房屋維修養(yǎng)護管理+房屋附屬設(shè)備設(shè)施維護養(yǎng)護管理(電子版)

1、小組分工小組分工123456房屋維修裝飾管理8.1.1房屋裝飾裝修管理制度8.1.2房屋裝飾裝修施工管理8.1.3房屋裝飾裝修工程的驗收8.1.1房屋裝飾裝修管理制度1.1.申報登記制度申報登記制度（1 1）：業(yè)主在需要進行裝飾時應(yīng)提前向管理處申報并填寫裝飾申請書（單），內(nèi)容括裝飾裝：業(yè)主在需要進行裝飾時應(yīng)提前向管理處申報并填寫裝飾申請書（單），內(nèi)容括裝飾裝修項目、施工時間、施工隊伍情況，同時應(yīng)附房屋所有權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、裝飾裝修方修項目、施工時間、施工隊伍情況，同時應(yīng)附房屋所有權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、裝飾裝修方案復(fù)印件、施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，施工人員身份證等資料。如果是使

2、用人需要裝飾裝修則提供業(yè)案復(fù)印件、施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，施工人員身份證等資料。如果是使用人需要裝飾裝修則提供業(yè)主本人身份證復(fù)印件及同意裝飾裝修的書面證明。主本人身份證復(fù)印件及同意裝飾裝修的書面證明。（2 2）：管理處接到業(yè)主的裝修申請后應(yīng)及時進行審核。審核的內(nèi)容主要包括施工方案及施：管理處接到業(yè)主的裝修申請后應(yīng)及時進行審核。審核的內(nèi)容主要包括施工方案及施工企業(yè)的資質(zhì)情況。工企業(yè)的資質(zhì)情況。（3 3）：當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)裝修方案為合理方案后，應(yīng)對裝飾裝修申請予以批準(zhǔn)。同時物業(yè)服務(wù)：當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)裝修方案為合理方案后，應(yīng)對裝飾裝修申請予以批準(zhǔn)。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)將房屋裝修過程中的禁

3、止行為和注意事項告知業(yè)主。企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)將房屋裝修過程中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。（4 4）：業(yè)主（使用人）或施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，協(xié)議一：業(yè)主（使用人）或施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，協(xié)議一般包括：裝飾裝修工程內(nèi)容、裝飾裝修時間期限、允許的施工時間、垃圾的處置、禁止行為和注意事般包括：裝飾裝修工程內(nèi)容、裝飾裝修時間期限、允許的施工時間、垃圾的處置、禁止行為和注意事項、違約責(zé)任等。項、違約責(zé)任等。2.裝飾裝修巡檢制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作人員，如工程部工作人員，應(yīng)結(jié)合部門的工作規(guī)程在業(yè)主裝飾裝修過程中每日到現(xiàn)場巡視、監(jiān)督檢查。檢查的內(nèi)容包括：

4、是否按照裝飾裝修方案施工，是否有違規(guī)施工，是否有安全隱患等等。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，應(yīng)立即制止并要求責(zé)任人及時糾正。8.1.2 房屋裝飾裝修施工管理房屋裝飾裝修施工管理1.房屋裝飾裝修施工管理的內(nèi)容房屋裝飾裝修施工管理的內(nèi)容 房屋裝飾裝修施工管理房屋裝飾裝修施工管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照房屋室內(nèi)裝飾管理服務(wù)協(xié)議對裝修人或企業(yè)在房屋室是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照房屋室內(nèi)裝飾管理服務(wù)協(xié)議對裝修人或企業(yè)在房屋室內(nèi)裝飾裝修等一系列過程中所進行的內(nèi)裝飾裝修等一系列過程中所進行的現(xiàn)場監(jiān)督和管理現(xiàn)場監(jiān)督和管理活動，一般也成為活動，一般也成為二次裝飾裝修管理二次裝飾裝修管理。相關(guān)工作人員應(yīng)。相關(guān)工作人員應(yīng)在管理郭過程中對違

5、反有關(guān)規(guī)定的行為及時糾正和處理，具體管理內(nèi)容如下：在管理郭過程中對違反有關(guān)規(guī)定的行為及時糾正和處理，具體管理內(nèi)容如下：1 1）監(jiān)督施工人員監(jiān)督施工人員憑臨時出入證明進出物業(yè)區(qū)域，并在指定區(qū)域內(nèi)施工。憑臨時出入證明進出物業(yè)區(qū)域，并在指定區(qū)域內(nèi)施工。2 2）監(jiān)督施工企業(yè)監(jiān)督施工企業(yè)必須按照裝飾裝修方案及相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。必須按照裝飾裝修方案及相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。3 3）施工企業(yè)施工企業(yè)和從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措和從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)。施

6、，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)。4 4）裝修人和裝飾裝修企業(yè)裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。5 5）嚴(yán)格按照裝飾裝修協(xié)議中規(guī)定的時間進行施工，避免擾民。）嚴(yán)格按照裝飾裝修協(xié)議中規(guī)定的時間進行施工，避免擾民。6 6）按照裝飾裝修協(xié)議中的期限進行施工，如需延期，應(yīng)到管理處辦理延期手續(xù)。）按照裝飾裝修協(xié)議中的期限進行施工，如需延期，應(yīng)到管理處辦理延期手續(xù)。7 7）空調(diào)機空調(diào)機應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，客梯客梯不得作為運送裝飾裝修材料和貨物的工具。不得作為

7、運送裝飾裝修材料和貨物的工具。8 8）任何單位和個人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常）任何單位和個人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、控訴。生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、控訴。2.2.房屋裝飾裝修施工管理中的相關(guān)規(guī)定房屋裝飾裝修施工管理中的相關(guān)規(guī)定（1 1）裝飾裝修作業(yè)時間的規(guī)定）裝飾裝修作業(yè)時間的規(guī)定（2 2）建筑垃圾處置的規(guī)定）建筑垃圾處置的規(guī)定（3 3）裝飾裝修的禁止性規(guī)定）裝飾裝修的禁止性規(guī)定（4 4）損壞房屋有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果）損壞房屋有節(jié)能設(shè)施，降低

8、節(jié)能效果（5 5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為【案例8-1】 書P121 8.1.3房屋裝飾裝修工程的驗收： 裝飾裝修工程竣工后，一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部人員進行驗收。驗收時，應(yīng)當(dāng)按照合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行。驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝修質(zhì)量保修書。對驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和企業(yè)及時進行整改。附一某小區(qū)裝飾裝修管理辦法某小區(qū)裝飾裝修管理辦法1.1.裝飾裝修申報程序裝飾裝修申報程序 1）先向管理處提出申請，審批 2）業(yè)主收到批復(fù)后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)及出入證等2.裝飾裝修管理要求裝飾裝修管理要求 1）接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理、監(jiān)督和檢

9、查 2）不得改變原有房屋的結(jié)構(gòu)、外貌及配套設(shè)施的使用功能 3）保持外墻立面的統(tǒng)一 4）不得改變上下管道的位置走向 5）不得污染或損壞公共區(qū)域 6）裝飾裝修垃圾及時清運3.工程驗收工程驗收 （附二：裝飾裝修申請審批表）（附二：裝飾裝修申請審批表） 8.2房屋安全管理內(nèi)容f案例案例f房屋安全檢查房屋安全檢查 1.1.一般性房屋安全檢查的方法一般性房屋安全檢查的方法 2.2.房屋安全檢查步驟及注意事項房屋安全檢查步驟及注意事項 3.3.各類房屋中不同結(jié)構(gòu)的檢查重點各類房屋中不同結(jié)構(gòu)的檢查重點 4. 4.房屋安全檢查報表的填制房屋安全檢查報表的填制f危險危險房屋的評定房屋的評定f城市危險房屋管理的規(guī)定

10、城市危險房屋管理的規(guī)定案例一案例一f2016年5月9日，衢州市氣象臺發(fā)布暴雨藍色預(yù)警信號。衢州地區(qū)出現(xiàn)明顯降雨天氣。晚上7時至8時之間，衢江區(qū)黃壇口鄉(xiāng)紫薇村大門里自然村一民房倒塌，所幸無人員傷亡。f惡劣天氣造成房屋倒塌惡劣天氣造成房屋倒塌案例二案例二f4月11日，上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)西霞路上的一幢三層房屋倒塌，民警在第一時間從廢墟中救出一對母子。之后，經(jīng)過超過十小時的連續(xù)搜救，未發(fā)現(xiàn)被困人員。f4月12日下午，松江區(qū)政府緊急召開區(qū)域環(huán)境整治暨建筑安全監(jiān)管工作會議，指出當(dāng)前區(qū)域環(huán)境綜合整治正在轟轟烈烈地開展，建筑、施工、清拆、整治過程中的安全問題不容忽視，類似佘山倒塌房屋內(nèi)的安全隱患情況大量存在，要

11、確保此類事件不再發(fā)生。f房屋存在安全隱患造成房屋倒塌房屋存在安全隱患造成房屋倒塌房屋安全檢查安全檢查f1.1.一般性房屋安全檢查的方法一般性房屋安全檢查的方法（1）直觀檢查（2）敲擊刺探檢查（3）儀器測試（4）結(jié)構(gòu)驗算房屋安全檢查安全檢查f2.2.房屋安全檢查步驟房屋安全檢查步驟（1 1）實施房屋安全檢查前，檢查小組首先要查閱房屋圖樣及有關(guān)資料，熟悉并掌握房屋）實施房屋安全檢查前，檢查小組首先要查閱房屋圖樣及有關(guān)資料，熟悉并掌握房屋建筑及結(jié)構(gòu)的布局和特征。建筑及結(jié)構(gòu)的布局和特征。（2 2）檢查前首先要做好四核對）檢查前首先要做好四核對（3 3）檢查建筑物周圍環(huán)境的影響及有無損害房屋結(jié)構(gòu)的認(rèn)為因

12、素）檢查建筑物周圍環(huán)境的影響及有無損害房屋結(jié)構(gòu)的認(rèn)為因素（4 4）對平房或木屋蓋樓房，入室前要先查看房屋外觀有無嚴(yán)重裂縫變形、傾斜錯動，屋）對平房或木屋蓋樓房，入室前要先查看房屋外觀有無嚴(yán)重裂縫變形、傾斜錯動，屋面是否塌腰沉折面是否塌腰沉折（5 5）檢查室內(nèi)裝修、設(shè)備、電氣的損壞情況）檢查室內(nèi)裝修、設(shè)備、電氣的損壞情況（6 6）檢查室外裝飾裝修的損壞情況）檢查室外裝飾裝修的損壞情況（7 7）檢查屋面的損壞情況）檢查屋面的損壞情況（8 8）檢查時要認(rèn)真逐項填寫檢查記錄表，并由檢查人、復(fù)核人、負責(zé)人簽名）檢查時要認(rèn)真逐項填寫檢查記錄表，并由檢查人、復(fù)核人、負責(zé)人簽名房屋安全檢查f3.3.各各類房屋

13、中不同結(jié)構(gòu)的檢查重點類房屋中不同結(jié)構(gòu)的檢查重點（1 1）鋼結(jié)構(gòu)的房屋）鋼結(jié)構(gòu)的房屋對鋼結(jié)構(gòu)的桿件對鋼結(jié)構(gòu)的桿件、焊縫、給排水設(shè)施應(yīng)重點檢查焊縫、給排水設(shè)施應(yīng)重點檢查應(yīng)注重鋼結(jié)構(gòu)的柳釘和螺栓連接的檢查應(yīng)注重鋼結(jié)構(gòu)的柳釘和螺栓連接的檢查應(yīng)檢查鋼材的銹蝕情況，特別檢查經(jīng)常干濕交替的部位應(yīng)檢查鋼材的銹蝕情況，特別檢查經(jīng)常干濕交替的部位（2 2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋梁的支座附近、梁跨以內(nèi)的裂縫、變形發(fā)生及發(fā)展?fàn)顩r梁的支座附近、梁跨以內(nèi)的裂縫、變形發(fā)生及發(fā)展?fàn)顩r梁、柱、墻聯(lián)系處的梁端、柱頭、墻體有無新出現(xiàn)的裂縫梁、柱、墻聯(lián)系處的梁端、柱頭、墻體有無新出現(xiàn)的裂縫各種板的支座附近和跨中有無橫

14、裂縫、順裂縫或斜裂縫、原有裂縫有各種板的支座附近和跨中有無橫裂縫、順裂縫或斜裂縫、原有裂縫有無發(fā)展無發(fā)展混凝土層架的弦桿、腹桿有無裂縫，支撐部位有無移動，屋架是否傾混凝土層架的弦桿、腹桿有無裂縫，支撐部位有無移動，屋架是否傾斜，連接鐵件有無變形、銹蝕和松動斜，連接鐵件有無變形、銹蝕和松動f（3 3）砌體結(jié)構(gòu)房屋）砌體結(jié)構(gòu)房屋縱橫墻體連接處至轉(zhuǎn)角處有無豎裂縫或斜裂縫縱橫墻體連接處至轉(zhuǎn)角處有無豎裂縫或斜裂縫門窗口有無裂縫及錯動，磚砌承重墻、窗間墻、獨立柱有無裂縫、傾門窗口有無裂縫及錯動，磚砌承重墻、窗間墻、獨立柱有無裂縫、傾斜、錯動和下沉斜、錯動和下沉基礎(chǔ)、墻角有無變形、下沉開裂基礎(chǔ)、墻角有無變形

15、、下沉開裂（4 4）木結(jié)構(gòu)房屋）木結(jié)構(gòu)房屋該類房屋中糊紙或包鑲的柁、檁必須打開檢查該類房屋中糊紙或包鑲的柁、檁必須打開檢查房屋的整體有無傾斜、變形，周圍環(huán)境對房屋本身有何直房屋的整體有無傾斜、變形，周圍環(huán)境對房屋本身有何直接影響，柱子是否傾斜、彎曲、下沉，柱頭、柱根是否糟朽，接影響，柱子是否傾斜、彎曲、下沉，柱頭、柱根是否糟朽，柁，檁是否過度彎曲、有無橫裂縫、斜裂縫、或明顯新出現(xiàn)柁，檁是否過度彎曲、有無橫裂縫、斜裂縫、或明顯新出現(xiàn)的裂縫，有無木節(jié)、蟲蛀的裂縫，有無木節(jié)、蟲蛀檁頭、柁頭有無糟朽，加固過的柁、檁有無變形、錯動情檁頭、柁頭有無糟朽，加固過的柁、檁有無變形、錯動情況，木結(jié)構(gòu)上的鐵件有無

16、松動、銹蝕變形況，木結(jié)構(gòu)上的鐵件有無松動、銹蝕變形房屋安全檢查f4.4.房屋安全檢查報表的填制房屋安全檢查報表的填制f房屋安全檢查要按時鎮(zhèn)制統(tǒng)一的報表。具體要求是：（1）原始調(diào)查表，除表頭可在室內(nèi)填寫外，其余調(diào)查項目均應(yīng)在檢查現(xiàn)場，隨查隨填，不得填漏、誤填（2）整理調(diào)查表應(yīng)在審核原始調(diào)查表填制齊全、無誤的情況下進行。做到應(yīng)填盡填（3）匯總報表按時上報主管機關(guān)危險房屋的評定f危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。f根據(jù)危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，房屋危險性等級的劃分從地基基礎(chǔ)，上部承重結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)三個組成部分的危害程度考慮

17、，劃分成A、B、C、D四個等級。城市危險房屋管理的規(guī)定f房屋所有人和使用人，應(yīng)當(dāng)愛護和正確使用房屋。f建設(shè)部負責(zé)全國的城市危險房屋管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)的城市危險房屋管理工作。f房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機構(gòu)提供鑒定申請時，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)及時進行鑒定。f對被鑒定為危險房屋的，一般可分為以下四類四類進行處理：（1）使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。（2）使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。（3）使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響

18、他人安全的 房屋。（4）。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。f經(jīng)鑒定屬危險房屋的，鑒定機構(gòu)必須及時發(fā)出危險房屋通知書；屬于非危險房屋的，應(yīng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限，一般不超過一年。f房屋所有人和使用人都可提出鑒定申請。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔(dān)；經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔(dān)。f房屋所有人應(yīng)定期對其房屋進行。在暴風(fēng)、雨雪季節(jié)，房屋所有人應(yīng)做好排險解危的各項準(zhǔn)備；市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要加強監(jiān)督檢查，并在當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，做好搶險救災(zāi)工作。f房屋所有人對危險房屋能解危的，要及時解危；解危暫時有困難的，應(yīng)采取安全措施。f房屋所有人對經(jīng)

19、鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕治理；如房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理，或使用人有阻礙行為的，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或采取其它強制措施強制措施。發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。f房屋所有人進行搶險解危需要辦理各項手續(xù)時，各有關(guān)部門應(yīng)給予支持，及時辦理，以免延誤時間發(fā)生事故。f異產(chǎn)毗連危險房屋的各所有人，應(yīng)按照國家對異產(chǎn)毗連房屋的有關(guān)規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。拒不承擔(dān)責(zé)任的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)處；當(dāng)事人不服的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。f因下列原因造成事故的，房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任：（1）有險不查或損壞不修；（2）經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋而

20、未采取有效的解危措施。 因下列原因造成事故的，使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任：（1）使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)；（2）使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解危措施；（3）行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。有下列情況的，鑒定機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任：（1）因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失；（2）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故；（3）因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。目錄目錄一、內(nèi)容和要求五、房屋維修工程的驗收二、房屋維修工程的分類三、房屋維修責(zé)任的劃分四、房屋維修施工管理一、內(nèi)容和要求一、內(nèi)容和要求在房屋日常維修養(yǎng)護過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對房屋

21、的各個組在房屋日常維修養(yǎng)護過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對房屋的各個組成部分根據(jù)具體情況實施零星養(yǎng)護或計劃養(yǎng)護成部分根據(jù)具體情況實施零星養(yǎng)護或計劃養(yǎng)護。兩個概念零星養(yǎng)護指由于自然或人為因素引起房屋各個組成部分的損壞而進行的小修，如屋面的補漏及泛水的修補。計劃養(yǎng)護是指訂立科學(xué)的大、中、小修三級修繕制度，定期對房屋實施養(yǎng)護以保證房屋的正常使用，延長其使用壽命。具體內(nèi)容具體內(nèi)容屋面裝飾裝修地基基礎(chǔ)樓地面門窗1.地基基礎(chǔ) 檢查地基檢查地基基礎(chǔ)附近基礎(chǔ)附近是否有附加荷是否有附加荷載，防止由于附加荷載的影響而產(chǎn)載，防止由于附加荷載的影響而產(chǎn)生的附加沉降；檢查地溝內(nèi)的各種生的附加沉降；檢查地溝內(nèi)的各種管道管道，防

22、止漏水引起的基礎(chǔ)浸泡及，防止漏水引起的基礎(chǔ)浸泡及下沉；北方地區(qū)應(yīng)注意地基基礎(chǔ)的下沉；北方地區(qū)應(yīng)注意地基基礎(chǔ)的保溫工作，防止基礎(chǔ)的凍害；保持保溫工作，防止基礎(chǔ)的凍害；保持外墻底部的勒腳完好無損，使基礎(chǔ)外墻底部的勒腳完好無損，使基礎(chǔ)保持良好的受力狀態(tài)。保持良好的受力狀態(tài)。2、樓地面做好廚房、衛(wèi)生間地面的防水，管道與地面連接部位的防水防漏處理，裝飾裝修之前要做24小時的閉水實驗。陽臺地面避免使用荷載大的裝飾裝修材料，避免超出地面荷載情況發(fā)生。3、裝飾裝修飾面工程如有損壞應(yīng)及時修補，飾面工程如有損壞應(yīng)及時修補，注意通風(fēng)，防止受潮。避免硬物注意通風(fēng)，防止受潮。避免硬物碰撞。對大理石等特殊的飾面材碰撞。對

23、大理石等特殊的飾面材料要用專業(yè)清洗劑清洗避免損壞料要用專業(yè)清洗劑清洗避免損壞。4、門窗定期更換易損部件，向業(yè)主宣傳正確定期更換易損部件，向業(yè)主宣傳正確的使用方法，嚴(yán)禁不正確的使用導(dǎo)致的使用方法，嚴(yán)禁不正確的使用導(dǎo)致使用壽命減少。使用壽命減少。5、屋面定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。防止產(chǎn)生不合理的荷載，如屋面廣告牌、天線、熱水器的安裝要保證不影響原有的使用功能。要求要求項目的收集項目的收集任務(wù)的實施任務(wù)的實施任務(wù)的落實任務(wù)的落實做好回訪做好回訪工作工作二、房屋維修工程的分類二、房屋維修工程的分類 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 綜合維修工程具體內(nèi)容具體內(nèi)容翻修工程翻修工程大修工程大修工程中

24、修工程中修工程小修工程小修工程綜合維修工程綜合維修工程含義凡需全部拆除、另行設(shè)計、重新建造的工程為翻修工程。凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程為大修工程凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程費用低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下一次費用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上特點規(guī)模大、投資大

25、、工期長工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性工地比較集中、項目較小、工程量較大、工程的計劃性、周期性強項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、反復(fù)性強、服務(wù)性強規(guī)模較大、項目齊全、工期長、花費大適用對象危險房嚴(yán)重損壞的房屋一般損壞的房屋完好、基本完好房維修要求必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。70%以上必須符合基本完好或完好的要求。必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求附附3 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)（房屋完損標(biāo)準(zhǔn)（P128-132）等級分類f完好f基本完好f一般損壞f嚴(yán)重損壞評定要素房屋結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重強、樓地面、屋面等房屋裝修：門、墻、柱的飾面、頂棚、

26、飾面裝修等房屋設(shè)備：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等三、房屋維修責(zé)任的劃分三、房屋維修責(zé)任的劃分保修期內(nèi)根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，房屋建筑工根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。在正常使用下，房屋建筑工。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：程的最低保修期限為：f地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限工程的合理使用年限f屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外

27、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為墻面的防滲漏，為5 5年年f供熱與供冷系統(tǒng)，為供熱與供冷系統(tǒng)，為2 2個采暖期、供冷期個采暖期、供冷期f電氣管線、給排水管道、電氣管線、給排水管道、為為2 2年年為為2 2年年f其他項目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定其他項目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定保修期滿后f物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共用部位、公用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任f業(yè)主承擔(dān)物業(yè)自用部分和自用設(shè)備的維修責(zé)任f凡屬使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償房屋維修的一般責(zé)任房屋維修的一般責(zé)任所有人承擔(dān)所有

28、人承擔(dān)保修期內(nèi)保修期內(nèi)由施工單位和建設(shè)單位負責(zé)由施工單位和建設(shè)單位負責(zé)保修期滿后保修期滿后公用部分、共用設(shè)備公用部分、共用設(shè)備專項維修基金，全體業(yè)主共專項維修基金，全體業(yè)主共同承擔(dān)同承擔(dān)自用部分、自用設(shè)備自用部分、自用設(shè)備業(yè)主自行負責(zé)業(yè)主自行負責(zé)租賃私房的維修責(zé)任租賃私房的維修責(zé)任依約承擔(dān)依約承擔(dān)人為損毀房屋的維修責(zé)任人為損毀房屋的維修責(zé)任行為人承擔(dān)行為人承擔(dān)對于那些不及時維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，房管部門有權(quán)采取排險解危的強制措施，費用由當(dāng)事人對于那些不及時維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，房管部門有權(quán)采取排險解危的強制措施，費用由當(dāng)事人承擔(dān)。承擔(dān)。四、房屋維修施工管

29、理四、房屋維修施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)的管理。具體內(nèi)容包括：具體內(nèi)容包括：1.房屋維修技術(shù)管理房屋維修技術(shù)管理是指為保證養(yǎng)護工程質(zhì)量和技術(shù)水平，對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行的一系列科學(xué)管理工作的總和。具體包括：指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損壞和損耗定期對房屋進行查勘鑒定，制定維修技術(shù)方案建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人監(jiān)督房屋維修施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況2.施工現(xiàn)場管理施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計或施工說明為依

30、據(jù)，在施工現(xiàn)場進行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負責(zé)，并貫穿整個施工工程。其主要內(nèi)容有:A.按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等B.注意生產(chǎn)與住戶安全，在拆除與翻修時，設(shè)立施工防護標(biāo)志，避免給業(yè)主的生活和工作帶來不便，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系C.修建或利用各項臨時設(shè)施并結(jié)合施工進度，安排好施工銜接及料具進退場，節(jié)約施工用地滿足工程連續(xù)施工的需要D.按施工材料需用計劃，實行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管E.及時回收舊料、廢料，做好修舊利用F.維修工程竣工后，及時清理現(xiàn)場，將剩余材料進行清點，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)3.施工安全管理認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好

31、房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。五、房屋維修工程的驗收管理處管理處接到驗收通知接到驗收通知交付使用交付使用不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)返工返工組織有關(guān)部門組織有關(guān)部門或人員進行工或人員進行工程驗收程驗收返工合格返工合格簽證簽證1.房屋維修工程驗收的標(biāo)準(zhǔn)A.符合修繕設(shè)計或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定B.符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，凡不符合的，應(yīng)進行返修直到符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)C.技術(shù)資料和原始記錄齊全，完整準(zhǔn)確D.窗明、地凈、路通、場地清，具備

32、使用條件水、暖、衛(wèi)、氣、電等設(shè)備調(diào)試運行正常，煙道、溝管暢通2.房屋維修工程驗收的依據(jù)A.項目批準(zhǔn)文件B.工程合同C.修繕設(shè)計圖樣或修繕方案說明D.工程變更通知書E.技術(shù)交底記錄和紀(jì)要F.隱蔽工程檢驗記錄G.材料、構(gòu)件檢驗及設(shè)備調(diào)試等資料9.1-9.39.1-9.3房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)f通過本章的學(xué)習(xí)，房屋附屬設(shè)備設(shè)施房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護的目的目的，的種類種類和用途和用途，房屋附屬設(shè)備設(shè)施房屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和維修制度制度；f能夠房屋附屬設(shè)備設(shè)房屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)工作和維修管理工作保養(yǎng)工作和維修管理工作； 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 9.19

33、.1房屋附屬設(shè)備設(shè)施概述房屋附屬設(shè)備設(shè)施概述f9.1.1房屋附屬設(shè)備設(shè)施房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護的目的目的f房屋附屬設(shè)備設(shè)施房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理主要通過的使用，有效的養(yǎng)護，正常的維修，保證物業(yè)設(shè)施設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其的下降。在保證和提高各種設(shè)施設(shè)備功能的同時的發(fā)揮其。這就要求管理人員要有很高的技能。9.1.29.1.2房屋附屬設(shè)備設(shè)施的種類房屋附屬設(shè)備設(shè)施的種類是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，如：給排水設(shè)備等，它是構(gòu)成房屋建筑實體不可分割的有機構(gòu)成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。1.1.給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)4.4.燃氣設(shè)

34、備系燃氣設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)2.2.電氣工程系統(tǒng)電氣工程系統(tǒng)3.3.供暖、空調(diào)供暖、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)1.1.給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)f（1）給水設(shè)備f（2）排水設(shè)備f（3）房屋衛(wèi)生設(shè)備f（4）消防設(shè)備f（5）房屋熱水供應(yīng)設(shè)備2.2.電氣工程系統(tǒng)電氣工程系統(tǒng)f（1）供電設(shè)施設(shè)備f（2）物業(yè)的弱電設(shè)備f（3）房屋的電梯設(shè)備f（4）電器照明設(shè)備f（1）供暖設(shè)備f（2）空調(diào)設(shè)備f（3）通風(fēng)設(shè)備房屋的燃氣設(shè)備包括：燃氣灶、燃氣表、燃氣管道、天燃氣管網(wǎng)等。9.29.2房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理f房房屋附屬設(shè)備設(shè)施屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和維修制度制度f1.制定房屋設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理制度f2.房屋

35、設(shè)備的三級保養(yǎng)制度 （1）日常維護保養(yǎng) （2） 一級保養(yǎng) （3）二級保養(yǎng)f3.設(shè)備的預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度f設(shè)備的預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度是為了意外損壞而按照計劃進行一系列的和的組織措施和技術(shù)措施。4對共同設(shè)備設(shè)施的定期巡視檢查制度 物業(yè)巡視檢查制度：巡視檢查、巡視檢查、巡視檢查、巡視檢查等。巡視檢查既能設(shè)施設(shè)備中運行，又能設(shè)施設(shè)備中運行可能發(fā)生的問題。9.2.29.2.2房屋附屬設(shè)備設(shè)施房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護制度的實施養(yǎng)護制度的實施f2）。由班組長負責(zé)監(jiān)督設(shè)備操作人員每日填寫設(shè)備巡查記錄，并對責(zé)任房屋內(nèi)的設(shè)備進行定期巡查，每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、養(yǎng)護、異常變化等情況填寫當(dāng)月設(shè)備巡查報告。9.3.

36、19.3.1房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修的房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修的f1房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修的f（1）零星維修工程（2）中修工程f（3）大修工程 （4）設(shè)備更新和技術(shù)改造f2房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修的9.3.29.3.2房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修f根據(jù)物業(yè)的類型和特點，結(jié)合房屋附屬設(shè)備設(shè)施的種類定制定制如下管理制度：f1.巡檢制f2.分工負責(zé)制f3.季度和年度安全檢查制f4.維修報告制度f5.維修工程的審批制度9.3.39.3.3房屋附屬設(shè)備設(shè)施的房屋附屬設(shè)備設(shè)施的9.3.49.3.4房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修f1.給水系統(tǒng)的管理f2.排水系統(tǒng)管道的管理f3.供暖系統(tǒng)的管理

37、f4.空調(diào)系統(tǒng)的管理f5.供電系統(tǒng)的管理f6.電梯系統(tǒng)的管理1 1. .給水系統(tǒng)的管理給水系統(tǒng)的管理f1)一般規(guī)定對給水管道進行一次定期檢查維護道表面,若有銹蝕脫皮現(xiàn)象應(yīng)及時維修,若管道銹蝕嚴(yán)重,可考慮更換新管道.f2)防止冰凍f3)防止管壁產(chǎn)生冷凝水f4)水池(箱)的定期清洗和消毒f5)水泵房的管理f1)防止管道阻塞 2)設(shè)置清掃口f3)設(shè)置檢查口 4)查漏補漏f5）保養(yǎng)f1）供電系統(tǒng)的運行使用管理f2）供電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護9.4特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理1 1、特種設(shè)備的含義、特種設(shè)備的含義是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器（氣瓶，下同）、壓力管道、電梯、起重機械、客

38、運索道、大型游樂設(shè)施。同時也包括其附屬的安全附件、安全保護裝置與安全保護裝置相關(guān)的設(shè)施原則 安全安全至上原則至上原則1 企業(yè)負責(zé)原則企業(yè)負責(zé)原則2 責(zé)權(quán)一致原則責(zé)權(quán)一致原則3 統(tǒng)一監(jiān)管原則統(tǒng)一監(jiān)管原則4 綜合治理原則綜合治理原則5物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般采取承包制的辦法，將特種設(shè)備委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護公司進行專業(yè)的維修養(yǎng)護。委托方式通過或者形式，貫徹“公平、公正、公開、合理”的原則實施招標(biāo)，并與中標(biāo)公司簽訂特種設(shè)備養(yǎng)護委托合同。委托合同一般可劃分為大包合同、中包合同、小包合同。大包合同大包合同：是指設(shè)備所有維護保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均有專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責(zé)，其中包合同中包合同：是

39、指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設(shè)備進行年度定期保養(yǎng)，小零部件更換以下，應(yīng)急搶修及小修和更換零配件的。小包合同小包合同：是指專業(yè)維修保養(yǎng)公司只負責(zé)提供配件和技術(shù)指導(dǎo)，其他所有人工由物業(yè)服務(wù)企業(yè)技術(shù)人員負責(zé)，。5 5、特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的相關(guān)規(guī)定、特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的相關(guān)規(guī)定1 1）特種設(shè)備出廠時，應(yīng)當(dāng)附有）特種設(shè)備出廠時，應(yīng)當(dāng)附有的設(shè)計的設(shè)計文件、產(chǎn)品文件、產(chǎn)品、安裝及使用、安裝及使用、等文件等文件2 2）應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng) 在特種設(shè)備投入使用前或投入使用后在特種設(shè)備投入使用前或投入使用后，向直轄，向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門 對在使用的特種設(shè)備進行

40、對在使用的特種設(shè)備進行，并定，并定期檢查并記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。期檢查并記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。 對特種設(shè)備的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝對特種設(shè)備的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表進行定期校驗、檢修、并作出記錄置及有關(guān)附屬儀器儀表進行定期校驗、檢修、并作出記錄3 3）鼓勵進行科學(xué)的管理方法，鼓勵進行科學(xué)的管理方法，特種設(shè)備特種設(shè)備和管理水平，和管理水平，特種設(shè)備生產(chǎn)、使用特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位單位4 4、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1 1、特種設(shè)備的、特

41、種設(shè)備的、等文件以及等文件以及和和；2 2、特種設(shè)備的、特種設(shè)備的定期檢驗定期檢驗和定期自行檢查的和定期自行檢查的記錄；記錄；3 3、特種設(shè)備的、特種設(shè)備的日常使用狀況記錄日常使用狀況記錄；4 4、特種設(shè)備及其安全附件、安全保護裝置、特種設(shè)備及其安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護護保養(yǎng)記錄保養(yǎng)記錄；5 5、特種設(shè)備、特種設(shè)備運行故障和事故記錄運行故障和事故記錄；6 6、高耗能特種設(shè)備的、高耗能特種設(shè)備的能效測試報告能效測試報告、能耗能耗狀況記錄狀況記錄以及以及節(jié)能改造技術(shù)資料節(jié)能改造技術(shù)資料住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成f建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)f火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)f安全防范自動化系統(tǒng)安全防范自動化系統(tǒng)1 1、建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（1）給排水監(jiān)控子系統(tǒng)）給排水監(jiān)控子系統(tǒng)可利用給排水監(jiān)控子系統(tǒng)進行監(jiān)測，對給排水泵事實分布式監(jiān)控和集中管理，根據(jù)水箱、水池水位的高低控制可利用給排水監(jiān)控子系統(tǒng)進行監(jiān)測，對給排水泵事實分布式監(jiān)控和集中管理，根據(jù)水箱、水池水位的高低控制水泵的啟停，控制主要設(shè)備的切換，自動輪換以及水位異