房地產評價報告

1、房地產評估報告以重慶江北區(qū)紫御江山樓盤房地產處于銷售狀況進行評估分析：一、受理評估業(yè)務1 .評估目的：房地產銷售2 .評估對象：(1)、房地產權利狀況根據委托方提供的房屋所有權證知，估價對象房屋所有權人為陳剛根據房屋所有權證中"設定他項權利摘要"之內容,2016年11月10日該房產以人民幣780000元的權利價值，全部銷售給馮玉，截止估價時點，該房產存在該項銷售權利。(2)、周邊環(huán)境江北嘴CBD定位為重慶市中央商務區(qū)的商務中心區(qū)，兼容商業(yè)、服務業(yè)居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口，而紫御江山占位于江北嘴CBDK心，領馭著北濱路的整線繁華。紫御江山是難得的可坐享城市一線

2、江景樓盤之一。項目位居兩江交匯處，背山面水，坐擁稀缺江山自然景觀，80%勺戶型可以“零距離”觀賞到山城美麗的一線江景，所擁有的城市資源可稱作城市少有。二、價值定義本報告估價結果是指估價對象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產市場條件下，存在銷售權利，于二。一六年十一月十日的房地產市場價值。三、評估方法常用的房地產估價方法有收益還原法，市場比較法，成本法等，估價方法的選擇應按照房地產價格評估技術規(guī)范，根據各種方法的適用范圍,結合估價對象的具體特點以及估價目的進行.在此評估中，考慮到估價對象為住宅的實際情況，選用市場比較法，收益還原法作為本次評估的基本方法.1 .由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近，象

3、估價對象這種普通住宅比較案例較多，所以采用市場比較法進行測算估價對象作為一般商品房的房地產市場價值.市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適應的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.2 .由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情況較多，租金水平比較透明，因此本報告采用收益法測算估價對象作為一般商品房的房地產市場價格.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.3 .本報告采用市場比較法和收益還原法兩種方法，從不同角度反映了估價

4、對象的房地產價值，對兩種方法取權重得到最終結果.四、評估計算過程、（一）、采用市場比較法測算房地產市場價格1、比較實例選擇選擇三個與委估宗地的用途相近，交易類型相同，區(qū)域及個別因素條件相近，交易情況正常的已發(fā)生交易的案例，以它們的價格作比較,結合影響地價的因素，進行因素修正，求取待估宗地的價格.實例A:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為103平方米，交易價格為11000元/m2,日期為2016年11月.實例B:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為98.5平方米，交易價格為10400元/m2,日期為2016年11月.實例C:保

5、利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側、海爾路東側，土地用途為住宅，建筑面積為110平方米，交易價格為10800元/m2,日期為2016年11月.2、編制比較因素條件說明表3、編制比較因素條件指數表根據待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數表.比較因素指數確定如下：(1)日期修正所選案例交易日期均為2009年5月，與估價時點接近，不予修正.(2)區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度，公交便捷程度，社區(qū)成熟度，環(huán)境景觀，公共設施完備度待估宗地均一般或較好，每相差一級應相應修正1%.（3）個別因素：建筑結構：分磚木，磚混,鋼混，鋼結構四級，每相差一級應相應修正1%.主窗朝向：分為南北，南向，東向，東西，

6、其他朝向，每相差一級應相應修正1%.裝修水平:分為無裝修（毛坯房）,簡單裝修，普通裝修,精裝修四種，委估宗地為100，每相差一級應相應修正2%.設備設施：住宅包括燃氣，通風，暖氣，電梯，地下車庫，消防等設備設施的完備程度，每少一種相應修正1%.根據以上比較因素指數的說明，編制比較因素條件指數表。4、編制因素比較修正系數表取上述三個案例修正后的市場價格的平均值作為此次市場比較法測算的市場價單價：（10670+10584+10395/3=10549.67元/m2總價：10549.67*82=865072.94元（二）采用收益還原法測算房地產市場價格1、月租金確定根據估價人員對同一供需圈內的類似房地

7、產項目進行調查分析，選取與估價對象最具相關性的實例，并分別進行實地查看，調查，同類住宅的市場租金較為透明，根據估價對象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況，估價人員認為類似估價對象出租價格在3600元/套/月時有一定的市場競爭力，所以本報告按3600元/套/月租金進行測算.2、年有效租金收入的測算(1)估價對象的年租金毛收入為：3600X12=43200元(2)年有效租金收入根據估價人員的調查分析，估價對象所在區(qū)域租賃市場狀況較好年空置率按15天即0.5/12=4.17%計算,能客觀反映估價對象在目前現(xiàn)狀的市場環(huán)境中的正常租賃市場狀況，考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的1%則年有效

8、租金收入為：43200X(1-4.17%)x(1-1%)=40984.57元3、客觀運營費用稅費根據關于調整住房租賃市場稅收政策的通知(財稅2000125號文)中有關暫減以市場價格出租的居民住房營業(yè)稅和房產稅的有關規(guī)定，委估對象為個人出租居民住房，符合上文暫減規(guī)定，因此按5%考產稅，營業(yè)稅測算.A、房產稅按年有效租金收入的5%+算.40984.57X5%=2049.23元B、兩稅一費(營業(yè)稅,教育費附加，城市建設維護稅)按年有效租金收入的5.5%計.40984.57X5.5%=2254.15元上述稅費合計:2049.23+2254.15=4303.38元(1)物業(yè)維修費用根據目前物業(yè)維修費的統(tǒng)

9、計資料，維修費約占年有效租金收入的1.0%,則物業(yè)維修費為：40984.57X1.0%=409.85元(2)物業(yè)管理費包括正常使用下的能源費，清潔費，以及員工工資，福利等費用按年有效租金收入的2.0%計:40984.57*2.0%=819.69元(3)其他費用如租賃代理費，印花稅，不可預見費等費用，取有效租金收入的1.0%.:40984.57*1.0%=409.85元(4)年客觀運營成本年客觀運營成本=稅費+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+其他費用=4303.38+409.85+819.69+409.85=5942.77元4、凈收益年凈收益耳有效租金收入-年客觀運營=40984.57-5942.77=

10、35041.8元5、確定資本化率A、資本化率通過安全利率加上風險調整值的方法來求取.所謂安全利率，是指無風險的資本投資收益率，以一年期國債利率作為安全利率.考慮到目前房地產投資的風險較以往有所增加而回報率有所下降，確定資本化率為4.5%.B、估價對象所在區(qū)域的環(huán)境較好，市場對該區(qū)域同類項目的需求較大，同時考慮到近年來北京市住宅市場分布面較大，有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，綜合權衡,估價人員假設估價對象的年凈收益在經營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).6、完整產權條件下的房地產市場價格p=a/rx1-1/(1+r)n其中:p:房地產市場價格a:年凈收益（3.5041萬元/年）

11、r:資本化率（4.5%）n:收益年限（按剩余土地使用年限45.00年計）根據上述公式以及分析取得的數據，可測算出估價對象的房地產市場價格為671301.53元人民幣，單價為8186元/m2.五、最終結果采用市場比較法和收益法測算的結果：估價方法：市場比較法收益法總價（萬元）：865072.94671301.53單價（元/m2）:10549.678186市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適應的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估

12、算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.上述兩種方法從不同角度反映了估價對象的房地產價值，因此,本報告利用權重法取得最終結果：權重值：市場比較法:0.6收益還原法:0.4總價=865072.9420.6+671301.53X0.4=787564.38元單價=787564.38/82=9604.44元/m2六、估價結論本次估價根據估價目的，遵循估價原則和程序，以掌握的有關標的物的信息資料為依據，經估價，該房地產（住房面積82m2在估價時點2016年11月10日的評估價值為人民幣787564.38萬元，大寫人民幣柒拾捌萬柒仟伍佰陸拾肆元叁角捌分。若能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風里，種上淡暖如許，清

13、歡如許。我愿用無塵的詩句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時光，讓曾經的你我，重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時光里的我們，不說話。只是凝望著彼此舊時的模樣，任憑花落清溪，任憑日暮煙霞。陌上的時光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往，早已隨風而散。往事已舊，一切，終會在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風輕云淡。歲月的風，就這樣翩趾而過。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠在我文字的四季，可以與那些草木蕨蕤的深情一樣，青青又青青?？v使某天，錯過了所有，只剩下一個人憂傷，也不要怪罪時光。時光里那

14、些牽過的手，給錯的愛，都是情不由衷。開始與結束，一樣美麗。我們應該，原諒時光，記住愛！那些過往里的施與舍，恩與惠，何必計較太多。我們在山水間喂養(yǎng)清風，在草木間描摹明月，云淡風輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無怨無悔，不負歲月，不負時光。那些風花雪月的重逢與離別，終將隕落在時光深處，被過往的煙塵一一覆蓋。當時光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊,繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開一扇般若門，將一切浮云過往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開的蓮荷，一

15、粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。未來的路，那么遠。從未想過會遇見誰，也從未想過會錯過誰。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢，簡單的行走，簡單的生活，簡單的愛與被愛。當時光里，那些被光陰漂白的過往，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。若是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花田，在文字里養(yǎng)一個春天。這樣，無論你來不來，在不在，我都一樣安靜的開落。那樣，你偶爾回眸，看到的風景，都是春天般，含著香，透著暖。喜歡讓心在那一刻，靜如菩提明鏡

16、。那么，且許我一程走舊的歲月，溫一壺經年的雨水，煮一段曾經的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤意出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風雅。我人生四季，永遠是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對待。若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會一眼將我認出，并且微笑著喊出我的名字。若有一天，經年的路口，人煙渺渺。你是否會收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，

17、然后一起裝幀成流年里最美的那一冊畫卷。人生云水一夢，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來的風景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫卷。愿世間美好，都是恰逢其時。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好。或許，終有一天，心歸寧靜，從容樸素。那么，我便在南山尋一處清幽。春來，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風。秋來，邀一縷秋風，修籬種菊，種下一個人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。曾經的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤宜;出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風雅。我人生四季，永遠是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對待。若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會一眼將我認出，并且微笑著喊出我的名字。若有一天，經年的路口，人煙渺渺。你是否會收集所