萬科企業(yè)股份有限公司

1、                              萬科企業(yè)股份有限公司                   &

2、#160;           二一一年半年度報(bào)告                                   截至2011年6月30 日止&

3、#160;                               公告編號：萬2011-044   重要提示：本公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及董事、監(jiān)事、高級管理人員保證本報(bào)告所載資料不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。王石主

4、席、郁亮董事、孫建一董事、肖莉董事、齊大慶獨(dú)立董事、張利平獨(dú)立董事、陳茂波獨(dú)立董事親自出席本次董事會(huì)會(huì)議。喬世波副主席、蔣偉董事因公務(wù)原因未能親自出席本次董事會(huì)，授權(quán)郁亮董事代為出席會(huì)議并行使表決權(quán)；王印董事因公務(wù)原因未能親自出席本次董事會(huì)，授權(quán)肖莉董事代為出席會(huì)議并行使表決權(quán)；華生獨(dú)立董事因公務(wù)原因未能親自出席本次董事會(huì)，授權(quán)齊大慶獨(dú)立董事代為出席會(huì)議并行使表決權(quán)。公司半年度財(cái)務(wù)報(bào)告未經(jīng)審計(jì)。董事會(huì)主席王石，董事、總裁郁亮，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金聲明：保證半年度報(bào)告中財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)、完整。公司基本情況2   股本變動(dòng)和主要股東持股情況3   董事

5、、監(jiān)事、高級管理人員情況5   董事會(huì)報(bào)告.6   重要事項(xiàng).11   財(cái)務(wù)報(bào)告（未經(jīng)審計(jì)）.18   一、公司基本情況   1、中文名稱：萬科企業(yè)股份有限公司（縮寫為“萬科”）    英文名稱：CHINA VANKE CO., LTD. (縮寫為“VANKE”)   2、注冊地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33 號萬科中心    郵政編碼：518083 

6、   辦公地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33 號萬科中心    郵政編碼：518083    國際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址：             IR    電子信箱：   3、法定代表人：王石   4、董事會(huì)秘書：譚華杰    電子信箱：IR     &

7、#160;股證事務(wù)授權(quán)代表：梁潔      電子信箱：IR      聯(lián)系地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33 號萬科中心    電話#160;   傳真#160;  5、信息披露媒體名稱：中國證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)、上海證券報(bào)、證券日報(bào)及香港一家英文媒體    登載半年度報(bào)告的國際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址：    半年度報(bào)告

8、備置地點(diǎn)：公司董事會(huì)辦公室   6、股票上市地：深圳證券交易所    證券簡稱及代碼：萬科A 000002                  萬科B   200002               &#

9、160;  08 萬科G1  112005                  08 萬科G2  112006   7、主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)    （1）主要財(cái)務(wù)指標(biāo)            &#

10、160;                                               單位：人民幣元 &

11、#160;            項(xiàng)目                    2011 年 6 月30  日 2010 年 12 月31  日 比年初數(shù)增減 &

12、#160; 總資產(chǎn)                             260,960,278,715.02 215,637,551,741.83  21.02%   流動(dòng)資產(chǎn)      

13、0;                    249,770,795,645.37 205,520,732,201.32  21.53%   流動(dòng)負(fù)債                 

14、;          172,594,413,838.17 129,650,791,498.49  33.12%   歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益      46,204,532,889.30 44,232,676,791.11    4.46%   股本     &

15、#160;                          10,995,210,218.00 10,995,210,218.00       -   歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)    

16、0;         4.20             4.02          4.48%              項(xiàng)目  

17、               2011 年 1-6 月      2010 年 1-6 月 比上年同期增減    營業(yè)收入              

18、              19,988,838,077.14 16,766,330,449.76    19.22%   營業(yè)利潤                     

19、60;      4,417,871,993.33  4,118,305,474.26     7.27%   利潤總額                           

20、60;4,451,808,658.22  4,148,140,350.66     7.32%    歸屬于上市公司股東的凈利潤         2,977,854,653.10  2,812,498,573.20     5.88%扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于上市公司股       

21、;                                2,946,808,141.24  2,653,033,053.51     11.07%    東的凈利潤

22、60;   基本每股收益                              0.27             0.26  

23、          3.85%   稀釋每股收益                              0.27     &#

24、160;       0.26            3.85%   凈資產(chǎn)收益率（全面攤?。?#160;                  6.44%     

25、;       7.07%    -0.63 個(gè)百分點(diǎn)   凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）                   6.53%           

26、60;7.21%    -0.68 個(gè)百分點(diǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)                                        &

27、#160;     6.47%            6.80%    -0.33 個(gè)百分點(diǎn)收益率   經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額           3,825,848,847.41 (9,514,421,178.97) 

28、60;140.21%   每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額            0.35              (0.87)        140.23%    （2 ）非經(jīng)常性損益項(xiàng)目 

29、;                                                  

30、0;     單位：人民幣元                  項(xiàng) 目                      2011 年 1

31、-6 月       2010 年 1-6 月        非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益                    (194,909.98)      &#

32、160;  (309,212.10)        交易性金融負(fù)債產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)        損益，以及處置交易性金融負(fù)債和可      4,509,124.06          93,763,974.16      &#

33、160; 供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益         出售、處理部門或投資單位收益          3,959,531.23          61,724,230.21        除上述各項(xiàng)之外的其他收入/支出 

34、0;      34,131,574.86          30,144,088.50        所得稅影響                     &#

35、160;     (8,290,190.75)       (20,526,878.26)        少數(shù)股東損益影響                     (3,068,617.56)

36、0;      (5,330,682.82)        合計(jì)                                 31,04

37、6,511.86        159,465,519.69    （3）境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異                                  

38、                           單位：人民幣元                      

39、0;               境內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則         境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則          歸屬于上市公司股東的凈利潤       2,977,854,653.10  

40、0;    2,977,854,653.10         歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益  46,204,532,889.30      46,204,532,889.30         差異說明          

41、;                        無差異二、股本變動(dòng)和主要股東持股情況    1、 公司股份變動(dòng)情況表（截至2011 年 6 月30  日）          &#

42、160;                                                 &#

43、160; 單位：股                              本次變動(dòng)前       本次變動(dòng)增減      本次變動(dòng)后   

44、0;     股份類別          數(shù)量       比例       （+，-）     數(shù)量       比例一、有限售條件股份   1、國家及國有法人持股&#

45、160;  2、境內(nèi)非國有法人持股   3、境內(nèi)自然人持股       19,364,778   0.18%     +2,311,646  21,676,424     0.20%   4、外資持股   有限售條件股份合計(jì)       1

46、9,364,778  0.18%     +2,311,646  21,676,424     0.20%二、無限售條件股份   1、人民幣普通股       9,660,889,972 87.86%     -2,311,646 9,658,578,326  87.84%

47、60;  2、境內(nèi)上市外資股      1,314,955,468 11.96%           0   1,314,955,468    11.96%   無限售條件股份合計(jì)    10,975,845,440 99.82%   &#

48、160; -2,311,646 10,973,533,794  99.80%   三、股份總數(shù)           10,995,210,218 100.00%         0   10,995,210,218  100.00%    注：報(bào)告期

49、內(nèi)，公司高級管理人員變動(dòng)，公司有限售條件流通股份和無限售條件流通股相應(yīng)變動(dòng)。   2、前十名股東、前十名無限售條件股東持股表（截至 2011 年 6 月30  日）                              

50、60;                                 單位：股      股東總數(shù)          

51、               1,018,112 戶（其中A 股995,866 戶，B 股22,246 戶）      前 10 名股東持股情況                &#

52、160;                 股東   持股              持有有限售條 質(zhì)押或凍結(jié)的            

53、60;  股東名稱                          持股總數(shù)                     

54、             性質(zhì)   比例               件股份數(shù)量  股份數(shù)量     華潤股份有限公司         &#

55、160;  國有法人 14.73% 1,619,094,766      0          0     劉元生                    

56、60;  其他   1.22%    133,791,208       0          0     博時(shí)主題行業(yè)股票證券投資基金 其他   1.14%    125,043,403  

57、0;    0          0     易方達(dá)深證 100 交易型開放式指數(shù)證券投                           

58、;       其他   0.98%    107,892,676       0          0     資基金     博時(shí)價(jià)值增長證券投資基金    

59、0;其他   0.91%    100,000,000       0          0     融通深證 100 指數(shù)證券投資基金 其他  0.79%     87,231,358   

60、;    0          0     UBS AG                       其他   0.73%  &#

61、160;  80,800,552       0          0     全國社?；鹨涣闳M合       其他   0.71%    78,040,223     

62、60;  0          0     TOYO   SECURITIES   ASIA   LIMITED-A/C                    

63、             外資股東 0.63%   69,347,376        0          0     CLIENT.     萬科企業(yè)股份有限公司工會(huì)

64、委員會(huì) 其他 0.61%    67,168,517        0          0      前 10 名無限售條件股東持股情況             

65、60;股東名稱               持有無限售條件股份數(shù)量       股份種類     華潤股份有限公司                   

66、;         1,619,094,766 人民幣普通股（A 股）     劉元生                              &#

67、160;        133,791,208 人民幣普通股（A 股）     博時(shí)主題行業(yè)股票證券投資基金                 125,043,403 人民幣普通股（A 股）     易方達(dá)深證 100&#

68、160;交易型開放式指數(shù)證券投                                                &#

69、160; 107,892,676 人民幣普通股（A 股）     資基金     博時(shí)價(jià)值增長證券投資基金                     100,000,000 人民幣普通股（A 股）     融通深證

70、0;100 指數(shù)證券投資基金                87,231,358  人民幣普通股（A 股）     UBS AG                  

71、60;                     80,800,552 人民幣普通股（A 股）     全國社?；鹨涣闳M合                 &

72、#160;     78,040,223  人民幣普通股（A 股）     TOYO   SECURITIES   ASIA   LIMITED-A/C                    

73、0;                             69,347,376 境內(nèi)上市外資股（B 股）     CLIENT.     萬科企業(yè)股份有限公司工會(huì)委員會(huì)   &

74、#160;           67,168,517  人民幣普通股（A 股）                                “博時(shí)主

75、題行業(yè)股票證券投資基金” 、“博時(shí)價(jià)值增長證券投資基金”、                                 “全國社?；鹨涣闳M合”同為博時(shí)基金管理有限公司管理的基金。除     上述股東關(guān)聯(lián)關(guān)系或一致行動(dòng)的說明

76、                                此之外，上述股東之間未知是否存在其它關(guān)聯(lián)關(guān)系或?qū)儆谏鲜泄臼召?#160;             

77、60;                 管理辦法規(guī)定的一致行動(dòng)人。   3、前十名公司債券持有人持債情況（截至 2011 年 6 月30  日）    （1）前10 名08 萬科G1 債券持有人的名單和持有量     序號  &#

78、160;                     持有人                            

79、;持債張數(shù)       1   新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司分紅個(gè)人分紅-018L-FH002 深        5,548,262      2   中油財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司              &#

80、160;                            4,157,662      3   中國太平洋保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司        

81、0;                    3,433,312      4   中國平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司傳統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)品               2,698,7

82、27       5   中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司                                      2,

83、619,042       6   太平財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司                                      

84、;    1,003,216      7   中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司自有資金                         1,000,000       8&

85、#160;  中國石油天然氣集團(tuán)公司企業(yè)年金計(jì)劃中國工商銀行               994,145      9   中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司傳統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)品               &

86、#160;820,000      10  中國財(cái)產(chǎn)再保險(xiǎn)股份有限公司                                      77

87、6,162   注：管理“中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司傳統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)品”的中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司和管理“中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司自有資金”的中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司同為中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司的子公司；中油財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司為委托管理“中國石油天然氣集團(tuán)公司企業(yè)年金計(jì)劃中國工商銀行”的委托人中國石油天然氣集團(tuán)公司的子公司。除此之外，上述債券持有人之間未知是否存在其它關(guān)聯(lián)關(guān)系或?qū)儆谏鲜泄臼召徆芾磙k法規(guī)定的一致行動(dòng)人。    （2 ）前10 名08 萬科G2 債券持有人的名單和持有量 

88、     序號                        持有人                     

89、      持債張數(shù)       1  工銀瑞信信用添利債券型證券投資基金                            2,196,450  

90、60;   2  嘉實(shí)穩(wěn)固收益?zhèn)妥C券投資基金                                1,662,209       3  

91、富國天豐強(qiáng)化收益?zhèn)妥C券投資基金                            1,230,000       4  華夏債券投資基金        

92、                                      1,117,021       5  平安信托有限責(zé)任公司招行福

93、瑞一生單一                         902,223       6  全國社保基金八零一組合             

94、;                            849,388       7  工銀瑞信基金公司工行特定客戶資產(chǎn)         

95、0;                 826,141       8  平安信托有限責(zé)任公司交行福瑞一生分紅                    &

96、#160;    742,569       9  中國石油天然氣集團(tuán)公司企業(yè)年金計(jì)劃中國工商銀行               615,886       10   華夏經(jīng)典配置混合型證券投資基金   

97、0;                           550,000   注：  “工銀瑞信信用添利債券型證券投資基金”和“工銀瑞信基金公司工行特定客戶資產(chǎn)”同為工銀瑞信基金管理有限公司管理；“華夏債券投資基金”和“華夏經(jīng)典配置混合型證券投資基金”同為華夏基金管理有限公司管理；“平安信

98、托有限責(zé)任公司招行福瑞一生單一”和“平安信托有限責(zé)任公司交行福瑞一生分紅”同為平安信托有限責(zé)任公司管理。除此之外，上述債券持有人之間未知是否存在其它關(guān)聯(lián)關(guān)系或?qū)儆谏鲜泄臼召徆芾磙k法規(guī)定的一致行動(dòng)人。   4、控股股東及實(shí)際控制人變更情況公司不存在控股股東及實(shí)際控制人，報(bào)告期內(nèi)該情況無變化。三、董事、監(jiān)事、高級管理人員情況   1、報(bào)告期內(nèi)董事、監(jiān)事和高級管理人員持股變化情況                

99、                                                單位：股 &#

100、160;             姓名                職務(wù)          2010年12月31 日  2011年6月30 日    

101、;           王 石             董事會(huì)主席             6,817,201     6,817,201  

102、60;           郁 亮             董事、總裁             4,106,245     4,106,245   &

103、#160;           丁福源            監(jiān)事會(huì)主席             2,018,408     2,018,408    

104、0;          孫建一              董事                  692,236     

105、0; 692,236               丁長峰            執(zhí)行副總裁             1,487,660     1,4

106、87,660               解  凍            執(zhí)行副總裁             1,487,660     1

107、,487,660               張紀(jì)文            執(zhí)行副總裁             1,548,950     1,548,950&

108、#160;              莫  軍            執(zhí)行副總裁             1,548,950     1,548,95

109、0               肖  莉          董事、執(zhí)行副總裁         1,446,849     1,446,849      

110、;         王文金            執(zhí)行副總裁             1,343,591     1,343,591       &#

111、160;       杜晶              執(zhí)行副總裁              735,812       735,812    

112、0;          周衛(wèi)軍            執(zhí)行副總裁             1,038,065     1,038,065      &

113、#160;        袁伯銀            執(zhí)行副總裁              207,664       207,664     &#

114、160;         周清平              監(jiān)事                   20,000     

115、60;  20,000   注：除上述人員外，公司其他董事、監(jiān)事和高級管理人員未持有公司股份。   2、報(bào)告期內(nèi)公司聘任董事、監(jiān)事、高級管理人員情況報(bào)告期內(nèi)，公司 2010  年度股東大會(huì)選舉王石、喬世波、郁亮、孫建一、王印、肖莉、蔣偉為第十六屆董事會(huì)董事，選舉齊大慶、張利平、陳茂波、華生為第十六屆董事會(huì)獨(dú)立董事。報(bào)告期內(nèi)，徐洪舸、劉愛明辭去公司執(zhí)行副總裁職務(wù)；董事會(huì)聘任杜晶、周衛(wèi)軍、袁伯銀、毛大慶為公司執(zhí)行副總裁。  四、董事會(huì)報(bào)告   1、管理層討論與分析經(jīng)營環(huán)境變化與公

116、司的判斷    報(bào)告期內(nèi)，市場調(diào)整逐漸深入。年初時(shí)，因 2010  年底推盤較多，主要城市的住宅成交面積一度有所上升，但隨著新一輪政策的出臺(tái)和各地調(diào)控措施的落實(shí)到位，市場成交速度迅速回落。14 個(gè)主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢）商品住宅成交面積同比 2010  年，一季度增長 15.3%，二季度下降 11.1%。五個(gè)核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面積較 2010 年同

117、期下降 3.8%，較 2009 年同期下降 54.1%。如果對比同期新房供應(yīng)的增長情況，則成交放緩的趨勢更加明顯。今年 2 季度，14 城市批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比 1 季度增長78.3%，而商品住宅成交面積卻環(huán)比下降了 16.3%。受銷售放慢和新房入市增加的影響，年初以來，主要城市的新房庫存量呈上升趨勢。同時(shí)，在限購、限貸、限售等政策的影響下，客戶的需求特征也在發(fā)生變化，投資類購房繼續(xù)受到抑制，高端產(chǎn)品的去化周期延長，面向首置首改類客戶的普通商品房占市場成交的比例繼續(xù)提升。日益激烈的市場競爭，對企業(yè)的

118、產(chǎn)品定位、性價(jià)比、營銷策略等各方面的經(jīng)營能力均提出了更高的要求。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)存在一定的滯后性。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速變化尚不明顯，仍保持在 32.9%的較高水平。但核心城市的投資增速與去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的 24.1%下降至今年上半年的 3.7%，上海由去年全年的 35.5%下降至今年上半年的 9.4%。這與 2008  年二季度的情況非常類似（2008  年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，全國為 34，五個(gè)核心城市為 7

119、 ）。市場波動(dòng)對企業(yè)的投資能力和投資意愿產(chǎn)生的影響，可能在后續(xù)時(shí)間段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)，而投資與開工的放緩可能會(huì)影響一年以后的住房供應(yīng)。年初以來，央行三次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，上半年全社會(huì)融資規(guī)模同比減少，銀根緊縮的趨勢進(jìn)一步呈現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)投資資金來源數(shù)據(jù)，其中國內(nèi)貸款部分上半年的同比增速為 6.8%，已經(jīng)接近08 年下半年的歷史低位。融資渠道的收縮對企業(yè)的資金實(shí)力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性構(gòu)成了挑戰(zhàn)，但另一方面，整體資金面的收緊也可能會(huì)伴隨項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)，在這方面，資金相對充裕的企業(yè)將體現(xiàn)優(yōu)勢。由于企業(yè)投資漸趨謹(jǐn)慎，報(bào)告期內(nèi)土地市場有所降溫。16 個(gè)可公開查

120、詢數(shù)據(jù)的主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶），上半年居住用地推地面積同比下降 18.5%，環(huán)比 10 年下半年下降 50.4%；成交面積同比下降 25.3%，環(huán)比下降39.0%。雖然流拍的情況并不明顯，但底價(jià)成交已經(jīng)成為普遍情況。隨著政策效果的進(jìn)一步體現(xiàn)，土地市場的調(diào)整還將延續(xù)，其中房屋市場調(diào)整較深的城市，也可能會(huì)出現(xiàn)較好的拿地機(jī)會(huì)，公司會(huì)在謹(jǐn)慎投資的原則下靈活把握。公司經(jīng)營和管理情況公司繼續(xù)堅(jiān)持面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位，貫徹快速周轉(zhuǎn)策略，以銷售速度

121、作為銷售工作的主要控制指標(biāo)，同時(shí)公司在售產(chǎn)品以裝修房為主，受到自住客戶歡迎，取得了良好的銷售業(yè)績。上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%。   2011年上半年，公司銷售金額占全國商品房銷售額的比例為2.67%。由于竣工在全年分布的不均勻，今年竣工集中于第四季度，上半年結(jié)算資源較為有限。期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入199.9億元，凈利潤29.8億元，較上年同期分別增長19.2%和5.9%。公司結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為   138.3萬平方米和191.7億元，同比分別下降8.1%和上升16.5%。隨著四

122、季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。同樣，由于結(jié)算跟不上銷售的原因，報(bào)告期內(nèi)公司已銷售未結(jié)算資源進(jìn)一步增加。截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)共有1022萬平方米已銷售資源尚未結(jié)算，合同金額合計(jì)約1187億元。由于公司的產(chǎn)品定位契合當(dāng)前市場的需求特征，公司繼續(xù)保持著良好的存貨結(jié)構(gòu)，截至報(bào)告期末，公司的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）的比例僅2.8%。期內(nèi)，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為32.1%，受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，較去年同期的29.0%有所上升。凈利潤率14.9%，較去年同期的16.8%有所下降。凈利潤率下降的主要原因是上半年銷售規(guī)模同比大幅增長，與銷售規(guī)模相關(guān)的銷

123、售費(fèi)用、管理費(fèi)用的絕對規(guī)模增加。實(shí)際上報(bào)告期內(nèi)公司繼續(xù)加強(qiáng)了費(fèi)用控制，上半年管理費(fèi)用占銷售金額的比重為1.33%，比去年同期降低0.21個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用占銷售金額的比重為   1.46%，比去年同期降低0.19個(gè)百分點(diǎn)。年初公司預(yù)計(jì)現(xiàn)有項(xiàng)目的全年開工面積為1329萬平方米，截至6月底，共實(shí)現(xiàn)開工面積759萬平方米。由于目前的產(chǎn)品庫存處在健康水平，公司尚未調(diào)整全年的計(jì)劃開工量，但為應(yīng)對市場環(huán)境可能發(fā)生的變化，公司會(huì)在繼續(xù)堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對新的市場環(huán)境下客戶需求變化的研究，靈活調(diào)整產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)，推進(jìn)裝修升級，提高產(chǎn)品性價(jià)比。期內(nèi)，公司新增加開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，按萬科

124、權(quán)益計(jì)算的占地面積約222萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約423   萬平方米），平均樓面地價(jià)約2823元/平方米。此外，期內(nèi)公司還參與城市更新改造類項(xiàng)目4個(gè)，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約51萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約161萬平方米），預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約1729元/平方米。截至報(bào)告期末，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積3585   萬平方米。上半年，公司新進(jìn)入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，截至目前，公司進(jìn)入的城市數(shù)量已經(jīng)達(dá)到50個(gè)，戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢得到進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化。下半年公司將密切關(guān)注土地市場可能的調(diào)整，在謹(jǐn)慎投資的原則

125、下靈活把握拿地機(jī)會(huì)。為了更好的推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，公司將積極開展合作機(jī)制創(chuàng)新，通過風(fēng)險(xiǎn)利益均衡的合作模式，有效的整合社會(huì)資源。年初以來，行業(yè)資金面整體收緊。但由于始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的方針，公司依然保持了良好的財(cái)務(wù)狀況，受益于此前的謹(jǐn)慎投資策略以及優(yōu)于市場整體的銷售情況，公司的資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。期末，公司持有貨幣資金 407.8 億元，相比一季度末提高 9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4 億元。公司剔除預(yù)收賬款后的各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為 36.8%，凈負(fù)債率 20.8%，繼續(xù)保持在較低的水平。良好的財(cái)務(wù)和資金狀況確保了

126、公司的經(jīng)營的安全穩(wěn)定性，同時(shí)也有利于公司在變動(dòng)的市場中更好的把握機(jī)遇。為了更好的提升資金利用效率，未來較長一段時(shí)期內(nèi)，公司會(huì)將投融資和項(xiàng)目運(yùn)營工作的結(jié)合作為工作重點(diǎn)，積極拓展融資渠道，合理把握投資節(jié)奏，不斷優(yōu)化資金計(jì)劃管理。面對施工規(guī)模提升給工程質(zhì)量帶來的挑戰(zhàn)，公司在規(guī)范制度和強(qiáng)化質(zhì)量文化的同時(shí)，嘗試與實(shí)力雄厚的施工企業(yè)形成戰(zhàn)略合作，將規(guī)模挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為規(guī)模效益。期內(nèi)，公司與中建四局簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，標(biāo)志著公司在發(fā)展規(guī)模型戰(zhàn)略總包上邁出了第一步。報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)貫徹落實(shí)綠色戰(zhàn)略，推動(dòng)住宅節(jié)能環(huán)保。從今年六月開始，公司所有具備規(guī)劃條件的新開工項(xiàng)目，都將參照不低于綠色一星的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)和建造。此外，公

127、司開始籌建北京綠色建筑公園，并與英國建筑研究院（BRE ）簽訂合作備忘錄在該項(xiàng)目展開合作。該項(xiàng)目全部建成后將成為全球最大的以綠色建筑為主題的公園，成為國內(nèi)最先進(jìn)的綠色建筑理念推廣平臺(tái)，此舉有望進(jìn)一步提升萬科產(chǎn)品在綠色領(lǐng)域的優(yōu)勢。上半年公司通過了A股股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃并開始實(shí)施。股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的推出，彌補(bǔ)了公司長期激勵(lì)機(jī)制的缺位，建立起股東和職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)之間更緊密的利益共享和約束機(jī)制，進(jìn)一步完善了公司的治理結(jié)構(gòu)。人才是全社會(huì)的財(cái)富，在人生的不同階段，經(jīng)理人也會(huì)追求更豐富的體驗(yàn)和多元化的理想。隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，職業(yè)經(jīng)理人擁有更多的選擇，其流動(dòng)也日益頻繁。上半年公司也有兩位執(zhí)行副總裁離

128、職，自主創(chuàng)業(yè)或另謀發(fā)展。這是萬科職業(yè)經(jīng)理得到社會(huì)認(rèn)可的表現(xiàn)，但也提醒了公司需要更加關(guān)注對人才的競爭。為了更好的吸納和保有優(yōu)秀人才，公司將進(jìn)一步強(qiáng)化自身在企業(yè)文化、制度建設(shè)方面的優(yōu)勢，同時(shí)不斷探索和完善薪酬、激勵(lì)機(jī)制，增強(qiáng)對優(yōu)秀人才的吸引力。同時(shí)，公司會(huì)更注重人才的引進(jìn)、培養(yǎng)和管理人員梯隊(duì)建設(shè)，確保經(jīng)理人的自由選擇與公司經(jīng)營的穩(wěn)定得以兩全其美。    上半年公司連續(xù)第八次獲得經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)社與北京大學(xué)管理案例研究中心評選的“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，獲得國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院等評選的“2011中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10

129、”第一名。此外，公司還獲得全球著名人力資源管理咨詢公司怡安翰威特評出的2011年中國最佳雇主稱號。期后事項(xiàng)：公司之全資子公司北京萬科企業(yè)有限公司與五礦建設(shè)有限公司共同設(shè)立廊坊萬恒盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā) 2010  年通過公開市場獲得的香河歡慶城項(xiàng)目。由于當(dāng)?shù)卣谟嘘P(guān)項(xiàng)目土地出讓中存在違規(guī)，報(bào)告期后，當(dāng)?shù)卣m正其錯(cuò)誤，決定收回項(xiàng)目用地，并對企業(yè)足額補(bǔ)償，保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益不受損害。該事項(xiàng)不會(huì)對公司造成重大影響。   2、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營情況    （1）主營業(yè)務(wù)的范圍及經(jīng)營情況

130、公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5 萬平方米，銷售金額 656.5 億元。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工時(shí)間分布具有不均勻性，16 月份公司完成的竣工面積 107萬平方米，僅占全年計(jì)劃竣工面積 729 萬平方米的 14.7%。受此影響，上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積138.3萬平方米，比去年同期下降8.1%；結(jié)算收入191.7 億元，比去年同期上升 16.5%，增長幅度遠(yuǎn)低于銷售增長。預(yù)計(jì)四季度將有較多項(xiàng)目竣工結(jié)算，全年結(jié)算增長將明顯高于上半年。由于第一季度結(jié)算資源主要集中