東莞市商鋪情況市場調(diào)查與分析

1、關(guān)于東莞市商鋪情況的市場調(diào)查與分析報告宏房售( 02)報 001 號公司領(lǐng)導(dǎo)：宏景商貿(mào)中心開盤在即，為了使商鋪定位更具準(zhǔn)確性、針對性， 促進(jìn)資金快速回籠，售樓中心市場調(diào)研人員對東莞市莞城、萬江、東 城、南城四大區(qū)域的部分商鋪進(jìn)行了調(diào)查， 并與中興路莞城批發(fā)市場、 宏遠(yuǎn)沿河路副食品批發(fā)市場的鋪主進(jìn)行了深度訪談，從中了解了目前 東莞市商鋪的整體供需情況、投資者的特征以及動機(jī)，掌握了消費(fèi)者 對宏遠(yuǎn)所開發(fā)的沿河路批發(fā)市場的評價與建議，綜合各方面的資訊， 能對宏景商貿(mào)中心商鋪的價格定位、發(fā)動、宣傳與經(jīng)營起到一定的參 考作用?，F(xiàn)將具體情況匯報如下：一、 調(diào)查概況：(一)調(diào)查范圍：1、東莞市四大區(qū)域的商鋪：

2、1)莞城范圍：華業(yè)大廈、花園商貿(mào)城、富怡花園、佳力 大廈；2)東城范圍：雍華庭、聚富豪苑、中惠華庭；3)南城范圍：金域名苑、中信東泰花園康怡居、石竹新花園；4)萬江區(qū)域：哈客來數(shù)碼城2、主商區(qū)：1)中興路莞城批發(fā)市場2） 博廈批發(fā)市場3） 宏遠(yuǎn)沿河路副食品批發(fā)市場二） 調(diào)研方法：（4） 與業(yè)主進(jìn)行面對面的訪談（ 5） 以客戶的身份到售樓中心咨詢（ 6） 調(diào)查問卷調(diào)查結(jié)果與分析：1、 東莞市四大區(qū)域商鋪狀況調(diào)查結(jié)果與分析：1）對比表比較 區(qū)域項(xiàng)目名稱價格（元 /）商鋪位置銷售情況經(jīng)營狀況供需 情況莞城華業(yè)大廈20,000樟村大道已售九成五成開業(yè)供不 應(yīng)求花園商貿(mào)城臨街 28,000花園新村售完八

3、成開業(yè)富怡花園18，000-23，000花園新村售完全部開業(yè)佳力大廈20，000-30，000紅荔路售完全部開業(yè)東城雍華庭臨街:38,000 內(nèi)街 : 19,000 - 25，000東 城西路步行街一 期已售 完，正準(zhǔn) 備推出第 二期，臨 街已售九 成。臨街鋪位 已全部開 業(yè)銷售 情況 良好聚富豪苑臨街： 40,000 內(nèi)街： 19,000-25,000東城西路臨街售九 成，內(nèi)街 售六成。尚未完工中惠華庭23,000東城中路只售五成未營業(yè)有價 無市南城金域名苑10,000-13,800莞太路只售三成尚未完工供大 于求中信東泰9,000-13,000四環(huán)路只售三成部分營業(yè)石竹新花園13,000臨

4、科技路只售五成部分營業(yè)萬江哈客來數(shù)碼 城只租不售，首層 50，二層 45， 管理費(fèi) 27萬江首層已全 部租完， 二層已租 九成八成已開 始營業(yè)2）價 格對比圖：（單位：元 /）莞城 南城 東城3）分析：i. 花園新村：作為莞城商業(yè)中心地，它集中了東莞餐飲、 娛樂、服裝等各類消費(fèi)于一街，是東莞市商業(yè)黃金地 帶，這里商鋪?zhàn)馐蹆赏?，發(fā)展商開發(fā)的商鋪一推出即 在短期內(nèi)售完，東莞市居民大多愿在此投資，認(rèn)為這 里是東莞市的黃金地鋪，市場狀況明顯供不應(yīng)求，使 得此地段的鋪位價格節(jié)節(jié)攀升，且這里的二手市場也 較發(fā)達(dá)，轉(zhuǎn)手及出售、出租均很容易，換手頻率也很 快，為投資者提供了廣闊的炒作空間，目前已發(fā)展至 樟村大

5、道、文華花園大道以及紅荔路。ii. 東城：隨著老城區(qū)的搬遷，東城區(qū)現(xiàn)已形成一個新的 商業(yè)中心，聚斂了大量的人氣，潛在購買力很大，置 業(yè)人士當(dāng)中投資、自用各占一半，而且所經(jīng)營的項(xiàng)目 均屬高檔，是東莞市的高檔消費(fèi)區(qū)，因此，開發(fā)商推 出的商鋪價格步步走高，需求量呈上升趨勢，雍華庭 的步行街第一期鋪位在半年之內(nèi)銷售完畢以及聚富豪 苑臨街商鋪 40，000 元 /就足已證明。但位于東城中 路地段的中惠華庭以及東興商貿(mào)城還未形成商業(yè)氣 氛，因此即使中惠華庭定價適中且是現(xiàn)鋪，也賣得不 夠理想，有價無市，處于被動狀態(tài)。iii. 南城：東莞市的主要銀行機(jī)構(gòu)均設(shè)立于此，是東莞市 的金融一條街，相對于莞城與東城，南

6、城區(qū)還未形成 商業(yè)中心的氛圍，價格大多定于 10，000-20， 000 元/ 之間。作為住宅區(qū)的江濱花園、中信東泰花園以及 石竹新花園的商鋪是否好賣則完全依托于它的住宅銷 售情況以及入住率。2、 主商區(qū)調(diào)查結(jié)果與分析： 此次調(diào)查，我們將莞城中興路批發(fā)市場、博廈批發(fā)市場以及宏 遠(yuǎn)沿河路副食品批發(fā)市場作為主要調(diào)查對象。調(diào)查結(jié)果與分析如 下：（ 1） 中興路：I. 中興路是莞城傳統(tǒng)的批發(fā)零售集散旺地，商業(yè)氣息濃厚， 客戶群來自莞城、萬江以至惠州、深圳等地，主要經(jīng)營 日用百貨、糧副產(chǎn)品、煙酒類、毛織品等，產(chǎn)品繁多、 齊全，且分高、中、低檔，滿足了不同檔次商家的需求 （美宜佳、家樂福也在此進(jìn)貨） 。但

7、根據(jù)東莞市城建規(guī)劃 局拆許字（ 2001）004號關(guān)于城市房屋拆遷公告的有 關(guān)規(guī)定，市人民政府將要收回由大王洲大橋東莞水道東側(cè)至金鰲大道源長酒店拆遷范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)， 上述路段的房屋及附屬物必須于 2001 年 10 月 30 日至 2002年 6月 30日拆除完畢，以騰出土地做建設(shè)和城市景 觀之用。其余不須拆除的臨街鋪位，必須改建，由政府 及業(yè)主共同投資改建成商業(yè)街，并只允許 5 噸以下的車 出入。我們進(jìn)行了統(tǒng)計，屬于拆遷范圍之內(nèi)的鋪位約有 50 余間。位于中興路深處的鋪位由于路面狹窄，上下貨 極不方便，因此生意清淡，鋪位的租金由去年的 5， 000 元/間（約 30平方米）至今年的

8、4，500 元/間，呈下降趨 勢。鋪主反應(yīng)日營業(yè)額僅幾百元，每日無事可做，只能 看報。拆遷、改建以及交通不便嚴(yán)重影響了中興路批發(fā) 市場的人氣、財氣。目前部分鋪位無法做批發(fā)，只能做 零售，甚至有的鋪主形容中興路批發(fā)市場已成死城。II. 中興路鋪主特征：本地人外地人III. 投資動機(jī)：在中興路，我們共發(fā)放了調(diào)查問卷 60 份，收 回 45 份，有效問卷 42 份，有 21 位鋪主欲投資置業(yè)。經(jīng) 統(tǒng)計，他們購買商鋪時最關(guān)心的要素有：價格合理（占 61%），必須具備大型倉庫（占 58%），須有停車場（占 43%），交通便利（占 32%），有裝修（占 10%），有隔層 （占 7%），所需要的倉庫面積由

9、80 至 2，000 之間。 經(jīng)與部分鋪主深度訪談，他們建議宏景商貿(mào)中心價格定 位不要太高，他們所能接受的價位在 6，500 元/至 8， 000 元 /之間。影響消費(fèi)者置業(yè)因素分析表（單位： % ）價格合理交通便利大型倉庫停車場裝修隔層613258431072） 博廈批發(fā)市場：位于東莞市博廈橋南部的博廈批發(fā)市 場，由市工商管理局及博廈管理區(qū)府共同興建并經(jīng)營， 共 300 余間鋪位，只租不售，由于凡租鋪者均可免稅， 使得所有鋪面已全部出租完畢。但由于此地段交通不 便，大多鋪面被中興路批發(fā)商用來做倉庫。3） 宏遠(yuǎn)沿河路副食品批發(fā)市場：I. 經(jīng)營情況：大部分經(jīng)營者以外地人為主，據(jù)調(diào)查他 們普遍反應(yīng)

10、生意不太好做。規(guī)模越大生意越好做，規(guī) 模小的只能基本維持。II. 租賃情況：據(jù)調(diào)查，經(jīng)營者投資自用和租用各占一 半，租鋪的大多是外地人，租金由于經(jīng)營情況不太好， 有下調(diào)的趨勢。III. 購鋪欲望：據(jù)調(diào)查，由于目前生意難做，有一部分 鋪主表示在近期內(nèi)沒有再置業(yè)的欲望，占調(diào)查總數(shù)的 40%。IV. 在此次調(diào)查當(dāng)中，經(jīng)營者還反應(yīng)了以下幾個問題： （A）建筑質(zhì)量差，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)漏雨、瀑水管等現(xiàn)象； （B）沒有倉庫，無法放貨；（ C ） 層高太矮；（D） A 座前座的花叢頂住貨車， 使得上、落貨不方便。V. 此次調(diào)查我們共發(fā)放了 85 份調(diào)查問卷，回收了 84 份，有效問卷共 82 份。據(jù)統(tǒng)計，再次置業(yè)時，

11、他們最 關(guān)心的要素是：價格合理（占 58%），能否升值（占 52%）， 具備大型倉庫（占 49%），有停車場（ 41%），交通便利 （占 29%），有裝修（占 9%），有隔層（占 9%）。影響消費(fèi)者置業(yè)因素分析表（單位： % ）價格合理交通便利能否升值大型倉庫停車場裝修有隔層582952494199三、 總結(jié)與建議：1. 總結(jié)：a) 東莞四大區(qū)域的商鋪以莞城的花園新村一帶、東城西 路為商業(yè)旺鋪，南城區(qū)域因不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，尚 未形成商業(yè)大氣候。b) 中興路的拆建對宏景商貿(mào)中心的開發(fā)是一個利好消 息，存在著巨大的商機(jī)，關(guān)鍵在于如何發(fā)動這些習(xí)慣 于在莞城做生意的老鋪主，以什么樣的價格與宣傳方 式

12、將他們的目光吸引到宏景商貿(mào)中心。c) 宏遠(yuǎn)的品牌形象已在東莞市潛在客戶群心目中具有很 高的知名度，借助宏遠(yuǎn)集團(tuán)的知名度，又有宏遠(yuǎn)沿河 路副食品批發(fā)市場的基礎(chǔ)，能有效地借勢造勢，對批 發(fā)商有一定的吸引力。2. 建議：a) 建議宏景商貿(mào)中心商鋪的目標(biāo)客戶群以東莞市中興路、 東莞市國際農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心以及宏遠(yuǎn)沿河路副食品 批發(fā)中心的批發(fā)商為主。b) 針對中興路的拆遷，建議在中興路租一間鋪面作為宏 景商貿(mào)中心招商處，并就商鋪即將拆遷做大量的宣傳 工作，力求在近期內(nèi)將部分批發(fā)商引過來。c) 作為一個大型批發(fā)市場，如果倉庫不夠，出入貨、存 貨等將存在很大問題，在銷售上必將會影響客戶的信 心，亦將會影響價格，因此，建議在宏景商貿(mào)中心尚 未建成之間，先建好部分倉庫，并先滿足宏遠(yuǎn)沿河路 副食品批發(fā)商的需求，以其造成良好的口碑，并吸引他們再次置業(yè)。d) 解決宏遠(yuǎn)沿河副食品批發(fā)市場目前存在的問題， 拆除 A 座前座花叢，加強(qiáng)管理。e) 到各地聯(lián)絡(luò)經(jīng)營高、中、低各檔次的大戶批發(fā)商到宏 景商貿(mào)中心落戶，加強(qiáng)投資者的信心。f) 市場調(diào)查結(jié)果表明， 潛在客戶對宏景商貿(mào)中心商鋪的期 望價格是 7，0008，000 元/，因此建議在銷售首期， 以 8