2020年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)題及答案

1、XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)題及答案案例分析題甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ( 以下簡(jiǎn)稱甲公司 ) 以 2500萬(wàn)元依法取得了1h itf綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6,建筑密度為50%，可建一幢16 層的商住綜合樓和一幢5 層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，516層為建筑面積相同的住宅；辦公樓總建筑面積5000 m2,各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺， 需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。 假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30%， 銷(xiāo)售

2、稅費(fèi)率為6%。 乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 購(gòu)買(mǎi)辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建， 成交價(jià)格為 500 萬(wàn)元。 在建辦公樓時(shí)， 乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款 400 萬(wàn)元， 另從私人手中借得部分資金， 乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。第 1 題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng) () 。A. 采取人工加固措施B. 降低地下水位C. 用大型土石方修筑地基D. 按條形基礎(chǔ)砌筑【正確答案】： A,B第2題該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為()m2。A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正確答

3、案】： B【參考解析】：1h ttf=15畝=10000 m2。該地塊總建筑面積=10000 m2 X 6=60000 m2。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面 積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000 m2 X 50%=5000 m2o該商住綜合樓基底占地面積 =5000 m2-5000 m2 5=4000 m2 o該綜 合樓住宅部分每層的建筑面積 =(60000-5000) itf-4000 itf X 4 + 12=3250m。第 3 題乙公司籌集建房資金利用的信用形式為 () 。A. 銀行信用B. 商業(yè)信用C. 民間信用D. 國(guó)家信用【正確答案】： A,C第 4 題甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為 () 。A. 典型合同B. 雙務(wù)合同C. 主合同D. 從合同【正確答案】： A,B,C第 5 題甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開(kāi)發(fā)正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為()元/ m2oA.3228.73B.3268.86C.3346.91D.3382.26【正確答案】： B【參考解析】：根據(jù)：正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)， 又被稱為 “隱成本” 。 它是組織生產(chǎn)所必須付出的代