房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算辦法,以及集團公司增值稅管理條例企業(yè)會計準則、根據(jù)企業(yè)會計制度、財務管理制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及其管理要求，特制定本會計核算辦法。會計核算的一般規(guī)定第一章會計分期、貨幣計量。會計核算的基本前提：會計主體、持續(xù)經(jīng)營、第一條會計核算的基本原則：客觀性原則、可比性原則、相關性原則、配第二條比原則、權責發(fā)生制原則、謹慎性原則、重要性原則、實質重于形式原則。會計科目使用說明第二章會計科目的設置、名稱及具體使用辦法，執(zhí)行企業(yè)會計準則規(guī)第三條定。本核算辦法著重說明因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點而在使用上有不同之處的部分會。在不影響會計科目，略述在使用上相同的會計科目（可參見企業(yè)會計準則）

2、計核算要求和會計報表指標匯總，以及對外提供統(tǒng)一的會計報表格式的前提下企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設或減少某些會計科目。資產(chǎn)類科目第四條“現(xiàn)金”科目一、本科目核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金，其借方反映現(xiàn)金的增加，貸方反映現(xiàn)金的減少，期末借方余額反映企業(yè)實際持有的庫存現(xiàn)金。企業(yè)應在規(guī)定范圍內(nèi)使用現(xiàn)金，規(guī)定庫存現(xiàn)金限額，不得坐支現(xiàn)金。企業(yè)因銷售房屋等而收到的營業(yè)款以及代有關單位向客戶收取的現(xiàn)金款項，應及時送存銀行，在“銀行存款”科目核算，不在本科目核算。，按照現(xiàn)金業(yè)務發(fā)生的先后順序逐筆序時登記。企業(yè)必須設置“現(xiàn)金日記賬”每日終了，應根據(jù)登記的“現(xiàn)金日記賬”結余數(shù)與實際庫存數(shù)進行核對，做到賬實相符。如出現(xiàn)現(xiàn)金短少或

3、溢余，應通過“待處理財產(chǎn)損溢”科目核算，待查明原因“現(xiàn)金日記賬”的余額必須與“現(xiàn)金”總賬科目余額核對后進行處理。月份終了，相符?！般y行存款”科目二、.本科目核算企業(yè)存入銀行的各種存款，按銀行賬號設置明細賬，其借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，期末借方余額反映企業(yè)實際存在銀行或其他金融機構的款項。企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款等在“其他貨幣資金”科目核算，不在本科目核算；企業(yè)為客戶住房按揭貸款提供擔保而在貸款銀行以本企業(yè)名義存入的保證金在“其他應收款”科目核算，不在本科目核算。企業(yè)應當設置“銀行存款日記賬”，按照銀行存款收付業(yè)務發(fā)生的先后順

4、序逐筆序時登記。每日終了應結出余額。“銀行存款日記賬”應定期與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。企業(yè)賬面結余與銀行對賬單余額之間如有差額，必須逐筆查明原因，并按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”調(diào)節(jié)相符。月份終了，“銀行存款日記賬”的余額必須與“銀行存款”總賬科目余額核對相符。銷售回款利用POS刷卡業(yè)務執(zhí)行，原則上POS刷卡收入直接計入公司帳戶，業(yè)務，視同銀行存款納入銀行帳戶管理如根據(jù)銀行需要設定的個人POS三、“其他貨幣資金”科目本科目核算企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等各種其他貨幣資金，應設置“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款

5、”、“信用卡存款”、“信用證保證金存款”、“存出投資款”等明細科目，并按外埠存款的開戶銀行，銀行匯票或本票、信用證的收款單位等設置明細賬，期末借方余額反映企業(yè)實際持有的其他貨幣資金。四、“短期投資”、“短期投資跌價準備”、“長期股權投資”、“長期債權投資”、“長期投資減值準備”五個科目按企業(yè)會計準則有關投資的規(guī)定進行核算。五、“應收票據(jù)”科目本科目核算企業(yè)因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務等而收到的商業(yè)匯票，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票，期末借方余額反映企業(yè)持有的商業(yè)匯票票面價值和應計利息。六、“應收股利”科目本科目核算企業(yè)因股權投資而應收取的現(xiàn)金股利和因收其他單位的利潤，應按被投資單位設置明細賬，

6、期末借方余額反映企業(yè)尚未收回的現(xiàn)金股利或利潤。七、“應收利息”科目本科目核算企業(yè)因債權投資而應收取的利息，企業(yè)購入到期還本付息的長期債券應收的利息，在“長期債權投資“科目核算，不在本科目核算。本科目應按債券種類設置明細賬，期末借方余額反映企業(yè)尚未收回的債權投資利息。.八、“應收賬款”科目本科目核算企業(yè)因土地轉讓、房產(chǎn)銷售、房產(chǎn)出租、工程代建等，應向購買房產(chǎn)單位或接受勞務的單位收取的款項。本科目應按不同單位（客戶）設置明細賬，期末借方余額反映企業(yè)尚未收回的賬款，期末如為貸方余額，反映企業(yè)預收的賬款。因購買商品房一般可以通過申請銀行按揭貸款方式籌措購房款項，對以開發(fā)商品房住宅、寫字樓為主的企業(yè)，其

7、應收賬款一般較少，企業(yè)也可不單獨設置本科目，而通過“預收賬款”科目核算。為了規(guī)范統(tǒng)一科目，我們一致用“應收賬款”核算。分錄：簽訂合同、開具發(fā)票時借：應收賬款一一XXX現(xiàn)金（銀行存款）貸：主營業(yè)務收入貸：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額九、“其他應收款”科目本科目核算企業(yè)除應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款等以外的其他各種應收、暫付款項，包括已不符合預付賬款性質而按規(guī)定轉入的預付賬款等。本科目應按不同的債務人設置明細賬，期末借方余額反映企業(yè)尚未收回的其他應收款。核算的內(nèi)容主要有：（一）個人借款；（二）應收的各種賠款、罰款；（三）應向職工收取的各種墊付款項；（四）集團內(nèi)部單位往來；（五）存出保證金（六）已

8、不符合預付賬款性質而按規(guī)定轉入的各項預付賬款；（七）其他各種應收、暫付款項。企業(yè)撥付用于投資、購買物資、預付工程款的各項款項，不能在本科目核算。因客戶違約造成公司墊付客戶月供的款項，在本科目（七）核算。十、“壞賬準備”科目本科目核算企業(yè)提取的壞賬準備，本公司原則上不計提壞帳準備。十一、“預付賬款”科目本科目核算企業(yè)按照購貨合同、工程承包合同規(guī)定預付給供應單位、施工單位的款項，應按業(yè)務單位設置明細賬。本科目期末借方余額，反映企業(yè)實際預付的款項；期末如為貸方余額，反映企業(yè)尚未補付的款項。.因房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般比較長，配套項目較多，對同一施工單位的付款次數(shù)、結算次數(shù)較多，為了全面反映工程付款、結

9、算情況，與其往來業(yè)務應歸口在本科目核算。根據(jù)稅法規(guī)定，所有工程款在支付時應由施工方開具相關的合法票據(jù)及發(fā)票，否則不得支付款項。故在支付進度款時必須取得對方的發(fā)票方可支付款項，工程結算時必須全部獲得相關的結算金額的發(fā)票，質量保證金部分可另由單位開具收據(jù)確定質保金金額。分錄：（1）支付進度款并獲取發(fā)票：A:借：預付帳款-*單位貸：銀行存款B:借：開發(fā)成本-*項目內(nèi)容借：應交稅費-應交增值稅-進項稅額貸：應付帳款-單位（2）支付結算款并獲取發(fā)票：A:借：開發(fā)成本-結算金額余額借：應交稅費-應交增值稅-進項稅額貸：應付帳款-扣除質保金后的應付款金額-單位貸：其他應付款-質保金-單位B:借：應付帳款-掛

10、帳金額（帳面金額）貸：預付帳款-掛帳金額（帳面金額）貸：銀行存款（3）支付質保金借：其他應付款-質保金-單位貸：銀行存款如有確鑿證據(jù)表明其不符合預付賬款性質，或者因供貨單位（施工單位）破產(chǎn)、撤銷等原因已無望再收到所購貨物的，應將原計入預付賬款的金額轉入其他應收分錄：借：其他應收款一一預付賬款轉入貸：預付賬款。各單位至少每季度與往來單位對賬一次。十二、存貨類科目（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的分類：1、原材料類存貨：指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，包括各種甲供材料。甲供材應完善材料的采購入庫、出庫等手續(xù)。2、設備類存貨：指用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設

11、備等。3、產(chǎn)成品類存貨：指各種已完成開發(fā)并已驗收合格，可以交付使用或對外銷售的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品。由開發(fā)成本結轉形成。原則上本公司存貨僅指由開發(fā)成本結轉部分，材料及設備實施“零”庫存，會計報表中的存貨為“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接成本”期末余額。（二）具體存貨類科目1、“低值易耗品”科目本科目核算企業(yè)庫存的低值易耗品的實際成本。單位價值在100元以上，1000元以下的各種使用年限在一年以上的在使用過程中保持原有實物形態(tài)不變的實物資產(chǎn)為低值易耗品，對領用低值易耗品采用一次攤銷法，應按領用部門和個人設置領用臺帳。在核算時必須通過此科目歸集核算。分錄：A-：低值易耗品一一分類貸：銀行存款（現(xiàn)金）B

12、借：管理費用一一辦公費分發(fā)間接成本一一（）貸：低值易耗品一一分類2、“庫存商品”科目本科目核算企業(yè)全部自有的庫存商品。本科目期末借方余額反映企業(yè)各種庫存商品的實際成本。房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品主要指已經(jīng)竣工驗收的可以單獨銷售的各類不動產(chǎn)，包括已經(jīng)開發(fā)完工的土地、已經(jīng)竣工驗收的住宅、寫字樓、廠房等。房地產(chǎn)庫存商品分類可為土地、住宅、廠房等，住宅又可分為高層住宅、低層住宅、別墅等。如住宅等按建筑面積計價銷售，數(shù)量單位可為平方米；如不計建筑面積（層高在2.2米以下）的車庫，數(shù)量單位可為個；如廠房按棟、組、套等計價銷售，數(shù)量單位可以為棟、組、套等。原則上本科目不進行核算，只有在項目全部開發(fā)完成，單位成本已

13、按要求全部分配到位，相關手續(xù)全部辦理完畢，且項目銷售率達到90犯上。其剩下的房產(chǎn)可單獨計價計入庫存商品?！俺鲎忾_發(fā)產(chǎn)品”科目、3.本科目核算自持物業(yè)中用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品，下設“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級科目。開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同后，按土地和房屋的實際成本，轉入“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品”科目，按其耐用年限分期平均攤入成本。對外銷售出租開發(fā)產(chǎn)品，按出租產(chǎn)品的余值借記“主營業(yè)務成本”，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品攤銷”，按出租產(chǎn)品原價貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品”。自持物業(yè)中用于自己經(jīng)營辦公的房屋，按稅法要求轉入固定資產(chǎn)。

14、4、“周轉房”科目本科目核算用于安置拆遷居民周轉使用，產(chǎn)權歸企業(yè)所有的各種房屋，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級科目。周轉房投入使用時，按實際成本，從“庫存商品”科目轉入“周轉房一在用周轉房”科目，按其耐用年限分期平均攤入受益開發(fā)項目的征地拆遷成本。發(fā)生的周轉房維修費直接計入有關項目的開發(fā)成本。對外銷售周轉房商品，按周轉房的余值借記“主營業(yè)務成本”，按累計已提攤銷額。借記“周轉房一周轉房攤銷”，按周轉房原價貸記“周轉房一在用周轉房”（三）發(fā)出存貨按移動平均法計價。十三、“待處理財產(chǎn)損溢”科目本科目核算企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種財產(chǎn)盤盈、盤虧和毀損的價值，設置“待處理流動資產(chǎn)損溢”

15、、“待處理固定資產(chǎn)損溢”明細科目。十四、“固定資產(chǎn)”科目本科目核算企業(yè)固定資產(chǎn)原價。固定資產(chǎn)是指使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的單位價值在1000元以上的設備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在1000元以上，并且使用期限超過1年的，也應當作為固定資產(chǎn)。性質上屬于固定資產(chǎn)，但價值不足1000元的，也在本科目核算。核算固定資產(chǎn)后續(xù)支出的操作要點：企業(yè)會計準則一一固定資產(chǎn)規(guī)定，與固定資產(chǎn)有關的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先的估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質量實質性提高，或者使產(chǎn)品成本實質性降低，則應

16、當計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計后的金額不應超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。除此以外的后續(xù)支出，應當確認為當期費用，不再通過預提或待攤的方式核算。企業(yè)在日常核算中應依據(jù)上述原則判斷固定資產(chǎn)后續(xù)支出是應當資本化，還是費用化。在具體實務中，對于固定資產(chǎn)發(fā)生的下列各項后續(xù)支出，通常的處理方法如下：（一）固定資產(chǎn)修理費用，應當直接計入當期費用。.（二）固定資產(chǎn)改良支出，應當計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計后的金額不應超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。（三）如果不能區(qū)分是固定資產(chǎn)修理還是固定資產(chǎn)改良，或固定資產(chǎn)修理和固定資產(chǎn)改良結合在一起，則應按上述原則進行判斷，其發(fā)生的后續(xù)支出，分別計入固定資產(chǎn)價值或計入當期費用。（

17、四）固定資產(chǎn)裝修（如房屋、建筑物裝修）費用，符合上述原則可予資本化的，應當在“固定資產(chǎn)”科目下單設“固定資產(chǎn)裝修”明細科目核算，并在兩次裝修期間、租賃期間與固定資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法單獨計提折舊。如果在下次裝修時，該項固定資產(chǎn)相關的“固定資產(chǎn)裝修”明細科目仍有余額，應將該余額一次全部計入當期營業(yè)外支出。（五）融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出，比照上述原則處理。發(fā)生的固定資產(chǎn)裝修費用，應在兩次裝修期間、剩余租賃期與固定資產(chǎn)尚可使用年限三者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法攤銷。（六）經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應單設“經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良”科

18、目核算，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法攤銷。我公司統(tǒng)一用“長期待攤費用”科目核算稅法規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應視為固定資產(chǎn)改良支出：（一）發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20犯上；（二）經(jīng)過修理后有關資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長2年以上；（三）經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。十四、“累計折舊”科目本科目核算企業(yè)固定資產(chǎn)的累計折舊。對固定資產(chǎn)折舊年限和殘值率的規(guī)定可根據(jù)會計準則要求或稅法要求確定，一經(jīng)確定不得隨意更改。十五、“在建工程”科目本科目核算企業(yè)自建自用工程發(fā)生的實際支出，包括需安裝設備的價值。十六、“固定資產(chǎn)清理”科目本科目核算

19、企業(yè)因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產(chǎn)價值及其在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入等。十七、“未確認融資費用”科目本科目核算企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)所發(fā)生的未實現(xiàn)融資費用，期末借方余額，反映企業(yè)未實現(xiàn)融資費用的攤余價值?！盁o形資產(chǎn)”科目十八、.無形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者提供勞務、出租給他人或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。企業(yè)購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實貸：銀行存款并按際支付的價款，借：無形資產(chǎn)一一土地使用權一一XXX土地本制度規(guī)定進行攤銷；房地產(chǎn)企業(yè)將需開發(fā)的土地使用權賬面價值轉入開發(fā)成本貸：借：生產(chǎn)成本（該項土地開發(fā)自建自

20、用房時將賬面價值轉入相關在建工程），無形資產(chǎn)?！巴顿Y性房地產(chǎn)”科目十九、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。是指為賺取租金或資本增值，投資性房地產(chǎn)，本公司投資性房地產(chǎn)，按成本模式計量。1、形成可獨立使用的房產(chǎn)*借：投資性房地產(chǎn)一一*貸：開發(fā)成本一一貸：應交稅費-應交增值稅-進項稅轉出？2、取得收入借：現(xiàn)金（銀行存款）貸：其他業(yè)務收入貸：應稅稅費-應交增值稅一銷項稅3、折舊借：其他業(yè)務成本貸：累計折舊第五條負債類科目一、“短期借款”科目本科目核算企業(yè)借入的期限在1年以內(nèi)的各種借款。借款利息的計提，應通過“預提費用”科目，借款利息符合資本化條件的，計入相關項目的成本。二、“應付賬款”科目本科目核算企業(yè)因購

21、買材料、商品、接受勞務供應等而發(fā)生的債務，應按往來單位（供應商）設置明細戶。應付賬款一般按應付金額入賬，而不按到期應付金額的現(xiàn)值入賬。如果形成的一筆應付賬款是帶有現(xiàn)金折扣的，應付賬款入賬金額應按不扣除折扣的金額記賬，獲得的現(xiàn)金折扣，沖減財務費用。某些應付賬款由于債權單位撤銷或其他原因無法支付或無需支付，應計入“營業(yè)外收入”。“應付帳款”科目的核算，結合“預付帳款”進行相應賬務處理?？颇俊邦A收賬款”三、.本科目核算企業(yè)因銷售房屋、轉讓土地、代建工程而預收的款項等，貸方反映預收的款項和客戶補付的款項；借方反映應收的款項和退回多收的款項；期末貸方余額，反映尚未結清的預收款項，借方余額反映應收的款項。

22、房地產(chǎn)銷售一般交易金額較大，交易周期較長，客戶可以分期付款，房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款通常較多。對于成片、成組銷售的廠房、寫字樓等，本科目可以按客戶單位設置明細賬；對于開發(fā)大型的住宅項目，其客戶眾多且多為個人，同一客戶可能購買住宅、車庫、商鋪等多個物業(yè)，如果按客戶姓名設置明細賬，則日常錄入和查詢不甚方便，這時應按所售物業(yè)的名稱編號設明細賬。四、“應付職工薪酬”科目：分別核算企業(yè)職工工資、職工福利費、社會保險等支出，按企業(yè)會計準則執(zhí)行。五、“應交稅費”科目本科目核算企業(yè)應交的各種稅金及稅費附加，如營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市建設維護稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅、教育費

23、附加、防洪基金、殘疾人保障基金等。印花稅和耕地占用稅按照規(guī)定一次納稅，不需要通過此科目。房地產(chǎn)企業(yè)的轉讓土地使用權、銷售不動產(chǎn)按規(guī)定應交的營業(yè)稅、土地增值稅、城市建設維護稅、教育費附加計入主營業(yè)務稅金及附加，房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅計入管理費用，耕地占用稅等計入土地成本。一般納稅人計稅會計分錄（增值稅）1、銷售貨物借：銀行存款（現(xiàn)金）貸：預收帳款*貸：應交稅費-增值稅-銷項稅2、支付勞務或材料借：開發(fā)成本一一*貸：銀行存款（現(xiàn)金）貸：應交稅費-增值稅-進項稅3、支付稅費借：應交稅費-增值稅-已交稅費貸：銀行存款（現(xiàn)金）小規(guī)模納稅人會計分錄（增值稅）1、銷售貨物借：銀行存款（現(xiàn)金）貸：預收帳款

24、*貸：應交稅費-增值稅-銷項稅2、支付勞務或材料*借：開發(fā)成本一一.貸：銀行存款（現(xiàn)金）3、支付稅費借：應交稅費-增值稅-已交稅費貸：銀行存款（現(xiàn)金）其他稅費核算方式按原會計核算辦法。六、“其他應付款”科目本科目核算企業(yè)除了應付票據(jù)、應付賬款、應付工資等以外的應付、暫收款項。本科目應按應付和暫收款項的類別和單位或個人按置明細賬。房地產(chǎn)企業(yè)因協(xié)助客戶辦理按揭貸款、代辦產(chǎn)權等而代房地產(chǎn)局、銀行、公證處等單位向客戶收取某些款項，為了便于分析客戶的交款情況，應按交款客戶結合委托收款單位設明細賬。其他應付款設置二級科目分別核算相關往來。七、“預提費用”科目本科目核算企業(yè)按照規(guī)定從成本中預先提取但尚未支付

25、的費用。房地產(chǎn)項目的實際開發(fā)成本，只有在整個項目竣工結算后才能準確計算得出，而房地產(chǎn)項目一般工程周期長，實行分期開發(fā)，各項工程竣工有先后，工程結算過程耗時較長，為了及時結轉銷售房屋的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)會較多使用“預提費用”科目，通常期末余額較大。例如，住宅已經(jīng)竣工交付，但公共及配套設施、基礎設施尚未完工，或者工程尚未結算，暫時不能計算出所售住宅的實際成本，這時就要合理預計住宅的工程成本，可以按照項目工程預算中預計的住宅單位成本作為銷售成本價格。發(fā)生工程費用，一般按工程項目、工程成本大類、成本細項計入工程成本，而預提成本一般只按工程項目成本大類進行，不必要也很難合理地明確至各個成本細項。按常規(guī)

26、，一項費用預提后，實際發(fā)生費用時應沖減預提費用。但為了便于連續(xù)、總體地統(tǒng)計、分析工程項目成本發(fā)生情況，通常在發(fā)生工程費用時并不立即沖減預提費用，而是繼續(xù)計入生產(chǎn)成本，這樣，就可能造成企業(yè)在某個會計期間的資產(chǎn)（生產(chǎn)成本）和負債（預提費用）會虛增金額，為了消除此因素對財務狀況的不實反映，應于每半年度對生產(chǎn)成本清理一次，并分析沖減預提費用。預提費用的計提金額與比例，應參照當?shù)囟悇詹块T在核算所得稅及清理土地增值稅時所依據(jù)的相關法律文件。八、“長期借款”科目本科目核算企業(yè)向銀行或其他金融機構借入的期限一年以上（不含1年）的各項借款。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，企業(yè)因開發(fā)項目需要，一般會爭取銀行的貸款

27、支持，且貸款期限一般在一年以上，即房地產(chǎn)企業(yè)一般都有長期借款。借款費用符合以下資本化條件的，應計入工程成本，而不計入財務費用：（一）企業(yè)為開發(fā)項目已經(jīng)發(fā)生支出。（二）借款費用已經(jīng)發(fā)生。（三）項目的實體建造活動已經(jīng)開始。第六條所有者權益類科目一、“實收資本”科目本科目核算企業(yè)按照企業(yè)章程的規(guī)定，投資者投入企業(yè)的資本。企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在“資本公積”科目核算，不計入本科目。二、“資本公積”科目本科目核算由投資者或其他人（或單位）投入，所有者歸屬于投資者，但不構成實收資本的那部分資本或者資產(chǎn)，包括資本和股本溢價、接受捐贈資產(chǎn)、股權投資

28、準備、關聯(lián)交易差價等。三、“盈余公積”科目本科目核算企業(yè)按照規(guī)定從凈利潤中提取的各種積累資金，下設“法定盈余公積”、“法定公益金”、“任意盈余公積”三個明細科目。盈余公積用于彌補虧損、轉增資本、分配利潤；當法定盈余公積達到注冊資本的50%寸可不再提取，盈余公積轉增資本后留存的盈余公積數(shù)額不得少于注冊資本的25%四、“本年利潤”科目本科目核算企業(yè)本年度實現(xiàn)的凈利潤，貸方登記轉來的收入總額，借方登記轉來的費用總額，年度終了，結出全年累計實現(xiàn)的凈利潤總額（或凈虧損總額），年底將余額轉入“利潤分配一一未分配利潤”科目后，本科目無余額。五、“利潤分配”科目本科目核算分配本年實現(xiàn)的利潤和上年結存的利潤，借

29、方登記已分配的利潤數(shù)，貸方登記年末從“本年利潤”科目轉來的本年盈余額和彌補以前年度虧損額。會計期末應將“利潤分配”科目下的其他明細科目的借方余額，從其貸方轉入“利潤分配一一未分配利潤”科目中，該科目年末余額，反映企業(yè)歷年積存的未分配利潤（未彌補虧損）。下設“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、”提取任意盈余公積”、“未分配利潤”等科目。、“應付股利”第七條成本類科目一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過

30、渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成

31、本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。二、“開發(fā)成本”科目（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目

32、開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管

33、理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。開發(fā)成本的歸集，應嚴格按照企業(yè)所得稅處理辦法進行相關的帳務處理，確保核算的合理與清晰。開發(fā)成本的歸集，應根據(jù)一般納稅人的一般計稅方法和簡易計稅方法進行不同的合計核算方式。.1、一般計稅方法的開發(fā)成本計入分錄-*借：開發(fā)成本進項稅額-增值稅-借：應交稅費貸：銀行存款（應付帳款等科目）稅率）/（1+開發(fā)成本金額=發(fā)票總金額、簡易計稅方法的開發(fā)成本計入分錄2-*借：開發(fā)成本貸：銀行存款（應付帳款等科目）發(fā)票總金額開發(fā)成本金額=損益類科目第八條一、“主營業(yè)務收入”科目本科目核算企業(yè)在銷售房產(chǎn)或提供勞務及讓渡資產(chǎn)使用權等日常經(jīng)濟活動中所取得的收入，應按主營業(yè)務的

34、種類設置明細賬。對銷售房地產(chǎn)收入，為了方便分析收入和計算成本，可以按庫存商品的明細分類來設置收入明細賬。房地產(chǎn)商品房銷售以房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算賬單交付買方并得到認可時，確認收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)事先與買方簽訂合同（該合同是不可撤銷的），按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)的，應作為建造合同，按建造合同的處理原則處理。建造合同的結果能夠可靠地估計，企業(yè)應當根據(jù)完工百分比法在資產(chǎn)負債日確認合同收入和費用；建造合同的結果不能可靠地估計，應分別以下情況進行會計處理：合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實際合同成本加以確認，合同成本在其發(fā)生的當期確認為費用

35、。合同成本不可能收回的，應在發(fā)生時立即確認為費用，不確認收入。如果合同預計總成本將超過合同預計總收入，應將預計損失立即確認為當期費用。借：預收帳款*貸：主營業(yè)務收入貸：應交稅費-增值稅-應交稅費未交稅費=應交稅費-已交稅費應交稅費=不含稅銷售額*稅率=預收帳款/（1+稅率）*稅率二、“主營業(yè)務成本”科目本科目核算企業(yè)取得主營業(yè)務收入應配比的成本，應按對應“主營業(yè)務收入”科目設置明細賬。商品房銷售成本為房屋的開發(fā)成本，房屋出租成本為出租房的折舊費、維修費等，工程代建為工程的建筑安裝成本等。借：開發(fā)成本借：應交稅費-增值稅-進項稅額貸：銀行存款（應付帳款等科目）三、“主營業(yè)務稅金及附加”科目本科目

36、核算因銷售產(chǎn)品等應交城建稅、教育費附加、土地增值稅、其他稅費等。四、“營銷費用”科目本科目核算企業(yè)在銷售產(chǎn)品、提供勞務等日常經(jīng)營過程中發(fā)生的各種費用以及專設銷售機構的各項經(jīng)費，包括工資、職工福利費、交通費、差旅費、汽車費用、辦公費、水電費、折舊費、物料消耗、低值易耗品攤銷、展覽費、廣告費、業(yè)務宣傳費、租賃費、交易手續(xù)費等。本科目應按費用項目設置明細賬，進行明細核算。一般納稅人按一般計稅方法會計分錄：借：營銷費用借：應交稅費-增值稅-進項稅額貸：銀行存款（現(xiàn)金）五、“其他業(yè)務收入”科目本科目核算除主營業(yè)務之外的其他業(yè)務收入，如房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)部門的物業(yè)管理收入、投資性房地產(chǎn)租賃收入等。如根據(jù)物

37、業(yè)管理合同，物業(yè)部長期為客戶提供物業(yè)管理服務應于每月末定期收取物業(yè)管理費，則企業(yè)應在每月末將應收取的物業(yè)管理費確認為收入。六、“其他業(yè)務支出”科目本科目核算因組織其他收入而發(fā)生的成本費用，包括應交稅費的稅金及附加。七、“管理費用”科目本科目核算企業(yè)行政管理部門為組織和管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資、職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務招待費、交通費、差旅費、汽車費用、辦公費、水電費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、印花稅房產(chǎn)稅、土地使用稅等相關稅金、訴訟費、咨詢費、壞賬損失、社會保險、勞動保險費、防洪保安基金、殘疾人保障基金、董事會會費、其他等。本科目應按費用項目

38、設置明細賬，進行明細核算。八、“財務費用”科目本科目核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、相關的手續(xù)費及其他財務費用。企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)項目而借入款項發(fā)生的借款費用符合資本化條件的計入項目開發(fā)成本，不通過“財務費用”科目。一般納稅人應考慮財務利息支出的增值稅進項稅額。.因資金融資業(yè)務發(fā)生的咨詢費、顧問費、手續(xù)費等支出不得進行進項稅額抵扣。九、“投資收益”科目：本科目核算企業(yè)對外投資取得的收入或發(fā)生的損失。十、“營業(yè)外收入”科目：本科目核算企業(yè)發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營無直接關系的各項收入，含固定資產(chǎn)盤盈、處置固定資產(chǎn)凈收益、罰款收入等，如客戶違返

39、房屋買賣合同而支付的違約金。十一、“營業(yè)外支出”科目本科目核算企業(yè)發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營無直接關系的各項支出，含固定資產(chǎn)盤虧、處置固定資產(chǎn)凈支出、非常損失、出售無形資產(chǎn)凈損失、罰款支出等，本科目應按費用項目設置明細賬。十二、“所得稅”科目本科目核算企業(yè)按照會計準則計算的稅前會計利潤在進行納稅調(diào)整事項調(diào)整后應承擔的所得稅費用。十三、損益類科目余額在月末結轉本年利潤科目，月末無余額。第三章賬簿設置第九條原則上企業(yè)應執(zhí)行電算化管理，如前期未執(zhí)行電算化，企業(yè)應設置的主要賬簿有：一、總分類賬（訂本式）二、現(xiàn)金日記賬，（訂本式）三、銀行存款日記賬（訂本式）四、資產(chǎn)類明細賬（三欄式）五、權益類明細賬（三欄式）六

40、、損益類明細賬（多欄式）七、固定資產(chǎn)明細賬八、非固定資產(chǎn)明細賬九、成本類明細賬（多欄式，分項目設立）十、庫存商品品明細賬（數(shù)量金額式）實行電算化會計后不再考慮相關的帳本，但銀行日記帳和現(xiàn)金日記帳應有相關的手工賬簿。第十條企業(yè)可根據(jù)業(yè)務的實際情況設置各類輔助賬包括固定資產(chǎn)臺賬、低值易耗品臺賬和部門費用明細臺賬等。.第四章會計報表及會計報表附注第十一條會計報表及會計報表附注參見企業(yè)會計準則第十二條集團公司要求提供的會計報表：一、資產(chǎn)負債表二、利潤表三、現(xiàn)金流量表（年度）四、管理費用明細表五、營業(yè)費用明細表六、項目開發(fā)成本支出明細表七、應收賬款明細表八、預付賬款表細表九、其他應收、應付等往來報表十、

41、其他集團公司需要的報表附錄一企業(yè)會計科目名稱和編號順序號編號（）名稱根據(jù)電算化實際調(diào)整一、資產(chǎn)類11001現(xiàn)金21002銀行存款31009其他貨幣資金100901外埠存款100902銀行本票100903銀行匯票100904信用卡100905信用證保證金存出投資款10090641101短期投資110101股票110102債芬110103基金110110其他51102短期投資跌價準備61111應收票據(jù)應收股利71121應收利息81122應收帳款91131其他應收款101133單位113301個人113302壞賬準備111141預付賬款121151應收補貼款131161物資采購141201原材料15

42、1211包裝物161221低值易耗品171231材料成本差異181232自制半成品191241庫存商品201243商品進銷差價211244委托加工物資221251委托代銷商品231261受托代銷商品241271存貨跌價準備251281分期收款發(fā)出商品261291待攤費用271301長期股權投資281401股票投資140101其他股權投資140102291402長期債權投資140201140102301421311431143101143102減值準備143103固定資產(chǎn)321501累計折舊331502固定資產(chǎn)減值準備341505債券投資其他債券投資長期投資減值準備委托貸款本金利息3516011

43、60101160102160103160104361603在建工程減值準備381701無形資產(chǎn)391801無形資產(chǎn)減值準備401805411815在建工程371605固定資產(chǎn)清理未確認融資費用長期待攤費用421901431911待處理財產(chǎn)損溢191101待處理流動資產(chǎn)損溢191102待處理固定資產(chǎn)損溢、負債類452101短期借款應付票據(jù)46應付賬款482131應付職工薪酬應付股利應交稅費應交增值稅已交稅金轉出未交增值稅2111472121預收賬款代銷商品款49214150215151216152217121710121710101進項稅額217101022171010321710104減免稅款

44、21710105銷項稅額2171010621710107進項稅額轉出21710108出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應納稅額21710109轉出多交增值稅21710110未交增值稅應交營業(yè)稅217102應交消費稅217103應交資源稅217104應交所得稅217105應交土地增值稅217106應交城市維護建設稅217107應交房產(chǎn)稅217108應交土地使用稅217109應交車船使用稅217110應交個人所得稅217111217112教育費附加217113532181單位個人218102客戶2181032181042181052181062191552201562211572301582311231101231

45、102231103應計利息231104長期應付款592321專項應付款602331遞延稅款612341其他應付款218101代收代付社會保險工會經(jīng)費預提費用54待轉資產(chǎn)價值預計負債長期借款應付債券債券面值債券溢價債券折價防洪保安基金殘疾人保障基金217114三、所有者權益類實收資本（或股本）623101已歸還投資633103資本公積643111資本（或股本）溢價311101311102接受非現(xiàn)金資產(chǎn)準備311103接受現(xiàn)金捐贈311104股權投資準備撥款轉入311105外幣資本折算差額311106311107312101任意盈余公積312103企業(yè)發(fā)展基金3121063131673141其他轉入提取法定盈余公積314103314104314105314106314107314108314109314110314111314115其他資本公積盈余公積653121法定盈余公積312102法定公益金312105利潤歸還投資本年利潤66利潤分配314101314102提取法定公益金提取儲備基金提取企業(yè)發(fā)展基金提取職工獎勵及福利基金利潤歸還投資應付優(yōu)先股股利提取任意盈余公積應付普通股股利轉作資本（或股本）的普通股股利未