小區(qū)業(yè)主自行管理方案

1、小區(qū)業(yè)主自行管理方案（小區(qū)）業(yè)主自行管理方案（示范文本）第一章總則第一條為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自行管理活動(dòng)，根據(jù)民法典物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定本方案。第二條小區(qū)業(yè)主自行管理的物業(yè)管理活動(dòng)適用本方案。前款所稱業(yè)主自行管理，是指業(yè)主共同決定不委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，依法自行管理本物業(yè)管理區(qū)域的行為。第三條小區(qū)業(yè)主自行管理在中國(guó)共產(chǎn)黨社區(qū)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱社區(qū)黨委）的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。第二章業(yè)主自行管理的實(shí)施第四條小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自行管理的實(shí)施主體，業(yè)主委員會(huì)主任為業(yè)主自行管理負(fù)責(zé)人。第五條物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同表決通過(guò)，

2、且應(yīng)符合下列條件：（一）物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)，弁選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；（二）業(yè)主大會(huì)有設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事；（三）業(yè)主大會(huì)在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)有業(yè)主共有資金基本賬戶；（四）物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)招標(biāo)未能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)；（五）征得物業(yè)所在社區(qū)黨委同意；（六）其他法律法規(guī)規(guī)定的情形。第六條小區(qū)業(yè)主自行管理的服務(wù)內(nèi)容包括：（一）制定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)制度；（二）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；（三）房屋共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（四）共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；（五）附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（六）公共綠地養(yǎng)護(hù)和管理；（七）清潔服務(wù)；（八）車輛管理；（九）其他服務(wù)內(nèi)容

3、。第七條業(yè)主委員會(huì)對(duì)電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理。沒(méi)有委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的事項(xiàng)，應(yīng)購(gòu)買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修等保險(xiǎn)。業(yè)主委員會(huì)也可以將保潔衛(wèi)生等分項(xiàng)服務(wù)依法委托給第三方，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一弁委托給第三方。業(yè)主委員會(huì)對(duì)第三方的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。第八條物業(yè)費(fèi)：住宅每平方米元/月，商業(yè)每平方米元/月。第九條業(yè)主自行管理的期限和本屆業(yè)主委員會(huì)任期一致。本屆業(yè)主委員會(huì)任期提前結(jié)束的，業(yè)主自行管理的期限相應(yīng)提前終止。第十條業(yè)主委員會(huì)委員可以按本市最低工資按月領(lǐng)取津貼。具體承擔(dān)物

4、業(yè)管理服務(wù)工作的第三方費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情確定。業(yè)主自行管理期間，非經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，不得超預(yù)算經(jīng)營(yíng)。第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)管理制度，保證資金安全，通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)，向全體業(yè)主實(shí)時(shí)公開(kāi)業(yè)主共有資金賬戶信息，并按季度公開(kāi)財(cái)務(wù)信息。第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度將工作情況通報(bào)全體業(yè)主，并每半年公示業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)事繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫(kù)的使用情況按月予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫(kù)的總數(shù)，車位、車庫(kù)使用信息等。第三章自行管理安全責(zé)任第十三條業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)安全管理

5、責(zé)任主體，業(yè)主委員會(huì)主任是物業(yè)管理區(qū)域安全管理責(zé)任人。第十四條業(yè)主委員會(huì)分層級(jí)制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)急預(yù)案報(bào)區(qū)住房和建設(shè)部門備案。業(yè)主委員會(huì)定期開(kāi)展生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援演練和人員避險(xiǎn)自救培訓(xùn)，提升現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處置能力。發(fā)生安全事故后，業(yè)主委員會(huì)立即啟動(dòng)相應(yīng)的安全事故應(yīng)急救援預(yù)案并配合相關(guān)行政主管部門開(kāi)展救援搶險(xiǎn)和應(yīng)急處置工作。并于1小時(shí)內(nèi)向事故發(fā)生地街道辦事處安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門報(bào)告。第十五條業(yè)主委員會(huì)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全管理責(zé)任：（一）建立、健全消防安全制度，明確消防安全責(zé)任；（二）定期開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；發(fā)現(xiàn)消防違法行為的，及時(shí)報(bào)告應(yīng)急部門消防機(jī)構(gòu)

6、或者公安派出所；（三）保障公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（四）管理、維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施，保障消防器材以及消防安全標(biāo)志完好有效；（五）開(kāi)展消防安全宣傳教育，每年至少組織一次消防演練。第十六條業(yè)主委員會(huì)按照特種設(shè)備有關(guān)規(guī)定，保持在用電梯處于安全、適宜的運(yùn)行狀態(tài)，具體履行下列安全管理職責(zé)：（一）委托依法取得許可的單位對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，建立并落實(shí)電梯的維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查制度；（二）指定電梯安全管理人員管理電梯，并由其管理和使用專用鑰匙；（三）安裝電梯應(yīng)急呼救系統(tǒng)并保障有效使用；（四）將維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)志、安全提示、警示標(biāo)志以及服務(wù)、投訴電話公示于電梯顯著位置；（五）在人員密集使用電梯

7、時(shí)，采取有效疏導(dǎo)措施；（六）發(fā)生影響電梯乘客人身和財(cái)產(chǎn)安全的事件或者故障時(shí)，立即組織實(shí)施救援，暫停電梯使用并將停用情況公示。電梯乘客應(yīng)當(dāng)按照電梯安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志正確使用電梯，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)電梯乘客存在危及電梯安全的行為時(shí)，及時(shí)勸阻、制止，并向特種設(shè)備安全監(jiān)管部門報(bào)告或者舉報(bào)。第十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類井（電纜井、污水井、客井等）、池（污水池、化糞池、沼氣池、蓄水池等）、地溝、暗溝、坑道、下水道、地窖、地下室等有限空間進(jìn)行作業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有限空間進(jìn)行辨識(shí)并設(shè)立標(biāo)識(shí)，確定有限空間的數(shù)量、位置以及危險(xiǎn)有害因素等基本情況，業(yè)委會(huì)資訊，建立有限空間管理臺(tái)

8、賬，并及時(shí)更新；（二）建立健全有限空間作業(yè)的安全生產(chǎn)制度和規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。制度和規(guī)程內(nèi)容包括有限空間作業(yè)安全責(zé)任、作業(yè)審批、安全管理、應(yīng)急管理等方面；物業(yè)管理區(qū)域有限空間作業(yè)發(fā)包給其他單位實(shí)施的，發(fā)包給具備國(guó)家規(guī)定資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的承包方，并與承包方簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議或者在承包合同中明確各自的安全生產(chǎn)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定擅自進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域有限空間的，及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，對(duì)于不聽(tīng)從勸阻、制止的向轄區(qū)應(yīng)急管理部門報(bào)告。第十八條業(yè)主委員會(huì)自行或雇請(qǐng)他人進(jìn)行零星作業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)依法履行以下安全生產(chǎn)主體責(zé)任：（一）督促作業(yè)人員依法執(zhí)行小散工程和零星作業(yè)安全管理規(guī)定；發(fā)現(xiàn)存在安全

9、隱患或安全生產(chǎn)違法違規(guī)行為的，立即制止；（二）對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的防護(hù)，防止非作業(yè)人員進(jìn)入作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；（三）作業(yè)過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，并進(jìn)行必要的記錄；（四）配合小散工程和零星作業(yè)監(jiān)管單位的監(jiān)督管理，不得拒絕、阻礙監(jiān)管單位依法依規(guī)對(duì)作業(yè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。第十九條業(yè)主委員會(huì)對(duì)房屋本體共有部分進(jìn)行巡檢、維修、保養(yǎng)，具體履行以下職責(zé)：（一）對(duì)墻面、屋面、天花、建筑物幕墻、門廳、樓梯間、走廊通道等共有部位進(jìn)行定期巡查、養(yǎng)護(hù)及維修；（二）對(duì)于易發(fā)生危險(xiǎn)的部位，及時(shí)采取應(yīng)急防護(hù)措施，設(shè)置警示標(biāo)志。第二十條業(yè)主委員會(huì)對(duì)共用設(shè)備設(shè)施建立管理臺(tái)賬，設(shè)專人負(fù)責(zé)進(jìn)行定期檢測(cè)及維護(hù)的規(guī)范化管理，對(duì)具有較大危險(xiǎn)因素的設(shè)備

10、、設(shè)施，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志和事故應(yīng)急處置指引。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定，委托具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測(cè)檢驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)。第二十一條對(duì)于已移交專營(yíng)單位的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)委托第三方運(yùn)營(yíng)的新能源汽車充電設(shè)備設(shè)施、游泳池等文化體育設(shè)施，業(yè)主委員會(huì)與運(yùn)營(yíng)單位約定相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安全管理職責(zé)，配合運(yùn)營(yíng)單位開(kāi)展相應(yīng)的日常巡查工作。對(duì)涉及設(shè)備設(shè)施的不規(guī)范操作、破壞、損毀等不安全行為進(jìn)行勸阻，及時(shí)向運(yùn)營(yíng)單位報(bào)告設(shè)備設(shè)施存在的安全隱患及不聽(tīng)從勸阻的危險(xiǎn)行為。對(duì)于運(yùn)營(yíng)單位未及時(shí)處理報(bào)告事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)將相關(guān)情況向相應(yīng)的行業(yè)行政主管部門報(bào)告。第二十二條業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)XX市容和環(huán)境衛(wèi)生

11、管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)衛(wèi)責(zé)任，做好物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生、門前三包、綠地維護(hù)服務(wù)，確保物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生。第二十三條業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)XX市生活垃圾分類和減量管理辦法等法律、法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的垃圾分類責(zé)任，做好物業(yè)管理區(qū)域垃圾分類工作。第二十四條業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)XX市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定XX居住證條例XX市出租屋管理若干規(guī)定等法律、法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人口、房屋、車輛信息登記和管理責(zé)任，配合有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域技防管理和人口、車輛、房屋信息采集工作，及時(shí)上報(bào)房屋安全隱患。業(yè)主委員會(huì)對(duì)掌握的業(yè)主資料保密。第二十五條業(yè)

12、主委員會(huì)承擔(dān)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法等法律、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝修監(jiān)管責(zé)任，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主裝修進(jìn)行監(jiān)督、管理和服務(wù)。第二十六條業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)XX規(guī)劃土地監(jiān)察條例等法律法規(guī)中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)劃責(zé)任，配合有關(guān)部門勸阻和報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域違法加建、改建、擴(kuò)建等違法違規(guī)行為。第四章共有資金的使用與監(jiān)管第二十七條業(yè)主共有資金包括：（一）共有物業(yè)收益；（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金；（三）物業(yè)管理費(fèi)；（四）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用；（五）其他合法收入。第二十八條業(yè)主自行管理的共有資金，主要用于以下支出：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)等費(fèi)用；（二）附屬配套建筑

13、和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理等費(fèi)用；（三）物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）自行管理的人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（七）辦公費(fèi)用；（八）其他合法支出。第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將共有資金存入業(yè)主大會(huì)在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)的業(yè)主共有資金基本賬戶。第三十條業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決本年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。第三十一條業(yè)主共有資金的使用和審批，按法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。預(yù)算外共有資金單筆支出超過(guò)5萬(wàn)元的，或向同一對(duì)象支付費(fèi)用年度累計(jì)超過(guò)10萬(wàn)元的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。第三十二條業(yè)主大會(huì)可以將日常收取

14、的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。也可以存入業(yè)主共有資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)自行依法管理。第三十三條業(yè)主自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、審批、監(jiān)管等遵照深圳物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章業(yè)主自行管理的終止第三十四條有下列情況之一的，業(yè)主自行管理提前終止：（一）業(yè)主委員會(huì)人數(shù)不足原有人數(shù)的50%;（二）業(yè)主大會(huì)決定取消自行管理；（三）自行管理期間，物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)安全事故、群體性事件或公共衛(wèi)生事件；（四）物業(yè)管理區(qū)域安全檢查結(jié)果為不合格且整改不到位的；（五）區(qū)住房和建設(shè)部門或轄區(qū)街道辦事處認(rèn)為需提前終止。第三十五條業(yè)主自行管理終止后，業(yè)主大會(huì)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)可以提請(qǐng)轄區(qū)街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。第三十六條業(yè)主自行管理提前終止的，自提前終止之日起三年內(nèi)，業(yè)主大會(huì)不得就是否實(shí)施業(yè)主自行管理議題進(jìn)行表決。第六章自行管理的審計(jì)與監(jiān)督第三十七條業(yè)主自行管理負(fù)責(zé)人實(shí)行任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大