全國自學(xué)考試房地產(chǎn)法考點(diǎn)整理

1、第一章房地產(chǎn)法概述1、房地產(chǎn)：是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。2、房地產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)，其中，當(dāng)土地單位做為地產(chǎn)時，指的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋；連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。物權(quán)：是指權(quán)利人能夠在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利。分為自物權(quán)和他物權(quán)。不動產(chǎn)：指土地以及房屋、林木等地上定著物。3、房地產(chǎn)市場：指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。特征：綜合功能,多級市

2、場,法定形式,國家干預(yù)4、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用：基礎(chǔ)性,先導(dǎo)性5、房地產(chǎn)關(guān)系：指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。本質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系:民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系：平等主體間行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系：不平等主體間6、對房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性：規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要7、有關(guān)房地產(chǎn)立法的發(fā)展概況：憲法：1982-12-4，土地實(shí)行國家所有和集體所有；保護(hù)公民的合法的房屋所有權(quán)。法律：1986-6-25，土地管理法，最新修訂2004-8-28 1994-7-25，城市房地產(chǎn)管理法 2002-8-29，農(nóng)村土地承包法

3、行政法規(guī)：地方性法規(guī)：規(guī)章：司法文件：政策文件：8、房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。調(diào)整對象的內(nèi)容：土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系,土地利用和管理關(guān)系,城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系,城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系9、房地產(chǎn)法的體系：綜合的法，（如憲法、民法通則相關(guān)規(guī)定）專門的法（土地管理法等）相關(guān)的法（如森林法、草原法等）其中基本的法有兩部土地管理法2004年城市房地產(chǎn)管理法1994年10、房地產(chǎn)法的基本原則：土地公有原則,土地有償使用原則,十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則,城鎮(zhèn)住房商品化原則,宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則11、房地產(chǎn)法律關(guān)系：即房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系

4、。特征：主體的多元性、客體的確定性、內(nèi)容的多樣性構(gòu)成要素：主體（房地產(chǎn)法律關(guān)系當(dāng)事人，主要有國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人）客體（土地和房屋）內(nèi)容（房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)；按主體參與性質(zhì)不同分為行政主管機(jī)關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理職權(quán)和平等主體間的經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)）12、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容：民事性的房地產(chǎn)法律關(guān)系（以民事權(quán)利性質(zhì)分）房地產(chǎn)物權(quán)、房地產(chǎn)債權(quán)和房地產(chǎn)繼承權(quán)；（以義務(wù)主體范圍）絕對權(quán)和相對權(quán)（物權(quán)絕對，債權(quán)相對）（以民事權(quán)利的作用）請求權(quán)和形成權(quán)（以民事權(quán)利相互依賴程度）主權(quán)利和從權(quán)利管理性的房地產(chǎn)法律關(guān)系：由房地產(chǎn)管理法律規(guī)范調(diào)整而形成的，特定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主

5、體包括國家機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)市場活動主體。13、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系:規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅持“一書兩證”制度，即選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。14、與建筑法的關(guān)系：進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照建筑法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行。從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。15、與住宅法的關(guān)系：暫無住宅法，應(yīng)當(dāng)制訂。理由：一是，城市住房商品化是國家確定的城市住房改革制度的方向，而且我們力圖使住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)。二是，住宅法調(diào)整城市住宅關(guān)系，主要解決城市居民的住宅權(quán)問題、物業(yè)管理問題等，當(dāng)前房地產(chǎn)法未涉及；三是，外國的經(jīng)驗可以借鑒

6、。16、國家房地產(chǎn)管理基本架構(gòu)：國務(wù)院,地方人民政府,土地行政主管部門,建設(shè)行政主管部門17、房地兩證合一與房地兩證分離合一優(yōu)點(diǎn)：便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點(diǎn)：由于房地合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。分離優(yōu)點(diǎn)：分工明確，程序清楚。缺點(diǎn)：可能延誤辦事期限，或造成房、地管理脫節(jié)。第二章土地管理法律制度1、土地管理法：是國家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2、立法宗旨：一是維護(hù)土地的社會主義公有制；二是保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用

7、土地； 三是切實(shí)保護(hù)耕地；四是促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。3、 土地法律關(guān)系：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的，具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。包括兩類，一是土地財產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地管理法律關(guān)系?？腕w：土地內(nèi)容：主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。調(diào)整方法：（1）民事性的調(diào)整方法，即以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段；（2）管理性的調(diào)整方法，以指導(dǎo)性與強(qiáng)制性的管理、監(jiān)督的法律手段進(jìn)行調(diào)整。4、土地所有權(quán)：指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。兩種：國有土地所有權(quán)；農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)；5、土地使用權(quán)：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。特征：權(quán)利的派生性、客體

8、的有限性、取得的法定性、使用的期限性。內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。6、土地使用權(quán)的取得：1）原始取得：分為有償出讓和行政劃拔；2）傳來取得：包括轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等。7、土地使用權(quán)的變更：1）主體變更：買賣、互易、贈與、繼承，共有權(quán)分割，法人合并、法人分立、投資等。國家對土地使用權(quán)主體變更實(shí)行必要的限制。一是限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間，以及外國人相互間流轉(zhuǎn)。2）內(nèi)容變更：指土地使用權(quán)各項權(quán)能的變更。主要體現(xiàn)在土地用途范圍的變更。須嚴(yán)格履行批準(zhǔn)、登記手續(xù)。3）其他事項變更：列入使用

9、權(quán)登記項目的其他事項的變更，如面積變化、附著物變更、土地使用年限等。8、土地使用權(quán)的終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止。2）土地使用期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償；3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地；4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。土地使用權(quán)終止后，國有土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人，國家。土地上的建筑物和其他附著物歸屬問題：出讓方式取得的，歸國家無償取得；劃拔方式取得，對地上建筑物等由市縣人民政府給予適當(dāng)補(bǔ)償

10、。9、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。原則：堅持公開、公平、公正的原則農(nóng)村土地承包法調(diào)整范圍：農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民使用的土地，包括耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。10、家庭承包經(jīng)營：發(fā)包方的權(quán)利：發(fā)包的權(quán)利 監(jiān)督的權(quán)利：按約定用途合理利用保護(hù)土地 處理的權(quán)利：專指制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。發(fā)包方的義務(wù)：維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)；尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)； 為承包方提供必要服務(wù)；組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。承包方的權(quán)利：土地承包經(jīng)營權(quán)；

11、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)； 承包地被征用、占用時依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。承包方義務(wù)：維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)用途； 保護(hù)和合理利用土地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。11、承包合同：是明確發(fā)包方、承包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并具有法律效力的文書。必須書面期限：耕地：30年；草地：3050年林地：3070年；特殊可經(jīng)國務(wù)院林業(yè)部門批準(zhǔn)延長包括內(nèi)容：1）發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所；2）承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；3）承包期限和起止日期；4）承包土地的用途；5）雙方權(quán)利義務(wù)；6）違約責(zé)任。12、土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)：1）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。

12、（承包人全家遷入城鎮(zhèn)落戶的，按承包方意愿；全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)的，應(yīng)交回發(fā)包方，交回或收回時應(yīng)給予補(bǔ)償其投入提高土地生產(chǎn)能力）2）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。（例外，自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地等需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，須經(jīng)2/3以上同意，且行政主管部門批準(zhǔn)。若合同約定不得調(diào)整的，按期約定）3）下列土地用于調(diào)整承包土地或承包給新增人口：集體經(jīng)濟(jì)組織依法預(yù)留的機(jī)動地；通過依法開墾等方式增加的；承包方依法、自愿交回的；4）承包期內(nèi)，承包方可自愿將承包地交回發(fā)包主。交回時應(yīng)提前半年書面形式通知發(fā)包方。在承包期內(nèi)交回的，承包期內(nèi)不得再要求承包。5）承包期內(nèi)婦女結(jié)婚，

13、新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；離或喪偶的，仍在原地居住或新地未取得的，不得收回；6）承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。7）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得單方面解除承包合同。13、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)：原則：1）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。2）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。3）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；4）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；5）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。承包方權(quán)益保護(hù)：1）有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式；2） 流

14、轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳；3）承包方在承包地方投入提高土地生產(chǎn)能力的，流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。流轉(zhuǎn)方式：轉(zhuǎn)包、出租（前兩種應(yīng)報發(fā)包方備案）、轉(zhuǎn)讓（經(jīng)發(fā)包方同意）或其他方式。14、 以其他方式（除家庭承包以外，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等）承包農(nóng)村土地的范圍：荒山、荒溝、荒丘、荒灘，應(yīng)簽訂承包合同程序：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)；發(fā)包給組織以外單位或個人時，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。對承包方資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂合同。權(quán)益保護(hù)：

15、通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)或林權(quán)證書的，其土地承保經(jīng)營權(quán)可依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)；以上述方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，繼承人可繼續(xù)承包。15、土地用途管制制度：是指國家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地的制度。依據(jù)：土地利用總體規(guī)劃；16、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院

16、批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。前述以外的，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。17、集中征地審批權(quán)：征收基本農(nóng)田，或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；征收前述以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案；取消省級以下人民政府征地審批權(quán)。18、完善土地登記制度：一是，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造

17、冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，以加強(qiáng)對農(nóng)村建設(shè)用地的管理；二是，依法改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記，即對已經(jīng)登記的土地用途發(fā)生變化的，經(jīng)土地權(quán)利人申請，對原登記的土地用途進(jìn)行變更登記。19、健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。授權(quán)縣級以上人民政府土地行政主管部門，對包括違反土地用途管制在內(nèi)的土地違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，要求對各種土地違法行為追究相應(yīng)的法律責(zé)任。20、切實(shí)保護(hù)耕地是我國的一項基本國策：這是由我國人多地少、人均耕地嚴(yán)重短缺的現(xiàn)狀所決定的。切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，必須列為基本國策。耕地保護(hù)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)

18、耕地總量動態(tài)平衡；土地管理法設(shè)立一系列制度以保證目標(biāo)：1）從規(guī)劃上保證總量平衡；2）實(shí)行土地用途管制制度；3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度；5）禁止閑置和荒蕪耕地。21、基本農(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。劃入范圍：1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；3）蔬菜生產(chǎn)基地；4）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)

19、（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。22、基本農(nóng)田保護(hù)：1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；占用者應(yīng)將占用農(nóng)田耕作層土壤用于新開墾的耕地、劣質(zhì)地或其他地土壤改良；3）禁止破壞基本農(nóng)田；4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田；5）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級評定制度；6）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度。23、土地開發(fā)：是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改為經(jīng)濟(jì)資源。原則：1）符合土地利用總體規(guī)劃；2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；4）保護(hù)開

20、發(fā)者利益。土地開墾的范圍：必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。程序：1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評估；2）開墾土地要報經(jīng)批準(zhǔn)。600公頃以下的，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；600公頃以上的，報國務(wù)院批準(zhǔn)。24、土地復(fù)墾：指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。復(fù)墾的土地應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。土地復(fù)墾的實(shí)施：1）實(shí)行“誰破壞、誰復(fù)墾”的原則；2）復(fù)墾可由企業(yè)和個人自行復(fù)墾，也可以由其他有條件的單位和個人承包復(fù)墾；3）復(fù)墾費(fèi)用：根據(jù)土地被破壞的程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量合理確定；4）各級人民政府土地管理

21、部門負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督檢查本行政區(qū)域內(nèi)的土地復(fù)墾工作；各級計劃部門負(fù)責(zé)土地墾復(fù)的綜合協(xié)調(diào)工作，各有關(guān)行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行業(yè)土地復(fù)墾規(guī)劃的制定與實(shí)施。25、建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地。分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)：國家建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地 按建設(shè)項目大小：大型項目建設(shè)用地，中型，小型 按利用性質(zhì)：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，非農(nóng)業(yè)26、國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得國家建設(shè)用地的來源：國家建設(shè)用地必須是國有土地國家劃拔或出讓、租賃土地使用權(quán)：一是農(nóng)村集體所有土地已征收為國有；二是國家已依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；三是國有荒山、荒地，即

22、國有未利用土地已改為建設(shè)用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：辦理轉(zhuǎn)用審批后，方可辦理征地手續(xù)。轉(zhuǎn)用審批權(quán)集中在中央和省一級。27、國家建設(shè)征收土地：是國家運(yùn)用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。特征：征地理由的合法性；征地行為的行政性；征地條件的補(bǔ)償性；征收土地審批權(quán)：國務(wù)院批準(zhǔn)：1）基本農(nóng)田；2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（折合525畝）；其他土地超過70公頃（折合1050畝）省、自治區(qū)、直轄市人民政府：前款規(guī)定以外的征收土地補(bǔ)償安置：1） 土地補(bǔ)償費(fèi)（被征收前三年平均年產(chǎn)值6至10倍）；2） 安置補(bǔ)助費(fèi)（每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口標(biāo)準(zhǔn)，該地前三年平均產(chǎn)值4至6倍，但每公頃不得超過三年平均產(chǎn)值

23、的15倍）；3） 青苗補(bǔ)償費(fèi)；4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金；6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)。28、臨時用地的管理：申請理由：建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有土地的，縣以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。補(bǔ)償：無統(tǒng)一規(guī)定，協(xié)調(diào)確定使用：按約定用途使用，不得超過2年，不提建永久性建筑。29、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地：審批權(quán)，縣級以上地方人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地：縣級以上；農(nóng)村村民宅基地：一戶只能擁有一處，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押：不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；集體土地使用權(quán)可以

24、抵押。范圍：1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物所占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)；2）集體荒地，前提是土地使用權(quán)已進(jìn)行登記，并實(shí)行了承包經(jīng)營，同時發(fā)包方同意。抵押時，應(yīng)到土地管理部門辦理抵押登記。第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度1、房屋所有權(quán)：指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。種類（依主體不同）：國有房屋所有權(quán)，集體房屋所有權(quán)，私有房屋所有權(quán)外產(chǎn)房屋所有權(quán)，中外合資房屋所有權(quán)，其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)2、房屋共有：指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。特征：主體有兩個或兩個以上；客體是同一項房產(chǎn)；房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。共有形式：共同共有、按份共有3、房地產(chǎn)相鄰權(quán)：指兩個

25、或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。特征：主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。種類：因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。4、 異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。內(nèi)容：1）共用部位的使用與變更：對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚

26、房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。任何一方不得多占、獨(dú)占，在使用共有、共有部位時不得有損害他方利益的行為。如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。2）發(fā)生自然損壞時所需修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻，由所有人按份額比例分擔(dān)；共有墻體，按兩側(cè)均分后，由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)；樓蓋，其樓面與頂棚部位由所在層房屋的所有人負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)；不能上人的屋蓋，由各層按份額比例分擔(dān)，能上人的，若各層共用，按份；若僅為若干層用，則使用層的所有人分擔(dān)一半，其余由各層房屋按份額分擔(dān)；

27、5、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。特征：復(fù)合性與一體性；專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；客體：一棟建筑物的一部分；建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分：是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。商品房套內(nèi)面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分：是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。共有部分:共有的門廳、陽臺、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下設(shè)施等；電梯、梯樓間、

28、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻墻體水平投影面積的一半；7、區(qū)分所有建筑物與基地的關(guān)系：縱割式：各區(qū)分所有權(quán)人原則上對自己專有部分所占用的基地部分享有單獨(dú)所有權(quán)或土地使用權(quán)。橫割式：對于房屋基地均享有相同比例的持分所有權(quán)，土地使用權(quán)；混合式：均享有基地的土地所有權(quán)或土地使用權(quán)；8、住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：1）幾種代表性看法：單獨(dú)所有權(quán)說；租賃權(quán)說；共有權(quán)說

29、；他物權(quán)說；2）比較與分析：住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)是部分所有權(quán)，是財產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已經(jīng)逐步形成為一種新的物權(quán)形式；9、住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：物權(quán)法定主義要求：物權(quán)的種類不得創(chuàng)設(shè)；物權(quán)的內(nèi)容不得創(chuàng)設(shè)。住房部分產(chǎn)權(quán)，不能因?qū)λ袡?quán)的限制發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。10、房地產(chǎn)權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。功能：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；公示功能；管理功能；效力：是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力。一是成立要件主義；二是對抗要件主義。我國是成立要件主義。各國大致有三種模式：德國法

30、模式；托倫斯模式（為成立要件主義）；法國法模式，為對抗要件主義11、登記與公信力：我國房地產(chǎn)法立法承認(rèn)登記具有公信力。公信力：是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對依賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù)。12、 城市房屋權(quán)屬登記的種類：總登記；初始登記；轉(zhuǎn)移登記；變更登記；他項權(quán)利登記；注銷登記。程序：登記收件；勘丈繪圖；產(chǎn)權(quán)審查；繪制權(quán)證；稅費(fèi)發(fā)證。13、土地權(quán)屬登記的種類：初始登記；變更登記；程序：1）初始登記程序：申報；地籍調(diào)查；權(quán)屬審核；注冊登記；頒發(fā)土地證書。2）變更登記程序：變更申報；變更調(diào)查；變更審核；變更登記注冊、發(fā)證。14、城市

31、居民私房：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。地市居民私房管理的主要內(nèi)容：所有權(quán)登記；買賣管理；租賃管理；代管制度。私房繼承：條件：有被繼承人死亡的事實(shí)；被繼承人留有合法遺產(chǎn)；必須有繼承人；方式：法定繼承；遺囑繼承；遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；15、城市公房：指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。城市公房管理的內(nèi)容：所有權(quán)登記；使用管理；租賃管理；買賣管理；修繕管理。第四章 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度1、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。特征：涉及面廣；工程項目多；投資量大；建設(shè)周期長。類別：按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同：單項

32、開發(fā)；小區(qū)開發(fā)和成并開發(fā)；按開發(fā)目的不同：經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；按開發(fā)范圍不同：新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造；按內(nèi)容不同：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)；按開發(fā)機(jī)構(gòu)不同：政府開發(fā)和非政府開發(fā)。2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項：1）總體效益要求：在服務(wù)規(guī)劃基礎(chǔ)上，堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；2）嚴(yán)格按照用途、期限開發(fā)：滿一年未動工，收土地使用權(quán)出讓金20%以下；滿兩年者，無償收回。3）設(shè)計、施工必須規(guī)范：4）扶持開發(fā)居民住宅。3、房地產(chǎn)開發(fā)用地：即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開發(fā)用地模式：以土地私有制為基礎(chǔ)的完全自由市場模式；以土地公有制為基礎(chǔ)的非市場模式如前蘇聯(lián)；土地以公有制為主的國家控制的

33、市場模式。我國現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)：已從第二種模式向第三種模式1）國家實(shí)行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃拔；2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨(dú)立意義的一種物權(quán)；3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強(qiáng)土地二級市場的管理；4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。4、土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、土地使用權(quán)劃拔：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特征：1）是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)

34、濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；2）土地使用權(quán)劃拔是一種無償?shù)男袨椋恋厥褂谜呷〉檬褂脵?quán)無需支付地價，但并不等于不需要支付費(fèi)用。一般情況下，土地使用者必須對原先土地使用者支付補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)，同時依照城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，繳納土地使用稅；3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的；4）劃拔的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。種類：1）專營企業(yè)：以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)，按照資質(zhì)為分五級；2）兼營企業(yè)：指經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的其他企業(yè)，不規(guī)定資質(zhì)等級；3）項目公司：以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)

35、開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。項目完畢后辦理注銷經(jīng)營范圍的登記。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件：1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國家規(guī)定的注冊資本；4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。8、設(shè)立程序：1）申請登記；2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；3）備案。領(lǐng)取執(zhí)照30日內(nèi)，登記機(jī)關(guān)所在地縣級以上人民政府確定的部門。9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理：1）設(shè)立管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。2）行業(yè)管理：規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督、檢查。3）

36、資質(zhì)管理：劃分為五個等級，資質(zhì)一級企業(yè)條件P12610、房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務(wù)活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)等。房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理：1）設(shè)立條件：有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有足夠的專業(yè)人員；2）設(shè)立程序：申請設(shè)立登記；備案；3）年檢及其他法定義務(wù):實(shí)行年檢制；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下義務(wù)：遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策；遵守自愿公平誠實(shí)信用的原則；按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；依法繳納稅費(fèi)；接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。4）中介服務(wù)人員資格管理:主要包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員、房地

37、產(chǎn)價格評估人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。采取統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)咨詢認(rèn)證和注冊登記的管理辦法。第五章 城市房屋拆遷法律制度1、拆遷補(bǔ)償對象:所有者，承租者。2、拆遷補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3、拆遷安置：安置用房質(zhì)量和安全要求；臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。4、拆遷管理體制：指由城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。由國家和地方政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施管理。國家一級的城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)是國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。職責(zé)負(fù)責(zé)全國城市房屋拆遷工作監(jiān)督管理。地方一級，縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，職責(zé)，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。包括房屋拆遷許可證審批、延期拆遷審

38、批、拆遷委托合同備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知書發(fā)放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決、受理強(qiáng)制拆遷的申請、建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及接受委托拆遷的單位的資格認(rèn)定等內(nèi)容。同時，縣級以上地方人民政府有關(guān)部門如工商、公安、規(guī)劃、司法、文化、環(huán)境等，是拆遷的主管部門，職責(zé)是依據(jù)拆遷條例互相配合，保證房屋拆遷管理工作順利進(jìn)行。5、拆遷管理的內(nèi)容：1）對房屋拆遷許可證的管理2）對房屋拆遷單位的管理：自行拆遷的管理：兩種情況，一是房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得接受拆遷委托的資格，有單獨(dú)的拆遷機(jī)構(gòu)和專業(yè)隊伍，對自己自行拆遷；二是沒有獲得

39、授予的接受拆遷委托的資格，也可自行拆遷。委托拆遷的管理：接受委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人。一是拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，是行政相對人；二是拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，若管理部門充當(dāng)，則出現(xiàn)執(zhí)法不公問題；三是轉(zhuǎn)變政府職能需要。3）禁止事項：確定拆遷范圍后不得進(jìn)行下列活動:新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；續(xù)租或新租房屋。4） 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立及糾紛處理:仲裁或訴訟。訴訟期間，拆遷人可依法申請人民法院先予執(zhí)行。6、 房屋拆遷基本原則：符合城市規(guī)劃；有利于城市舊區(qū)改造；有利于生態(tài)環(huán)境改善；保護(hù)文物古跡。第六章 城市房地產(chǎn)交易法律制度1、房地產(chǎn)

40、交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。特征：房地產(chǎn)交易的特殊性；房地產(chǎn)交易的確定性；房地產(chǎn)交易的多樣性；房地產(chǎn)交易的要式性。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)同時抵押。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1） 禁止條件：以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有

41、爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件:以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)符合的條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃拔方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土

42、地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃拔土地使用權(quán)和地上建設(shè)物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。以劃拔方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分兩種情況：辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：簽約；申報；審查；查勘與評估；交納稅費(fèi)；核發(fā)過戶單。5、房地產(chǎn)

43、轉(zhuǎn)讓合同：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人或者原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；2）轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新內(nèi)容。如轉(zhuǎn)讓價款、支付方式等。6、商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。7、商品房預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買售人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售條件：1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）

44、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。8、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。性質(zhì):抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利;抵押權(quán)是一種價值支配權(quán);抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。條件：下列房地產(chǎn)不得抵押：權(quán)屬有爭議的；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；列入文物保護(hù)的建筑物和重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。程序：1）簽約；2）登記；（申請抵押人和抵押權(quán)人共同到房地

45、產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權(quán)來源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；受理；審查、發(fā)證；）房地產(chǎn)抵押以登記為要件。9、房地產(chǎn)抵押合同條款：1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或姓名、住所；2）主債權(quán)的種類、數(shù)額；3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等；4）抵押房地產(chǎn)的價值；5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；6）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；7）抵押權(quán)滅失的條件；8）違約責(zé)任；9）爭議解決方式；10）抵押合同訂立的時間與地點(diǎn)

46、；11）雙方約定的其他事項。10、房屋租賃：指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。條件：立法上采取排除性的條款1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）權(quán)屬有爭議的；5）屬于違法建筑的；6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。11、房屋轉(zhuǎn)租：指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租行為分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的收益中并非全部都屬于不當(dāng)?shù)美?/p>

47、，只有部分收益即，所獲差價為不當(dāng)?shù)美?。出租人無權(quán)要求次承租人將轉(zhuǎn)租的租金直接交給自己。因為轉(zhuǎn)租不同于債的轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)租情況下發(fā)生兩個合同關(guān)系。出租人在作出追認(rèn)的意思表示時，可以與承租人約定轉(zhuǎn)租所獲差價的分配辦法，若未約定，事后協(xié)商不成的，差價歸屬承租人。房屋租賃登記：不作為租賃合同的生效要件。房屋租金：分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金：由成本費(fèi)加維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金五項因素組成。即公房租金。商品租金：由成本費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、稅金、保險費(fèi)、地租和利潤8項因素組成。市場租金：依供求關(guān)系形成的租金校準(zhǔn)。12、房屋租賃與抵押的關(guān)系：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，原租賃合同繼

48、續(xù)有效；抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，出租人不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。第七章 城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法1、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容：1）把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；2）把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制；3）把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；4）建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；5）建立住房公積金制度；6）發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；7）建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會

49、化的房屋維修、管理市場，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；8）加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。2、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法1）1988年1月：關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案，住房制度改革進(jìn)入擴(kuò)大試點(diǎn)階段；2）1991年6月：關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知，同年11月關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，在總結(jié)前10年住房制度改革經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對今后的住房制度改革作了全面的規(guī)劃和部署；3）1994年7月：關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，提出深入改革的新舉措；4）1996年8月：關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的

50、意見；5）1998年7月：關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，住房改革再邁出大步，確定從1998年下半年開始，城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；3、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容：1）關(guān)于公房提租與補(bǔ)貼:提高公房租金，93年后，對出租公房的租金按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，至少包括兩項成本租金內(nèi)容；到2000年，住房租金原則上要達(dá)到雙職工家庭平均工資的15%，租金水平已達(dá)到或超過折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅5項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。租金調(diào)整后，要相應(yīng)給住公房的職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，將住房補(bǔ)貼納入職工工資。2）關(guān)于建立住房公積金制度:在職

51、職工個人及其所在單位，按照個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金帳戶，用于購、建、大修住房的基金。我國于1994年全面推行。3）關(guān)于出售公有住房。A: 售房范圍：除市、縣人民政府認(rèn)為不宜出售的以外，均可。B：售房對象：在城鎮(zhèn)居住、有正式城鎮(zhèn)戶口的在職職工或離退休職工中的現(xiàn)住戶。每個職工家庭以房為單位，只能購買一次。C：售房價格：向職工出售新建住房，按標(biāo)準(zhǔn)價計算。包括住房本身建筑造價、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價，按重置價成新折扣和環(huán)境因素等計價。向高收入家庭，市場價；中低收入，成本價；舊房成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣，折舊年限50年計算，使用年限超過30年的，按3

52、0年計算。標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定。94年負(fù)擔(dān)價，雙職工年平均工資的3倍。抵交價，按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算。舊房負(fù)擔(dān)價按新售房成新折扣，抵交價可適當(dāng)降低，最低不得低于新房抵交價的80%售房價格逐步從標(biāo)準(zhǔn)價過渡到成本價。D：購買公有住房的優(yōu)惠待遇：享有多種房價折扣（購買現(xiàn)住房折扣、工齡折扣、一次性付款折扣）；減免部分稅費(fèi)（對現(xiàn)住房減收征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、免房屋契稅和土地使用稅）。E：付款方式：一次或分期。分期首付不得低于實(shí)際售價30%，期限不得超過10年。F：售房程序：4）關(guān)于住房分配貨幣化：為配合98年開始的住房分配貨幣化政策的實(shí)施國家推行新的改革措施

53、A：建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的多層次的新的住房供應(yīng)體系。B：以多種方式增強(qiáng)個人的購房能力；目前居民購房資金來源：工資收入、住房公積金、商業(yè)銀行貸款，以及由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。4、公房售后的產(chǎn)權(quán)歸屬問題1）職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房收入歸個人所有。2）職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般使用5年后可進(jìn)入市場交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房收入歸個人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)按當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般五年后方

54、可進(jìn)入市場。售后公房的產(chǎn)權(quán)公有關(guān)系，是一種共同共有關(guān)系。5、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：1）國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；對待住房建設(shè)，國家、集體、個人都要有投資；國家在住房改革后并不是卸下自己的社會責(zé)任；國家投入住房建設(shè)的資金將主要通過分配機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY；2）租、售、建并舉的原則；3）統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則；4）新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則；第八章 物業(yè)管理法律問題1、物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。特征：1）物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)

55、系2）物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生3）物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。物業(yè)管理內(nèi)容：1）常規(guī)性的公共服務(wù)：房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備管理；公共環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；保安管理；消防管理；車輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)管理維修基金的管理；做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；協(xié)助政府進(jìn)行社會管理。2）針對性的專項服務(wù)：日常生活類服務(wù)；商業(yè)服務(wù)類服務(wù)；文化、教育、衛(wèi)生、體育類服務(wù)；金融服務(wù)類服務(wù)；代理與中介服務(wù)。3）委托性的特約服務(wù)。2、業(yè)主：是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。權(quán)利：1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2）提議召開業(yè)主大會會議，并就

56、物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議；3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)：1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。3、業(yè)主委員會：經(jīng)業(yè)主