(wèi)四房三廳兩衛(wèi)五房三廳兩衛(wèi)11層以下洋房864643216011層以上高層62042040408總計1426826832568占比47%47%6%40科技城未來將成為新區(qū)的新貴，隨著各品牌開發(fā)商的入駐，板塊價值后期也會不斷上升?；盍u板塊在售項目基本情況新區(qū)科技城板塊主要項目基本情況地塊屬性競品項目建筑面積（萬方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價格已獲取銷許庫存（套數(shù)）未獲取銷許庫存（套數(shù)）預計年去化量首次開盤時間備注備案名科技城中航樾公館16.2高層毛坯97、127待定888345002014年11月濱湖未來華庭綠地中央廣場83高

36、層、超高層毛坯96、117、130、1409500元/平米1077518002013年6月瞰湖花園萬科璞悅灣14.3別墅毛坯13115000元/平米1802002011年5月翠逸花園招商雍和苑8.49多層、小高層、高層毛坯100-23010000元/平米83664002015年9月雍和苑望湖灣9高層、小高層毛坯89-13010500元/平米 2331604802014年4月望湖灣公寓41科技城板塊在售項目基本情況主要項目庫存情況分析地塊屬性 競品項目 75以下 75-90 90-110110-130130-144144以上 總計科技城中航樾公館0012140026綠地中央廣場014604720

37、123萬科璞悅灣000001616招商雍和苑0000242448望湖灣038601362220276總計052132197486048942科技城板塊未來可供推出土地區(qū)域科技城儲備土地豐富，城市未來的擴展基礎較好，白地較多，且前期已建成城市展示成熟，由于第三產(chǎn)業(yè)投入較大，后期將吸引大量的人才入駐，未來有較大的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)需求會不斷增加。且目前還處于價格的低谷。待出待出讓地讓地塊塊廠區(qū)廠區(qū)待出讓地塊待出讓地塊43A、科技城上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員30%B、東渚鎮(zhèn)拆遷戶、原有居民， 占比 30%C、高新區(qū)獅山板塊、姑蘇區(qū)部分外溢客戶， 占比 25%說明：這部分人，大多為新蘇州人，他們

38、大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房價擠壓，無力在新區(qū)獅山購房，科技城便利的交通及價格洼地是他們考慮的主要因素，他們對小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。說明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求，需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住。也有學區(qū)說明：他們在科技城區(qū)域工作，有穩(wěn)定的收入，因為工作需要，有便利居住需求，對該區(qū)域的認可度高，認可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。D、其他， 占比 15 %說明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素?？萍?/p>

39、城板塊現(xiàn)有科技城板塊現(xiàn)有項目購房客戶描述項目購房客戶描述44小結(jié) 科技城屬于高新區(qū)重點打造的，全國首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地、未來將吸引大量的人才入駐。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目較多，但均為剛需項目，前兩年價格始終無法有效提升，但隨著周邊眾多小區(qū)的入住，居住氛圍逐漸成型，配套的逐步完成，該區(qū)域越來越得到購房者認可。 該區(qū)域有大量土地可供出讓，同時未來也會有更多高新區(qū)的以及其他區(qū)域的客戶流入到該區(qū)域。 該區(qū)域內(nèi)項目仍有部分存量，但是隨著今、明兩年的銷售，未來市場供應量將逐步縮減。公司土地獲取建議：公司土地獲取建議：該板塊未來將成為高新區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，土地價格未來將逐

40、年拉高且上漲幅度加快，結(jié)合公司狀況，建議主力跟進，適時獲取。45相城區(qū)高鐵新城南片區(qū)規(guī)劃高新區(qū)未來發(fā)展的延生圍繞圍繞“科技、生態(tài)、人文科技、生態(tài)、人文”的規(guī)劃定位的規(guī)劃定位，蘇州科技城積極建設新城市、推動發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、不斷集聚新人才，全力打造集研發(fā)創(chuàng)新、高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、生態(tài)居住等功能于一體的蘇州西部城市副中心。開發(fā)建設以來，蘇州科技城累計投入400多億元資金，基本完成區(qū)域25平方公里高標準基礎設施建設，建成國際標準的中國十大最佳服務外包園區(qū)蘇高新軟件園、江蘇省第一個專業(yè)園微系統(tǒng)園、江蘇省第一個IT實訓基地、國家級專業(yè)醫(yī)療器械園江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園、江蘇省第一家以服務外包為培養(yǎng)方

41、向的高博軟件技術(shù)學院、軟件大廈等各類創(chuàng)新載體、科研中試樓、產(chǎn)業(yè)化用房及功能配套設施超過300萬平方米，規(guī)劃建設了1.5平方公里的智慧谷。商務配套、生活配套和休閑配套設施規(guī)劃建設同步推進，菁英公寓、生活新空間、清山酒店、致遠國際商務大廈、101Park、伊頓國際學校、科技城實驗中學、實驗小學、高新區(qū)科技文化中心、市立蘇州科技城醫(yī)院等配套陸續(xù)建成或規(guī)劃建設，諾貝爾湖核心景觀區(qū)、科技主題公園、彩石湖生態(tài)公園等形成恬靜優(yōu)美的開放式休閑景觀空間，一座綠色增長、適宜人居的科技新城初步建成。46滸墅關(guān)板塊供求走勢滸墅關(guān)板塊供求走勢n供應：12年以前滸墅關(guān)新區(qū)供求平穩(wěn)，13年供應量成倍增加，量價齊升，n需求：

42、滸墅關(guān)新區(qū)需求相對平穩(wěn)，逐步增加，但相對平穩(wěn)。n價格：12年后滸墅關(guān)新區(qū)價格飛速上揚，14年后旭輝滸墅關(guān)項目占據(jù)半邊天，因甩貨跑量價格有所下滑。47滸墅關(guān)新區(qū)在售項目基本情況（高鐵新城板塊）項目名稱：南山檸檬城產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-144均價10500元/平米項目名稱：運河公館產(chǎn)品類型：高層、小高層、別墅在售面積：90-300均價10000元/平米項目名稱：旭輝悅庭產(chǎn)品類型：高層、小高層、別墅在售面積：76-115均價95000元/平米項目名稱：金輝淺灣雅苑產(chǎn)品類型：高層在售面積：90-144均價9500元/平米48項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率南山置業(yè)94

43、877平方米274561平方米2.2樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司住宅、高層高層深圳赤灣物業(yè)深圳赤灣物業(yè)有限公司蘇州有限公司蘇州分公司分公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:0.8項目定位：普通住宅社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，93-144平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積93-144平米，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：2013年12月22日開首次開盤推出300多套最房源，最低價7800元/平，均價8700元/平，戶型為90-140平米，開盤當天取得了很好的銷售成績。進入2015年一直將均價維持在8800元/。2015年主要是做項目品牌影響力的宣傳，

44、一直將均價拉伸至10500元/在售均價：10500元/平米代表性項目-南山檸檬城面積樓幢總計93-94125-130140小計占比房型三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)11層以下小高層000000%11層以上高層2312286602722160100%總計2312286602722160占比56.8% 30.6% 12.6%100%滸墅關(guān)新區(qū)在售項目基本情況49項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率蘇州金輝置業(yè)130000平方米275000平方米1.8樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司住宅、高層高層，小高層金輝物業(yè)金輝物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:0.8項目定位

45、：普通住宅社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，85-144平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積93-144平米，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：2014年12月首次開盤，以均價8400元每平入市，開盤當天取得了較好的成績，進入2015年，主要做品牌影響力的宣傳，在區(qū)域內(nèi)有著良好的口碑。目前成交均價一直維持在9500元每平在售均價：9500元/平米代表性項目-金輝淺灣雅苑面積樓幢總計85-99118-121139-141小計占比房型三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)11層以下小高層161775282629670%11層以上高層9324176116616100%總計2

46、55017043781583占比31.6% 44.5% 23.8%100%滸墅關(guān)新區(qū)在售項目基本情況50項目基礎信息項目鳥瞰圖源 開發(fā)商占地面積建筑面積容 積 率蘇州蘇滸置業(yè)有限公司722931533341.6樓面價物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司住宅高層、小高層,別墅蘇州工業(yè)園區(qū)新工產(chǎn)業(yè)管理服務有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司1:1項目定位：中高端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，小高層，別墅，高層90-152剛需改善兩相宜，別墅200-400客戶定位：首置，首改，二改，戶型面積90-152平，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標準：毛坯近期銷售情況簡介：該項目2014年1月1日首次開盤，以高層均價8700元入市，推盤400多套，開盤當天去化約8成，在整個滸墅關(guān)板塊有著不小的轟動。進入2015年，公司重點在品牌影響力持續(xù)推廣，銷量不斷上升，并且銷量一直排行新區(qū)前列，預計2016年上半年結(jié)案。在售均價：10000元/平米代表性