麥當(dāng)勞和肯德基的選址要求

1、麥當(dāng)勞和肯德基的選址標(biāo)準(zhǔn) 1.針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群        麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上，一是選擇人潮涌動(dòng)的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散點(diǎn)周邊設(shè)點(diǎn)；二是在年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點(diǎn)，比如在天津樂(lè)園附近設(shè)點(diǎn)，方便兒童就餐；在新安廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)店中店，吸引逛商場(chǎng)的年輕人就餐。        2.著眼于今天和明天        麥當(dāng)勞布點(diǎn)的一大原則，是一

2、定二十年不變。所以對(duì)每個(gè)點(diǎn)的開(kāi)與否，都通過(guò)三個(gè)月到六個(gè)月的考察，再作決策評(píng)估。重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周?chē)丝趧?dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線(xiàn)范圍。進(jìn)入紅線(xiàn)的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)，是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點(diǎn)，因?yàn)榧冏≌瑓^(qū)居民消費(fèi)的時(shí)間有限。        3. 講究醒目        麥當(dāng)勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂，透過(guò)落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文

3、化氛圍，體現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)宗旨方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目，便于顧客尋找，也吸引人。        4.不急于求成        黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價(jià)很高。當(dāng)要價(jià)超過(guò)投資的心理價(jià)位時(shí)，麥當(dāng)勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點(diǎn)。通過(guò)別的網(wǎng)點(diǎn)的成功，讓“高價(jià)”路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當(dāng)勞的引進(jìn)，有助于提高自己的身價(jià)，于是再談價(jià)格，重新布點(diǎn)。        5. 優(yōu)勢(shì)互動(dòng) &#

4、160;      麥當(dāng)勞開(kāi)“店中店”選擇的“東家”，不少是牌譽(yù)較高的，如新安廣場(chǎng)、津匯廣場(chǎng)等。知名百貨店為麥當(dāng)勞帶來(lái)客源，麥當(dāng)勞又吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的作用。       肯德基的選址步驟        第一步：劃分商圈用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)        肯得基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料，有些資料是免費(fèi)的，有

5、些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。把資料買(mǎi)齊了，就開(kāi)始規(guī)劃商圈。        商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算五分，有一條公交線(xiàn)路加多少分，有一條地鐵線(xiàn)路加多少分，這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多少年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。通過(guò)打分把商圈分成好幾大類(lèi)，以天津?yàn)槔?，有市?jí)商業(yè)型(和平路等)，區(qū)級(jí)商業(yè)型，定點(diǎn)(目標(biāo))消費(fèi)型，還有社區(qū)型商務(wù)兩用型，旅游型等等。        第二步：選擇地點(diǎn)在最聚客的地方開(kāi)店

6、60;       商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。例如規(guī)劃局說(shuō)某條路要開(kāi)，在什么地方設(shè)立地址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但肯得基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入?？系没_(kāi)店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店。        過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”，開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)。這跟人流動(dòng)線(xiàn)(人流活動(dòng)的線(xiàn)路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了一個(gè)小胡同，但生意差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。人流動(dòng)線(xiàn)是怎么樣的，在

7、這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等，這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€(xiàn)的，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聚客點(diǎn)比肯得基選址更好的情況下那就有影響，如果是兩個(gè)一樣，那就無(wú)所謂。一、商圈的劃分與選擇何謂商圈？商圈即各種店鋪?zhàn)蠲芗慕?jīng)營(yíng)場(chǎng)所。你在落實(shí)你的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃時(shí)，首先要考慮的就是如何去鎖定適合自己經(jīng)營(yíng)的商圈。最常見(jiàn)的商圈類(lèi)型有市級(jí)商業(yè)型、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、服務(wù)消費(fèi)型、社區(qū)消費(fèi)型及旅游消費(fèi)型等。你根據(jù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目確定了商圈的類(lèi)型后，接下來(lái)就需要用百分制的打分方法對(duì)商圈的等級(jí)、交通及前景三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估

8、、論證，看在這個(gè)商圈內(nèi)適合不適合自己開(kāi)店、能開(kāi)多大規(guī)模的店。KFC對(duì)快餐店選址是非常重視的，其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。1劃分商圈商圈等級(jí)評(píng)估打分：商圈等級(jí)的高低直接代表著含金量的多少。我們可以用打分的辦法來(lái)確定是黃金商圈還是白銀商圈，或是黃銅商圈。如果商圈的等級(jí)評(píng)定占總分的65%，我們可從城市人口、收入水平、消費(fèi)能力及商圈的年?duì)I業(yè)額四個(gè)方面來(lái)評(píng)估。如這個(gè)城市非農(nóng)業(yè)人口為30萬(wàn)，年人均收入在15萬(wàn)元，年平均消費(fèi)大于5000元，商圈的年銷(xiāo)售額在2億元3億元，我們就可以把它定為具有65分值含金量的黃金商圈。一般來(lái)說(shuō)，城市人口分值為10分，經(jīng)濟(jì)收入為15分，消費(fèi)能力為15

9、分，商圈年銷(xiāo)售額為25分（例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000 萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分等等）。當(dāng)采用以上每項(xiàng)規(guī)定的分值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，總分為50分的便可確定為白銀商圈，如果僅有30分則定為黃銅商圈?？偡郑?5分城市人口收入水平消費(fèi)能力商圈年?duì)I業(yè)額黃金商圈城市人口>30萬(wàn)年人均收入>1.5萬(wàn)年均消費(fèi)>5000>2億白銀商圈20-30萬(wàn)1-1.5萬(wàn)4000-50001-2億黃銅商圈20萬(wàn)>1萬(wàn)>4000>1億>商圈交通交通評(píng)估打分：通過(guò)這項(xiàng)評(píng)估打分主要是看這個(gè)商圈輻射功能的大小，能否通過(guò)方便快捷的公路、鐵路及水路運(yùn)輸，把周邊的購(gòu)買(mǎi)力

10、吸引過(guò)來(lái)，使商品實(shí)現(xiàn)跨市、跨區(qū)甚至跨省的大流通。我們給交通評(píng)估的總分值定為20分，那么在這個(gè)商圈內(nèi)有一條公交線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算1分，有一條地鐵線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算3分，有一條長(zhǎng)途汽車(chē)線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算6分，有一條火車(chē)線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算8分，線(xiàn)路延伸的區(qū)域越遠(yuǎn)定的分值就越高。如在商圈的附近有大型停車(chē)場(chǎng)、賓館等應(yīng)算2分?？偡郑?0分參數(shù)分值備注公交路線(xiàn)1分有一條公交線(xiàn)路即可算1分地鐵3分有一條地鐵即可算3分長(zhǎng)途汽車(chē)路線(xiàn)6分有一條長(zhǎng)途汽車(chē)站線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算6分，分值的大小還可以根據(jù)路線(xiàn)延伸區(qū)域的遠(yuǎn)近來(lái)確定，越遠(yuǎn)分越高。火車(chē)路線(xiàn)通過(guò)8分有一條火車(chē)線(xiàn)路通過(guò)應(yīng)算8分，分值的大小還可以根據(jù)路線(xiàn)延伸區(qū)域的遠(yuǎn)近來(lái)確定，越遠(yuǎn)分越高大型停車(chē)場(chǎng)、

11、賓館2分商圈前景預(yù)測(cè)打分：在一個(gè)未成熟的商圈開(kāi)店，需要等5年的時(shí)間才具備贏利的條件。所以說(shuō)，一個(gè)商圈的穩(wěn)定度和成熟度對(duì)你店鋪的發(fā)展至關(guān)重要。近年來(lái)，各地加大了對(duì)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，但這些新建的商業(yè)街、商貿(mào)城發(fā)展的潛力大不大，成長(zhǎng)性好不好，能形成旺市的概率高不高，總給人一種霧里看花的感覺(jué)。對(duì)此，我們也可采用打分的辦法來(lái)消除這些疑慮。我們?nèi)绻亚熬邦A(yù)測(cè)的總分值定為15分的話(huà)，就可以從權(quán)屬優(yōu)勢(shì)、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)四個(gè)方面來(lái)評(píng)估打分。就權(quán)屬優(yōu)勢(shì)而言，政府牽頭進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)的商圈可以算4分，對(duì)傳統(tǒng)的集市加以改造而成的商圈應(yīng)算5分，當(dāng)這個(gè)商圈內(nèi)的知名品牌店鋪能達(dá)到30%時(shí)應(yīng)算3分，這個(gè)商圈周?chē)忻?/p>

12、集的工業(yè)品或農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地可定為3分。這種打分辦法，基本可以對(duì)這個(gè)商圈的發(fā)展快慢、前景好壞作出初步判斷。2選擇商圈即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開(kāi)店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說(shuō)某條路要開(kāi)，在什么地方設(shè)立地址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說(shuō)這家店三年以后效益會(huì)多好，對(duì)現(xiàn)今沒(méi)有幫助，這三年難道要虧損？肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬(wàn)，當(dāng)然不冒這種險(xiǎn)，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開(kāi)一家成

13、功一家。二、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇人流量評(píng)估行走習(xí)慣評(píng)估馬路隔離帶影響車(chē)流評(píng)估人群主體評(píng)估不可預(yù)見(jiàn)因素評(píng)估本地人流外地人流等包括氣候、交通規(guī)劃、習(xí)俗等等私家車(chē)自行車(chē)等職業(yè)、年齡、性別比例等天氣影響、未來(lái)規(guī)劃發(fā)展1要確定這個(gè)商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪。人流動(dòng)線(xiàn)是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。比如，在店門(mén)前人流量的測(cè)定，是在計(jì)劃開(kāi)店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過(guò)的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過(guò)該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車(chē)的，開(kāi)車(chē)的不算。是否算馬路對(duì)面的人

14、流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過(guò)來(lái)消費(fèi)，就不算 對(duì)面的人流量?？系禄x址人員將采集來(lái)的人流數(shù)據(jù)輸入專(zhuān)用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測(cè)算出，在此地投 資額不能超過(guò)多少，超過(guò)多少這家店就不能開(kāi)。2選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。3聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇聚客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒(méi)有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度 的重要標(biāo)志。有了店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和一些成功案例，我們可以就可以開(kāi)發(fā)出一套店址的評(píng)估工具，它主要由下面幾個(gè)表格組成：租賃條件表、商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、現(xiàn)場(chǎng)情況表、綜合評(píng)估表。它們是我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化管理工具。

15、例如筆者經(jīng)歷的一個(gè)肯德基客戶(hù)，初步給他一個(gè)基本步行人流評(píng)估：目前對(duì)肯德基店需年?duì)I業(yè)額須達(dá)到500萬(wàn)；則每天營(yíng)業(yè)額需達(dá)；13698元；如果按項(xiàng)目所在地市民來(lái)肯德基店消費(fèi)，每天每人評(píng)估為20元；則每天需要消費(fèi)人數(shù)：13698÷20=684人，才能滿(mǎn)足基本要求；從項(xiàng)目所在地的人流量以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等綜合角度評(píng)判分析：項(xiàng)目前面主干道(肯德基面對(duì)主干道)的人流量，門(mén)口每天正常人流量可達(dá)13000人左右 (步行人流)；按照顧客流失法理論，假定有90%的流失比率，進(jìn)店消費(fèi)達(dá)10%；可得出在此地開(kāi)設(shè)店鋪的每日必要人流量為684÷（1一90%）= 6840人；從實(shí)際情況來(lái)看，13000

16、15;10%=1300（粗略估算進(jìn)店消費(fèi)人數(shù)），可以看出理論人數(shù)1300684指標(biāo)人數(shù)；注：此數(shù)據(jù)沒(méi)有考慮天氣惡劣情況、以及突發(fā)的不可抗力意外情況。        便利店與西餅屋的選址秘籍        便利店和西餅屋的經(jīng)營(yíng)更多的應(yīng)該是便民性，所以選址時(shí)的商圈劃分不要以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，就要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面。  

17、      便利店的選址秘籍        1、居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線(xiàn)。        2、面積限制在50200平方米以?xún)?nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備和裝修等)和費(fèi)用(例如租金與人工費(fèi)用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。    

18、0;   3、便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開(kāi)設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。        4、足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。        5、便利店商圈半徑為500米，在方圓500米的范圍內(nèi)至少有3000個(gè)商圈人口。        西餅屋選址秘籍        1、商圈選擇：品牌企業(yè)往往開(kāi)設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。        2、立店障礙：要重視同種業(yè)態(tài)的相互競(jìng)爭(zhēng)。立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門(mén)會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)。        3、建筑要求：框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于2.8米，門(mén)面寬度6米以上，櫥窗開(kāi)闊，離