長(zhǎng)江街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)

1、會(huì)計(jì)學(xué)1長(zhǎng)江街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)長(zhǎng)江街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)遼寧海瑞德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)江街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)沈陽(yáng)朗奇?zhèn)鞑C(jī)構(gòu) (8624) 22566812 22566817海瑞德長(zhǎng)江街項(xiàng)目組 2006-12-20本次提案所解決的問(wèn)題第一部分：5萬(wàn)平公寓、住宅產(chǎn) 品的精準(zhǔn)定位第二部分：2萬(wàn)平商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)攻略公寓住宅1-5F商業(yè)本案產(chǎn)品形態(tài)6-28F15F-2F 車(chē)位、設(shè)備間探索本案5萬(wàn)平公寓、住宅的市場(chǎng)依據(jù)沈陽(yáng)六大商圈分布：太原街商圈南塔商圈西塔商圈五愛(ài)商圈北行商圈中街商圈沈陽(yáng)市公寓產(chǎn)品自2003年起不斷興起，各產(chǎn)品的分布與商圈有著緊密聯(lián)系，因此本次市場(chǎng)研究以商圈為切入點(diǎn)。2003-2006/全市公寓產(chǎn)

2、品主要分布于太原街、金廊、北站CBD、中街、北行商圈之中。典型項(xiàng)目分析:典型項(xiàng)目分析:典型項(xiàng)目分析:典型項(xiàng)目分析:區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)面積供應(yīng)面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格消化率消化率北北行行商商圈圈四季菁華1-2F底商、3-4F辦公150-350平/10個(gè)9000元起20%5-16F精裝公寓32-65平/360戶(hù)5000元起97%府興苑1-3F底商240-420平/20個(gè)1萬(wàn)元起10%4棟20F點(diǎn)式高層40-109平北向4180元起南向4580元起93%水木清華未上市1# 26F24-60平未釋放4#27F87-122平經(jīng)典生活06.8接受認(rèn)購(gòu)1棟板式多層、2棟

3、板式小高、11棟高層80-130平80、90平主力4300元起100%認(rèn)購(gòu)典型項(xiàng)目分析:價(jià)格特征分析：區(qū)域市場(chǎng)分析 置 / 身 / 藍(lán) / 海進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)，進(jìn)入北行商圈北行商圈本案位于沈陽(yáng)市（繼中街、太原街商圈后）第三大商圈北行商圈之中。目前的北行商圈日人流量可達(dá)30萬(wàn)，政府正預(yù)將長(zhǎng)江街打造成東北第一步行街。中乾國(guó)際廣場(chǎng)本案區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境描述1、進(jìn)入本案所在區(qū)域，除中乾國(guó)際廣場(chǎng)07年持續(xù)供應(yīng)少量新品外，其它可類(lèi)比項(xiàng)目小面積住宅、公寓產(chǎn)品截至到目前均已基本售罄。2、從06年同類(lèi)產(chǎn)品的供銷(xiāo)情況來(lái)看，此類(lèi)產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)存有極大的市場(chǎng)空間，來(lái)自全市范圍以投資、自住、陪讀等為主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者需求旺盛

4、。3、從銷(xiāo)售價(jià)格方面看，均單價(jià)處于4500-4850元/平，總房款處于20萬(wàn)左右的產(chǎn)品持續(xù)旺銷(xiāo)。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間價(jià)格/平銷(xiāo)售率銷(xiāo)售周期中乾國(guó)際廣場(chǎng)1-4F商場(chǎng)、5F會(huì)所中興商業(yè)大廈分店，定項(xiàng)招商1棟寫(xiě)字間C座38-75平均4800元30%06.9至今1棟公寓A座40-70平均4850元45%1棟高層具體信息未釋放，隨時(shí)跟進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)唯一同類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)1、小面積、低總價(jià)是典型項(xiàng)目熱銷(xiāo)的鮮明特征；2、投資、自住、陪讀三大需求，是皇姑區(qū)北行商圈典型項(xiàng)目消費(fèi)者構(gòu)成的基本 結(jié)構(gòu)。3、區(qū)域內(nèi)臨街、具有公建性質(zhì)的項(xiàng)目底商除中乾國(guó)際廣場(chǎng)1-4F商業(yè)整體招商外，均以分割發(fā)售產(chǎn)權(quán)的形式推廣（銷(xiāo)售并不樂(lè)

5、觀(guān)）。鎖定公寓住宅目標(biāo)消費(fèi)者三種類(lèi)型的全城買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)投資、自住、陪讀權(quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層小資市民階層底層本案的主力客群將屬于具有一定財(cái)富實(shí)力，投資意識(shí)強(qiáng)的人群。實(shí)力標(biāo)準(zhǔn)介于中產(chǎn)階層的財(cái)富積累,或是具有迅速積累財(cái)富的能力和魄力A類(lèi)目標(biāo)客群關(guān)鍵詞：有“閑”區(qū)域：周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射全市范圍?nèi)有較高資本積累的有“閑”階層購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：分散資金，以投資房地產(chǎn)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做保值性投資特征描述：年齡在30-38之間，已經(jīng)獲得了人生第一階段的資本積累， 事業(yè)蒸蒸日上，正在成為各行業(yè)的領(lǐng)軍人物。是多次置業(yè)者， 看重物業(yè)的地段價(jià)值和地段前景B類(lèi)目標(biāo)客群關(guān)鍵詞：陪讀區(qū)

6、域：全市范圍內(nèi)注重子女教育的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：陪讀特征描述：家庭和諧、事業(yè)穩(wěn)定，受過(guò)一定高等教育，對(duì)子女期望較高， 典型“孟母三遷”的當(dāng)代寫(xiě)照，對(duì)本區(qū)域教育質(zhì)量高度信賴(lài)。C類(lèi)目標(biāo)客群關(guān)鍵詞：自住區(qū)域：周邊區(qū)域?yàn)橹鬏椛淙蟹秶?gòu)房目的：自住特征描述：他們是“80后”一代，踏入社會(huì)時(shí)間不嘗，渴望獨(dú)立，喜歡 居于市區(qū)較繁華地帶，且即將組建二人世界。據(jù)2006年沈陽(yáng) 市房產(chǎn)指數(shù)顯示，秋季房交會(huì)上成交的商品房中，年輕 人購(gòu)婚房的比例高達(dá)60%。旨向公寓住宅的定位原則1-3 STEP1建議本案公寓/住宅產(chǎn)品在戶(hù)型面積及戶(hù)型配比上不 追求區(qū)別，可選擇完全一致。公寓/住宅產(chǎn)品的區(qū)分在于職能和配套。如：公寓天然氣 有中

7、央空調(diào) 可注冊(cè)公司住宅有然氣 地源熱泵/環(huán)保節(jié)能 不可注冊(cè)公司STEP2STEP3公寓/住宅旺銷(xiāo)攻略 面積區(qū)間 35-75平之間 總房款 15-35萬(wàn)元之間 低首付 2層首付3-7萬(wàn)元之間 低契稅 1.5% 交屋標(biāo)準(zhǔn) 清水+菜單式裝修 控制公攤 30%以?xún)?nèi) 為降低公攤，我們建議將每層114平的面積分割為67、55平的小面積第二部分2萬(wàn)平商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)攻略結(jié)論全市典型商業(yè)的操作手段NO.1：全部產(chǎn)權(quán)分割出售典型項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)利：全部銷(xiāo)售弊：少了大型招商團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作，未形成主體帶動(dòng)型商業(yè)。結(jié)論：遭到業(yè)主投訴，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，破壞了該形式在市場(chǎng)中的形象，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者對(duì)該手段的信任。不可行。NO.2

8、：整體出售給商業(yè)集團(tuán)典型項(xiàng)目：利：一次性解決問(wèn)題弊：很難找到買(mǎi)家。招商過(guò)程、談判過(guò)程費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，影響其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷(xiāo)售。結(jié)論：可操作性小，不利于執(zhí)行針對(duì)本案商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)主張另辟蹊徑方案1：整體出租利：交給專(zhuān)業(yè)集團(tuán)管理，為開(kāi)發(fā)商減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，弊：條件苛刻，不符合開(kāi)發(fā)商快速回收投資的利益要求。方案2：部分面積用來(lái)招商主力店進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)全盤(pán)商業(yè)體銷(xiāo)售。方案2：用一部分面積招商主力店進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)全盤(pán)商業(yè)體銷(xiāo)售。招租主力店進(jìn)場(chǎng)的意義：A、主力店進(jìn)場(chǎng)會(huì)給投資客以信心保障；B、有利于切割另一部分單位進(jìn)行銷(xiāo)售，如本案臨街網(wǎng)點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：年租金收益=日租金30天12月面積示例：年租金收益= 0.5元/平/日30天1

9、2月15000=2550000額外收益：帶租約的產(chǎn)權(quán)單位可申請(qǐng)銀行貸款，且評(píng)估價(jià)格高。銀行貸款=產(chǎn)權(quán)面積評(píng)估價(jià)70%示例：銀行貸款=150007000平x70%=105000000常規(guī)單筆貸款最高額：6000萬(wàn)1億元結(jié)論：用租金收益償還銀行貸款，20年后開(kāi)發(fā)商手中是7000萬(wàn)的貸款+逐年遞增的產(chǎn)權(quán)。旨向本案主力店招商方向中檔品牌百貨家居專(zhuān)門(mén)店韓國(guó)服飾流行館短租酒店Thank you！謝 謝 聆 聽(tīng) , 占 用 您 寶 貴 時(shí) 間 ！探索本案5萬(wàn)平公寓、住宅的市場(chǎng)依據(jù)典型項(xiàng)目分析:區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境描述1、進(jìn)入本案所在區(qū)域，除中乾國(guó)際廣場(chǎng)07年持續(xù)供應(yīng)少量新品外，其它可類(lèi)比項(xiàng)目小面積住宅、公寓產(chǎn)品截至到目前均已基本售罄。2、從06年同類(lèi)產(chǎn)品的供銷(xiāo)情況來(lái)看，此類(lèi)產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)存有極大的市場(chǎng)空間，來(lái)自全市范圍以投資、自住、陪讀等為主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者需求旺盛。3、從銷(xiāo)售價(jià)格方面看，均單價(jià)處于4500-4850元/平，總房款處于20萬(wàn)左右的產(chǎn)品持續(xù)旺銷(xiāo)。鎖定公寓住宅目標(biāo)消費(fèi)者為降低公攤，我們建議將每層114平的面積分割為67、55平的小面積結(jié)論經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：年租金收益=日租金30天12月面積示例：年租金收益= 0.5元/平/日3