和聲機(jī)構(gòu)宿州城南商住項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及規(guī)劃建議報(bào)告

1、TO：宿州慧根養(yǎng)正商貿(mào)有限公司宿州城南商住項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及規(guī)劃建議報(bào)告和聲機(jī)構(gòu)（合肥）2013.06報(bào)告綱要第一部分：關(guān)于城市第二部分：區(qū)域分析第三部分：客戶分析第四部分：項(xiàng)目研判第五部分：項(xiàng)目定位第六部分：產(chǎn)品建議關(guān)于城市緯 33.18，東經(jīng) 111.9。宿州市位于安徽東部，1人口規(guī)模：2015年市域總?cè)丝谝?guī)模約612萬(wàn)人，2030年約711萬(wàn)人。2030年中心城區(qū)人口約 110 萬(wàn)人。2用地規(guī)模：2030年主城區(qū)200平方公里，中心城區(qū)110平方公里。3城鎮(zhèn)化水平：市域城鎮(zhèn)化水平2015年達(dá)到45%，2030年達(dá)到 63.5%。商貿(mào)商貿(mào)宿州市位于安徽最部，于蘇、魯、豫三十一個(gè)縣市接壤，史有“

2、皖大門、“徐南形勝之稱，是安徽的大門與皖東重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物中心之一。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)宿州，為東進(jìn)西出、南下上的交匯點(diǎn)，具有比較優(yōu)越的區(qū)位條件。與徐州市是近鄰，地上無(wú)縫對(duì)接，文化上一脈相承，產(chǎn)業(yè)上相輔相連，在徐州的輻射帶動(dòng)下，新的都市形象正在崛起。3紐帶紐帶宿州市東臨洪澤（湖），西接芒碭（山），南瀕渦淮（河），駕故黃（河）；襟蚌埠帶徐州，望連云（港）接亳（州)商(丘），處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶西緣，是隴海經(jīng)濟(jì)帶的龍頭，又是歐亞大陸橋的橋頭堡；是承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖。歷史歷史宿州是一座具有 1200 歷史的古城，5000 前有人進(jìn)開發(fā)活動(dòng)。始建

3、于唐憲宗元和四(公元 809 )，具有歷史的意義。城市性質(zhì)：京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物流中心，蘇魯豫皖四省交界地區(qū)的中心城市，安徽省新興的煤電化產(chǎn)業(yè)基地。發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)新發(fā)展模式，增強(qiáng)城市綜合承載能力，全面提升城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，將宿州建設(shè)成為一個(gè)充滿生機(jī)與活力，適宜創(chuàng)業(yè)與居住的區(qū)域中心城市。 1中國(guó)中部地區(qū)新興的制鞋業(yè)和紡織服裝業(yè)基地； 2京滬鐵路沿線重要的現(xiàn)代加工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)基地； 3面向華東地區(qū)的能源和原材料生產(chǎn)供應(yīng)基地； 4省際區(qū)域性綜合交通樞紐和商貿(mào)流通中心； 5皖北地區(qū)重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。（1 1）宿州市中心城區(qū)，在汴河以北地區(qū)建設(shè)汴北新區(qū)，沱河以東地）宿州市中心城區(qū)，

4、在汴河以北地區(qū)建設(shè)汴北新區(qū)，沱河以東地區(qū)建設(shè)城東新區(qū)，在南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)城南新區(qū)。強(qiáng)化中心城區(qū)與區(qū)建設(shè)城東新區(qū)，在南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)城南新區(qū)。強(qiáng)化中心城區(qū)與周圍符離鎮(zhèn)、蒿溝周圍符離鎮(zhèn)、蒿溝( (宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園) )及朱仙莊鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)的聯(lián)系和分及朱仙莊鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)的聯(lián)系和分工協(xié)作，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的共享和銜接，從區(qū)域整體的角度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和工協(xié)作，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的共享和銜接，從區(qū)域整體的角度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和功能布局。功能布局?！耙恢鲀尚侨龍@ ”大宿城空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌保阂粋€(gè)主城，包括中心城區(qū)、朱仙莊、桃園，規(guī)劃用地規(guī)模200平方公里；“兩星”：兩個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，包括符離、蒿溝(宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園)；“三園

5、 ”：三個(gè)生態(tài)園，包括濉河唐河、蘆嶺湖、桃園湖生態(tài)園。（2 2）蒿溝）蒿溝( (宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園) )，中心城區(qū)東部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，充分利用，中心城區(qū)東部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以發(fā)展機(jī)械電子和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主的新城，積交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以發(fā)展機(jī)械電子和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主的新城，積極發(fā)展配套服務(wù)業(yè)。極發(fā)展配套服務(wù)業(yè)。（3 3）符離，中心城區(qū)北部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是以特色農(nóng)產(chǎn)品深加工、板）符離，中心城區(qū)北部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是以特色農(nóng)產(chǎn)品深加工、板材加工、新型建材業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的城鎮(zhèn)。材加工、新型建材業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的城鎮(zhèn)。（4 4）朱仙莊、桃園，加強(qiáng)與中心城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與城區(qū)的

6、道路網(wǎng)、）朱仙莊、桃園，加強(qiáng)與中心城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與城區(qū)的道路網(wǎng)、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，積極發(fā)展現(xiàn)代公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，積極發(fā)展現(xiàn)代加工制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)加工制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)。（5 5）三個(gè)生態(tài)園，規(guī)劃以水資）三個(gè)生態(tài)園，規(guī)劃以水資 源綜合利用與水體功能開發(fā)相結(jié)合、源綜合利用與水體功能開發(fā)相結(jié)合、植物種植栽培與城市綠地建設(shè)相結(jié)合、村莊搬遷與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、植物種植栽培與城市綠地建設(shè)相結(jié)合、村莊搬遷與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與旅游開發(fā)相結(jié)合建設(shè)生態(tài)園。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與旅游開發(fā)相結(jié)合建設(shè)生態(tài)園。一主三副四組團(tuán) ”的空間結(jié)構(gòu)。一主：依托老城區(qū)

7、和市級(jí)政務(wù)文化區(qū)，形成城市主中心。三副：汴北、城東、城南三個(gè)城市副中心。四組團(tuán)：老城區(qū)、汴北新區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)四個(gè)城市綜合組團(tuán)。城東新區(qū)城東新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)汴北新區(qū)汴北新區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)宿州老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施齊全，主要是以年代久宿州老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施齊全，主要是以年代久遠(yuǎn)小型的生活社區(qū)為主，居住條件一般，遠(yuǎn)小型的生活社區(qū)為主，居住條件一般，區(qū)域內(nèi)樓盤多為舊城改區(qū)域內(nèi)樓盤多為舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊，樓盤差異化特征相對(duì)明顯。造項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊，樓盤差異化特征相對(duì)明顯。該區(qū)域該區(qū)域內(nèi)主要以商業(yè)為主，有著濃厚的商業(yè)氛圍和商業(yè)配套設(shè)施，該區(qū)內(nèi)主要以商業(yè)為

8、主，有著濃厚的商業(yè)氛圍和商業(yè)配套設(shè)施，該區(qū)目前沒有形成大型的生活社區(qū)，主要以配合商業(yè)需要為主，當(dāng)前目前沒有形成大型的生活社區(qū)，主要以配合商業(yè)需要為主，當(dāng)前是宿州主要的經(jīng)濟(jì)、文化中心。是宿州主要的經(jīng)濟(jì)、文化中心。該區(qū)域?qū)儆诔鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，目前無(wú)集中住宅小區(qū)，按城市規(guī)該區(qū)域?qū)儆诔鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，目前無(wú)集中住宅小區(qū)，按城市規(guī)劃致力于打造宿州家居產(chǎn)業(yè)基地以及文化產(chǎn)業(yè)園和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)劃致力于打造宿州家居產(chǎn)業(yè)基地以及文化產(chǎn)業(yè)園和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。但該片區(qū)位于宿州主城區(qū)北部，消費(fèi)力有限，項(xiàng)目建成后亟園。但該片區(qū)位于宿州主城區(qū)北部，消費(fèi)力有限，項(xiàng)目建成后亟待消化，商圈的形成和發(fā)展尚需時(shí)日。待消化，商圈的形成和

9、發(fā)展尚需時(shí)日。城東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，多為企業(yè)職工宿舍，如礦建城東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，多為企業(yè)職工宿舍，如礦建住宅小區(qū)、中煤住宅小區(qū)、中煤3333處小區(qū)等。該區(qū)域內(nèi)在售商品房處小區(qū)等。該區(qū)域內(nèi)在售商品房( (住宅住宅) )較少，較少，僅有碧御豪庭等尾盤入市。但該片區(qū)內(nèi)一站式商貿(mào)批發(fā)商業(yè)基地僅有碧御豪庭等尾盤入市。但該片區(qū)內(nèi)一站式商貿(mào)批發(fā)商業(yè)基地宿州義烏國(guó)際商貿(mào)城的發(fā)展卻勢(shì)頭強(qiáng)勁，備受全城矚目。宿州義烏國(guó)際商貿(mào)城的發(fā)展卻勢(shì)頭強(qiáng)勁，備受全城矚目。組團(tuán)區(qū)位與地產(chǎn)分析組團(tuán)區(qū)位與地產(chǎn)分析城南新區(qū)包括現(xiàn)在正在快速發(fā)展中的西南片區(qū)和東南片區(qū)。目前，城南新區(qū)包括現(xiàn)在正在快速發(fā)展中的西南片區(qū)和東

10、南片區(qū)。目前，西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個(gè)西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個(gè)“千畝居住園千畝居住園”。鴻儒世家、金鑫。鴻儒世家、金鑫名城、光彩美廬奧城、香林麗景灣等成熟社區(qū)分布其中，西南片名城、光彩美廬奧城、香林麗景灣等成熟社區(qū)分布其中，西南片區(qū)已成為宿州的人居新城，周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、酒店等基礎(chǔ)區(qū)已成為宿州的人居新城，周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也在并不斷完善中，受到宿城市民的廣泛關(guān)注。設(shè)施建設(shè)也在并不斷完善中，受到宿城市民的廣泛關(guān)注。城市概況小結(jié)：城市概況小結(jié)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：歷史悠久。皖東歷史悠久。皖東地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；皖東皖東的中心城市?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)

11、和京滬鐵的中心城市?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)和京滬鐵沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物中心；中心；交通交通。公。公、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；資源豐富。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦藏有資源豐富。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦藏有20 20 多種，其中，煤炭資源儲(chǔ)多種，其中，煤炭資源儲(chǔ) 110 110億噸。億噸。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)潛力巨大。淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)由蘇魯豫皖淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)潛力巨大?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)由蘇魯豫皖 4 4省省 20 20 個(gè)地、市組成，具有連南融北、個(gè)地、市組成，具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼棋眼”地位。；地位。；徐州都市

12、圈區(qū)域合作。徐州市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中唯一的特大城市與經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市徐州都市圈區(qū)域合作。徐州市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中唯一的特大城市與經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一，具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力；之一，具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力；皖東北的皖東北的“橋頭堡橋頭堡”。 響應(yīng)和貫徹國(guó)家響應(yīng)和貫徹國(guó)家“中部地區(qū)崛起中部地區(qū)崛起”的號(hào)召，省政府給予了大力支持。的號(hào)召，省政府給予了大力支持。 區(qū)域分析城南新區(qū)：東南片區(qū)概況東南片區(qū)概況東南片區(qū)：東南片區(qū)：鐵路干線將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分成東西兩個(gè)工業(yè)園，東南片區(qū)位鐵路干線將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分成東西兩個(gè)工業(yè)園，東南片區(qū)位于宿州市東南部，東起沱河，西到宿懷路西于宿州市東南部，東起沱河，西到宿懷路西5005

13、00米，南起米，南起南環(huán)路南環(huán)路( (大外環(huán)大外環(huán)) )，北至紡織路。緊鄰市區(qū)，設(shè)有生物化工，北至紡織路。緊鄰市區(qū)，設(shè)有生物化工園區(qū)、輕紡服裝加工區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)、新能源技術(shù)園區(qū)、輕紡服裝加工區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)、新能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū); ;鐵路西部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，鐵路西部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)基設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)基地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。是宿州城區(qū)的重要組成部地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。是宿州城區(qū)的重要組成部分。分。城東新區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)汴北新區(qū)汴北新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)城

14、南新區(qū)（又稱經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：總整概況按照“南展”的空間戰(zhàn)略，向南適當(dāng)發(fā)展。城南新區(qū)，主要包括南部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū);結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，以金海大道、南環(huán)路交匯處的用地為主，新建南部城市副中心。城南新區(qū)：（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）城南新區(qū)：（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） 宿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于宿州市南部，距市中心宿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于宿州市南部，距市中心2公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西500米，米，南起南環(huán)路（大外環(huán)），北至紡織路，面積為南起南環(huán)路（大外環(huán)），北至紡織路，面積為6.8平方平方公里。南環(huán)路南公里。南環(huán)路南500米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預(yù)留地，面積為米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預(yù)留地

15、，面積為1.9平方公里。平方公里。2001年年7月被安徽省人民政府批準(zhǔn)為省月被安徽省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是宿州城區(qū)的組成部分，級(jí)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是宿州城區(qū)的組成部分，供水、供電等公用設(shè)施可滿足開發(fā)區(qū)建設(shè)初期的需要。供水、供電等公用設(shè)施可滿足開發(fā)區(qū)建設(shè)初期的需要。東部工業(yè)園現(xiàn)有多家企業(yè)，正在建設(shè)中的市燃?xì)鈴S、東部工業(yè)園現(xiàn)有多家企業(yè)，正在建設(shè)中的市燃?xì)鈴S、污水處理廠等公用設(shè)施均緊鄰開發(fā)區(qū)，節(jié)約開發(fā)投資。污水處理廠等公用設(shè)施均緊鄰開發(fā)區(qū)，節(jié)約開發(fā)投資。開發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強(qiáng)，適宜開發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強(qiáng)，適宜興辦各種工商項(xiàng)目。興辦各種工

16、商項(xiàng)目。鐵路干線自然將開發(fā)區(qū)分成東西兩個(gè)鐵路干線自然將開發(fā)區(qū)分成東西兩個(gè)工業(yè)園，城南新區(qū)包括西南片區(qū)和東工業(yè)園，城南新區(qū)包括西南片區(qū)和東南片區(qū)。南片區(qū)。西南西南東南東南西南西南城南新區(qū)：東南片區(qū)概況東南片區(qū)概況東南片區(qū)：內(nèi)部金河路、金海路等道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完畢，使得經(jīng)濟(jì)東南片區(qū)：內(nèi)部金河路、金海路等道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完畢，使得經(jīng)濟(jì)園區(qū)的交通便利，四通八達(dá)。二中新校區(qū)的建成并投入使用，使得開發(fā)園區(qū)的交通便利，四通八達(dá)。二中新校區(qū)的建成并投入使用，使得開發(fā)區(qū)西北部住宅區(qū)人氣極具提升，幾年內(nèi)該片區(qū)已由原有的少量生活住宅區(qū)西北部住宅區(qū)人氣極具提升，幾年內(nèi)該片區(qū)已由原有的少量生活住宅小區(qū)，發(fā)展到如今囊

17、括南方國(guó)際花園、藍(lán)石春天花園、金源尚郡、眾德小區(qū)，發(fā)展到如今囊括南方國(guó)際花園、藍(lán)石春天花園、金源尚郡、眾德祥福園、桑鈮國(guó)際等成熟社區(qū)。祥福園、桑鈮國(guó)際等成熟社區(qū)。目前該區(qū)內(nèi)周邊生活配套設(shè)施在不斷完善中，但目前缺乏大型超市、公目前該區(qū)內(nèi)周邊生活配套設(shè)施在不斷完善中，但目前缺乏大型超市、公園、醫(yī)院、娛樂休閑場(chǎng)所等。該區(qū)域內(nèi)在售樓盤價(jià)格相對(duì)低于宿州其他園、醫(yī)院、娛樂休閑場(chǎng)所等。該區(qū)域內(nèi)在售樓盤價(jià)格相對(duì)低于宿州其他區(qū)域，對(duì)于該區(qū)企業(yè)職工和附近居民，無(wú)論從小區(qū)環(huán)境、總價(jià)承受能力、區(qū)域，對(duì)于該區(qū)企業(yè)職工和附近居民，無(wú)論從小區(qū)環(huán)境、總價(jià)承受能力、上下班方便程度來(lái)說(shuō)均是購(gòu)房首選，所以住宅總體去化較為順利。但該

18、上下班方便程度來(lái)說(shuō)均是購(gòu)房首選，所以住宅總體去化較為順利。但該區(qū)域內(nèi)周邊人氣不足，商業(yè)沒有大面積推出。區(qū)域內(nèi)周邊人氣不足，商業(yè)沒有大面積推出。因區(qū)域位置及發(fā)展性質(zhì)，商業(yè)發(fā)展需要一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。因區(qū)域位置及發(fā)展性質(zhì)，商業(yè)發(fā)展需要一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。城南新區(qū)：西南片區(qū)概況 西南片區(qū)北部位于人民路以西，勝利路以南，南部位于西南片區(qū)北部位于人民路以西，勝利路以南，南部位于淮海南路以西，是宿州市政府重點(diǎn)打造現(xiàn)代制鞋產(chǎn)業(yè)城和商淮海南路以西，是宿州市政府重點(diǎn)打造現(xiàn)代制鞋產(chǎn)業(yè)城和商貿(mào)物流園，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代貿(mào)物流園，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

19、集群區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)基地、宜居型物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)基地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)坐擁宿州市最大專業(yè)市場(chǎng)。目前，社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)坐擁宿州市最大專業(yè)市場(chǎng)。目前，西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個(gè)西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個(gè)“千畝居住園千畝居住園”項(xiàng)目正在緊張項(xiàng)目正在緊張建設(shè)中。建設(shè)中。 從西南新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃來(lái)看，西南片區(qū)未從西南新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃來(lái)看，西南片區(qū)未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖美好！來(lái)發(fā)展藍(lán)圖美好！城南新區(qū)：西南片區(qū)交通概況 西南片區(qū)北鄰江蘇徐州，與徐州銅山縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃區(qū)相西南片區(qū)北鄰江蘇徐州，與徐州銅山縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃區(qū)相連連 ；206國(guó)道、國(guó)道、101

20、省道、京滬鐵路縱貫開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)桃山集設(shè)有鐵省道、京滬鐵路縱貫開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)桃山集設(shè)有鐵路貨運(yùn)站和貨場(chǎng)；開發(fā)區(qū)距京福（合徐段）、連霍高速公路出入口路貨運(yùn)站和貨場(chǎng)；開發(fā)區(qū)距京福（合徐段）、連霍高速公路出入口8分鐘車程，距徐州市城區(qū)分鐘車程，距徐州市城區(qū)12分鐘車程，距觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)分鐘車程，距觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)25分鐘車程。分鐘車程。宿州市埇橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是連接徐州經(jīng)濟(jì)圈的紐帶，也是承接蘇浙地宿州市埇橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是連接徐州經(jīng)濟(jì)圈的紐帶，也是承接蘇浙地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，為了加大融入徐州經(jīng)濟(jì)圈力度，發(fā)展家具、建區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，為了加大融入徐州經(jīng)濟(jì)圈力度，發(fā)展家具、建材、機(jī)械、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、物流等與發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)

21、勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，材、機(jī)械、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、物流等與發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，埇橋區(qū)舉全區(qū)之力，積極爭(zhēng)取國(guó)家資金，廣泛吸引境外資金，加快埇橋區(qū)舉全區(qū)之力，積極爭(zhēng)取國(guó)家資金，廣泛吸引境外資金，加快開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)區(qū)招商載體功能，力爭(zhēng)將開發(fā)區(qū)打造開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)區(qū)招商載體功能，力爭(zhēng)將開發(fā)區(qū)打造為徐州經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)配套基地和埇橋區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的示范園。為徐州經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)配套基地和埇橋區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的示范園。 新建主干道新建主干道3條，寬條，寬40米、長(zhǎng)米、長(zhǎng)10公里；次干道公里；次干道6條，寬條，寬30米、長(zhǎng)米、長(zhǎng)20公里；支路公里；支路4條，寬條，寬24米、長(zhǎng)米、長(zhǎng)14公里。其中一期工程

22、道路長(zhǎng)公里。其中一期工程道路長(zhǎng)10公里。公里。逐步配套完善逐步配套完善“三縱兩橫三縱兩橫”的主干交通網(wǎng)絡(luò)。的主干交通網(wǎng)絡(luò)。城南新區(qū)西南城南新區(qū)西南*商貿(mào)物流百麗富通廣場(chǎng)、卓耕廣場(chǎng)、意邦國(guó)際、白馬商城、中豪鋼材市場(chǎng)、合肥百大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一批商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)。部分已開業(yè)*制鞋產(chǎn)業(yè)“百麗、康耐、鴻星爾克鞋服、意爾康鞋業(yè)等城南新區(qū)：區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)概況區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)概況制鞋服裝加工產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)*千畝居住園“兩個(gè)千畝居住園”項(xiàng)目的開工建設(shè)，對(duì)于加快西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，提升片區(qū)整體功能 。* 該區(qū)域內(nèi)百麗工業(yè)園、康奈工業(yè)園等鞋業(yè)基地集中分布，專業(yè)商貿(mào)物流

23、該區(qū)域內(nèi)百麗工業(yè)園、康奈工業(yè)園等鞋業(yè)基地集中分布，專業(yè)商貿(mào)物流市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，可以滿足廣大市民的不同消費(fèi)需求。一個(gè)約市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，可以滿足廣大市民的不同消費(fèi)需求。一個(gè)約20-30萬(wàn)人萬(wàn)人口的商業(yè)圈正逐漸形成。口的商業(yè)圈正逐漸形成。城南新區(qū)：西南片區(qū)人居環(huán)境 西南片區(qū)以工業(yè)和商貿(mào)為主。已建成的小區(qū)以百麗等中高檔西南片區(qū)以工業(yè)和商貿(mào)為主。已建成的小區(qū)以百麗等中高檔企業(yè)單位宿舍。目前回遷房及多個(gè)住宅小區(qū)在建設(shè)中。周邊學(xué)企業(yè)單位宿舍。目前回遷房及多個(gè)住宅小區(qū)在建設(shè)中。周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，目前人居環(huán)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，目前人居環(huán)境較差。隨著境較

24、差。隨著“兩個(gè)千畝居住園兩個(gè)千畝居住園”項(xiàng)目的開工建設(shè)，對(duì)于加快項(xiàng)目的開工建設(shè)，對(duì)于加快西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，片區(qū)整體功能將有所提升。西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，片區(qū)整體功能將有所提升。城南新區(qū)西南城南新區(qū)西南142商業(yè)發(fā)展判研3 從宿州城市的規(guī)劃和區(qū)域目前發(fā)展分析來(lái)看，宿州重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域以及商貿(mào)物流高新產(chǎn)業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)向城南新區(qū)轉(zhuǎn)移，城市向南。 從區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)看，雖未來(lái)商圈主導(dǎo)業(yè)態(tài)仍將是專業(yè)市場(chǎng)，但百貨、餐飲、休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例將有所上升。 從商圈品質(zhì)來(lái)看，目前城南新區(qū)商圈雖整體品質(zhì)處于中等水平，但隨著一大批融入新理念項(xiàng)目的建成營(yíng)業(yè)，以及其它項(xiàng)目的升級(jí)改造，商圈商業(yè)品質(zhì)將會(huì)有較大提升。 從商圈規(guī)模來(lái)看

25、，未來(lái)城南新區(qū)商圈規(guī)模大幅度括容是必然趨勢(shì)，隨著眾多規(guī)劃項(xiàng)目的陸續(xù)動(dòng)工建設(shè)，在本輪商業(yè)規(guī)劃期末，商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將有所增加。城南新區(qū)：西南片區(qū)商業(yè)發(fā)展判研商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向完善配套業(yè)完善配套業(yè)升級(jí)批發(fā)業(yè)升級(jí)批發(fā)業(yè) 城南新區(qū)作為以商貿(mào)物流為占主導(dǎo)地位的專業(yè)市場(chǎng)集群，已形成服裝鞋業(yè)加工、家具建材、農(nóng)副產(chǎn)品，商貿(mào)物流以及綜合類批發(fā)市場(chǎng)等多個(gè)類別，并且在檔次及定位上亦有所側(cè)重。在未來(lái)發(fā)展中，各專業(yè)市場(chǎng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷調(diào)整，只有不斷升級(jí)，應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)，從現(xiàn)在的“大而全、”到“齊而?！比グl(fā)展。 隨著宿州城市及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，宿州商業(yè)正迎來(lái)發(fā)展黃金時(shí)機(jī)。城南新區(qū)批發(fā)圈商業(yè)亦在經(jīng)歷升級(jí)提升，同時(shí)隨著常駐人

26、口的增加，以及商務(wù)需求的擴(kuò)大，配套服務(wù)將是商圈未來(lái)發(fā)展的主要方向，百麗錦華商貿(mào)城、卓耕廣場(chǎng)綜合類城市綜合體的再建的等就是很好的例子。城南新區(qū)：西南片區(qū)商業(yè)發(fā)展方向隨著城市向南，職工宿舍將無(wú)法滿足未來(lái)的居住需求，區(qū)域的住宅將迎來(lái)較快的發(fā)展住宅人居環(huán)境發(fā)展方向區(qū)域的金融、教育、醫(yī)院、交通、公共配套設(shè)施將有所提升。配套設(shè)施隨著商貿(mào)及企業(yè)相續(xù)投產(chǎn)，便民、接待、餐飲、娛樂休閑的人居服務(wù)業(yè)將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。服務(wù)業(yè)城南新區(qū)：西南片區(qū)人居環(huán)境發(fā)展判研項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期處于新區(qū)發(fā)展第一階段，市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，區(qū)域認(rèn)知低，常駐人口不足。第一階段第二階段第三階段2013-2014年2015-2016年2016年后低價(jià)、升

27、值潛力導(dǎo)向，居住價(jià)值較低生活配套、產(chǎn)品品質(zhì)導(dǎo)向，居住價(jià)值快速提升區(qū)域價(jià)值、商務(wù)價(jià)值導(dǎo)向，住宅價(jià)值穩(wěn)步提升*區(qū)域目前處于新建階段，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，區(qū)域目前以工業(yè)商貿(mào)為主，板塊認(rèn)知低，依靠低價(jià)，吸引客戶；*常駐人口不足，無(wú)法支撐大的商業(yè)配套項(xiàng)目。*依靠企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)資源引領(lǐng)區(qū)域居住價(jià)值升級(jí)、城市價(jià)值凸現(xiàn)，吸引企業(yè)員工追求高品質(zhì)生活的自住客戶；*隨著常駐人口的增加，迎來(lái)配套服務(wù)業(yè)的需求。*伴隨住宅用地的稀缺、商辦功能興起，價(jià)格全面提升；*住宅產(chǎn)品打造走向豪宅化，稀缺物業(yè)價(jià)值顯現(xiàn)。*隨著人口增加，配套商業(yè)將高速發(fā)展。城南新區(qū)：西南片區(qū)發(fā)展進(jìn)程判研商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地

28、產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！客戶分析項(xiàng)目區(qū)域客戶研判1、原有客戶結(jié)構(gòu)：城南新區(qū)原有的客戶構(gòu)成主要為四類人群。*所占比例：20%-30%

29、*置業(yè)特征：先期的價(jià)格平臺(tái)和區(qū)域投資潛力吸引了大量的看好區(qū)域未來(lái)價(jià)值的省內(nèi)外客戶；*關(guān)鍵詞：價(jià)格、區(qū)域價(jià)值。市內(nèi)外投資客*所占比例：20%-30%*置業(yè)特征：主要來(lái)自縣、周邊價(jià)格擠壓型產(chǎn)業(yè)人群、新宿州人、投資兼未來(lái)自住客戶；*關(guān)鍵詞：產(chǎn)品性價(jià)比。周邊區(qū)域價(jià)格擠壓型客戶*所占比例：30%-40%*置業(yè)特征：主要來(lái)自新區(qū)內(nèi)已入駐的企業(yè)員工，以及即將入駐的一些單位；*關(guān)鍵詞：價(jià)格、交通。地緣性客戶*所占比例：不足5%*置業(yè)特征：受項(xiàng)目和稀缺物業(yè)驅(qū)動(dòng)，不完全受區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)，具有一定特殊性；*關(guān)鍵詞：稀缺物業(yè)、產(chǎn)品品質(zhì)。稀缺物業(yè)驅(qū)動(dòng)富豪階層區(qū)域原有客戶構(gòu)成客戶細(xì)分：受價(jià)格及租金回報(bào)率驅(qū)動(dòng)下的市內(nèi)外投資客

30、比重將大幅減小，未來(lái)將以自住、首改需求為主。*受投資理念指導(dǎo)，多選擇在啟動(dòng)區(qū)發(fā)展較成熟的地段購(gòu)買；*作為投資性質(zhì)需求，更關(guān)注面積段較小、首付較低的產(chǎn)品。關(guān)注產(chǎn)品特征*純投資驅(qū)動(dòng)：在低價(jià)等帶動(dòng)下，驅(qū)動(dòng)因素多為租金回報(bào)率以及未來(lái)的升值潛力；*投資心理驅(qū)動(dòng)：卓耕項(xiàng)目高回報(bào)；千畝園；以衣政府宣傳下看好未來(lái)價(jià)值。投資理念和驅(qū)動(dòng)力外地客戶購(gòu)買權(quán)限苛刻，投資門檻的提高市內(nèi)外投資客數(shù)量減少；居住價(jià)值引領(lǐng)下未來(lái)將以來(lái)自本區(qū)域的自住需求客戶為主。*由于新區(qū)建設(shè)階段，仍然會(huì)有少量的宿州市為主追隨新區(qū)開發(fā)的半自住投資客戶；*仍然關(guān)注區(qū)域未來(lái)價(jià)值，但自住需求下更關(guān)注產(chǎn)品未來(lái)的居住價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)，如：周邊的配套、社區(qū)環(huán)境

31、、戶型空間尺度等，不僅僅以低總價(jià)為導(dǎo)向。純住宅投資客在未來(lái)市場(chǎng)中整體比重減小，投資方向可能轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域；未來(lái)將以來(lái)自本區(qū)域的自住需求客戶為主。2、來(lái)自區(qū)域內(nèi)已入駐企事業(yè)單位地緣性客戶，現(xiàn)狀下所占比例不高，未來(lái)將成為區(qū)域購(gòu)買主力。*購(gòu)買力相對(duì)不錯(cuò)，屬中端收入群體，但對(duì)總價(jià)有要求；*核心關(guān)注項(xiàng)目和單位的距離和交通通達(dá)性；*需求多元化：對(duì)地段、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型舒適度以及周邊環(huán)境和配套都有要求；品價(jià)比需求更加多元*主要來(lái)自新區(qū)內(nèi)已入駐的企業(yè)員工，專業(yè)市場(chǎng)商家，以及即將入駐的一些銀行單位；*居住在周邊宿州本地人，原著民。受地緣關(guān)系驅(qū)動(dòng)未來(lái)在城南新區(qū)制造業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)投產(chǎn)的驅(qū)使下，以地緣為導(dǎo)向的企業(yè)職工階層

32、將成為主力客戶，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)打造提出更高的要求。對(duì)商業(yè)也將有更高的需求*制超業(yè)將提供3-5萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口；*如百麗、康耐、鴻星爾克項(xiàng)目已陸續(xù)入駐投產(chǎn)。更多的泛職工階層*以企業(yè)單位高管為主的客戶整體購(gòu)買能力將提升；*能承受的總價(jià)平均水平將有所提升。整體購(gòu)買能力提升*以自住需求為主，需求更好的產(chǎn)品和更舒適的戶型面積段；*在總價(jià)承受范圍內(nèi)還體現(xiàn)出對(duì)更高一級(jí)物業(yè)形態(tài)的需求。需求更好的產(chǎn)品3、未來(lái)客戶演變：城南新區(qū)中高端客戶演變趨勢(shì)以區(qū)域內(nèi)地緣型客戶啟動(dòng)，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展逐漸放大?？蛻魳?gòu)成比例的變化項(xiàng)目發(fā)展的后期，產(chǎn)品全系高端化，成為高端客戶的獨(dú)有圈層此階段是地緣性泛公務(wù)員階層增長(zhǎng)速度最高的時(shí)期省內(nèi)外投資客

33、地緣性客戶價(jià)格擠壓型第一階段（20012-2013年）第二階段（2014-2015年）第三階段（2016年后）周邊區(qū)域品質(zhì)引導(dǎo)型客戶城市新精英階層 泛職工階層 巢湖客戶4產(chǎn)業(yè)中技術(shù)人員及中高管理層將成為置業(yè)主力。周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群*客戶特征：中高級(jí)管理層，年齡層次偏大，購(gòu)買力較高，年收入在10-30萬(wàn)之間，在企業(yè)中所占比例約5%-10%；*置業(yè)需求：多為改善型需求，關(guān)注子女上學(xué)和周邊的配套，核心關(guān)注120-140平米之間甚至更大面積的三房；*敏感點(diǎn)：學(xué)區(qū)、戶型、居住環(huán)境。企業(yè)中高管理層*客戶特征：企業(yè)中技術(shù)人員，剛畢業(yè)不久的高學(xué)歷人群，年齡在26-30歲，企業(yè)中所占比例20%-30%；*置業(yè)需求

34、：多為剛需置業(yè)，對(duì)品質(zhì)和配套有一定追求，關(guān)注性價(jià)比，需求80-90兩房或100左右三房；*敏感點(diǎn)：性價(jià)比、配套、學(xué)區(qū)。產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員*客戶特征：區(qū)域勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)基層普通工人，絕大部分為進(jìn)城務(wù)工人員，收入在2000-3000元/月，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限；企業(yè)中所占比例60%以上。*置業(yè)需求：周邊低價(jià)普通高層小戶（多為企業(yè)低價(jià)團(tuán)購(gòu)）；*敏感點(diǎn)：價(jià)格、基礎(chǔ)配套、交通。產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員5伴隨新區(qū)商務(wù)功能的成熟和居住價(jià)值的高端化，將主動(dòng)吸引一批來(lái)自全市的新精英階層。*城市豪宅體系的基礎(chǔ)-以淮河西路沿線南側(cè)南苑小區(qū)、桃園山莊、錦繡家園形成的高檔別墅區(qū);*新進(jìn)項(xiàng)目面臨著定位升級(jí)以淮海南路、西昌南路沿線兩側(cè)光華園、水木華

35、庭、祁東新村形成的中高檔企業(yè)單位宿舍區(qū)域。居住價(jià)值高端化*商辦功能的升級(jí)金融服務(wù)基地和政務(wù)辦公功能支撐下衍生的更多商務(wù)企業(yè)入駐；*城市商業(yè)升級(jí)百麗錦華商貿(mào)城、百麗富通廣場(chǎng)、卓耕廣場(chǎng)綜合類Shopping Mall城市綜合體。商務(wù)功能的營(yíng)造市場(chǎng)變化引發(fā)客戶結(jié)構(gòu)變化更多的新精英階層進(jìn)駐城南新區(qū)*跟隨更多的商務(wù)需求同時(shí)入駐新區(qū)，區(qū)域價(jià)值及辦公居住距離促使其置業(yè)。高端商務(wù)辦公需求*城南新區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍下將形成城市新的商業(yè)中心，區(qū)域的中心化和生活的便利性促使其置業(yè)。商業(yè)中心需求*主流居家產(chǎn)品的退出和新進(jìn)高端項(xiàng)目的增加，產(chǎn)品升級(jí)主動(dòng)帶動(dòng)客戶升級(jí)。高端居住需求基于以上三種需求的城市新精英階層，后期將為城南

36、新區(qū)住宅市場(chǎng)提供更多更廣泛的中高端客戶支撐。項(xiàng)目研判Project orientation一、項(xiàng)目研判1、項(xiàng)目概況*項(xiàng)目位于宿州市城南新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）外環(huán)南路南側(cè)，西臨京臺(tái)高速，屬于中國(guó)鞋城千畝苑住宅生活區(qū)配套農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)及商貿(mào)綜合體項(xiàng)目。*土地面積42307.63其中，農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約20畝，商貿(mào)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約40畝。*商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、居住用地。一、項(xiàng)目研判2、項(xiàng)目區(qū)位土地東至淮海南路，南至宿州國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校，西至千畝苑安置區(qū)，北至外環(huán)一路。東西南北十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國(guó)鞋城中國(guó)鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項(xiàng)目研判1、項(xiàng)目

37、區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值-省級(jí)開發(fā)區(qū)省級(jí)開發(fā)區(qū)十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國(guó)鞋城中國(guó)鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項(xiàng)目研判2、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值-商貿(mào)物流商圈：意邦國(guó)際、白馬商城、中豪鋼材市場(chǎng)、合肥百大商貿(mào)物流商圈：意邦國(guó)際、白馬商城、中豪鋼材市場(chǎng)、合肥百大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一批重大項(xiàng)目工程建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一批重大項(xiàng)目工程建設(shè)十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國(guó)鞋城中國(guó)鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值-五分種高速入口五分種高速入口、商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)

38、營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國(guó)鞋城中國(guó)鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、

39、項(xiàng)目研判4、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值-宿州鞋業(yè)基地宿州鞋業(yè)基地微觀地塊交通便利，未來(lái)配套完善，項(xiàng)目地塊本身無(wú)優(yōu)勢(shì)資源屬性弱勢(shì)著眼片區(qū)片區(qū)規(guī)劃較好，各大市場(chǎng)在建，安置小區(qū)在建，未來(lái)區(qū)域熱點(diǎn)未來(lái)熱點(diǎn)放眼區(qū)域占位西南區(qū)域中心，享制造業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)資源，對(duì)接市區(qū)，未來(lái)區(qū)域繁華中心未來(lái)中心配套完善縱觀全市區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)能級(jí)不斷提升。吸引市區(qū)客戶泊位規(guī)劃領(lǐng)先未來(lái)核心5、項(xiàng)目地塊價(jià)值4、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）*宿州城市規(guī)劃方向?qū)⒊悄闲聟^(qū)打造成中心副城區(qū)；*緊鄰京臺(tái)高速入口，主干道外環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯；*項(xiàng)目周邊規(guī)劃有城市公園、學(xué)校等生活設(shè)施，周邊配套齊全；*省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，提供大量客群；劣勢(shì)（W）*周邊

40、開發(fā)度較低，片區(qū)成熟尚需時(shí)間；*周邊配套尚在規(guī)劃中，生活配套有待改善；*南側(cè)為安置小區(qū)，生活人群層次不一；*區(qū)域商貿(mào)制造業(yè)都新建，入駐較低；*小區(qū)都在建和待建，常駐人口不足。機(jī)會(huì)（O）*未來(lái)周邊小區(qū)建成，帶動(dòng)周邊發(fā)展和常駐消費(fèi)客群的增加；*外來(lái)資金對(duì)新區(qū)的加大投資；*地塊毗鄰制造業(yè)和商貿(mào)物流商圈，擁有眾多潛在中高端客戶；*全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)給房地產(chǎn)發(fā)展提供動(dòng)力，房地產(chǎn)發(fā)展前景利好。威脅（T）*新國(guó)五條出臺(tái)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗；*多家開發(fā)項(xiàng)目落戶新區(qū)，如百麗廣場(chǎng)、卓耕廣場(chǎng)且體量較大，配套較全，在性價(jià)比基本同等的情況下，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈；*項(xiàng)目周邊居民商業(yè)氛圍較弱，影響項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展；*區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)

41、量逐步提升，其余競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。城南新區(qū)域綜合優(yōu)勢(shì)是目前本案最大的價(jià)值點(diǎn)，在外部資源共享的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)下，本案必須創(chuàng)造獨(dú)有的自身價(jià)值，才能取得項(xiàng)目操作成功。案例分析上海浦東證大“大拇指廣場(chǎng)” 參考案例l 物業(yè)名稱：證大大拇指廣場(chǎng) l 位 置：芳甸路285弄 l 所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū)l 建設(shè)投資：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 開業(yè)時(shí)間：2005年3月l 建筑面積：11萬(wàn)平方米l 商業(yè)類型：社區(qū)型餐飲、休閑、購(gòu)物廣場(chǎng) 證大大拇指廣場(chǎng)位于浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)大型超市、主題商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級(jí)酒店等多項(xiàng)業(yè)態(tài)設(shè)施。廣場(chǎng)以塊狀規(guī)劃，共22個(gè)建筑體塊，以購(gòu)物、美食、

42、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融物一體，真正滿足“一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)方式。建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用房。由于體量較大，周邊成熟度較高，它的業(yè)態(tài)組合比較豐富，除零售、餐飲、社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)外，還引入了量販KTV、數(shù)碼影院等娛樂業(yè)態(tài)。 大拇指廣場(chǎng)的規(guī)劃比較注重文化附加值的營(yíng)造，除引進(jìn)常規(guī)的零售主力店家樂福外，還引進(jìn)了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。除廣場(chǎng)的標(biāo)志性雕塑“大拇指”外，多處可見個(gè)性化的藝術(shù)品和設(shè)計(jì)作品展示。 餐飲店引進(jìn)的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強(qiáng)調(diào)特色和差異性，滿足不同類型、不

43、同檔次、不同口味的消費(fèi)需求： 中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)特賣區(qū)特賣區(qū)社區(qū)購(gòu)物中心的核心元素：生活賣場(chǎng)、餐飲及配套服務(wù)（根據(jù)不同層次的社區(qū)而設(shè)定） 布局特點(diǎn)： 東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流； 一層其他位置基本以中、西餐飲為主； 外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動(dòng)理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）； 項(xiàng)目具有一個(gè)2000平米左右的露天內(nèi)廣場(chǎng)，主要功能為兒童娛樂其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣區(qū)。中式餐飲區(qū)中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)業(yè)態(tài)布局： 二層左側(cè)的業(yè)態(tài)以零售為主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackj

44、ones、veromoda以少有的集合店形式布置在廣場(chǎng)的二層，零售業(yè)態(tài)的針對(duì)人群為16 35歲的年輕消費(fèi)群體，右側(cè)為美頌巴黎建材店及具有特色的證大現(xiàn)代藝術(shù)館。為了彌補(bǔ)建筑結(jié)構(gòu)的弱勢(shì)及滿足業(yè)態(tài)的全面化，項(xiàng)目?jī)?nèi)引入了一家數(shù)碼影院。證大大拇指廣場(chǎng)是一個(gè)廣場(chǎng)式樣的證大大拇指廣場(chǎng)是一個(gè)廣場(chǎng)式樣的shopping mallshopping mall，由由2222個(gè)建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，個(gè)建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用局部一層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用房，項(xiàng)目出入口分東、西各一個(gè)，另設(shè)有房，項(xiàng)目出入口分東、西各一個(gè)，另設(shè)有2000

45、2000平米平米的中心廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場(chǎng)與街區(qū)的的中心廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場(chǎng)與街區(qū)的概念而形成。概念而形成。景觀布置景觀布置中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目以街區(qū)式的購(gòu)物中心形式為展示面，平面及垂直動(dòng)線組織簡(jiǎn)單明了。有效利用廣場(chǎng)中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。案例啟示一：規(guī)劃布局統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商綜合服務(wù)性強(qiáng)綜合服務(wù)性強(qiáng)為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理新元素業(yè)態(tài)的合理融合新元素業(yè)態(tài)的合理融合核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)案例啟示二：運(yùn)營(yíng)管

46、理1、位置是商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購(gòu)買力、區(qū)位易達(dá)性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。2、建筑規(guī)模宜空置在消費(fèi)市場(chǎng)容量?jī)?nèi)，可以因地制宜地規(guī)劃其他輔助物業(yè)。3、在對(duì)考慮功能布局的同時(shí)，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來(lái)迎合龐大的市場(chǎng)。4、商業(yè)中心具有較強(qiáng)的針對(duì)性，定位需符合消費(fèi)人群的購(gòu)買力，具有區(qū)域消費(fèi)力支撐，并在發(fā)展中不斷更新。5、現(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務(wù)以滿足人們的需求，在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)中要根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的習(xí)慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達(dá)到業(yè)態(tài)互相促進(jìn)和共生。6、遵循社區(qū)mall的業(yè)態(tài)分布特征，在參照其標(biāo)準(zhǔn)比率的同時(shí)，根據(jù)不同的目標(biāo)人群，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能定位及招

47、商。案例啟示三：業(yè)態(tài)組合商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項(xiàng)目定位Project o

48、rientation二、項(xiàng)目定位定位前提 依托市場(chǎng)背景，周邊常駐人口不足，地塊商業(yè)氛圍較弱，結(jié)合地塊的社區(qū)配套等使用性質(zhì)，以及開發(fā)企業(yè)品牌塑造愿景及低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的營(yíng)運(yùn)需求，本案該如何定位？滿足商業(yè)及住宅多物業(yè)的綜合定位需求高舉高打，一舉奠定項(xiàng)目形象，快速制造區(qū)域影響力滿足購(gòu)買者和終端使用者對(duì)形象檔次、文化品位等自我實(shí)現(xiàn)需求以項(xiàng)目品牌美譽(yù)度締造開發(fā)企業(yè)品牌考慮企業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)展結(jié)合目標(biāo)客群從營(yíng)銷學(xué)出發(fā)考慮地塊優(yōu)勢(shì)、自身物業(yè)形態(tài)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、板塊定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略確定整體定位基于省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，社區(qū)配套定位前瞻依據(jù)42307.63，農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃，占地面積約20畝，商貿(mào)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約40

49、畝。本案定位需基于以下五點(diǎn)綜合考慮。屬性定位：鄰里生活中心，24萬(wàn)方城市綜合體24萬(wàn)方城市綜合體：建議商業(yè)8萬(wàn)方；辦公、公寓3萬(wàn)方；住宅9萬(wàn)方；地下車庫(kù)等4萬(wàn)方。依市場(chǎng)追隨者的占位，結(jié)合企業(yè)品牌愿景，定位高舉高打，實(shí)際產(chǎn)品規(guī)劃以符合市場(chǎng)主流行情，便于快速銷售為出發(fā)點(diǎn)。住宅寫字樓商業(yè)依據(jù)地塊因素及市場(chǎng)背景分析，本項(xiàng)目開發(fā)檔次定位為滿足首次置業(yè)和首次改善居住適度超前規(guī)劃的中高等品質(zhì)產(chǎn)品城市綜合體形象/中高檔品質(zhì)/中高檔產(chǎn)品立足剛需及改善置業(yè)需求滿足社區(qū)業(yè)主生活需求，滿足寫字樓宇商務(wù)需求的配套型社區(qū)商業(yè)中型商業(yè)街區(qū)形象/中高檔品質(zhì)滿足自身業(yè)態(tài)商業(yè)需求立足項(xiàng)目?jī)?yōu)品商務(wù)綜合體形象面積適中，中高檔辦公平臺(tái)

50、5A級(jí)寫字樓中檔企業(yè)辦公平臺(tái)品牌扎堆，高存量，競(jìng)爭(zhēng)樓盤共享區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源。結(jié)合項(xiàng)目定位，本案該如何構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？商業(yè)部分40%自持，未來(lái)引進(jìn)主力店；住宅區(qū)域有大量的地緣性剛需，銷售壓力相對(duì)較??；項(xiàng)目前期需要依靠住宅快速回籠資金，所以本案項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力以住宅為基礎(chǔ)進(jìn)行構(gòu)建。商業(yè)配套放在二期。以差異化市場(chǎng)的建筑立面匹配項(xiàng)目精神；以創(chuàng)新的社區(qū)景觀構(gòu)建本案核心景觀優(yōu)勢(shì)；戶型配比符合市場(chǎng)主流置業(yè)需求，內(nèi)部戶型優(yōu)化；通過(guò)“建筑風(fēng)格差異”，“景觀創(chuàng)新”，“戶型優(yōu)化”三步建立本案核心競(jìng)爭(zhēng)力。 打造具有時(shí)尚、潮流和個(gè)性的，時(shí)尚消費(fèi)；多個(gè)主題，多種業(yè)態(tài)的一站式鄰里生活中心。 匯集購(gòu)物、餐飲、娛樂；以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市

51、、影院、KTV、電玩、數(shù)碼、電器、健身、美容SPA等。全業(yè)態(tài)城市綜合體。吃玩購(gòu)60%60%喝商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)零售型社區(qū)零售型商業(yè)商業(yè)超市超市華潤(rùn)萬(wàn)家、永輝超市、時(shí)代超市、合家福華潤(rùn)萬(wàn)家、永輝超市、時(shí)代超市、合家福影院影院大地、橫店、金逸大地、橫店、金逸便利店便利店合家福、紅府、華聯(lián)、蘇果便利、物美合家福、紅府、華聯(lián)、蘇果便利、物美食雜店食雜店中國(guó)煙草中國(guó)煙草鮮花禮品鮮花禮品自營(yíng)為主，無(wú)品牌連鎖自營(yíng)為主，無(wú)品牌連鎖茶葉店茶葉店徽府茶行、黃山毛峰、太平猴魁、六安瓜片、茗茶徽府茶行、黃山毛峰、太平猴魁、六安瓜片、茗茶音像圖書音像圖書好望角、音像好望角、音像眼鏡店眼

52、鏡店寶島、吳良材、光明寶島、吳良材、光明藥店藥店同仁堂、百姓緣、豐樂同仁堂、百姓緣、豐樂服裝服飾專賣服裝服飾專賣國(guó)內(nèi)一二線品牌國(guó)內(nèi)一二線品牌商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)服務(wù)型社區(qū)服務(wù)型商業(yè)商業(yè)健身健身舒美堡、原動(dòng)力、健仕堡舒美堡、原動(dòng)力、健仕堡美容美體美容美體澳州伊微、巴黎歐萊雅、麗妍澳州伊微、巴黎歐萊雅、麗妍教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)北大青鳥、早教北大青鳥、早教足療保健足療保健良子、千足良子、千足臺(tái)球臺(tái)球自營(yíng)無(wú)連鎖自營(yíng)無(wú)連鎖網(wǎng)吧網(wǎng)吧本地網(wǎng)吧本地網(wǎng)吧診所（口腔）診所（口腔）口腔診所口腔診所寵物店（用品、醫(yī)療、寵物店（用品、醫(yī)療、美容）美容）博愛、愛康博愛、愛康維修店維修店自營(yíng)無(wú)連

53、鎖自營(yíng)無(wú)連鎖洗染店洗染店普蘭德、伊爾薩、福奈特普蘭德、伊爾薩、福奈特家政服務(wù)家政服務(wù)本地家政本地家政商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)餐飲社區(qū)餐飲中式快餐中式快餐真功夫、康師傅牛肉面、馬蘭拉面、蘇式牛肉面、永和大王、有知有味真功夫、康師傅牛肉面、馬蘭拉面、蘇式牛肉面、永和大王、有知有味西式快餐西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、好倫哥、面愛面、味千拉面麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、好倫哥、面愛面、味千拉面休閑餐飲休閑餐飲好利來(lái)、蘇菲、味多美、仙蹤林、避風(fēng)塘、莫奈、上島、五福茶藝好利來(lái)、蘇菲、味多美、仙蹤林、避風(fēng)塘、莫奈、上島、五福茶藝產(chǎn)品建議Product proposal商戰(zhàn)無(wú)序，策

54、劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！一、商業(yè)設(shè)計(jì)建議類別類別設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 要要 求求土 建設(shè)計(jì)荷載k

55、g/經(jīng)營(yíng)樓層B1單層面積株距進(jìn)深（m）賣場(chǎng)500一層，層高6m（）（m）50倉(cāng)庫(kù)1000一層以上層高1.5-2萬(wàn)8.48.4辦公區(qū)3505.5（m）水給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)（詳見備注2）用水量水壓中水衛(wèi)生間出戶管（L/人*d）Mpa水壓Mpa沖馬桶男100人女50人設(shè)1男女各設(shè)（mm）10-200.2-0.40.2-0.4綠化設(shè)便位1個(gè)小便2個(gè)洗盆污池DN150電強(qiáng) 電計(jì)量方式分戶計(jì)量用電量設(shè)計(jì)依據(jù)動(dòng)力（KW）商業(yè)面積按80120w/m2估算用電負(fù)荷照明（KW）詳見備注1預(yù)留電源（KW）預(yù)留霓虹燈、廣告380v/220v電源,大屏幕1Kw/m2計(jì)。弱 電安 防監(jiān)控門禁紅外幕簾出入口控制設(shè)備窗磁門磁1

56、.監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控器需全方位監(jiān)控，監(jiān)控點(diǎn)可選擇動(dòng)點(diǎn)或定點(diǎn)2.監(jiān)控、門禁、紅外幕簾、出入口控制，都要與中控室聯(lián)動(dòng)通 訊電視/層電話/層網(wǎng)銀/層網(wǎng)絡(luò)寬帶背景廣播無(wú)線覆蓋注：分戶控制箱入戶，電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)銀系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)、 消防報(bào)警等。電話不低于2個(gè)終端接口。安保監(jiān)控、門禁、背景廣播在滿足整體建筑消防、安全規(guī)范條件下，能夠獨(dú)立運(yùn)行。消 防 煙感溫感探測(cè)器總控設(shè)備規(guī)格型號(hào)安裝位置注：1.按當(dāng)?shù)叵擂k施工規(guī)范1.設(shè)備與配套設(shè)施相匹配 2.按國(guó)家消防局設(shè)計(jì)規(guī)范2.與B1層中控室設(shè)備相聯(lián)動(dòng) 3.三者都要與中控室聯(lián)動(dòng)1、超市對(duì)產(chǎn)品的要求2、影院對(duì)產(chǎn)品的要求類別類別設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 要要 求求類別類別設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)

57、要要 求求土 建設(shè)計(jì)荷載kg/經(jīng)營(yíng)樓層售票處株距放映廳需求面燃 氣入戶管徑爐灶就餐人數(shù)入戶管徑計(jì)算方式放映機(jī)其它負(fù)荷層高要求6m其它面積（m）機(jī)房數(shù)量 積（）()mm型號(hào)規(guī)格房負(fù)荷放映區(qū)層高11m（）8.48.4（個(gè)）3000至400450I-MAX廳20m1568000水給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)（詳見備注a:2、3）暖 通空調(diào)新風(fēng)排風(fēng)排煙管徑mm用水量水壓中水男衛(wèi)女衛(wèi)男前廳女前廳溫度（）濕度排煙散熱（詳見備注1）戶內(nèi)（L/人*d）Mpa衛(wèi)生間沖洗小便斗8個(gè)蹲便20個(gè)洗手盆洗手盆夏季冬季（）考慮新風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)20-300.2-0.4或綠化蹲便10個(gè)3個(gè)3個(gè)24-2618-2065預(yù)留排煙設(shè)施。

58、電強(qiáng) 電計(jì)量方式分戶計(jì)量用電量設(shè)計(jì)依據(jù)消 防消火栓的設(shè)置除應(yīng)按防火規(guī)范執(zhí)行外，800座以下的觀眾廳宜設(shè)置室內(nèi)消動(dòng)力（KW）采用雙回路供電、應(yīng)急電源設(shè)備火栓，水量不應(yīng)小于5L/s，兩股水柱，每股2.5L/s消防系統(tǒng)設(shè)消防泵房照明（KW）面積按80100w/m2估算用電負(fù)荷、消防水池及水泵結(jié)合器、設(shè)備為雙回路供電，自動(dòng)切換電源；設(shè)自動(dòng)預(yù)留電源（KW）預(yù)留380V/220V電源報(bào)警、消防廣播、自動(dòng)噴淋、觀光梯或豎梯中按消防要求設(shè)消防電梯。弱 電安 防監(jiān)控門禁紅外幕簾出入口控制設(shè)備交 通電梯停車位窗磁門磁客梯貨梯觀光梯自動(dòng)扶梯人行道室外室內(nèi)1.監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控器需全方位監(jiān)控，監(jiān)控點(diǎn)可選擇動(dòng)點(diǎn)或定點(diǎn)觀光梯

59、或客梯不少于2部，貨梯一部，如與不同業(yè)100個(gè)/萬(wàn)平米2.監(jiān)控、門禁、紅外幕簾、出入口控制，都要與中控室聯(lián)動(dòng)態(tài)組合，建議設(shè)單獨(dú)出入口和直達(dá)電梯。 通 訊電視/層電話/層網(wǎng)銀/層網(wǎng)絡(luò)寬帶 背景廣播 無(wú)線覆蓋物 業(yè)計(jì)量方式廣告位預(yù)留電源預(yù)留樓內(nèi)交付標(biāo)準(zhǔn)1個(gè)接口2個(gè)接口1個(gè)接口2個(gè)接口水.電.氣外立面LOGO動(dòng)力電土建毛坯交房，水電做好接口預(yù)留注：一般要求有2條線路，具備網(wǎng)絡(luò)寬帶、無(wú)線覆蓋接口。安保分戶預(yù)留預(yù)留三相五線二裝和內(nèi)部布線由商家自主完成。 監(jiān)控、門禁、背景廣播在滿足整體建筑消防、安全規(guī)范條備注a：1.選擇區(qū)域：位于城市中心商業(yè)區(qū)域，周邊商業(yè)繁榮，或位于大型商業(yè) 件下，能夠獨(dú)立運(yùn)行。 地產(chǎn)項(xiàng)

60、目?jī)?nèi)，為傳統(tǒng)或新興的城市商圈； 所在地區(qū)人流密集（有商業(yè)商務(wù)區(qū)、消 防 煙感溫感探測(cè)器總控設(shè)備大型學(xué)校區(qū)、中高級(jí)住宅區(qū)等）； 所在區(qū)域公交線路密集，交通便利；有相對(duì)優(yōu)規(guī)格型號(hào)安裝位置厚的商業(yè)合作條件；影院與餐飲、購(gòu)物中心、KTV、網(wǎng)吧、健身中心形成良好的注：1.按當(dāng)?shù)叵擂k施工規(guī)范 1.設(shè)備與配套設(shè)施相匹配商業(yè)配套和強(qiáng)大的“異業(yè)聚集”效應(yīng)。 2.按國(guó)家消防局設(shè)計(jì)規(guī)范2.與B1層中控室設(shè)備相聯(lián)動(dòng) 2.男廁每50人設(shè)1個(gè)小便斗；400人以內(nèi)，每150人及其尾數(shù)設(shè)1個(gè)大便器； 3.三者都要與中控室聯(lián)動(dòng)400人以上，超出部分每200人及其尾數(shù)設(shè)1個(gè)大便器。女廁400人以內(nèi)，每50人及其尾數(shù)設(shè)1個(gè)大便器