上海虹橋地塊市場調(diào)研

1、1EASTIDE ENTERPRISE 1虹橋區(qū)域簡介2EASTIDE ENTERPRISE 2大虹橋概況大虹橋概況“大虹橋”指面積為8686平方公里平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)，其以虹橋交通樞紐區(qū)域?yàn)橹行?，從大虹橋概念輻射范圍來說，閔行、長寧、青浦、嘉定閔行、長寧、青浦、嘉定四區(qū)為主要覆蓋區(qū)域，同時(shí)，普陀和松江兩區(qū)也在“大虹橋”輻射效應(yīng)內(nèi)。大虹橋內(nèi)涵是一個(gè)綜合概念，包括交通、產(chǎn)業(yè)、空間、結(jié)構(gòu)、布局等多個(gè)層次方面。對外，以交通樞紐為核心，構(gòu)建為長三角的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)；對上海，大虹橋則承擔(dān)整合上海西部空間的歷史重任，是上海國家戰(zhàn)略的重要補(bǔ)充；對于上海西部，其將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長區(qū)

2、域，是上海西部的增長極。3EASTIDE ENTERPRISE 3古北浦東核心中央商務(wù)區(qū)陸家嘴大虹橋區(qū)位大虹橋區(qū)位u虹橋商務(wù)區(qū)位于上海市中心西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置；u虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍，東至環(huán)西一大道，南至滬青平高速公路，西至嘉定高速公路，北至滬寧高速公路；u距離現(xiàn)虹橋古北區(qū)域6.5公里，距離浦東核心中央商務(wù)區(qū)13公里。距離陸家嘴20公里環(huán)西一大道滬青平高速滬寧高速嘉定高速4EASTIDE ENTERPRISE 4大虹橋交通（大虹橋交通（虹橋交通樞紐是我國東部沿海地區(qū)以及長三角地區(qū)重要的城市綜合交通樞紐，世界最大的綜合交通樞紐）u地鐵：地鐵2號線、10號線

3、u高速公路：外環(huán)高速、滬青平公路、嘉閔高架、北翟高架u 上海對接江蘇、浙江兩省的西大門。u 虹橋一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)展到華東主要中心城市，六小時(shí)將可以與北京對接； u 虹橋優(yōu)良交通條件將帶來上海經(jīng)濟(jì)重心開始偏向西部區(qū)域，；l虹橋 T1、T2 航站路l滬寧高鐵、滬杭高鐵、京滬高鐵5EASTIDE ENTERPRISE 5大虹橋分區(qū)規(guī)劃大虹橋分區(qū)規(guī)劃u虹橋商務(wù)區(qū)包括兩大區(qū)域：主功能區(qū)和拓展區(qū)：u主功能區(qū)：東至環(huán)西一大道，西至諸光路，南至滬青平高速，北至北翟高架，規(guī)劃總面積27.3平方公里，核心區(qū)4.7平方公里，包括1平方公里國家會(huì)展中心，核心區(qū)一期1.4平方公里u拓展區(qū)：由主功能區(qū)向西至嘉金高速公路，向

4、北至滬寧高速公路，規(guī)劃總面積約59.3平方公里6EASTIDE ENTERPRISE 6大虹橋分區(qū)規(guī)劃大虹橋分區(qū)規(guī)劃u東虹橋片區(qū)東虹橋片區(qū)商務(wù)提升區(qū)：主要指虹橋樞紐向東沿地鐵2號線軸向延伸形成地區(qū) ；是“大虹橋”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拓展軸的重要載體；u北虹橋片區(qū)北虹橋片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：主要指嘉定區(qū)的江橋地區(qū)這個(gè)片區(qū)將成為具有較強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的、面向江蘇地區(qū)、以園區(qū)式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為特色，聯(lián)動(dòng)嘉定新城發(fā)展的重要區(qū)域服務(wù)性片區(qū) ；u南虹橋片區(qū)南虹橋片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：主要指閔行區(qū)的七寶地區(qū)、九亭地區(qū) ；u西虹橋片區(qū)西虹橋片區(qū)商務(wù)成長區(qū)：主要指青浦區(qū)的徐涇、趙巷地區(qū);面向蘇南的商務(wù)成長區(qū)。7EASTIDE ENTER

5、PRISE 7西虹橋商務(wù)區(qū)西虹橋商務(wù)區(qū)u西虹橋商務(wù)區(qū)是虹橋商務(wù)區(qū)的重要組成部分，位于虹橋商務(wù)區(qū)西側(cè)，規(guī)劃面積約19.02平方公里，范涉及青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)約16.5平方公里，華新鎮(zhèn)約2.52平方公里。u西虹橋商務(wù)區(qū)是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)最緊鄰核心功能區(qū)和綜合交通樞紐的區(qū)域，也是上海從東到西“經(jīng)濟(jì)黃金軸線”上，唯一直接連接江浙和長三角的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。u西虹橋商務(wù)區(qū)作為青浦區(qū)委、區(qū)政府“一城兩翼”重大發(fā)展戰(zhàn)略“東翼”的承載者，將以虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)為契機(jī)，發(fā)揮承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的樞紐作用，將成為提供青浦未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力的重要“引擎”，也是青浦區(qū)服務(wù)上海、加快上海“四個(gè)中心”建設(shè)、聯(lián)動(dòng)長三角發(fā)展、輻射亞太

6、地區(qū)的重要平臺G2G2京滬高速京滬高速小淶港小淶港（規(guī)劃中）（規(guī)劃中）G50G50滬渝高速滬渝高速G15G15沈海高速沈海高速2.522.52平方公平方公里里16.516.5平方公平方公里里8EASTIDE ENTERPRISE 8虹橋商務(wù)區(qū)域土地市場虹橋商務(wù)區(qū)域土地市場9EASTIDE ENTERPRISE 9u核心功能區(qū)區(qū)域內(nèi)土地已經(jīng)出讓完畢。包括1平方公里的國家會(huì)展中心；商務(wù)核心區(qū)一期1.4平方公里，商務(wù)核心區(qū)二期（南區(qū)、北區(qū)）2.24平方公里u西虹橋商務(wù)區(qū)控規(guī)已經(jīng)確定，會(huì)展中心配套區(qū)土地公開競拍、價(jià)高者得，總部基地等相關(guān)服務(wù)業(yè)地塊可帶方案招標(biāo)出讓土地。會(huì)展中心南側(cè)地塊已經(jīng)出讓給綠地，出

7、讓面積184292.8平方米，土地總價(jià)47.21億元，容積率3，樓板價(jià)8539元/平米；其他規(guī)劃用地根據(jù)拆遷進(jìn)度、按照規(guī)劃要求及產(chǎn)業(yè)定位，陸續(xù)推動(dòng)上市u虹橋商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃面積約86平方公里，其中核心功能區(qū)規(guī)劃占地面積約4.7平方公里，涉及青浦區(qū)域的西虹橋商務(wù)區(qū)約19平方公里。虹橋商務(wù)區(qū)土地出讓情況虹橋商務(wù)區(qū)土地出讓情況商務(wù)核心區(qū)商務(wù)核心區(qū)西虹橋規(guī)劃西虹橋規(guī)劃會(huì)展會(huì)展中心中心10EASTIDE ENTERPRISE 10虹橋商務(wù)區(qū)土地出讓價(jià)格水平虹橋商務(wù)區(qū)土地出讓價(jià)格水平萬科（萬科（2012.82012.8）樓板價(jià)樓板價(jià)1139511395元元/ /平米平米住宅、商辦容積率住宅、商辦容積率1.5

8、81.58三湘（三湘（2011.42011.4）樓板價(jià)樓板價(jià)1565815658元元/ /平米平米商辦，容積率商辦，容積率3.13.1瑞安（瑞安（2010.102010.10）樓板價(jià)樓板價(jià)13,700元元/ /平米平米商辦，容積率商辦，容積率4.84.8綠地（綠地（2013.72013.7）樓面價(jià)樓面價(jià)1869618696元元/ /平米平米住宅，容積率住宅，容積率1.021.02綠地（綠地（2013.62013.6）樓板價(jià)樓板價(jià)8539元元/ /平米平米商辦，容積率商辦，容積率3 3龍湖（龍湖（2011.82011.8）樓板價(jià)樓板價(jià)12150元元/ /平米平米商辦，容積率商辦，容積率4.84.

9、8運(yùn)杰置業(yè)（運(yùn)杰置業(yè)（2013.42013.4）樓面價(jià)樓面價(jià)96339633元元/ /平米平米商住，容積率商住，容積率2.52.5龍湖置業(yè)（龍湖置業(yè)（2013.12013.1）樓面價(jià)樓面價(jià)74207420元元/ /平米平米商住，容積率商住，容積率2.52.5江西豪盛（江西豪盛（2013.32013.3）樓面價(jià)樓面價(jià)78227822元元/ /平米平米商業(yè)，容積率商業(yè)，容積率1.61.611EASTIDE ENTERPRISE 11商業(yè)市場分析12EASTIDE ENTERPRISE 12商業(yè)市場商業(yè)市場商圈分析商圈分析青浦城區(qū)青浦城區(qū) 趙巷商圈趙巷商圈核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)16km10km西虹橋商

10、務(wù)區(qū)西虹橋商務(wù)區(qū)大虹橋區(qū)域大虹橋區(qū)域u由于青浦區(qū)域范圍較廣，各板塊中心距離較遠(yuǎn)，造成各板塊區(qū)域各自為政，各個(gè)商圈僅對于本區(qū)域內(nèi)人群服務(wù)，輻射力度小，商業(yè)氛圍較弱；u青浦老城商圈依托人口支撐，現(xiàn)仍為青浦最核心商業(yè)區(qū)域；u西翼環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈依托淀山湖，以旅游度假型的目的型商業(yè)為主；u東翼現(xiàn)狀商業(yè)除奧特萊斯、家樂福以外，其余多以沿街商業(yè)為主；未來圍繞國家會(huì)展中心，虹橋商務(wù)區(qū)的打造，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砬嗥中碌纳虡I(yè)核心。13EASTIDE ENTERPRISE 13虹橋商務(wù)區(qū)趙巷商務(wù)區(qū)東翼西翼環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈老城商業(yè)中心青浦城區(qū)10公里15公里10公里趙巷商業(yè)區(qū)趙巷商業(yè)區(qū)青浦城區(qū)青浦城區(qū)環(huán)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)資源資源

11、l趙巷和徐涇高端居住區(qū)的財(cái)富階層l高速及與江蘇、浙江的距離，吸引來自整個(gè)長三角地區(qū)的居住人口l整個(gè)商業(yè)區(qū)規(guī)劃，將形成商業(yè)聚集區(qū)l青浦區(qū)最核心的生活型商業(yè)區(qū)，目前青浦人娛樂、生活的主要商業(yè)區(qū)域；l未來規(guī)劃青浦區(qū)的主城區(qū)，人口規(guī)模在70萬人左右，有很好的人口支撐l淀山湖稀缺湖的自然水生態(tài)資源，吸引來自上海乃至長三角的旅游度假客群l對淀山湖整體的旅游生態(tài)度假區(qū)的定位，未來形成環(huán)湖的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)功能功能l目前已有奧特萊斯、吉盛偉邦，未來將有蘇寧總部及珠江高端品牌折扣店，形成目的地型商業(yè)l目前已經(jīng)形成以橋梓灣、蘇寧為核心的三大商業(yè)圈，以日常生活型消費(fèi)為主l目前以旅游度假休閑的度假村為主，包括東方綠舟等旅游

12、景點(diǎn)發(fā)展發(fā)展空間空間l未來發(fā)展空間巨大，規(guī)劃中沿高速兩側(cè)均為商業(yè)，但以周末目的地型商業(yè)為主l依托強(qiáng)大的人口支撐，未來青浦生活型商業(yè)發(fā)展空間很大l發(fā)展空間較大，以旅游度假的目的地型商業(yè)為主商業(yè)市場商業(yè)市場青浦商業(yè)青浦商業(yè)（老城區(qū)商業(yè)是青浦區(qū)的生活型商業(yè)核心）。14EASTIDE ENTERPRISE 14東方商廈成泰百貨青浦百貨世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商超市商業(yè)市場商業(yè)市場青浦主城商業(yè)現(xiàn)狀青浦主城商業(yè)現(xiàn)狀（現(xiàn)有商業(yè)檔次偏低、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、功能單一，不能滿足需求，商業(yè)消費(fèi)出現(xiàn)外溢）橋梓灣商圈：l核心主力店：l東方商廈、國美電器與商業(yè)街鋪l規(guī)模：6萬方左右l商業(yè)形式：l主力店和商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，圍繞商業(yè)街鋪，以餐飲

13、、購物、娛樂為主l商業(yè)業(yè)態(tài)：l業(yè)態(tài)相對比較豐富，但品牌偏中檔，缺乏時(shí)尚性和特色感青浦百貨商圈：l核心主力店：l青浦百貨、永樂家電l商業(yè)形式：l主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)l商業(yè)業(yè)態(tài)：l檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級蘇寧商圈：l核心主力店：l成泰百貨、九都購物中心、蘇寧電器l商業(yè)形式：l主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設(shè)計(jì)l商業(yè)業(yè)態(tài)：l檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級15EASTIDE ENTERPRISE 15商業(yè)市場商業(yè)市場商業(yè)市場成交量與價(jià)格分析商業(yè)市場成交量與價(jià)格

14、分析u2013年上半年上海商業(yè)成交面積共計(jì)88.87萬平方米，同比上漲61.45%，環(huán)比下跌11.05%。青浦區(qū)商業(yè)成交量約2萬方，成交比例僅占總成交面積的3%；u2013年上半年，青浦區(qū)商業(yè)市場成交量約2萬方，供求比為0.83:1；第三季度成交量約1.9萬方，供求比為0.9:1，由此可知青浦區(qū)前三季度商業(yè)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；u2013年前三季度青浦區(qū)商業(yè)市場供應(yīng)量約為35000平米，截止目前供應(yīng)量已經(jīng)全部去化完全，月均去化量3000平米，由此可知該區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場良好?6EASTIDE ENTERPRISE 16商業(yè)市場商業(yè)市場商業(yè)售價(jià)和租金分析商業(yè)售價(jià)和租金分析港隆休閑

15、廣場均價(jià)25000元/平米租金2-5元/平米/天富紳國際租金3-5元/平米 /天重固新世紀(jì)商業(yè)廣場均價(jià)25000元/平米意邦飾界均價(jià)29000元/平米北竿山國際藝術(shù)中心均價(jià)20000元/平米租金4-7萬/月奧特萊斯扣點(diǎn)16%，大牌6%-7%米格天地租金扣點(diǎn)15%永業(yè)購物中心虹橋良華購物廣場尚未銷售17EASTIDE ENTERPRISE 17商業(yè)市場商業(yè)市場商業(yè)市場小結(jié)商業(yè)市場小結(jié)u發(fā)展?fàn)顩r：青浦現(xiàn)有商業(yè)體量較小且檔次較低、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)亟待擴(kuò)大和升級，隨著虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)，虹橋商務(wù)區(qū)的商業(yè)體量將達(dá)到20萬平方米；u區(qū)域分布：青浦區(qū)現(xiàn)有商業(yè)多集中在老城區(qū)和趙巷商圈，

16、如奧特萊斯等；未來隨著大虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)，商業(yè)中心會(huì)逐漸向東轉(zhuǎn)移；u產(chǎn)品分析：奧特萊斯作為消費(fèi)目的地型商業(yè)綜合體，商鋪只租不賣；永業(yè)購物中心則是社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，其余均為小型商鋪；業(yè)態(tài)多為零售為主，餐飲類較少；u供銷狀況：青浦區(qū)2013年商業(yè)市場供應(yīng)量小于成交量，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這表明該區(qū)域未來商業(yè)潛力巨大；每年商業(yè)成交量在5萬方左右；國家會(huì)展中心36萬方商業(yè)會(huì)由內(nèi)部消化，因此并不存在競爭關(guān)系；虹橋商務(wù)核心區(qū)則規(guī)劃有15萬方的商業(yè)體量，未來5年內(nèi)，按照每年成交5萬方的速度，總共可去化25萬方的商業(yè)，故該區(qū)域內(nèi)未來對商業(yè)的需求量十分巨大；u銷售價(jià)格：青浦區(qū)商業(yè)成交均價(jià)20000-30000元/

17、平方米，未來在虹橋商務(wù)區(qū)和會(huì)展中心的帶動(dòng)下，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值會(huì)更加巨大18EASTIDE ENTERPRISE 18典型案例分析典型案例分析百聯(lián)奧特萊斯廣場百聯(lián)奧特萊斯廣場位置位置青浦區(qū)滬青平公路2888號規(guī)模規(guī)模占地面積：160000平方米，建筑面積：110000平方米，容積率：0.7商業(yè)類型商業(yè)類型Shopping mall產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況商業(yè)綜合體，300余家商鋪，400多個(gè)品牌，商鋪面積100-500平米不等分層業(yè)態(tài)分層業(yè)態(tài)地上共4層，以商品銷售和餐飲為主按照經(jīng)營功能的不同，分為A.B.C三個(gè)區(qū)域A區(qū)：主要經(jīng)營國際一線品牌的折扣商品B區(qū)：主要經(jīng)營國際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國際二線品牌以及國

18、內(nèi)著名品牌C區(qū)：3萬平方米餐飲休閑娛樂區(qū)，主要提供各類大型餐飲和休閑娛樂場所停車位停車位地上2800個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，600個(gè)地下車位租售狀況租售狀況商鋪均只租不售，且采用保底扣點(diǎn)收租的形式，一般品牌的扣率在16%左右，對于國際大牌則扣率較低，為6%-7%客戶客戶青浦及周邊居民，國內(nèi)外游客為主點(diǎn)評點(diǎn)評百聯(lián)奧特萊斯廣場（上海青浦）是以銷售國際、國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集購物、休閑和旅游為一體，體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的大型購物廣場 百聯(lián)奧特萊斯廣場（上海青浦）是以銷售國際、國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集購物、休閑和旅游為一體，體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的大型購物廣場。商鋪只租不售。19EASTI

19、DE ENTERPRISE 19典型案例分析典型案例分析意邦飾界大道意邦飾界大道位置位置青浦重固鎮(zhèn)北青公路6588弄規(guī)模規(guī)模占地面積：540000平方米，建筑面積：130000平方米，商業(yè)類型商業(yè)類型專業(yè)建材批發(fā)零售商鋪產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況4層商鋪，標(biāo)準(zhǔn)層面積24000平方米，可分割50平米-120平米，層高5米分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)包括總部展示區(qū)、綜合建材區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)和商業(yè)配套區(qū)停車位停車位規(guī)劃大型地下停車庫和豐富地面停車位，戶均10個(gè)車位租售狀況租售狀況目前在售為1-2層，面積50-120平米，均價(jià)29000元/平米，前三年18%一次性抵消房款，后七年保底8%；物業(yè)費(fèi)3.00元/平方米月客戶客戶品

20、牌建材商，投資客為主綜合情況綜合情況意邦全球建材飾界位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路6588弄，東靠嘉松公路，西鄰趙重公路?？偨ㄖ娣e88萬平方米，是意邦置業(yè)投資28億元人民幣重金打造的集展示、銷售、采購、辦公、倉儲(chǔ)、物流、文化信息交流等功能于一體國際性建材品牌交易中心。點(diǎn)評點(diǎn)評運(yùn)營商上海意邦建材經(jīng)營管理有限公司具有16年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，曾成功運(yùn)作上海浦東恒大建材市場。 投資回報(bào)高意邦飾界大道是88萬平方米意邦建材家居世界的第三期，定位于西虹橋首個(gè)名品建材家居主題商業(yè)街。開發(fā)商兼運(yùn)營商意邦集團(tuán)為投資者提供10年統(tǒng)一經(jīng)營管理服務(wù)及十年總計(jì)74%的穩(wěn)定投資回報(bào)。2012年底開盤，商業(yè)在售面積65

21、000平方米，目前已經(jīng)銷售20000平方米，月均去化1800平方米。20EASTIDE ENTERPRISE 20典型案例分析典型案例分析北竿山國際藝術(shù)中心北竿山國際藝術(shù)中心位置位置青浦業(yè)輝路222弄(近置發(fā)路)規(guī)模規(guī)模占地面積：200000平方米，建筑面積：90000平方米，容積率：0.45商業(yè)類型商業(yè)類型商業(yè)、辦公、居住、文化娛樂休閑綜合性社區(qū)產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況地下一層，地上5層疊加、聯(lián)排別墅可做商業(yè)、辦公，不能做餐飲，均為現(xiàn)房，面積190-250平米，層高4.2米分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)北竿山國際藝術(shù)中心以淞塘河為界分為東、西兩區(qū)。東區(qū)有大型藝展中心、俱樂部、會(huì)所、商業(yè)綜合體（集畫廊、拍賣行、創(chuàng)意

22、商店以及教育等于一體）、以及超市、社區(qū)服務(wù)等。西區(qū)以各種類型的工作室為主，是藝術(shù)家和其他創(chuàng)意人的工作和生活的地方，也可以從事小型商業(yè)和展示活動(dòng)。東西區(qū)合二為一，形成一個(gè)完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺。停車位停車位地上450個(gè)機(jī)動(dòng)車車位租售狀況租售狀況均價(jià)20000元/平米，租金4-7萬/月物業(yè)費(fèi)4.71元/平方米月客戶客戶商鋪投資，辦公自用，藝術(shù)展示綜合情況綜合情況北竿山國際藝術(shù)中心為客戶提供了一個(gè)集工作、生活、休閑和作品展示、交流等功能于一體的、時(shí)尚，可商、可住、可工作、可娛樂的綜合性社區(qū)。點(diǎn)評點(diǎn)評北竿山國際藝術(shù)中心(簡稱SAC)由上海國資委直屬國際投資集團(tuán)所投資建設(shè)，以其創(chuàng)新性、稀有性、清水混凝土建筑

23、的精益求精及現(xiàn)代美感,成為一座值得傳承的藝術(shù)創(chuàng)意地產(chǎn)收藏品。北竿山國際藝術(shù)中心是一個(gè)以藝術(shù)為精髓的完整的文化、娛樂、商業(yè)、休閑聚落，是時(shí)尚前沿與潮流的匯聚地。 2010年底開盤，可售商業(yè)面積60000平方米，已售55000平方米，去化率92%，月均銷售1500平方米。21EASTIDE ENTERPRISE 21辦公市場分析22EASTIDE ENTERPRISE 22EASTIDE ENTERPRISE 22上海市寫字樓租金狀況上海市寫字樓租金狀況陸家嘴板塊陸家嘴板塊均價(jià)均價(jià)8 8萬元萬元/ /平米平米租金租金7-117-11元元/ /平米平米/ /天天徐家匯板塊徐家匯板塊均價(jià)均價(jià)6 6萬萬

24、-7-7萬元萬元/ /平米平米租金租金6-106-10元元/ /平米平米/ /天天人民廣場板塊人民廣場板塊均價(jià)均價(jià)3.53.5萬萬-6-6萬元萬元/ /平米平米租金租金8-108-10元元/ /平米平米/ /天天虹橋開發(fā)區(qū)板塊虹橋開發(fā)區(qū)板塊均價(jià)均價(jià)3 3萬萬-4-4萬元萬元/ /平米平米租金租金3-73-7元元/ /平米平米/ /天天南京西路板塊南京西路板塊均價(jià)均價(jià)6 6萬萬-7-7萬元萬元/ /平米平米租金租金10-1510-15元元/ /平米平米/ /天天淮海路板塊淮海路板塊均價(jià)均價(jià)4 4萬萬5-75-7萬萬元萬萬元/ /平米平米租金租金8-118-11元元/ /平米平米/ /天天23EA

25、STIDE ENTERPRISE 23EASTIDE ENTERPRISE 23核心功能區(qū)：核心功能區(qū)：商務(wù)辦公商務(wù)辦公商業(yè)、酒店商業(yè)、酒店大虹橋商務(wù)辦公分布情況大虹橋商務(wù)辦公分布情況24EASTIDE ENTERPRISE 24EASTIDE ENTERPRISE 24虹橋商務(wù)區(qū)周邊辦公售價(jià)與租金情況上海西郊商務(wù)區(qū)-C2國際區(qū)均價(jià)21800元/平方米租金2元/天/平米旭輝虹橋國際均價(jià)33000元/平米租金3.5-4元/天/平米萬科時(shí)一區(qū)均價(jià)40000元/平米暫無租金價(jià)格意邦國際均價(jià)16500元/平米租金1.5-2元/天/平米綠地中心二期均價(jià)60000元/平米租金7-7.5元天/平米蘇寧天御國

26、際廣場均價(jià)35000元/平米租金3.5元/天/平米秀森大廈均價(jià)26000元/平米租金2元/天/平米世盟壹天地均價(jià)19800元/平米租金暫無25EASTIDE ENTERPRISE 25上海市辦公樓市場上海市辦公樓市場u上海市寫字樓每年成交量保持在150-200萬平米左右，2012年青浦區(qū)成交量約20萬平米；u盡管上海市寫字樓存量保持在400多萬平米，但核心商圈范圍內(nèi)辦公物業(yè)大多持有，不銷售；26EASTIDE ENTERPRISE 26EASTIDE ENTERPRISE 2627EASTIDE ENTERPRISE 27u2013上半年上海樓市共計(jì)成交寫字樓12062套，共計(jì)成交面積96.2

27、3萬平，較去年上半年大漲115.97%，延續(xù)回暖態(tài)勢；u2013年上半年寫字樓市場供求比1:1.8，大宗物業(yè)的成交對寫字樓市場影響效果顯著，2012年第四季度出現(xiàn)較為集中的整購，也使得成交量大漲28EASTIDE ENTERPRISE 28EASTIDE ENTERPRISE 28北區(qū)北區(qū)1.441.44平方公里平方公里南區(qū)南區(qū)0.80.8平方公里平方公里核心區(qū)一期核心區(qū)一期1.4平方公里平方公里u虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期約1.4平方公里，開發(fā)總規(guī)模約170萬平方米，商務(wù)辦公面積約114萬平米?？偨ㄖ娣e(萬平方米)100.0%170商務(wù)辦公67.0%113.9商業(yè)12.0%20.4文化娛樂5.5

28、%9.35酒店6.5%11.05服務(wù)設(shè)施8.0%13.6公共設(shè)施1.0%1.7u虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)二期(南區(qū)和北區(qū))約2.24平方公里，開發(fā)總規(guī)模約165萬平方米，商務(wù)辦公面積約95萬平方米。u會(huì)展中心占地1290畝，規(guī)劃總建筑面積147萬平米，其中包括15萬平米商業(yè)及30萬平米商務(wù)辦公，其他為五星級酒店、會(huì)展展示區(qū)及其他配套；29EASTIDE ENTERPRISE 29辦公辦公市場小結(jié)u發(fā)展?fàn)顩r：發(fā)展?fàn)顩r：大虹橋區(qū)域整體發(fā)展處于起步階段，因而辦公市場尚未成熟；按照功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)，未來十年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒖焖侔l(fā)展，辦公市場會(huì)十分活躍。u區(qū)域分布：區(qū)域分布：辦公物業(yè)主要分布在虹橋核心區(qū)，功能拓展區(qū)

29、周邊區(qū)域也將提供局部商務(wù)配套。u產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：該區(qū)域起點(diǎn)高，發(fā)展?jié)摿薮?，聚集了中國幾乎最?yōu)秀的開發(fā)企業(yè)角逐競爭，可以預(yù)見未來該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)必定高端、現(xiàn)代，配套一流。u供銷狀況：供銷狀況：青浦每年的寫字樓成交量在20萬以內(nèi)，未來區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量大，虹橋商務(wù)核心區(qū)土地已經(jīng)出讓完畢，規(guī)劃辦公面積約206萬平米；會(huì)展中心及西虹橋會(huì)展中心配套區(qū)辦公面積約有100萬平米。未來3-5年，大體量寫字樓將集中上市，市場競爭會(huì)更加激烈。按照功能規(guī)劃，功能拓展其他區(qū)域內(nèi)也會(huì)不斷推動(dòng)大量辦公物業(yè)上市。u銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：青浦 區(qū)域內(nèi)寫字樓成交均價(jià)集中在1.82萬之間，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓較少，虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓較大，

30、典型項(xiàng)目萬科售價(jià)達(dá)4萬/平米；30EASTIDE ENTERPRISE 30開發(fā)商開發(fā)商上?；蹌?chuàng)現(xiàn)代服務(wù)園發(fā)展有限公司項(xiàng)目面積項(xiàng)目面積占地25617平方，總建筑面積76074平方米。容積率2.37出售時(shí)間出售時(shí)間2012年2月商業(yè)類型商業(yè)類型1層為精品商鋪，層高5.55米、面寬8.4米；2-9層為3.8米標(biāo)準(zhǔn)層高的辦公樓面積區(qū)間面積區(qū)間辦公單元建筑面積235到1845平方米。面積可隨意搭配現(xiàn)在售價(jià)現(xiàn)在售價(jià)均價(jià)21800元/平方米停車位停車位車位地下376個(gè)，20萬元/個(gè)總層數(shù)總層數(shù)共9層銷售情況銷售情況去化率95%，租金租金2元/天/平米相關(guān)費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)暫無點(diǎn)評點(diǎn)評產(chǎn)品類型為純辦公產(chǎn)品類

31、型為純辦公+底層商鋪；商鋪已基本售完，剩余少量寫字樓，寫字樓均價(jià)約底層商鋪；商鋪已基本售完，剩余少量寫字樓，寫字樓均價(jià)約21800元元/平米。平米。上海西郊商務(wù)區(qū)-C2國際區(qū)31EASTIDE ENTERPRISE 31開發(fā)商開發(fā)商上海旭創(chuàng)置業(yè)有限公司 區(qū)位區(qū)位長寧通協(xié)路288弄(近協(xié)和路)項(xiàng)目面積項(xiàng)目面積占地22917平方米，總建筑面積64000平米開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011.11商業(yè)類型商業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，以11棟辦公樓運(yùn)行模式，其中不僅有小面積獨(dú)棟總部，還有區(qū)域內(nèi)唯一的loft產(chǎn)品面積區(qū)間面積區(qū)間小獨(dú)棟辦公建筑面積約2800-6500平米；標(biāo)準(zhǔn)層2500平米現(xiàn)在售價(jià)現(xiàn)在售價(jià)均價(jià)3300

32、0元/平米停車位停車位地下停車位460個(gè)，價(jià)格未定總層數(shù)總層數(shù)有11層、8層、3層出租情況出租情況租金2元/天/平米相關(guān)費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)15.00元/平方米月點(diǎn)評點(diǎn)評已有170多家企業(yè)入駐，其中包括聯(lián)合利華、TNT、博世、愛立信等知名企業(yè)產(chǎn)品類型為甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，位于地鐵沿線,，可作為總部園區(qū)，均價(jià)33000元/平方米旭輝虹橋國際32EASTIDE ENTERPRISE 32該項(xiàng)目為虹橋商務(wù)核心區(qū)首個(gè)開盤的項(xiàng)目，均價(jià)該項(xiàng)目為虹橋商務(wù)核心區(qū)首個(gè)開盤的項(xiàng)目，均價(jià)38000-4500038000-45000元元/ /平米。今年平米。今年1010月開盤，推出一棟月開盤，推出一棟8 8層標(biāo)層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓

33、，總面積約準(zhǔn)辦公樓，總面積約1.21.2萬平米，其中萬平米，其中100-150100-150辦公產(chǎn)品售罄，辦公產(chǎn)品售罄，150-300150-300平米去化率平米去化率70%70%左右。左右。開發(fā)商開發(fā)商上海萬樹置業(yè)有限公司項(xiàng)目面積項(xiàng)目面積包含6.8萬方辦公、10萬方住區(qū)、1.3萬方街區(qū)。出售時(shí)間出售時(shí)間2013年10月商業(yè)類型商業(yè)類型辦公、住宅、公寓，辦公包括4棟高層和4棟多層現(xiàn)在售價(jià)現(xiàn)在售價(jià)住宅均價(jià)38000元/平米，辦公3萬84萬5元/平米，面積區(qū)間面積區(qū)間推出100-300辦公產(chǎn)品，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，自由分割，4.5米層高；約3000獨(dú)棟辦公總層數(shù)總層數(shù)8層標(biāo)準(zhǔn)辦公，4層獨(dú)棟辦公 層高層高8層

34、標(biāo)準(zhǔn)辦公，4.5米層高相關(guān)費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)4.8元/平月停車位停車位地下停車庫車位和地上停車位共1400個(gè)銷售情況銷售情況今年10月推出的一棟8層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，100-150售罄，150-300平米整體去化率90%。萬科時(shí)一區(qū)33EASTIDE ENTERPRISE 33住宅市場分析34EASTIDE ENTERPRISE 34青浦區(qū)住宅用地成交分析（青浦區(qū)住宅用地成交分析（2012年年11月月-2013年年11月）月）地塊名稱土地總面積 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建筑面積代征用地面積容積率 年限 密度 出讓形式 用途起價(jià)（萬）成交價(jià)（萬）成交樓面價(jià)（元）溢價(jià)%保證金（萬） 是否成交趙巷鎮(zhèn)特色居住

35、區(qū)12-1(H2-01)號地塊1019619599197911 5970 1.027030%掛牌居住10079020158否香花橋街道久業(yè)路東側(cè)H-10A-05地塊858808164114695342391.870掛牌動(dòng)遷安置10740107407312148是趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)G1-04地塊94411867878852376241.027030%掛牌居住911261655001869681.6218226是夏陽街道華浦路西側(cè)16-06地塊1332813328199921.570掛牌居住119952820014106135.12399是徐涇鎮(zhèn)崧澤大道北側(cè)B1-02地塊92166870911567

36、6350761.87030%掛牌動(dòng)遷安置195951959512503919是徐涇鎮(zhèn)明珠路西側(cè)B3-04地塊30269284765125617941.87030掛牌動(dòng)遷安置6407640712501282是朱家角鎮(zhèn)珠溪路西側(cè)、浦泰路南側(cè)地塊138471122592177758158801.87030%掛牌動(dòng)遷安置1397513975139752795是香花橋街道C-14-05地塊36053279756993780782.570掛牌動(dòng)遷安置41154115588823是趙巷特色居住區(qū)0號地塊1154321121377123804329441.027030%掛牌居住1183571412001140

37、519.359179是盈浦街道五浦匯一期C地塊（44-01）地塊5641156411112822270掛牌動(dòng)遷安置135391353912002708是盈浦街道五浦匯一期B地塊（41-01）地塊399063990679811270掛牌動(dòng)遷安置9578957812001516是新城一站19A-01A地塊2733925219504382120270掛牌居住2421135611706047.094843是趙巷特色居住區(qū)0號地塊1154321121377123804329441.027030掛牌居住11835759179否盈浦街道五浦匯一期A地塊72146670851341695061270掛牌動(dòng)遷安

38、置161251612512023225是盈浦街道西大盈港東側(cè)地塊22235176932654045421.570掛牌動(dòng)遷安置26012601980521是盈浦街道寶宜苑北側(cè)地塊5093850938101877270掛牌動(dòng)遷安置122451224512022449是1029435EASTIDE ENTERPRISE 35大虹橋典型商住辦用地成交大虹橋典型商住辦用地成交（2012年年11月月-2013年年11月）月）2013年大虹橋板塊目前住宅用很少，以商業(yè)和辦公為主；以青浦區(qū)為例，2012年11月-2013年11月青浦區(qū)已成交的土地雖然以居住用地為主，但是基本是動(dòng)遷安置用地，只有6塊地是居住用地

39、，溢價(jià)很高，基本顯示住宅市場供不應(yīng)求。土地樓板價(jià)最低1.1，最高3萬，目前價(jià)格集中在2萬區(qū)間；36EASTIDE ENTERPRISE 36青浦區(qū)-西虹橋 周邊典型樓盤u青浦區(qū)住宅公寓售價(jià)集中在2.22.8萬元/平米；別墅3.55萬元/平米；37EASTIDE ENTERPRISE 37別墅辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公別墅商業(yè)公寓萬科城時(shí)一區(qū)萬科城時(shí)一區(qū)住宅、公寓、辦公、商業(yè)住宅、公寓、辦公、商業(yè)38EASTIDE ENTERPRISE 38位置位置外環(huán)以外，閔行申長路泰虹路緊鄰虹橋交通樞紐，駕車僅5分鐘規(guī)模規(guī)模占地:112864平方米，建筑面積24.7萬平米產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型全裝修：住宅、公寓，毛坯：辦公開盤

40、時(shí)間開盤時(shí)間2013-10-13容積率容積率1.58去化量去化量一期200戶一月內(nèi)售罄，一棟辦公樓約1.3萬平米，去化70%；一期目前約去化2.7萬平米；售價(jià)售價(jià)均價(jià)37500元/,辦公33900元/物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)4.80元/月客戶客戶上海西區(qū)客戶，外來中高端客戶，部分上海本地投資客戶項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介20萬方國際生活綜合體巨獻(xiàn)虹橋商務(wù)區(qū)，包含6.8萬方辦公、10萬方住區(qū)、1.3萬方街區(qū)?？倯魯?shù)1050戶，5-11層住宅，8層標(biāo)準(zhǔn)辦公，4層獨(dú)棟辦公，2層商鋪；住宅產(chǎn)品：一類小高層（精裝修），一類別墅，別墅未開盤； 辦公：兩類產(chǎn)品，四棟11層小高層，四棟別墅式辦公；100-300辦公產(chǎn)品，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，

41、自由分割，4.5米層高；3000獨(dú)棟辦公，附帶頂層花園以及地下空間。 商業(yè)：1.3萬街區(qū)，全部自持；車位車位商業(yè)1個(gè)/100平米，住宅小于100平米0.5個(gè)/戶，大于100平米，0.7個(gè)/戶戶型戶型住宅戶型：75105平米辦公戶型：100300平米，3000平米別墅戶型：暫時(shí)未出商鋪面積：150300平米萬科城時(shí)一區(qū)萬科城時(shí)一區(qū)住宅、公寓、辦公、商業(yè)住宅、公寓、辦公、商業(yè)39EASTIDE ENTERPRISE 39金地天御：豪華住宅、大平層金地天御：豪華住宅、大平層位置位置外環(huán)外西郊板塊，距虹橋機(jī)場約6公里，距人民廣場約18公里規(guī)模規(guī)模占地面積:8.4萬平米 ；建筑面積:10萬平米；綠化率4

42、0% 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型精裝修住宅、豪華住宅；裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000-10000元/平開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011年5月31日開盤容積率容積率1.2戶型戶型總戶數(shù)520戶，包含三種戶型90、186、360平米停車位停車位車位780個(gè)去化量去化量目前為止還剩3套樣板間售價(jià)售價(jià)均價(jià)50000元/平米物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)4.30元/平方米月客戶客戶長寧區(qū)及古北區(qū)部分擁有別墅的業(yè)主項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介天御社區(qū)三面環(huán)水，鬧中取靜，入口處千米專屬幽靜林蔭大道，打造南岸和西岸河岸景觀，設(shè)置多樣親水平臺，感受獨(dú)特的親水生活；中軸景觀帶及多處景觀組團(tuán)，配合下沉式景觀跌水。 金地天御180-350平米的原創(chuàng)平墅，18米超大面寬

43、與3.6米室內(nèi)層高全套房設(shè)計(jì)，1、2、3層均帶精裝私家庭院及地下室，4、5層全復(fù)式設(shè)計(jì)并設(shè)置雙層挑高摘星庭院，2、3層配置私家電梯直接入戶，并可直達(dá)庭院及地下室。40EASTIDE ENTERPRISE 40南山雨果南山雨果公寓、別墅公寓、別墅位置位置外環(huán)以外，青浦徐涇鎮(zhèn)葉聯(lián)路規(guī)模規(guī)模占地面積:16萬平米 ；建筑面積:16萬平米；綠化率41%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型毛坯-高層、小高層公寓、聯(lián)排別墅開盤時(shí)間開盤時(shí)間別墅2013年6月29日，公寓8月30日容積率容積率1.0戶型戶型總戶數(shù)1422戶去化量去化量別墅銷售70套（5個(gè)月），公寓銷售大概40%（88平2+1房熱銷）售價(jià)售價(jià)均價(jià)22000元/，別墅

44、31000元物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.853.8元/月客戶客戶長寧區(qū)及古北區(qū)部分中高端業(yè)主項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介地處西郊傳統(tǒng)的徐涇國際別墅區(qū)內(nèi)，約16萬方法式建筑群地處大虹橋規(guī)劃正核心，高標(biāo)準(zhǔn)配置的教育、醫(yī)療、居住、文化等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。小區(qū)由三條原生河灣自然環(huán)抱，北側(cè)與一條原生河流相鄰，有一原生湖泊，整體以“原味塞納河畔的法式風(fēng)情”規(guī)劃建設(shè)。葉聯(lián)路將小區(qū)劃分為兩個(gè)相對獨(dú)立的組團(tuán)，東區(qū)為聯(lián)排別墅、大平層等的低密度組團(tuán)；西區(qū)為11層法式小高層建筑。 41EASTIDE ENTERPRISE 41位置位置外環(huán)外、西郊別墅板塊核心及大虹橋商務(wù)核心區(qū)規(guī)模規(guī)模占地面積:4.82萬平米 ；建筑面積:7.23萬平米；綠化率3

45、5%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、公寓、別墅（別墅毛坯、住宅精裝修）開盤時(shí)間開盤時(shí)間2013年9月29日容積率容積率1.5戶型戶型總戶數(shù)672戶，有9-13層小高層、4層疊加別墅去化量去化量公寓一期76-96(售罄2個(gè)月)30-40%，別墅30套160疊墅（2個(gè)月）售價(jià)售價(jià)均價(jià)27500元/平，別墅4.25萬物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.98元/平方米月客戶客戶上海西區(qū)總高端客戶，部分投資客戶項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介招商虹橋華府有著約10分鐘內(nèi)生活機(jī)能圈，假日酒店（四星）、希爾頓酒店、銀濤、旭寶2個(gè)18洞的高爾夫球場，擁有英法德意、宋慶齡等9所知名國際學(xué)校；上海國家會(huì)計(jì)學(xué)院；古北商業(yè)配套、奧特萊斯Shopping mall

46、、家樂福、百安居、迪卡儂 招商虹橋華府招商虹橋華府住宅、公寓、別墅住宅、公寓、別墅42EASTIDE ENTERPRISE 42位置位置外環(huán)以外，青浦區(qū)聯(lián)民路877弄規(guī)模規(guī)模占地面積:12萬平米 ；建筑面積:19萬平米；綠化率40%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅、公寓、商鋪、別墅（徐涇區(qū)域在售的規(guī)模最大的別墅區(qū)）開盤時(shí)間開盤時(shí)間2012年9月，2013-4-13加推容積率容積率1.0戶型戶型總數(shù)644戶，9幢14-17層86-133平米高層住宅，41幢180-280三層為主的聯(lián)排別墅 去化量去化量2013年3月剩最后50套公寓，90內(nèi)公寓去化較快，疊墅銷售45-65%售價(jià)售價(jià)均價(jià)23000元/平米物業(yè)費(fèi)

47、物業(yè)費(fèi)2.80元/平方米月客戶客戶上海西區(qū)中高端客戶，部分涉外客戶項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介君悅灣以低密度住宅為主，規(guī)劃由288套聯(lián)排及雙拼別墅組成，另建有少量的88151平米的公寓產(chǎn)品，小區(qū)內(nèi)建有1017平方米的景觀湖，湖中設(shè)有歐式風(fēng)格的鐵藝亭院，擁有水底拼花的噴水廣場，在別墅部分將景觀規(guī)劃成春、夏、秋、冬四季五個(gè)景區(qū)，種植了如郁金香，薰衣草、銀杏等多種名貴的植物。君悅灣整個(gè)小區(qū)采用了多種智能化的系統(tǒng)，如千里眼、個(gè)性刷卡系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、路況查詢及一鍵呼車等君悅灣君悅灣高層公寓，聯(lián)排別墅高層公寓，聯(lián)排別墅43EASTIDE ENTERPRISE 43項(xiàng)目分析44EASTIDE ENTERPRISE 4

48、4地塊區(qū)位l處于上海從東到西“經(jīng)濟(jì)黃金軸線”的重要節(jié)點(diǎn)之上。l最緊鄰核心功能區(qū)和交通樞紐，是唯一直接連接江浙和緊密連接長三角的區(qū)域。l與虹橋機(jī)場主航道控制范圍有效錯(cuò)開，有利于適當(dāng)提高土地開發(fā)強(qiáng)度。45EASTIDE ENTERPRISE 45會(huì)展會(huì)展中心中心4西虹橋商務(wù)區(qū)依托國家會(huì)展中心，規(guī)劃為“一核一核三區(qū)三區(qū)”：u一核一核：會(huì)展中心配套區(qū)u三區(qū)三區(qū) 總部基地和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 南部特色居住產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 蟠龍文化休閑與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)地塊規(guī)劃46EASTIDE ENTERPRISE 46會(huì)展中心配套區(qū)會(huì)展中心配套區(qū)u會(huì)展中心會(huì)展中心占地面積1290畝，建筑面積147萬平米，其中包括15萬平米

49、商業(yè)及30萬平米，基本內(nèi)部消化；u會(huì)展中心配套區(qū)會(huì)展中心配套區(qū)主要以商務(wù)、商業(yè)為主。容積率2.5，規(guī)劃建筑總面積110萬平米，其中包括商業(yè)36萬平米，辦公60-70萬平米；該區(qū)域主要面向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行招商洽談，開發(fā)大體量商業(yè)綜合體項(xiàng)目。地塊需公開市場拍賣競得。會(huì)展會(huì)展中心中心47EASTIDE ENTERPRISE 47會(huì)展會(huì)展中心中心u規(guī)劃區(qū)內(nèi)域定位為總部基地，主要是面向企業(yè)總部基地的招商洽談；u一般要求進(jìn)駐西虹橋的企業(yè)繳納稅額達(dá)到800萬元/畝/年，可能對物業(yè)持有比例有進(jìn)一步約定。u樓面價(jià)約在9000元/平米起，若進(jìn)駐企業(yè)足夠優(yōu)秀，可以招標(biāo)出讓土地，具體可以在談；總部基地和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)

50、集聚區(qū)；總部基地和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；48EASTIDE ENTERPRISE 484地塊二地塊二會(huì)展會(huì)展中心中心地塊四地塊四地塊三地塊三地塊一地塊一幾個(gè)地塊的出讓時(shí)間節(jié)點(diǎn)：幾個(gè)地塊的出讓時(shí)間節(jié)點(diǎn)：u地塊一、商辦（地塊一、商辦（29012901，28022802，楊總關(guān)注），楊總關(guān)注）2014年不一定能夠上市，有兩家企業(yè)還未拆遷；29-01地塊占地27030平米，40 畝，容積率2.5，限高60米，樓面價(jià)約9000元起（該 地塊內(nèi)有兩家公司，高小姐公司約占一半面積）；28-02地塊22177平米，33.3畝，容積率2.5，限高60米，樓面價(jià)約9000元起；未來該地塊意向引入納稅能力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)

51、駐，作為該企業(yè)的總部基地；u地塊二：商辦（地塊二：商辦（13021302）最快2014年2月份上市，目前地塊上面還有一家企業(yè)未動(dòng)遷；占地43290平米，65畝，容積率3，限高80米，樓面價(jià)約9000元起；u地塊三商住辦（地塊三商住辦（07020702， 0704 0704， 08020802，），）預(yù)計(jì)2014年下半年出讓，地塊尚未拆遷；商辦用地（ 0702 0702， 0704 0704）64784平米，97畝，容積率2.5，限高42米，地價(jià)6000起，要求進(jìn)駐企業(yè)納稅額500萬/畝/年，也可以分割出讓給中小企業(yè)。住宅用地（08-02）25166平米 ，37.7畝，容積率1.6，限高42米，

52、210套住宅；u地塊四、蟠龍古鎮(zhèn)地塊（商?。┑貕K四、蟠龍古鎮(zhèn)地塊（商?。┱幸庀?qū)Υ说貕K進(jìn)行開發(fā)，推進(jìn)進(jìn)度不詳 。49EASTIDE ENTERPRISE 49地塊交通條件（除依托虹橋綜合交通樞紐的重大資源外，西虹橋區(qū)域內(nèi)交通條件也非常便捷）u G50、G15便捷連接江浙、長三角地區(qū)。u 嘉閔高架、崧澤高架便捷連接虹橋交通樞紐區(qū)。u 區(qū)域內(nèi)有2號線（已建成），17號線、23號線（規(guī)劃中）三條地鐵的多個(gè)站點(diǎn)。u 四條公交首未站；u 區(qū)域內(nèi)徐民路、盈港路規(guī)劃直通虹橋商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)。50EASTIDE ENTERPRISE 50地塊服務(wù)配套u(yù)成熟的國際社區(qū)成熟的國際社區(qū)：地塊內(nèi)有較多國際人士集聚

53、度較高的居住小區(qū)、別墅區(qū)，社區(qū)環(huán)境比較成熟。u教育資源教育資源：已有德法學(xué)校、蒙特梭利幼兒園、西華國際學(xué)校、上海美國學(xué)校、英國國際學(xué)校等較為成熟的 國際教育資源； 同時(shí)還有國家會(huì)計(jì)學(xué)院、上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院等高等院校。u醫(yī)療資源醫(yī)療資源：虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)國際醫(yī)療園區(qū)；已建成的中山醫(yī)院青浦分院升級為三級醫(yī)院、綜合性外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)上海、德達(dá)醫(yī)院在建中。u青浦新城青浦新城：已列為上海市“十二五”時(shí)期郊區(qū)重點(diǎn)建設(shè)新城，是西虹橋商務(wù)區(qū)有力的配套支撐。u高星級酒店高星級酒店：已建成上海競衡西郊假日酒店、皇冠假日酒店等。u配套商業(yè)配套商業(yè)：家樂福、百安居等。51EASTIDE ENTERPRISE 51地塊

54、周邊市政配套 為配合國家會(huì)展項(xiàng)目推為配合國家會(huì)展項(xiàng)目推進(jìn)，上海市對會(huì)展周邊區(qū)域進(jìn)，上海市對會(huì)展周邊區(qū)域的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套進(jìn)行全面升的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套進(jìn)行全面升級改造，包括綜合交通、地級改造，包括綜合交通、地下空間、給排水系統(tǒng)、電力下空間、給排水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、電信系統(tǒng)等。為西虹系統(tǒng)、電信系統(tǒng)等。為西虹橋商務(wù)區(qū)未來城市開發(fā)和發(fā)橋商務(wù)區(qū)未來城市開發(fā)和發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。展奠定了良好的基礎(chǔ)。措施類型序號近期建設(shè)項(xiàng)目道路1新建北青公路快速路(S26-嘉閔高架)2拓寬天山西路(諸光路-華翔路)3拓寬蟠龍路(崧澤大道-徐涇中路)4拓寬華徐公路(北青公路-徐澤大道)5新建諸光路地下道路(北青公路-徐民東路)6拓寬

55、諸光路(北青公路-滬青平公路)7拓寬徐涇中路(華徐公路-華翔路)8拓寬崧澤大道(規(guī)劃一路-小淶港)9新建小淶港(天山西路-規(guī)劃六路)10新建規(guī)劃六路(諸光路-淶港路)軌道交通11軌道交通2號線徐涇東站擴(kuò)容改造12積極推進(jìn)軌道交通17號線前期工作客貨場站13建設(shè)一至二處貨運(yùn)輪候區(qū)14建設(shè)諾干個(gè)公交樞紐，P+R停車場、普通停車場和大巴停車場等跨鐵路外環(huán)線節(jié)點(diǎn)15建設(shè)停車場、人行和車行通道及其他配套設(shè)施16啟動(dòng)中段工程即會(huì)展改線段裁彎取直工程52EASTIDE ENTERPRISE 52地塊一（地塊一（29012901，28022802）u2901四至：四至：北至?xí)懵罚现列烀衤?，西至路，東至河道

56、路；規(guī)劃條件：規(guī)劃條件：規(guī)劃用地27030平米（40.5畝），容積率2.5，限高60米，用地性質(zhì)商業(yè)小于50%，辦公大于50%；地塊交通：地塊交通：目前該地塊僅有南側(cè)徐民路作為出入性道路 ，該 路上有公交站點(diǎn)，其余三側(cè)沒有道路，但該地塊未來四周均規(guī)劃有道路，且離會(huì)展中心較近，離地鐵2號線站點(diǎn)較近，交通條件優(yōu)越；地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：目前地塊內(nèi)有2個(gè)廠家，其中一個(gè)新巴樂可公司（B地塊，占規(guī)劃用地約一半，未拆遷），一家為上海宏信設(shè)備公司（A地塊，該地塊內(nèi)設(shè)備用地，無廠房），地塊東側(cè)為河流，與地塊高差約3米左右，河道約20米寬，不具備景觀條件，河道東側(cè)為住宅自建區(qū)；影響因素：1）地塊因拆遷問題，預(yù)計(jì)最快2014年下半年才能上市；29-01A B53EASTIDE ENTERPRISE 53服裝公司設(shè)備公司AB河流29-01ABB 地塊現(xiàn)有用地為廠房，規(guī)劃性質(zhì)為綠地 、道路及商辦用地；u道路：徐民路現(xiàn)狀為2車道道路，將于2014年拓寬改造，規(guī)劃32米；u供水：徐民路現(xiàn)狀有供水DN300；u供電 ：現(xiàn)有蟠龍供電站35KV,在地塊20-03內(nèi)，距離較近；沿徐民路有民用電力線路；u燃?xì)猓阂?guī)劃在徐民路底上設(shè)DN200燃?xì)夤艿溃籾污水：規(guī)劃在徐民路底上設(shè)DN300400燃?xì)夤艿?；地塊二（地塊二（2901）54EASTIDE ENTERPRISE 5