房地產(chǎn)估價(jià)(成本法)

1、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向來(lái)求成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。取房地產(chǎn)的價(jià)值。 弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料； 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格； 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； 求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì)運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成；象的價(jià)格構(gòu)成； 一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、

2、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段；施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段； 成本法估算中，需要估算出全過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)成本法估算中，需要估算出全過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出以及正常的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；用、稅金等必要支出以及正常的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)

3、發(fā)利潤(rùn)銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)7大項(xiàng)，即：大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地取得成本取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑：取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑： 市場(chǎng)購(gòu)置市場(chǎng)購(gòu)置 征收集體土地取得；征收集體土地取得； 征收國(guó)有土地上房屋取得。征收國(guó)有土地上房屋取得。市場(chǎng)購(gòu)置下的土地成本構(gòu)成：市場(chǎng)購(gòu)置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法求取，建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常是

4、根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。 某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為800元平方米，受讓人需要按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？土地取得成本土地取得成本=5000=50008008002 2（1+3%1+3%）=824=824（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)相關(guān)

5、稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本：土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本：相關(guān)稅費(fèi)征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本：征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本： 建設(shè)成本 在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： 勘察設(shè)計(jì)和前期

6、工程費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 其它工程費(fèi)；其它工程費(fèi)； 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括：要支出，包括： 人員工資；人員工資； 福利費(fèi)；福利費(fèi)； 辦公費(fèi)；辦公費(fèi)； 差旅費(fèi)。差旅費(fèi)。 管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售成本，是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要銷(xiāo)售成本，是指預(yù)售或銷(xiāo)

7、售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：支出，包括： 廣告費(fèi)；廣告費(fèi)； 銷(xiāo)售資料制作費(fèi)；銷(xiāo)售資料制作費(fèi)； 售樓處建設(shè)費(fèi)；售樓處建設(shè)費(fèi)； 樣板房建設(shè)費(fèi)樣板房建設(shè)費(fèi) 代理傭金等。代理傭金等。 銷(xiāo)售費(fèi)用通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。 投資利息 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)；的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論是借貸資土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論

8、是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息；金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮?；谫Y金的機(jī)會(huì)成本的考慮。 投資利息投資利息的計(jì)算把握原則：投資利息的計(jì)算把握原則：1 1、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)利息；稅費(fèi)一般不計(jì)利息；2 2、計(jì)息周期：、計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時(shí)間（年、半年、季、月等）；計(jì)算利息的單位時(shí)間（年、半年、季、月等）；3 3、計(jì)息期：、計(jì)息期：起

9、點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新?tīng)钇瘘c(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間；況的估價(jià)對(duì)象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間；4 4、計(jì)息方式：、計(jì)息方式：?jiǎn)卫?jì)息、復(fù)利計(jì)息。單利計(jì)息、復(fù)利計(jì)息。5 5、利率：、利率：一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率。一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率。 投資利息l 單利計(jì)息公式單利計(jì)息公式 I=PI=Pi in n F=P(1+i F=P(1+in n）l 復(fù)利計(jì)息公式復(fù)利計(jì)息公式 I=PI=P（1+i1+i） n n-1-1 F=P(1+i F=P(1+i）n n 銷(xiāo)售稅

10、費(fèi) 銷(xiāo)售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳銷(xiāo)售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類(lèi)：納的稅費(fèi)，可分為下列兩類(lèi)： 增值稅（銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅增值稅（銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”）； 其它銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。其它銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般按照開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般按照開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)

11、開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的平均利潤(rùn)期望獲得的平均利潤(rùn)，是需要實(shí)現(xiàn)估算的；，是需要實(shí)現(xiàn)估算的；為了與銷(xiāo)售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得為了與銷(xiāo)售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對(duì)客觀合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是未扣除土地增值稅和企業(yè)所到相對(duì)客觀合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡(jiǎn)稱(chēng)得稅的，簡(jiǎn)稱(chēng)稅前利潤(rùn)稅前利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲得的得的平均利潤(rùn)平均利潤(rùn)，不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

12、企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)；，不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用）售費(fèi)用）成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息）售費(fèi)用投資利息）銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值房地

13、產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)折舊土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物折舊開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物折舊 新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值待開(kāi)發(fā)土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息待開(kāi)發(fā)土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利

14、潤(rùn)銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.21.2億億元，將其開(kāi)發(fā)成元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億元，開(kāi)發(fā)期億元，開(kāi)發(fā)期3 3年，貸款年利率年，貸款年利率3%3%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，求該土，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)

15、售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入）。時(shí)投入）。解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格為V該荒地取得總價(jià)：1.2億元12000萬(wàn)元；土地開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用：2.5億元25000萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用：V2%銷(xiāo)售稅費(fèi)： V5.5%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)： V10%投資利息：l 土地成本投資利息：12000（13%） l 建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息：25000 （13%） 可轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)：V1200025000 V2% V5.5% V10% 12000（13%）3 25000（13%）1.5 31.5 舊的房地產(chǎn)價(jià)值舊的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新構(gòu)建

16、價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 舊的建筑物價(jià)值舊的建筑物價(jià)值建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類(lèi)用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)為1200元平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為V元元/，建筑安裝工程

17、費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)1200元平方米；元平方米；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用12008%96元平方米元平方米管理費(fèi)用（管理費(fèi)用（120096）3%38.88元平方米；元平方米；銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用V4%0.04V投資利息（投資利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)V6%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（120096 38.88 0.04V 19.59+0.0006V）15%203.170.0061V V （120096 38.88 0.04V19.59+0.0006VV6% 203.170.0061V）0.25建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法 以建筑物為整體，

18、選取與該類(lèi)建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工程費(fèi)的方法。分部分項(xiàng)法 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或成本，將各個(gè)分部或者分項(xiàng)工程數(shù)量乘以對(duì)應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加得到建安工程費(fèi)的方法。建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法工料測(cè)量法 把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類(lèi)和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材

19、料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建安工程費(fèi)的方法。指數(shù)調(diào)整法 利用建安工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建安工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建安工程費(fèi)的方法。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。 建筑物折舊：建筑物折舊： 估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。的實(shí)際減損。 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊： 自然經(jīng)過(guò)的老化、正常

20、使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞自然經(jīng)過(guò)的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 功能折舊：功能折舊：l 功能缺乏：如住宅沒(méi)有暖氣、辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；功能缺乏：如住宅沒(méi)有暖氣、辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；l 功能落后：入住宅布局過(guò)時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等；功能落后：入住宅布局過(guò)時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等；l 功能過(guò)剩：如某棟建筑物層高過(guò)高，不被市場(chǎng)接受，多花的成本為無(wú)效功能過(guò)剩：如某棟建筑物層高過(guò)高，不被市場(chǎng)接受，多花的成本為無(wú)效成本。成本。 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 外部折舊：外部折舊： 也稱(chēng)經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值也稱(chēng)經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。 年限法（直線(xiàn)法、成新折扣法）、市場(chǎng)提取法、分解法年限法（直線(xiàn)法、成新折扣法）、市場(chǎng)提取法、分解法 直線(xiàn)法公式：直線(xiàn)法公式： 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=重建價(jià)格