房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程、所需資料

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程、方式及所需資料清單房地產(chǎn)項(xiàng)目融資形式多樣，基本流程雷同。筆者（融媽媽網(wǎng)）創(chuàng)始人為您細(xì)心匯總。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作流程如下：準(zhǔn)備融資資料、填寫(xiě)融資計(jì)劃書(shū)一一根據(jù)情況尋找相應(yīng)的資金渠道一一遞交申請(qǐng)受理調(diào)查一一項(xiàng)目評(píng)估一一面談核實(shí)、雙方協(xié)商方案一一補(bǔ)充資料一一核查審批一一辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）一一資金接收一一按時(shí)歸還本息一一還清解押二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式及所需資料清單方式多種，大致有：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款一一是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的貸款。借款主體是經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)并已取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。貸款條件1.1） 必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢，取得行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1.2） 具有貸款卡，在銀行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。1.3） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。1.4） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。1.5） 項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求，有良好的市場(chǎng)租售前景。1.6） 項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總

3、投資能滿(mǎn)足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要。1.7） 貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。1.8） 項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所需材料1） .基本材料1 .法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）和建設(shè)管理部門(mén)核準(zhǔn)的資質(zhì)證明；2 .法人代碼證書(shū)（原件及復(fù)印件）；3 .稅務(wù)登記證（原件及復(fù)印件）；4 .企業(yè)貸款卡；5 .財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表；6 .公司章程（原件及復(fù)印件）；7 .驗(yàn)資報(bào)告（原件及復(fù)印件）；8 .法定代表人證明、

4、簽字樣本；9 .企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；10 .若客戶(hù)為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；11 .貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)（原件）；12 .其他所需材料。2） .貸款項(xiàng)目材料1 .國(guó)有土地出讓合同；2 .國(guó)有土地使用證；3 .中標(biāo)通知書(shū)；4 .付清土地出讓金憑證；5 .建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7 .建筑工程施工許可證；8 .建筑總承包合同；9 .項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明；10 .項(xiàng)目可行性報(bào)告；11 .其他相關(guān)材料。3） .擔(dān)保材料按保證、

5、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般上浮15%30%o2、在建工程融資在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿(mǎn)足銀行拓展客戶(hù)的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產(chǎn)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押，如操作不

6、當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。所以操作在建工程的調(diào)查、審核比較嚴(yán)謹(jǐn)，愿意操作的資金方也比較少。在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用證。3、四證齊全：在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%-50%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。不受理的情況：1、在建工程存在合同爭(zhēng)議的；2 、被依法查封或采取其它限制措施的；3 、公益性質(zhì)的（學(xué)校、醫(yī)院

7、、幼兒園等）在建工程；4、法律、法規(guī)規(guī)定和海安農(nóng)商行認(rèn)為不得設(shè)定抵押的其它情況。在建工程融資需要提供的資料：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及最近年度的年檢證明；2、組織機(jī)構(gòu)代碼證及最近年度的年檢證明；3、法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；法定代表人授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)及最近年度的年檢證明；5、有效貸款卡及最近年度的年檢證明；6、稅務(wù)登記證及最近年度的年檢證明；7、企業(yè)章程（與工商登記部門(mén)備案章程一致）；8、有關(guān)部門(mén)出具的立項(xiàng)批文；“四證”即：國(guó)有出讓土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；9、建筑工程預(yù)算報(bào)告、施工進(jìn)度及

8、工程日期計(jì)劃、建設(shè)工程承包合同、工程款支付憑證；10、出讓土地繳費(fèi)原始發(fā)票、在建工程價(jià)格評(píng)估報(bào)告；11、抵押人同意提供抵押擔(dān)保的合法、有效的書(shū)面文件。12、其他相關(guān)文件財(cái)務(wù)報(bào)表等。3、網(wǎng)簽這種方式適合已經(jīng)有預(yù)售證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多房地產(chǎn)商在獲得預(yù)售證后，銷(xiāo)售情況因各種因素影響而不理想，但又急需資金周轉(zhuǎn)而想到的辦法。由于網(wǎng)簽受到國(guó)家政策規(guī)定僅45天，所以只能適用于短期周轉(zhuǎn)。風(fēng)險(xiǎn)大，資金方會(huì)詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目方的情況；同時(shí)較少資金方愿意冒險(xiǎn)。網(wǎng)簽的程序?yàn)椋航灰纂p方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同雙方當(dāng)事人簽

9、字（蓋章）在電子樓盤(pán)表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)完成。網(wǎng)簽所需資料與在建工程差不多，多了一個(gè)預(yù)售證資料。4、房地產(chǎn)紅本抵押房產(chǎn)紅本抵押較穩(wěn)妥，土地抵押風(fēng)險(xiǎn)大，所以資金方一般接受房產(chǎn)的紅本抵押。房地產(chǎn)抵押融資所需資料：一）、融資人基礎(chǔ)資料1 .公司簡(jiǎn)介及歷史發(fā)展沿革（包括但不限于企業(yè)所屬集團(tuán)公司股權(quán)架構(gòu)向上追溯到自然人，股東和實(shí)際控制人介紹，歷史業(yè)績(jī)和取得的主要榮譽(yù)，已投資項(xiàng)目簡(jiǎn)介）2 .最新年檢后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正副本）復(fù)印件3 .最新年檢后的組織機(jī)構(gòu)代碼證（正副本）復(fù)印件4 .稅務(wù)登記證（國(guó)稅、地稅）復(fù)印件（副本）5 .最新驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件6 .開(kāi)戶(hù)許可證

10、復(fù)印件7 .貸款卡及貸款卡密碼復(fù)印件，最新貸款卡查詢(xún)信息（信用報(bào)告）8 .法定代表人簡(jiǎn)介及證明書(shū)9 .法定代表人身份證復(fù)印件10 .最新公司章程和章程修正案復(fù)印件11 .近三年公司年報(bào)及審計(jì)報(bào)告復(fù)印件（含財(cái)務(wù)報(bào)表附注）12 .最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表及其附注（提供最新貸款明細(xì)，包括貸款行、貸款金額、貸款利率、還款時(shí)間等；以及其他大額負(fù)債科目明細(xì)）（缺）13 .借款企業(yè)簽章樣本（公司章、財(cái)務(wù)章、法定代表人章）14 .最新公司或有負(fù)債（含對(duì)外擔(dān)保、未決訴訟等）情況說(shuō)明（若有）15 .企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件16 .企業(yè)在融資期內(nèi)的資金使用計(jì)劃和資金缺口測(cè)算、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)實(shí)際控制人一1 .個(gè)人簡(jiǎn)歷、資

11、產(chǎn)情況介紹；2 .本人及妻子身份證、結(jié)婚證（或戶(hù)口簿）復(fù)印件。二）、還款來(lái)源介紹1 .相關(guān)政府批文、可研報(bào)告、取得的證照等2 .抵押物清單及權(quán)屬證明文件復(fù)印件3 .抵押物評(píng)估報(bào)告（如沒(méi)有，可暫不提供，待公司指定評(píng)估公司）4 .土地出讓合同、土地出讓金繳付憑證、招拍掛證明文件（若有）復(fù)印件5 .融資期限內(nèi)的銷(xiāo)售收入測(cè)算、現(xiàn)金流測(cè)算6 .融資期限內(nèi)的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表、資金籌措表7 .項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表、項(xiàng)目目前進(jìn)度情況一一包括工程形象進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度三）、抵押物資料1 .相關(guān)政府批文、可研報(bào)告、取得的證照等2 .抵押物清單及權(quán)屬證明文件復(fù)印件3 .抵押物評(píng)估報(bào)告（如沒(méi)有，可暫不提供，待公司指定評(píng)估公司

12、）4 .土地出讓合同、土地出讓金繳付憑證、招拍掛證明文件（若有）復(fù)印件5 .融資期限內(nèi)的銷(xiāo)售收入測(cè)算6 .融資期限內(nèi)的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表、資金籌措表7 .項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表、項(xiàng)目目前進(jìn)度情況一一包括工程形象進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度四）、其他資料待定，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況可能會(huì)要求另行追加提供5、二次抵押資料同房產(chǎn)證紅本抵押，二次抵押涉及物業(yè)余額價(jià)值，較適用于小額的融資。其他形式：股權(quán)債權(quán)、眾籌、P2P2014,幾乎每天都有新的金融服務(wù)形式誕生，如有未提及的房地產(chǎn)融資方式，屬于筆者（融媽媽網(wǎng)）的漏聞，敬請(qǐng)諒解。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的操作方有：各大銀行、銀行的投行、信托公司、基金公司、典當(dāng)行、小額貸款公司、民間資金方等。

13、想知您的項(xiàng)目適用哪種方式？可以與筆者（融媽媽網(wǎng)）聯(lián)系。合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會(huì)簽、訂閱、履行和變更、終止及爭(zhēng)議處理和合同管理的處罰、獎(jiǎng)勵(lì)；本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項(xiàng)目建設(shè)期間的各類(lèi)合同管理工作，廠內(nèi)各類(lèi)合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門(mén)，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國(guó)合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號(hào)、縮個(gè)略語(yǔ)無(wú)4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營(yíng)管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對(duì)廠內(nèi)各類(lèi)合同管理工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類(lèi)合法合同，并對(duì)電廠負(fù)責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合

14、同簽訂管理部門(mén)；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營(yíng)部：是合同簽訂管理部門(mén)，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購(gòu)合同。4.5 合同管理部門(mén)履行以下職責(zé)：4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動(dòng)，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；4.5.3 審查、登記合同對(duì)方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)裝備、信譽(yù)、越區(qū)域經(jīng)營(yíng)許可等證件及履約能力（必要時(shí)要求對(duì)方提供擔(dān)保），檢查合同的履行情況；4.5.4 保管法人代表授權(quán)委托書(shū)、合同專(zhuān)用章，并按編號(hào)歸口使用；4.5.5 建立合同管理臺(tái)帳，對(duì)合同文本資料進(jìn)行編號(hào)統(tǒng)計(jì)管理；4.5.6 組織對(duì)法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)報(bào)告工作；4.5.7 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技術(shù)部：專(zhuān)職合同管理員及材料、燃料供應(yīng)部兼職合同管理員履行以下職責(zé):4.6.1 在主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好本部門(mén)負(fù)責(zé)的各項(xiàng)合