小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)方案

1、“*小區(qū)”物業(yè)管理投標(biāo)方案根據(jù)“*小區(qū)”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“*小區(qū)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“*小區(qū)”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。一、*小區(qū)物業(yè)概況及管理思路（一）物業(yè)概況*小區(qū)”位于荊門中央商業(yè)區(qū)與生活區(qū)的雙重核心，交通便利。采用圍合式國際院館設(shè)計，配以全智能化現(xiàn)代設(shè)施?？偨ㄖ娣e約7萬平方米，小區(qū)以高層住宅為主，配有較高價值的店面，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗

2、的社區(qū)，更需要“豐潤物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。（二）管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。我們考慮到在“*小區(qū)”小區(qū)的業(yè)主使用者都是荊門市經(jīng)濟富裕的中高層收入者及部分外地精英人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。*小區(qū)”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之良好的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“*小區(qū)”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過

3、程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個有利于人與人之問溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。（服務(wù)內(nèi)容的個性化，服務(wù)質(zhì)量的高檔化，這本身就是一個賣點能促進(jìn)后期銷售）。二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，物業(yè)管理服務(wù)及優(yōu)質(zhì)物業(yè)形象的維持，是十分重要的物業(yè)租/售后服務(wù)項目，這是需要時間及專業(yè)隊伍去處理的。根據(jù)*小區(qū)的實況，我司確定*小區(qū)小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)

4、電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達(dá)95姒上。(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%返修率不高于1%(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。(五)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。(六)常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)(1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事

5、故隱患。(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。(3)消防系統(tǒng)。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長

6、時間停水；制有應(yīng)急處理方案。(5)電梯系統(tǒng)，專人維護(hù)，定期保養(yǎng)，保證系統(tǒng)正常工作，故障及時排除。3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。(4)停車場停放整齊，場地整潔。(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。(2)實行標(biāo)

7、準(zhǔn)化清掃保潔。(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。6、綠化管理(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。(4)綠化完好率達(dá)到95%Z上。7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租售管理。(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理暫住證手

8、續(xù)。(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。9、社區(qū)文化(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。(4)業(yè)主滿意率95犯上。社區(qū)文化策劃活動見附件(七)針對性的專項服務(wù)(代理業(yè)務(wù))1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。三、公司擬采取的管理方式“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司

9、的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司

10、信譽度得到提高。（二）溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)

11、商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。調(diào)解業(yè)主糾紛工作流程與工作標(biāo)準(zhǔn)事帆劃n貌占廣毒二堡ffifj現(xiàn)功*議事亮才案MM調(diào)解業(yè)主糾紛工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標(biāo)準(zhǔn)時限糾紛受理，段隹序?業(yè)主之間發(fā)生糾紛，主要包括公用部分占用分配問題、相互干擾問題、意外傷害等?客戶服務(wù)部遇到糾紛場面應(yīng)主動進(jìn)行調(diào)停工作，首先進(jìn)行勸解，防止場面激化，然后上門調(diào)解一個工作日?發(fā)生糾紛的業(yè)主主

12、動請物業(yè)公司出面調(diào)停，客戶服務(wù)部應(yīng)熱情接待，做好詳細(xì)記錄，耐心傾聽?問題/、能解決，客戶服務(wù)部放棄受理糾紛?問題/、能解決，客戶服務(wù)部受理糾紛重點?發(fā)生糾紛的業(yè)主主動請物業(yè)公司出面調(diào)停，客戶服務(wù)部應(yīng)熱情接待，做好詳細(xì)記錄，耐心傾聽標(biāo)準(zhǔn)?熱情、耐心糾紛調(diào)查，段隹序?客戶服務(wù)部受理糾紛后，要深入現(xiàn)場向當(dāng)事人、知情人和周圍的群眾、當(dāng)事人所在單位進(jìn)行調(diào)查，掌握糾紛情況?客戶服務(wù)部向業(yè)主了解糾紛原因?客戶服務(wù)部匯總并分析糾紛原因?客戶服務(wù)部做好相關(guān)記錄一個工作日重點?客戶服務(wù)部向業(yè)主了解糾紛原因標(biāo)準(zhǔn)?認(rèn)真調(diào)查、公正、全面糾紛處理，段程序?客戶服務(wù)部對當(dāng)事人進(jìn)行說服勸導(dǎo)工作?客戶服務(wù)部促成當(dāng)事人和解并達(dá)成

13、調(diào)解協(xié)議?當(dāng)事人之間如果達(dá)不成T意見，調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)提出合情、合理、合法的建議性解決方案，使他們經(jīng)過協(xié)商，在新的基礎(chǔ)上，自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議?客戶服務(wù)部調(diào)解無效，發(fā)生糾紛雙方達(dá)不成調(diào)解協(xié)議，則建議進(jìn)行仲裁1個工作日?仲裁機構(gòu)了解情況后提出仲裁意見?當(dāng)事人之間如果對仲裁達(dá)成一致意見，問題解決?仲裁無效，則建議進(jìn)行法院解決?法院受理問題解決重點?當(dāng)事人之間如果達(dá)成T意見，調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)提出合情、合理、合法的建議性解決方案，使他們經(jīng)過協(xié)商，在新的基礎(chǔ)上，自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)?必須以事實為依據(jù)，以法律、法規(guī)、規(guī)章和政策為準(zhǔn)則，通過心理互動，使原有的糾紛心理發(fā)生變化。因此，調(diào)解中，可結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，邀請周圍群

14、眾代表、當(dāng)事人單位的領(lǐng)導(dǎo)和親戚朋友參與調(diào)解糾紛回訪“段?客戶服務(wù)部做好回訪工作，及時了解調(diào)解協(xié)議的的情況?當(dāng)事人雙方履行調(diào)解協(xié)議的，進(jìn)行記錄?當(dāng)事人一方不履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行勸解?客戶服務(wù)部必須以事實為依據(jù)，以法律、法規(guī)、規(guī)章和政策為準(zhǔn)則，對當(dāng)事人闡明法律處理的結(jié)果會怎樣，使得當(dāng)事人在知曉“利害得失”的情況卜，執(zhí)行調(diào)解?當(dāng)事人其中一方拒/、履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)先進(jìn)行勸解，當(dāng)事人其中一方拒/、履行調(diào)解協(xié)議的，告知另一方當(dāng)事人通過法院訴訟維護(hù)自己的合法權(quán)益1個工作日重點?當(dāng)事人其中一方拒/、履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)先進(jìn)勸解，當(dāng)事人其中一方拒/、履行調(diào)解協(xié)議的，告知另一方當(dāng)事人通過法院訴訟維護(hù)自己的合

15、法權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)?維護(hù)調(diào)嚴(yán)肅性總結(jié)改進(jìn)卜段程序?客戶服務(wù)部對成功調(diào)解的民間糾紛進(jìn)行統(tǒng)計并存檔保管1個工作日?客戶服務(wù)部通過統(tǒng)計和存檔保管工作，可以及時分析和發(fā)現(xiàn)一定時期當(dāng)?shù)孛耖g糾紛發(fā)生的規(guī)律?客戶服務(wù)部通過當(dāng)?shù)孛耖g糾紛發(fā)生的規(guī)律預(yù)測未來經(jīng)常發(fā)生糾紛的類別走向?客戶服務(wù)部總結(jié)調(diào)解工作經(jīng)驗教訓(xùn)，就調(diào)解方法推陳出新每月1次重點?客戶服務(wù)部通過統(tǒng)計和存檔保管工作，可以及時分析和發(fā)現(xiàn)一定時期當(dāng)?shù)孛耖g糾紛發(fā)生的規(guī)律標(biāo)準(zhǔn)?嚴(yán)肅認(rèn)真、富于總結(jié)創(chuàng)新（三）締造親善的社區(qū)文化創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信

16、任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。四、為開展*小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設(shè)置。根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積7萬平方米計算，本公司*小區(qū)管理處擬設(shè)置工作人員30人。職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)全面。助理1人，協(xié)助總經(jīng)理工作?？头行?人負(fù)責(zé)制定各種制度及執(zhí)行、業(yè)主溝通。工程人員3人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)。車管員/收銀員3人停車場管理、

17、出納、收費。保潔綠化人員4人負(fù)責(zé)保潔綠化。保安人員15人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏注：財務(wù)人員由總公司兼任。（二）綜合效益簡要分析*小區(qū)綜合管理費及維修金收費標(biāo)準(zhǔn)可為（以上收費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費標(biāo)準(zhǔn)以物價局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費）：1、管理費：高層住宅0.8元/平方米月；商鋪1.6元/平方米月；車位80元/月；開發(fā)商空置房減半收?。磺捌谖飿I(yè)費元。2、電費，居民用電單價+應(yīng)分?jǐn)偟淖儞p+電梯耗電十二次上水加壓電費。3、水費，居民用水單價+水損。五、*小區(qū)物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化

18、以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。（一）前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進(jìn)駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。1、內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)

19、公司組織結(jié)構(gòu)圖：維修部主管工程部管理職責(zé)(1)負(fù)責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定；(2)負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、建筑裝修等的驗收和資料核實；(3)負(fù)責(zé)裝修方案審批，監(jiān)督裝修方案實施；(4)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)機電設(shè)備的維修和保養(yǎng)；(5)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審；(6)負(fù)責(zé)與政府供水、供電部門接洽，保證對所轄物業(yè)的正常供水、供電；(7)負(fù)責(zé)業(yè)主的特約上門維修服務(wù)；(8)負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)(供電、空調(diào)、給排水等)的管理、運行、維修；(9)負(fù)責(zé)對維修裝修項目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗收；(10)負(fù)責(zé)對設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項目進(jìn)行技術(shù)審校；(

20、11)配合服務(wù)中心做好業(yè)主入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗和記錄工作；(12)負(fù)責(zé)較大工程的質(zhì)量監(jiān)督及驗收；(13)負(fù)責(zé)維修、施工外包合同的起草；(14)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)緊急情況的處理；(15)處理所轄物業(yè)其他情況及完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作。環(huán)境管理部職責(zé)(1)負(fù)責(zé)制定所轄物業(yè)的清掃衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)制度；(2)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的清潔衛(wèi)生工作，消除衛(wèi)生死角；(3)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期對所轄物業(yè)實施消毒、滅菌工作；(4)對所轄物業(yè)的環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃；(5)對所轄物業(yè)的綠色植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)；(6)配合其他部門做好交樓、業(yè)主入住及參觀前的環(huán)境準(zhǔn)備工作；(7)負(fù)責(zé)保潔、花草養(yǎng)護(hù)人員的招聘需求計劃、工作安排及日常工作監(jiān)督考核等

21、；(8)及時與服務(wù)中心溝通所轄物業(yè)存在的環(huán)境保護(hù)問題，提出改進(jìn)建議；(9)完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作。秩序管理部職責(zé)(1)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作；(2)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的消防管理和設(shè)備監(jiān)控；(3)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的火災(zāi)事故的應(yīng)急疏散及緊急滅火；(4)負(fù)責(zé)所轄物業(yè)車輛的管理；(5)嚴(yán)格治安管理，做好人員來訪和出入登記、閉路電視監(jiān)控、全天24小時巡查等；(6)嚴(yán)格消防管理，落實消防責(zé)任制，及時消除火災(zāi)隱患；(7)積極配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動；(8)負(fù)責(zé)對所轄物業(yè)進(jìn)行治安與消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督；(9)做好護(hù)衛(wèi)隊伍的建設(shè)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作班次安排；(10)協(xié)助其他部門做

22、好轄區(qū)日常管理工作；(11)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。服務(wù)中心職責(zé)(1)負(fù)責(zé)制定服務(wù)中心的各項制度、服務(wù)項目及各項服務(wù)的工作流程；(2)提供所轄物業(yè)的管理咨詢服務(wù)；(3)受理業(yè)主的投訴和回訪；(4)受理業(yè)主室內(nèi)設(shè)施的報修并安排相關(guān)人員上門服務(wù)；(5)辦理業(yè)主入住手續(xù)和各種費用的托收及水電、燃?xì)?、有線電視的開戶手續(xù)；(6)辦理業(yè)主的搬離手續(xù)及大件物品的放行手續(xù)；(7)辦理業(yè)主室內(nèi)裝修及裝修驗收的申請手續(xù)；(8)辦理各種證件，如施工人員出入證、車輛出入證等；(9)辦理業(yè)主使用會所娛樂的手續(xù)；(10)發(fā)布各類相關(guān)服務(wù)信息，如設(shè)施檢查、停電停水、蟲害消殺等的通知；(11)為業(yè)主提供物業(yè)的各種中介服務(wù)、代

23、辦清潔等服務(wù)項目。辦公室職責(zé)(1)負(fù)責(zé)公司各項行政、人事管理制度的制定和監(jiān)督檢查；(2)負(fù)責(zé)公司人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃及建設(shè)，保證公司發(fā)展所需的各類人才的到位；(3)負(fù)責(zé)公司各項行政辦公費用預(yù)算及支出控制；(4)負(fù)責(zé)員工的招聘、選拔任用及培訓(xùn)工作；(5)負(fù)責(zé)各類崗位員工的績效考核管理，并對員工崗位異動、獎懲等進(jìn)行評議；(6)負(fù)責(zé)員工入職、離職手續(xù)的辦理及勞動關(guān)系處理；(7)負(fù)責(zé)公司行政辦公車輛的調(diào)度、維護(hù)保養(yǎng)及交通費用控制；(8)負(fù)責(zé)后勤保障服務(wù)，包括員工宿舍管理、通信器材管理等;(9)負(fù)責(zé)公司各類辦公用品、辦公設(shè)備的采購管理；(10)負(fù)責(zé)公司各類文書檔案資料的建檔管理;(11)負(fù)責(zé)公司各類會議的組

24、織管理；(12)負(fù)責(zé)公司各類來客的接待、招待安排等;(13)負(fù)責(zé)公司內(nèi)部消防、安全管理；(14)完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作。員工焙洲管!I工作流猩與工作標(biāo)準(zhǔn)L島工培國*工作充例題4站1«*內(nèi)'T目而*|I_Il出戚-量匕2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標(biāo)準(zhǔn)時限員工培訓(xùn)計劃制定?用人部門根據(jù)業(yè)務(wù)需要，針對員工或管理人員制定初任培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、專門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、更新知識培訓(xùn)，將培訓(xùn)計劃遞交人力資源部?人力資源部統(tǒng)籌考慮安排培訓(xùn)計劃，對于思想素質(zhì)培訓(xùn)、職業(yè)操守培訓(xùn)等公司員工共同參與，對于基本能力（市場適應(yīng)能力、管理能力、公共安全事件控制能力及

25、其他專業(yè)知識和技能培訓(xùn)）則組織個別部門有針對性地予以培訓(xùn)。培訓(xùn)方式應(yīng)采用課堂講授專題討論、案例分析、角色演繹、，情景體驗、音像教學(xué)、崗位練兵、觀摩交流、對外委派、指導(dǎo)自學(xué)。?人力資源主管審核培訓(xùn)計劃，充分考慮使用公司現(xiàn)在資源進(jìn)行培訓(xùn)，盡量在保證培訓(xùn)效果的前提卜，降低培訓(xùn)成本，進(jìn)快落實培訓(xùn)一個工作日?人力資源主管審核通過，培訓(xùn)計劃交由主管領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核?復(fù)核通過后，交由總經(jīng)理審批?總經(jīng)理審批通過，可以選派員工參加外派培訓(xùn)等花費較高，但是公司需要的培訓(xùn)重點?制定培訓(xùn)計劃標(biāo)準(zhǔn)?培訓(xùn)特點應(yīng)與公司實際情況相結(jié)合員工培訓(xùn)程序?人力資源部登記備案，組織培訓(xùn)師資，選擇好場地、教材一個工作日?整合實施培訓(xùn)資源，充分調(diào)

26、動培訓(xùn)項目、培訓(xùn)人員與被培訓(xùn)人員的積極性，同時綜合利用內(nèi)部師資、教學(xué)場所等資源和外部的相關(guān)條件，并且巧妙主導(dǎo)教學(xué)方法與其他教學(xué)方法的銜接與配合?人力資源部組織內(nèi)部培訓(xùn)重點?人力資源部登記備案，組織培訓(xùn)師資，選擇好場地及教材標(biāo)準(zhǔn)?增強員工技能，提高員工素質(zhì)培訓(xùn)總結(jié)?人力資源部培訓(xùn)效果調(diào)查包括培訓(xùn)內(nèi)容、講授水平，培訓(xùn)后，由培訓(xùn)人填寫培訓(xùn)記錄表，將肩關(guān)記錄，試卷或其他有關(guān)培訓(xùn)資料紀(jì)H呆存?培訓(xùn)可以米用考試、證書、老師/評價、實際操作等方式，將驗收結(jié)果填寫在培訓(xùn)記錄表中。如果參加培訓(xùn)人員被評價為合格，培訓(xùn)應(yīng)對不合格人員，培訓(xùn)人應(yīng)對不合格人員進(jìn)行再培訓(xùn)；如果結(jié)果仍為不合格，則報經(jīng)理做相應(yīng)處理?各個部門對

27、參加培訓(xùn)員工進(jìn)行內(nèi)部考核，考核其實際掌握程度，解決實際問題的能力是否得到相應(yīng)提高。真正掌握員工實際技能提高水平5個工作日?各個部門根據(jù)對參加培訓(xùn)員工進(jìn)行內(nèi)部考核的結(jié)果，向人力資源部提出改善培訓(xùn)的建議1個工作日?人力資源部根據(jù)各個用人部門的建議，進(jìn)行培訓(xùn)效果綜合評估5個工作日?人力資源部進(jìn)行總結(jié)培訓(xùn)效果，針對不足情況進(jìn)行改進(jìn)重點?培訓(xùn)效果綜合評估標(biāo)準(zhǔn)?真實、全面開展管理工作前3個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。3、規(guī)章制度制定1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫業(yè)主公約、用戶手冊并在入伙時發(fā)放。2）、制定嚴(yán)

28、謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。（二）物業(yè)管理的啟動1.物業(yè)的接管驗收1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）2、入伙管理1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放用戶須知、用戶手冊；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安

29、全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3、二次裝修施工全過程監(jiān)控住戶室內(nèi)裝修驗收工作流程與工作標(biāo)濯二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依物業(yè)管理條例、建設(shè)部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定、家庭居室裝飾裝修管理試行辦法、湖北省建筑外墻裝飾管理規(guī)定、家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法、湖北省物業(yè)管理服務(wù)收費辦法等有關(guān)法規(guī)以及前期物業(yè)管理協(xié)議、用戶手冊、業(yè)主公約執(zhí)行管理。作業(yè)現(xiàn)場管理時，

30、管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周

31、邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑橘體。水電設(shè)施

32、二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。（三）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，

33、對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。2、對出租戶管理租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點關(guān)注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、

34、租戶的生活安全與人際和諧。3、車輛交通及道路管理包括以下三個方面的內(nèi)容一、小區(qū)停車場管理第1條車輛處負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的車輛管理，小區(qū)車輛的行駛停放。車輛處主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)停車場（庫）的管理工作，保安隊長監(jiān)督、檢查，車管員負(fù)責(zé)車輛的存放、保管、放行等具體工作。第2條車輛必須按車輛處規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入車庫時限速5公里/時以下。第3條凡業(yè)主（住戶）的機動車、自行車、三輪車一律不能停放在非指定停放的位置。任何違章停放車輛將被拖移，領(lǐng)回車輛時，除需按章交付保管費外另應(yīng)交納拖車費。被拖移的車輛停留于扣留車場超過24小時未領(lǐng)回者，須另加超

35、時保管費。凡超過72小時未領(lǐng)回者，由車輛處報請公安機關(guān)予以處理。第4條業(yè)主（住戶）長期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必須在車輛處辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入小區(qū)，按月或年交納停車費。第5條大廈車庫只供本大廈業(yè)主和小區(qū)住戶使用，外來臨時車輛不得入庫停放，使用車庫須先到管理部門辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證人庫，對號停放，并按月交納停車費。未辦租賃手續(xù)及車輛保險的車輛一律不得入庫停放。第6條凡辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取了停車牌的車輛，其停車費由車輛管理處按規(guī)定定期收?。晃崔k理停車牌的車輛進(jìn)入小區(qū)停車，由小區(qū)車輛出口處根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取停車費。第7條車輛如需停止使用停車位，應(yīng)

36、及時到車輛處辦理注銷手續(xù)，否則，停車費繼續(xù)收取。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌（位），車輛處將扣留押金并取消車輛的停車位，收回停車牌。第8條車輛入庫后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此所造成的損失均由車主自負(fù)。第9條臨時進(jìn)入大廈范圍內(nèi)的車輛，必須在臨時車位上停放，并交納停車費，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。第10條車輛入庫停放后，須向保安人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時一律憑取車牌取車，保安員只按牌放行。特殊情況急需用車而無取車牌時，須憑單位開具證明并出示本人有關(guān)證件，由保安員（或車庫門衛(wèi)）登記后方可取車。第11條不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫

37、。第12條為杜絕車庫內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車庫的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時，在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭，違者按章罰款。第13條為了保證車庫內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫的一切人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物。二、小區(qū)停放車輛管理規(guī)定第14條遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)小區(qū)（大廈）的道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛。第15條車輛不準(zhǔn)在小區(qū)（大廈）內(nèi)長期停放，臨時停放按XX市機動車輛保管統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)繳費。第16條小區(qū)（大廈）內(nèi)車輛行駛停放服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規(guī)第17條停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。第18條機

38、動車輛在本區(qū)行駛，時速不得超過15公里，嚴(yán)禁超車。第19條機動車輛在小區(qū)（大廈）內(nèi)禁止鳴號。第20條不準(zhǔn)在小區(qū)（大廈）任何場所試車、修車、練車。第21條不準(zhǔn)輾壓綠化草地、損壞路牌和各類標(biāo)識，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。第22條不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場（庫）或劃定的停車位內(nèi)停放，非機動車必須停放在自行車棚或保管站）。第23條除執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、巡邏車）外，其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。三、單車、摩托車管理規(guī)定第24條業(yè)主（住戶）需要保管單車和摩托車請先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，掛于車上，憑此享受按月收費待遇，由車場門衛(wèi)查收。未掛牌車輛作臨

39、時停車對待。第25條住宅區(qū)（大廈）摩托車實行統(tǒng)一保管。第26條車主必須辦理保管手續(xù)并交納保管費（收費標(biāo)準(zhǔn)按市物價局文件規(guī)定），憑繳款單發(fā)給月卡。第27條摩托車、自行車出入保管站，實行發(fā)卡、收卡制度，業(yè)主憑月卡存車，憑保管卡取車。第28條車主不準(zhǔn)在保管站內(nèi)洗車，不準(zhǔn)在保管站內(nèi)維修摩托車，防止發(fā)生火災(zāi)事故。第29條已交納保管費并有原始收費憑證和保管卡的單車，如有遺失，由保管單位第30條需要保管的摩托車必須購買綜合保險，車輛遺失時，由車主及時報案，保管部門出具證明.協(xié)助車主向保險公司索賠。第31條存放保管站的自行車，長期存放沒人使用，且未交保管費達(dá)3個月者，由車管班清出保管站，不再負(fù)保管責(zé)任。第32

40、條在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車牌”，并參閱“存車牌”背面的“存車須知”。第33條單車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成丟失，責(zé)任自負(fù)。第34條要尊重停車棚門衛(wèi)的工作，服從其管理。第35條停車棚門衛(wèi)的工作受各位業(yè)主（住戶）的監(jiān)督，其任何失職行為業(yè)主（住戶）可向物業(yè)公司反映。4、科學(xué)管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1 .房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)

41、立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。2 .共用設(shè)備管理本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理

42、，合理制定定期維修計劃。由水排水管理工作通屯與工作標(biāo)范給水排水管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標(biāo)準(zhǔn)時限管理制度制定程序?在竣工驗收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運行，合格后方可投入使用?在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運行都由運行組來完成。因此，日常操作管理的目的主要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施?給排水管理包括基礎(chǔ)資料管理、給排水設(shè)備日常操作管理、給排水設(shè)備運行管理、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理、文明安分管理?工程部組織編寫公司給排水設(shè)備管理制度，給排水設(shè)備主要包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備，依

43、據(jù)不同特性編制不同管理制度5個工作日?工程部要制定給排水設(shè)備及設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計劃并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況，合理地安排時間3個工作日?工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計戈心并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1個工作日?工程部經(jīng)理指派專人負(fù)責(zé)給排水工作1個工作日重點?工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計戈心并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)?制度給定認(rèn)真、要求

44、嚴(yán)格、內(nèi)容完備。負(fù)責(zé)給排水工作人員需要經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)以掌握各種相關(guān)技能，給水、排水嚴(yán)格管理，責(zé)任明確給排水設(shè)備運行保養(yǎng)維修階段程序?工程部設(shè)備操作員嚴(yán)格進(jìn)行給排水啟用前的檢查準(zhǔn)備工作，一切正常后，按照設(shè)備啟用規(guī)程操作隨時?如果二次未成功啟動水泵，停不來查找原因，排除故障后才再啟動；如果啟動成功，觀察運轉(zhuǎn)時電流表指示，確定運轉(zhuǎn)時有無異常情況（如異常聲響、異常氣味等），檢查運轉(zhuǎn)時水泵是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，原因，水泵停止運轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動位置，水泵自動啟動并運行?在正常運轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將

45、轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵停止運轉(zhuǎn)。如果需要長時間停止運轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥?工程部派專人進(jìn)行定期對供水管道、水泵、水箱、閥門經(jīng)常進(jìn)行檢查和維修保養(yǎng)，確保給排水安全?水泵機組的維修養(yǎng)護(hù)包括：水泵的維修養(yǎng)護(hù)（生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵）；控制柜的維修養(yǎng)護(hù)；電機的維修養(yǎng)護(hù)；相關(guān)閥門、管理及附件的維修養(yǎng)護(hù)?水泥、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年1次特殊情況可增加?室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)?室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)包括消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；住戶室內(nèi)給排水管理及附件的維修及養(yǎng)護(hù)?對給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗，檢驗內(nèi)容主要包括服務(wù)及時性的檢驗，維修時間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時

46、間、目的地的遠(yuǎn)近而定?工程部派專人進(jìn)行定期退查，巡查中發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時解決隨時?工程部對給排水管道、化糞池進(jìn)行疏通清掏養(yǎng)護(hù)，防止堵塞，保證排水通暢隨時?對于嚴(yán)格要求水質(zhì)的管理、水箱、水池要進(jìn)行容器定期消毒、清洗，防止二次污染?工程部制定緊急狀態(tài)供水應(yīng)急與維修預(yù)案，發(fā)現(xiàn)跑水、斷水時，能及時處理1個工作日?工程部對日常巡視及日常操作進(jìn)行詳細(xì)記錄隨時重點?對給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗，檢驗內(nèi)容主要包括服務(wù)及時性的檢驗，維修時間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時間、目的地的遠(yuǎn)近而定示準(zhǔn)?因維修工作工藝復(fù)雜程序而定，一般性維修一般不超過8個小時對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72小時節(jié)對

47、于維修質(zhì)量的檢驗，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對各種/、同的設(shè)備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)維修處理程序?巡視發(fā)現(xiàn)問題或接到業(yè)主報告出現(xiàn)問題隨時?工程部不能解決則請專業(yè)維修公司解決1個工作日?修理管道或設(shè)備時，如果需要停水，應(yīng)提前通知住戶做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作隨時?用戶/業(yè)主做好生活工作用水儲備?工程部修理完畢，及時公告并做好詳細(xì)記錄1個工作日?工程部做好事故處理總結(jié)、歸納、做好給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理重點?發(fā)現(xiàn)問題，工程不能解決應(yīng)立即請專業(yè)維修公司解決，停水前及時通知用戶/業(yè)主做好生活、工作用水儲備示準(zhǔn)?及時、專業(yè)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開

48、關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更

49、應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)

50、現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢周；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3）電梯設(shè)備管理電棉運行管理工作流程與工作標(biāo)瞪（蕭#r'-InaaJL4T_L£itsJJX.i,>-a-<“31'1_電梯運行管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標(biāo)準(zhǔn)時限程序?電梯公司安裝完畢，開發(fā)商邀請5物業(yè)公司驗收，或者在個工參與工程建作設(shè)期，工程部參與電糅安裝監(jiān)督日?工程部第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意接管驗收階段見并確定復(fù)驗時間?第二次驗收為復(fù)驗，復(fù)驗不合格的應(yīng)限定解決期限。對3設(shè)備的缺陷及不影響使個工用的問題，作可作為遺留問題與建設(shè)單位簽訂保修或賠償協(xié)議日重

51、點維修管理階段?第二次驗收為復(fù)驗，復(fù)驗不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題，可作為遺留問題與建設(shè)單位簽訂保修或賠償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)?符合國家相關(guān)政策與管理規(guī)定程序?工程部所備的電梯操作人員及維修人員，必須具有勞動局頒發(fā)的上崗證方能上崗操作電梯?工程部制定服務(wù)公約張貼公示，使小區(qū)業(yè)主租房詳細(xì)了解乘梯須知。公司電梯服務(wù)人員明確崗位明責(zé)，充分做好宣傳和計執(zhí)保3個工作日?工程部制定電梯的保養(yǎng)維修規(guī)程保養(yǎng)維修戈，認(rèn)真行電梯周、月保、半年保及年保的定期保養(yǎng)內(nèi)容，境寫各種維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備維修記錄?工程部定時巡查，每日一次。巡視內(nèi)容包括：機房溫度5-40C,照明正常，環(huán)境達(dá)標(biāo)；電梯控制及主機工作正

52、常，電梯新廂，照明警鈴功能正常；電梯整機運行情況，包括應(yīng)急維修、例行維修、保養(yǎng)正常運行，如果發(fā)現(xiàn)異常情況，立即檢查以便及時發(fā)現(xiàn)故障并維修?對于在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，要分清原因和責(zé)任。屬于質(zhì)量問題，在職能范圍內(nèi)要及時解決；不能解決的，要向公司匯報尋求技術(shù)支持?如果需要停梯檢修，應(yīng)在底層掛片公示，提前通知業(yè)主，做好植應(yīng)準(zhǔn)備工作時?自己不能解決的問題，屬于電梯公司保修協(xié)議范圍的由電梯公司負(fù)責(zé)解決，否則聘請其他專業(yè)公司解決i個程日?注意門房鑰匙的管理，防止發(fā)生人為破壞?電梯出現(xiàn)安全管理事故，現(xiàn)場電梯工應(yīng)在最短時間內(nèi)通知公司領(lǐng)導(dǎo)并在領(lǐng)導(dǎo)指示下進(jìn)行應(yīng)急處理，不得破壞事故現(xiàn)場?工程部經(jīng)理會同其他領(lǐng)導(dǎo)在得到有關(guān)

53、事故的報告后，應(yīng)及時派人或自己趕赴現(xiàn)場進(jìn)行事故處理?事故處理完畢，工程部文員應(yīng)及時填寫事故分析及處理記錄1個工作日?工程部每月召開1次安全會議，總結(jié)問題并提出改進(jìn)建議對工程進(jìn)行改進(jìn)每月1次?工程部每季度組織1次安全檢查，并填寫安全檢查表，對于提出的安全隱患，相關(guān)人員立即整改每季1次重點?工程部定時退查，每日巡視1次標(biāo)準(zhǔn)?符合電器設(shè)備安全條例的要求技術(shù)檔案資料管理程序?每部電糅被接管后應(yīng)建立技術(shù)檔案，包括電梯驗收文件（驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合1個工作日格證、電糅訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖等），設(shè)備登記表（主要記載設(shè)備的各種基本參數(shù)與性能參數(shù)）、大修或中修工程記錄（大修

54、或中修的時問、次數(shù)、維修內(nèi)容等）及事故記錄等后期處理管理?工程部電梯管理人員每月應(yīng)對巡視記錄表格所記錄情況進(jìn)彳T1次復(fù)查并簽字。記錄表每月更換1次，電梯管理班組人員應(yīng)將收回的表格做好歸檔管理工作，以備公司檢查月1次?工程部應(yīng)健全電梯設(shè)備檔案和維修保養(yǎng)記錄，及時總結(jié)問題，確保提供翔實資料重點?大修或中修工作記錄，它包括大修或中修的時間、次數(shù)、維修內(nèi)容等標(biāo)準(zhǔn)?詳細(xì)、認(rèn)真程序1個工作日?工程部記錄修繕檔案，建立健全技術(shù)檔案管理，進(jìn)行科學(xué)管理?工程部與其他部門共同做好業(yè)主委員會工作，合理使用修繕基金，與業(yè)主委員會做好溝通重點?工程部與其他部門共同做好業(yè)主委員會工作，合理使用維修基金，與業(yè)主委員會做好溝通標(biāo)準(zhǔn)?專項專用4）消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握