懷化東興步行街SOHO公寓銷售執(zhí)行策劃案(70頁)

1、懷化市東興步行街懷化市東興步行街SOHOSOHO公寓公寓 銷售執(zhí)行策劃案銷售執(zhí)行策劃案東星房博房地產經紀有限公司東星房博房地產經紀有限公司2010年年6月月【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）利用利

2、用合適的方法合適的方法找到找到合適的人群合適的人群推銷推銷合適的產品合適的產品-東星房博東星房博 報告目錄報告目錄 PART-1 PART-1 項目解讀項目解讀 PART-2 PART-2 市場情況市場情況 PART-3 PART-3 SWOTSWOT分析分析 PART-4 PART-4 項目定位項目定位 PART-5 PART-5 營銷策略營銷策略 PART-6 PART-6 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 PART-7 PART-7 費用預算費用預算【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、

3、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-1PART-1項目解讀項目解讀一、項目解讀一、項目解讀-項目位置項目位置位置：位置：地處懷化市區(qū)核心腹地，為舞水路和天星路交匯處，周邊人口繁多、商業(yè)密集。本本 案案一、項目解讀一、項目解讀-項目體量項目體量體量：體量：項目總建筑面積2777.89 ，單層約555，共5層，；每層16間，共計80間（其中2樓一

4、間配電房,不用于銷售），平均每間面積約為35。 一、項目解讀一、項目解讀-項目周邊項目周邊交通資源：交通資源：（1 1路、路、1515路、路、7 7路、路、4 4路、路、9 9路、路、2828路等等多路路等等多路公交）公交）商業(yè)資源：商業(yè)資源：（東星步行街、三角坪）（東星步行街、三角坪）生活配套資源：生活配套資源：（優(yōu)果超市、菜市場）（優(yōu)果超市、菜市場）商務資源：商務資源：（麗都寫字樓、信合寫字樓、市農行寫字樓）（麗都寫字樓、信合寫字樓、市農行寫字樓）娛樂資源：娛樂資源：（各類茶座、咖啡屋、（各類茶座、咖啡屋、KTVKTV、酒吧）、酒吧）一、項目解讀一、項目解讀-項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：項

5、目交付使用約8年，此前作為東星集團辦公樓使用，已屬于舊房。項目外墻有大面積污漬、遺留很多空調外機。項目內部雜亂、電表、水表需更換，同時需要重新布置線路。一樓的門頭以及各房間的方面需要更換。核心價值體系核心價值體系本案本案地理位置優(yōu)越，小戶地理位置優(yōu)越，小戶型，低總價，現(xiàn)房。型，低總價，現(xiàn)房。河西商圈、三角坪商圈、河西商圈、三角坪商圈、中心市場商圈、嫩溪垅中心市場商圈、嫩溪垅商圈。商圈。擁有擁有鏈接鏈接整合整合交通資源（交通資源（1 1路、路、1515路、路、7 7路、路、4 4路等多路公交）、商業(yè)資源路等多路公交）、商業(yè)資源（東星步行街、三角坪）、生活配套資源（優(yōu)果超市）、商（東星步行街、三角

6、坪）、生活配套資源（優(yōu)果超市）、商務資源（麗都寫字樓、信合寫字樓、市農行寫字樓）、娛樂務資源（麗都寫字樓、信合寫字樓、市農行寫字樓）、娛樂資源（懷化電影院、各類資源（懷化電影院、各類KTVKTV、酒吧）、酒吧）本案不但擁有自身的優(yōu)勢，而且四周鏈接本案不但擁有自身的優(yōu)勢，而且四周鏈接4大商圈，整合大商圈，整合5大資源，極大資源，極具投資與發(fā)展?jié)摿?。具投資與發(fā)展?jié)摿?。一、項目解讀一、項目解讀-核心價值解讀核心價值解讀【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質

7、量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-2PART-2市場分析市場分析【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SO

8、HU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）懷化中心區(qū)域公寓位置分布懷化中心區(qū)域公寓位置分布二、市場分析二、市場分析-銷售市場調查銷售市場調查CBD中心中心市場市場英泰國際英泰國際哆來咪哆來咪昌順廣場昌順廣場萬象城萬象城國際名品城國際名品城瓊天廣場瓊天廣場新時代廣場新時代廣場富程國際富程國際西都銀座西都銀座本本 案案懷化商城懷化商城 懷化代表性公寓部分情況分析懷化代表性公寓部分情況分析物物 業(yè)業(yè)當時售價當時售價面積區(qū)間面積區(qū)間總體量總體量備備 注注英泰國際英泰國際3300/3300/均價均價集中在集中在50

9、50平米平米1010萬方萬方從從30-9030-90平米。平米。在售在售萬象城公寓萬象城公寓預計預計30003000以上以上30-4530-45平米平米1111萬方萬方包括寫字樓、公寓，在售包括寫字樓、公寓，在售新悅城新悅城20102010房交會時房交會時正式面市正式面市在在4040左右左右1.51.5萬方萬方目前正在作為印象導入時期。目前正在作為印象導入時期。懷化新商城懷化新商城24282428元元/M/M起價起價80-12080-120平米平米3 3萬方萬方在售在售新時代廣場新時代廣場2580/2580/均價均價40-6040-60左右左右1.51.5萬方萬方在售在售小計小計2727萬方萬

10、方瓊天公寓瓊天公寓14001400元元/M/M起價起價30-4030-40平米平米3 3萬方萬方已經銷售完畢已經銷售完畢西都銀座西都銀座14001400元元/M/M起價起價40-5040-50平米平米2 2萬方萬方已銷售完畢已銷售完畢懷化名品城懷化名品城2700/2700/均價均價4040左右左右3 3萬方萬方銷售基本完畢銷售基本完畢小計小計8 8萬方萬方合計合計3535萬方萬方二、市場分析二、市場分析-銷售市場調查銷售市場調查【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值

11、、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）本項目附近租賃市調報告本項目附近租賃市調報告物物 業(yè)業(yè)戶型戶型面積面積( () )月租金情況月租金情況元元/ /月月每平米月租每平米月租元元/ /. .月月備備 注注哆來咪公寓哆來咪公寓1 1室室1 1廳廳202035035019.519.5家具家具. .家電齊全家電齊全昌順廣場昌順廣場1 1室室1 1廳廳30304504501

12、515家具家具. .家電齊全家電齊全昌順廣場昌順廣場2 2室室1 1廳廳60601000100016.516.5精裝修精裝修西都銀座西都銀座1 1室室1 1廳廳50508008001616精裝修精裝修城市尚座城市尚座1 1室室1 1廳廳50506006001111精裝修精裝修舞水路周邊舞水路周邊2 2室室1 1廳廳70705005006 6部分家具部分家具. .家電家電中心市場附近中心市場附近2 2室室1 1廳廳60606506501111家具齊全，中裝家具齊全，中裝合計合計3403404350435012.812.8本物業(yè)租金表本物業(yè)租金表結合市場統(tǒng)計預計本物業(yè)月度平均租金為：結合市場統(tǒng)計預

13、計本物業(yè)月度平均租金為：12.812.8* *35=45035=450元元/ /月月. .間間二、市場分析二、市場分析-租賃市場調查租賃市場調查【本案客群分析【本案客群分析】投資投資公寓以滿足投資與自住的兩個目的公寓以滿足投資與自住的兩個目的.再鑒于本案本身的條件，我司認為本案客戶主要以投資為主。再鑒于本案本身的條件，我司認為本案客戶主要以投資為主。自住自住比例：75%比例：25%二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析注：根據(jù)對懷化各大公寓項目的調研發(fā)現(xiàn)：懷化的公寓購買客戶注：根據(jù)對懷化各大公寓項目的調研發(fā)現(xiàn)：懷化的公寓購買客戶70%-90% 的用于投資。的用于投資?！究腿悍治隹腿?/p>

14、分析投資客投資客】投資客投資客1、看重其潛在的商業(yè)價值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報率高租金回報率高租金回報率價值支撐（利益點）投資驅動投資驅動1、專業(yè)投資客2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務員、企業(yè)管理層、中高收入人群本案主要突出的賣點：投資門檻低、地理位置好、交通便利。本區(qū)域人口密集具備租賃市場二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析投資投資投資本案目的（綜合利益點）：投資本案目的（綜合利益點）： 1、看重其潛在的商業(yè)價值 2、物業(yè)增長的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回報率客戶類型：客戶類型： 1、專業(yè)投資客（炒房者） 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務員、企業(yè)管理層

15、、高收入人群年齡層：年齡層：3045歲之間二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析投資客分析投資客分析年齡層：年齡層：介于3045歲之間的成熟年齡層，有一定的社會閱歷和事業(yè)基礎。1 1、專業(yè)投資客、專業(yè)投資客對商業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經驗，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風險，信息靈通。2 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務員、企業(yè)管理層、高收入人群公務員、企業(yè)管理層、高收入人群喜跟風，注重大眾口碑，同時手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢，對本區(qū)域非常熟悉。二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析【客群分析【客群

16、分析自住者自住者】自住客自住客 1、重視居住氛圍、地段、交通、周邊配套等 2、偶而居住，做酒店使用 3、臨近工作地點 4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 5、未來保值、增值潛力迎合年輕群體迎合年輕群體的居住特性的居住特性投資驅動投資驅動1、三角坪與舞水路結合部位、步行街、中心市場等區(qū)域附近工作、或經商者為主。2、過度居住類型3、購買以后偶爾居住，起保值、增值作用。本案主要突出的賣點：現(xiàn)房、步梯房、周遍配套齊全、房價不貴.價值支撐（利益點）二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析自住自住選擇本案驅動（綜合利益點）：選擇本案驅動（綜合利益點）： 1、重視居住氛圍、地段、交通、周邊配套等 2、偶而居住，

17、做酒店使用 3、臨近工作地點 4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 5、未來保值、增值潛力客戶類型：客戶類型： 1、 三角坪與舞水路結合部位、步行街、中心市場等區(qū)域附近工作、或經商者為主。 2、居住過度類型 3、購買以后偶爾居住，起保值、增值作用。年齡層：年齡層：2535歲之間二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析自住者分析自住者分析年齡層：年齡層：介于2535歲之間的青年消費群體，多數(shù)處于過度期城市新一代。1 1、三角坪與舞水路結合部位、步行街、中心市場等區(qū)域附近工作、或經商者、三角坪與舞水路結合部位、步行街、中心市場等區(qū)域附近工作、或經商者為主。為主。多數(shù)選擇以工作、交通便利為主，多有白領階層

18、、管理人員等，也不排除市區(qū)其他片區(qū)工作的客群。2 2、居住過度類型、居住過度類型正在年輕的一代，長期以來都是以租房為主，考慮每月的房租可以繳納本項目的月供款，將本項目作為過渡性住房，同時又是自己的資產。3 3、購買以后偶爾居住，起保值、增值作用、購買以后偶爾居住，起保值、增值作用。 可能不會在此常住，但又不用于出租，把他當作酒店使用，同時又能起到保值、增值的作用。二、市場分析二、市場分析-預計客群分析預計客群分析【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質

19、量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-3PART-3SWOTSWOT分析分析q區(qū)位：區(qū)位： 地處懷化市區(qū)核心腹地，為舞水路和天星地處懷化市區(qū)核心腹地，為舞水路和天星路交匯處，周邊人口繁多、商業(yè)密集。路交匯處，周邊人口繁多、商業(yè)密集。q開發(fā)商：開發(fā)商： 東星集團在懷化市的品牌效益。東星集團在懷化市的品牌效益。q現(xiàn)房：現(xiàn)房： 目前在懷化房地產市場，一直處于無現(xiàn)房目前在懷化房地

20、產市場，一直處于無現(xiàn)房銷售的現(xiàn)狀，本案作為全現(xiàn)房推出，無疑銷售的現(xiàn)狀，本案作為全現(xiàn)房推出，無疑是重要一點優(yōu)勢。是重要一點優(yōu)勢。q價格：價格： 公寓面積較小，總價較少，投資門檻較低。公寓面積較小，總價較少，投資門檻較低。S.優(yōu)勢優(yōu)勢三、三、SWOT分析分析q體量：體量： 項目規(guī)模很小，僅項目規(guī)模很小，僅8585套，總體才套，總體才27002700多平多平米。米。q配套：配套： 項目自身無綠化、無景觀、無配套設施。項目自身無綠化、無景觀、無配套設施。q戶型：戶型： 項目單間面積太小、使用不便。無陽臺、項目單間面積太小、使用不便。無陽臺、無廚房等，不利于居住。無廚房等，不利于居住。q 折舊折舊項目已

21、經修建交付使用項目已經修建交付使用8 8年（以前作為集團年（以前作為集團辦公樓，）外墻以及內部已經折舊，產權辦公樓，）外墻以及內部已經折舊，產權年限也已經縮短。年限也已經縮短。W.劣勢劣勢三、三、SWOT分析分析q認知：認知： 隨著懷化市房地產市場的不斷發(fā)展，人們對公隨著懷化市房地產市場的不斷發(fā)展，人們對公寓的認知程度也越來越高，公寓作為一個較低寓的認知程度也越來越高，公寓作為一個較低門檻的不斷投資越來越為人接受。門檻的不斷投資越來越為人接受。q價格：價格： 價格仍然是大部分消費者考慮的重要因素，本價格仍然是大部分消費者考慮的重要因素，本項目具備較大機會。項目具備較大機會。O.機會機會三、三、

22、SWOT分析分析q競爭：競爭： “ “英泰國際英泰國際”、“萬象城萬象城”等大型項目的等大型項目的公寓部分已經早于本案推出，利用其規(guī)模公寓部分已經早于本案推出，利用其規(guī)模優(yōu)勢分流了大量客戶。優(yōu)勢分流了大量客戶。q政策：政策： 20102010年年4 4月國家出臺一系列強而有力的控月國家出臺一系列強而有力的控制房價的新政，大部分的客戶持幣代購。制房價的新政，大部分的客戶持幣代購。T.威脅威脅三、三、SWOT分析分析【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質

23、量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢 降低劣勢降低劣勢 在充分發(fā)揮本項目優(yōu)勢的前題下，在充分發(fā)揮本項目優(yōu)勢的前題下，提高產品綜合素質，合理規(guī)劃、注重細節(jié)，提高產品綜合素質，合理規(guī)劃、注重細節(jié)，如：項目外墻形象包裝、內部硬件提升、如：項目外墻形象包裝、內部硬件提升、與英泰國際的資源有效整合的。與英泰國際的資源有效整合的。提高品質提高品質 減少威脅減少威脅 通過傳播項

24、目的價值理念，放大本案價值點，通過傳播項目的價值理念，放大本案價值點，如價格優(yōu)勢、高回報租金理財理念、投資前景，如價格優(yōu)勢、高回報租金理財理念、投資前景，明顯拉開差異，提高本項目在消費者心中的購買明顯拉開差異，提高本項目在消費者心中的購買價值。價值。三、三、SWOT分析分析【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域

25、、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-4PART-4項目定位項目定位三、項目定位三、項目定位案名案名【方案【方案A A的的案名備選案名備選】：】：項目的案名主要迎合年輕人的價值觀，趨向時尚感和個性化。項目的案名主要迎合年輕人的價值觀，趨向時尚感和個性化。SOH0SOH0公寓公寓SOH0SOH0時代時代SOHOSOHO尚都尚都SOHOSmall office（and） Home office，直譯就是在家庭辦公室、小型辦公室的意思直譯就是在家庭辦公室、小型辦公室的意思 【項目定位關鍵詞項目定位關鍵詞】結合本案目標

26、客戶、同時凸出的項目屬性核心要點結合本案目標客戶、同時凸出的項目屬性核心要點區(qū)位屬性區(qū)位屬性氣質屬性氣質屬性產品屬性產品屬性城市成城市成熟地塊熟地塊年青化年青化時尚感時尚感小面積小面積總價低總價低單身公寓單身公寓四、項目定位四、項目定位形象定位形象定位【項目定位語項目定位語】四、項目定位四、項目定位形象定位形象定位SOHOSOHO時代，城中央的投資首選時代，城中央的投資首選 首付首付3 3萬余完成您的置業(yè)夢想。萬余完成您的置業(yè)夢想。 保證項目精品形象；保證項目精品形象； 保持高量、高價、快速去化保持高量、高價、快速去化 提煉本案的區(qū)位優(yōu)勢提煉本案的區(qū)位優(yōu)勢價格策略制定原則價格策略制定原則四、項

27、目定位四、項目定位-價格定位價格定位四、項目定位四、項目定位-定價策略定價策略價格手段是促進銷售、促進成交的最有效手段之一，價格策略的價格手段是促進銷售、促進成交的最有效手段之一，價格策略的合理運用可對銷售產生直接的推動力。合理運用可對銷售產生直接的推動力。 本項目的定價策略為：低開高走低開高走 迅速拉升：迅速拉升：項目前期為了吸引客戶以相對較低的價格入市，隨著項目形象的不斷完善，以及人氣的增加，價格迅速拉升。價格區(qū)間拉大、均衡銷售價格區(qū)間拉大、均衡銷售: : 拉大房源之間的價差，主要體現(xiàn)在樓層和朝向之間的差異化，以低價房源帶動人氣，高價房源均衡銷售價格。以以5050年的產權年限為標準，那么本

28、案的價格應該可以推算年的產權年限為標準，那么本案的價格應該可以推算： 30003000（1-16%1-16%）=2520=2520元元 參考目前懷化市公寓的銷售均價大約為3000元/平米， 再考慮到本案自身的條件：1、面積偏?。簝H32平米。2、戶型較差：缺少廚房，不宜居家。3、折舊：已經交付使用8年。本案均價參考價為：本案均價參考價為： 2500 / /平方米左右平方米左右四、項目定位四、項目定位-價格制定價格制定【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住

29、質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-5PART-5營銷策略營銷策略【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公S

30、OHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）策略總綱策略總綱整合資源、實效營銷整合資源、實效營銷一：樹立精品形象一：樹立精品形象戰(zhàn)術戰(zhàn)術1:1:精品定位精品定位, ,概念先行概念先行戰(zhàn)術戰(zhàn)術2:2:強化產品亮點強化產品亮點三：實效營銷戰(zhàn)略三：實效營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術戰(zhàn)術1:1:充分蓄勢，火爆開盤充分蓄勢，火爆開盤戰(zhàn)術戰(zhàn)術3:3:坐行結合、實效營銷坐行結合、實效營銷 二：品牌資源整合二：品牌資源整合戰(zhàn)術戰(zhàn)術1 1：東星出品，必是精品：東星出品，必是精品戰(zhàn)術戰(zhàn)術2 2：英泰國際客戶有效整合：英泰國際客戶有效整合三大策

31、略三大策略五、營銷策略五、營銷策略-策略總綱策略總綱【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解策略一：策略一：樹立精品形象樹立精品形象戰(zhàn)術戰(zhàn)術1:1:精品定位精品

32、定位, ,概念先行概念先行戰(zhàn)術戰(zhàn)術2:2:強化產品亮點強化產品亮點【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解項目形象定位項目形象定位SOHOSOHO時代，城中央的

33、投資首選時代，城中央的投資首選首付首付3 3萬余完成您的置業(yè)夢想。萬余完成您的置業(yè)夢想。1. 1. “城中央城中央”凸顯本案的地理優(yōu)勢，由城市中央的位置決定本案的商業(yè)價凸顯本案的地理優(yōu)勢，由城市中央的位置決定本案的商業(yè)價值和未來的升值潛力。值和未來的升值潛力。2. 2. “SOHOSOHO時代時代”體現(xiàn)本案的屬性，告訴客戶本案推出的公寓面積不大。體現(xiàn)本案的屬性，告訴客戶本案推出的公寓面積不大。3. 3. “首付首付3 3萬余萬余”提出本案的購買門檻，強調項目的性價比，吸引客戶的提出本案的購買門檻，強調項目的性價比，吸引客戶的投資興趣。投資興趣。同時更重要的是提出本案可以做銀行按揭，近一步強同時

34、更重要的是提出本案可以做銀行按揭，近一步強調項目的投資門檻，大大加強賣點的說服力。調項目的投資門檻，大大加強賣點的說服力。 戰(zhàn)術戰(zhàn)術1: 1: 精品定位精品定位, ,概念先行概念先行【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建

35、筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解戰(zhàn)術戰(zhàn)術2: 2: 強化產品亮點強化產品亮點 現(xiàn)房出售：現(xiàn)房出售：客戶能夠看到見、摸得著，即買即用即收租金。客戶能夠看到見、摸得著，即買即用即收租金。 位置優(yōu)越：位置優(yōu)越：本案周邊經濟繁榮、人氣密集。本案周邊經濟繁榮、人氣密集。 總價很低：總價很低：大大降低購買門檻，與現(xiàn)在懷化在售公寓的高價大大降低購買門檻，與現(xiàn)在懷化在售公寓的高價格形成鮮明對比。格形成鮮明對比。 未來升值潛力未來升值潛力：以一個偏低的單價，為客戶提供更大的升值以一個偏低的單價，為客戶提供更大的升值空間?？臻g。 周邊配套完善：周邊配套完善：因為有一個極好的配套，自然

36、就有極好的租因為有一個極好的配套，自然就有極好的租客或者一個極好的租賃市場?？突蛘咭粋€極好的租賃市場?！揪频晔焦⒖腿悍治觥揪频晔焦⒖腿悍治鲎宰】妥宰】汀孔宰】妥宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解策略二：策略二：品

37、牌資源整合品牌資源整合戰(zhàn)術戰(zhàn)術1:1:東星出品、必是精品東星出品、必是精品戰(zhàn)術戰(zhàn)術2:2:英泰國際客戶有效整合英泰國際客戶有效整合【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分

38、解策略分解戰(zhàn)術戰(zhàn)術1: 1: 東星出品、必是精品東星出品、必是精品 東星集團是一個在懷化本土打拼十幾年的大型集東星集團是一個在懷化本土打拼十幾年的大型集團企業(yè)，明下經營數(shù)家企業(yè)，更有眾多明星企業(yè)。在團企業(yè)，明下經營數(shù)家企業(yè)，更有眾多明星企業(yè)。在懷化具備良好的口碑。懷化具備良好的口碑。 購買東星集團下屬物業(yè)，無論從建筑資料、各類購買東星集團下屬物業(yè)，無論從建筑資料、各類產權證書、以后的物業(yè)管理都能讓人省下無數(shù)后顧之產權證書、以后的物業(yè)管理都能讓人省下無數(shù)后顧之憂。憂?！揪频晔焦⒖腿悍治觥揪频晔焦⒖腿悍治鲎宰】妥宰】汀孔宰】妥宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地

39、點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解戰(zhàn)術戰(zhàn)術2:2:英泰國際客戶有效整合英泰國際客戶有效整合 東星集團名下東星集團名下“英泰國際英泰國際”的公寓銷售取得巨大成的公寓銷售取得巨大成功。功。 那么在英泰國際手里比如掌握許多未能成功購買那么在英泰國際手里比如掌握許多未能成功購買其公寓的潛在客

40、戶群，這是一個極大的優(yōu)勢，我們如其公寓的潛在客戶群，這是一個極大的優(yōu)勢，我們如果好好利用，本案果好好利用，本案8585套的銷售難度不大。套的銷售難度不大?！揪频晔焦⒖腿悍治觥揪频晔焦⒖腿悍治鲎宰】妥宰】汀孔宰】妥宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷

41、策略五、營銷策略-策略分解策略分解策略三：策略三：實效營銷戰(zhàn)略實效營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術戰(zhàn)術1:1:充分蓄勢，火爆開盤充分蓄勢，火爆開盤戰(zhàn)術戰(zhàn)術3:3:坐行結合、實效營銷坐行結合、實效營銷【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價

42、值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解戰(zhàn)術一戰(zhàn)術一: :充分蓄勢，火爆開盤充分蓄勢，火爆開盤1 1、將項目的展示期提前，同時延長蓄客期時長，、將項目的展示期提前，同時延長蓄客期時長，VIPVIP客戶的儲備數(shù)量要大于項目總戶數(shù)，做到充分蓄勢，客戶的儲備數(shù)量要大于項目總戶數(shù)，做到充分蓄勢，開盤時一蹴而就。開盤時一蹴而就。2 2、在蓄客期間仍然有機會尋找整體購買的大客戶，、在蓄客期間仍然有機會尋找整體購買的大客戶，可能做到事半功倍?？赡茏龅绞掳牍Ρ?。 【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地

43、點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）五、營銷策略五、營銷策略-策略分解策略分解戰(zhàn)術二戰(zhàn)術二: :坐行結合、實效營銷坐行結合、實效營銷1 1、行銷與坐銷相結合，銷售人員走出去：走到單位、行銷與坐銷相結合，銷售人員走出去：走到單位去、走到鬧市去、走到其他競爭樓盤的銷售點外。去、走到鬧市去、走到其他競爭樓盤的銷售點外。最大可能的掠奪

44、客戶資源。最大可能的掠奪客戶資源。2 2、充分利用好東星房博的資源，把我們的售樓員發(fā)、充分利用好東星房博的資源，把我們的售樓員發(fā)展的幾十個，更好的為項目服務。展的幾十個，更好的為項目服務?！揪频晔焦⒖腿悍治觥揪频晔焦⒖腿悍治鲎宰】妥宰】汀孔宰】妥宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、

45、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-6 PART-6 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-整體策略整體策略項目體量較小，且為現(xiàn)房，應利用較短的周期完成銷項目體量較小，且為現(xiàn)房，應利用較短的周期完成銷售任務，售任務，利用適當?shù)臓I銷方式和媒體選擇及快速創(chuàng)造利用適當?shù)臓I銷方式和媒體選擇及快速創(chuàng)造市場知名度市場知名度。本項目先期推廣酒店式公寓的形象，平穩(wěn)推動銷售，本項目先期推廣酒店式公寓的形象，平穩(wěn)推動銷售，帶動項目形象的提升。帶動項目形象的提升。多手段營銷政策，加快銷售速度，多手段營銷政策，加快銷售速度，快速回流資金?？焖倩亓髻Y金。短平快我們的銷售目標我們的銷售目標力爭實現(xiàn)力爭實現(xiàn)100%10

46、0%凈銷凈銷! !銷售周期整體為銷售周期整體為1010年年7 7月月1111年年1 1月，月，共共5 5個月個月六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-銷售目標銷售目標項目區(qū)域優(yōu)勢的宣傳獲得關注客戶資源酒店式物業(yè)定位的宣傳戶外廣告/短信/報紙意向調查，甄別意向客戶圈定強意向客戶促成銷售外部形象整理內部公共區(qū)域墻體粉刷自身自身包裝包裝銷售點接受咨詢廣告廣告推廣推廣營銷步驟營銷步驟六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-營銷步驟營銷步驟注：自身包裝的詳情在第七部分費用預算總做詳細闡述注：自身包裝的詳情在第七部分費用預算總做詳細闡述 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 201 10 20 1 10 20

47、1 10 20 1 10 206 6月月 7 7月月 8 8月月 。 1010月月形象廣告形象廣告進場進場主要節(jié)點主要節(jié)點前提條件前提條件導入期廣告主題確認導入期廣告主題確認廣告形式確定廣告形式確定廣告位、廣告載體確廣告位、廣告載體確認認售樓處包裝完畢售樓處包裝完畢項目經理和第一批銷項目經理和第一批銷售人員到位售人員到位折頁、單張、戶型圖、折頁、單張、戶型圖、200200問、其他銷售問、其他銷售物料物料廣告牌、燈桿旗等到廣告牌、燈桿旗等到位，設計印刷完位，設計印刷完畢畢1.1.市場形象確立，市場形象確立，樓盤賣點深入人樓盤賣點深入人心心2.2.第一批銷售資料第一批銷售資料到位，初步價格到位，初

48、步價格確定確定3.3.認籌方案提交認籌方案提交媒體配合媒體配合報版、燈桿旗、戶外廣告系列軟報版、燈桿旗、戶外廣告系列軟文、錄像文、錄像主要以報紙廣告為主、廣告牌、燈桿旗換版；主要以報紙廣告為主、廣告牌、燈桿旗換版；短信、網站為輔助短信、網站為輔助開盤開盤六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-前期時間節(jié)點前期時間節(jié)點派籌派籌1.1.VIPVIP客戶達到計客戶達到計劃的比例劃的比例2.2.確定價格確定確定價格確定3.3.開盤方案方案提開盤方案方案提交交l時間：時間：1010年年6 6月月-8-8月月l核心工作：（建立形象、積累客戶）核心工作：（建立形象、積累客戶）制作DM海報戶外廣告推出報紙廣告和軟文投放；制

49、作銷售道具和銷售物料準備；售樓處的布置等相關工作l活動舉辦活動舉辦：產品推介會暨銷售中心啟用儀式第一階段：造勢蓄客期造勢蓄客期造勢蓄客期入市強銷期持續(xù)深耕期六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-策劃行程詳述策劃行程詳述l時間：時間：1010年年9 9月月1010年年1111月底月底l核心工作核心工作：（開盤強銷、回籠資金）：（開盤強銷、回籠資金）公寓開盤：07年9月1日開盤一月內完成銷售額300萬，完成40%以上；強銷期預期共完成80%，銷售達550萬開盤前要將戶外廣告更換為以酒店式公寓開盤為主題的畫面；9月1日舉辦開盤活動啟動項目，樹立項目的熱銷市場局面l活動舉辦：開盤活動第二階段：入市強銷期造勢蓄客期

50、入市強銷期入市強銷期持續(xù)深耕期六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-策劃行程詳述策劃行程詳述l時間：時間：0707年年1212月月0808年年7 7月底月底l核心工作核心工作：（掃尾銷售，：（掃尾銷售，100%100%凈售）凈售）實現(xiàn)銷售額700萬以上，完成100%，達到利潤最大化；在周邊高檔社區(qū)和商業(yè)廣場設點宣傳，在周邊寫字樓、酒店物業(yè)部門發(fā)放等宣傳品，集中發(fā)掘高端客戶l活動舉辦活動舉辦：業(yè)主聯(lián)誼；業(yè)主入住活動等第三階段：持續(xù)深耕期造勢蓄客期入市強銷期持續(xù)深耕期持續(xù)深耕期六、營銷策略六、營銷策略-策劃行程詳述策劃行程詳述項目總監(jiān)項目總監(jiān) 1 1名；名； 策劃經理策劃經理 1 1名；名；銷售經理銷售經理

51、1 1名；名； 案場主管案場主管 1 1名名專案設計專案設計 1 1名名 ； 置業(yè)顧問置業(yè)顧問4-54-5名（現(xiàn)場名（現(xiàn)場+ + 外場）外場） 籌備期，銷售人員接觸項目前需經過1個月的系統(tǒng)培訓（前半月為基礎培訓；后半月為現(xiàn)場培訓），營銷過程中，人員在保持一定的穩(wěn)定性的同時將有一定的淘汰比率。以不斷的激勵團隊戰(zhàn)斗力。 六、銷售執(zhí)行六、銷售執(zhí)行-人員組成人員組成【酒店式公寓客群分析【酒店式公寓客群分析自住客自住客】自住客自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質量提升居住質量提升投資驅動投資驅動1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)

52、結合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點：空中公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑價值支撐（利益點）PART-7 PART-7 費用預算費用預算 本案的前身是東星集團公司辦公樓，已經投入使用約8年時間，不論在內部還是外墻都存在折舊的問題。 為了更好、更快的完成銷售，達到集團利益最大化，在項目推出之前，應該適當給項目進行簡單包裝。預計自身包裝產生費用共為：3030萬元左右萬元左右七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝 內部包裝：內部包裝：1 1、內部整體打掃干凈；、內部整體打掃干凈；2 2、樓梯

53、間、過道等部分全部重新粉刷、樓梯間、過道等部分全部重新粉刷、3 3、重新整理電路、并重新安裝電表和水表，、重新整理電路、并重新安裝電表和水表，4 4、換掉以前的木門，安裝防盜門等。、換掉以前的木門，安裝防盜門等。5 5、會議室改造。、會議室改造。 外部包裝：外部包裝：6 6、拆除遺留的空調外機，、拆除遺留的空調外機，7 7、修補掉色、損壞的外墻墻漆；、修補掉色、損壞的外墻墻漆；8 8、門頭拆除換新為未來公寓名稱。、門頭拆除換新為未來公寓名稱。9 9、電梯井的修建和電梯的采購。、電梯井的修建和電梯的采購。3030萬元的去向？萬元的去向？七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝2 2、樓梯間、過

54、道等部分全部重新粉刷：、樓梯間、過道等部分全部重新粉刷：1 1、內部整體打掃干凈：、內部整體打掃干凈：七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝3 3、重新整理電路、并重新安裝電表和水表、重新整理電路、并重新安裝電表和水表; ;4 4、換掉以前的木門，安裝防盜門等。、換掉以前的木門，安裝防盜門等。七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝5 5、會議室改造、會議室改造七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝6 6、拆除遺留的空調外機拆除遺留的空調外機: :7 7、修補掉色、損壞的外墻墻漆；、修補掉色、損壞的外墻墻漆；七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝8 8、門頭拆除換新為未來公寓名稱

55、。、門頭拆除換新為未來公寓名稱。七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝9 9、電梯井的修建與電梯的采購、電梯井的修建與電梯的采購七、費用預算七、費用預算-自身包裝自身包裝電梯井的選址電梯井的選址:A、修建于原有的大門東側。、修建于原有的大門東側。B、修建于項目大樓的西面、修建于項目大樓的西面電梯的采購，建議采用電梯的采購，建議采用“東芝電梯東芝電梯”、“三菱電梯三菱電梯”等名牌電梯。等名牌電梯。一般項目廣告費建議：一般項目廣告費建議：預計約為項目銷售收入的預計約為項目銷售收入的1%1% 考慮到本項目的戶外廣告發(fā)布部分可以依托東星集團原有的考慮到本項目的戶外廣告發(fā)布部分可以依托東星集團原有的

56、部分廣告位。部分廣告位。預計廣告以及銷售物料產生費用共為：5 5萬元左右萬元左右七、費用預算七、費用預算-廣告推廣廣告推廣戶外廣告戶外廣告樹立項目形象提升知名度售樓部租金及裝修售樓部租金及裝修銷售服務形象展示現(xiàn)場交易現(xiàn)場短信廣告短信廣告?zhèn)鞑ロ椖坷c和銷售信息樣板間的裝修樣板間的裝修聚集人氣增強銷售賣點現(xiàn)場銷售物料現(xiàn)場銷售物料完成銷售所必需的，如：算價單、名片等等。報紙報紙權威媒體，增加項目含金量。DMDM海報海報鎖定目標對象信息有效傳遞5 5萬元萬元的去向？的去向？5 5萬元萬元的去向？的去向？七、費用預算七、費用預算-廣告推廣廣告推廣重點重點1重點重點2重點重點1 1、樣板房的裝修、樣板房的

57、裝修七、費用預算七、費用預算-項目推廣項目推廣樣板房的作用：樣板房的作用： 樣板房是一個樓盤的臉面，其好壞直接影響房子的銷售。尤其是作為樣板房是一個樓盤的臉面，其好壞直接影響房子的銷售。尤其是作為單身公寓的銷售，樣板房直接刺激消費者的購買欲望。單身公寓的銷售，樣板房直接刺激消費者的購買欲望。 同時樣板房同樣可以作為商品房出售，不影響項目的利潤回收同時樣板房同樣可以作為商品房出售，不影響項目的利潤回收。 重點重點2 2、售樓的選址與裝修、售樓的選址與裝修七、費用預算七、費用預算-項目推廣項目推廣 建議：建議： 項目售樓部選址于中國信合大樓的大堂。項目售樓部選址于中國信合大樓的大堂。 理由理由1

58、1、位置優(yōu)勢突出，距離本案不遠，同時又臨舞水路，人氣極旺。、位置優(yōu)勢突出，距離本案不遠，同時又臨舞水路，人氣極旺。 理由理由2 2、項目寬敞明亮，便于項目展示。、項目寬敞明亮，便于項目展示。 理由理由3 3、如果在該區(qū)域轉讓其他門面，費用過大，選擇信合大樓可節(jié)約成本。、如果在該區(qū)域轉讓其他門面，費用過大，選擇信合大樓可節(jié)約成本?！痉桨浮痉桨窤 A的的資金回收預算資金回收預算】項目單層項目單層555555，共，共5 5層，總建筑面積層，總建筑面積2777.89 2777.89 。按每平米按每平米25002500元的均價計算元的均價計算：25002500 2778=694.52778=694.5萬

59、元萬元實際回籠資金約實際回籠資金約 694.5-35=660694.5-35=660萬萬七、費用預算七、費用預算-回收預算回收預算七、費用預算七、費用預算-項目推廣項目推廣廣告欣賞廣告欣賞七、費用預算七、費用預算-項目推廣項目推廣廣告欣賞廣告欣賞謝謝聆聽！預祝項目操盤圓滿成功!東星房博房地產經紀有限公司東星房博房地產經紀有限公司二零一零年六月二零一零年六月Dr3uhd3uhd3u斷喉弩好多年課代表卡不都快遞吧4坤角兒4進而34就可4蛕 ?D脙#軟媁?vo滂焜?蔣 鱷N-P-觴?F 瀢?鷲2SXWJ扱;$E鍇?咼?wb,O?- hW芀嚙C八?迎q?&锃?.楧D峘?wB賛裝 綄?衈瞹?嘁?

60、尥?b袦20?箻yF邴?詑1攗檢錕袥匏=憌?&丹?鐘w鰈毨G艟熋H?&鰢Z?L?&?;.z刧絎鰀 畬拃Szl4-榌m Y朗k1?v?+犢Hmu鏸1tn褸 埈蕛癤當? m%犔?QVP-?0蜈_?绹?爔豴t纴餚 ?鉙?ht e候R?D檘塹?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍櫞Z? G贒?IJw諄揚?+u醸?羛-?;H?豋H(r8v?嶗)y|?鉸=吮野m擪楋?岠?8.呫諜S啿jgy圕蜽褘 0s 燅-?晳r?羀矤 ?厎?v?;騴捃?鶁R?脅一痯譊噼?阜z?;O? 婗妸_兼譫烴H樹畬 門1V?深奨劇 ,臕!?鮥?!荳|嗚?b踱4b羾 -?右檉骽 曜RbY?梯魏%鳊;?D?蘞V咉M?.?U噎丂fZJY豎莈;6q蝚 q?f譫僉聒涒鏼(3?輋uUEmScc俚F?哘拒頤僛?捚?薲爐e