房地產(chǎn)評價(jià)案例二

1、房地產(chǎn)評估案例2.2房地產(chǎn)評估案例二案例ZX評估有限責(zé)任公司接受QS殳份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2004年7月1日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介名稱：QS股份有限公司住所：XX區(qū)XX大道1154號法定代表人：XXX注冊資本：4500萬經(jīng)營范圍：飲食供應(yīng)，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲

2、機(jī)。二、評估目的為對外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評估范圍和對象本次納入評估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲運(yùn)部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用（2003）字第157號、第158號、"“WIB字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第99001031四、評估基準(zhǔn)日本評估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是2004年7月1日；本評估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。五、評估原則遵循客觀性、獨(dú)立性、公正

3、性、科學(xué)性、合理性的評估原則。在對全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。六、評估依據(jù)1、土地管理法和房地產(chǎn)管理法；2、國務(wù)院1991年第91號令國有資產(chǎn)評估管理辦法和國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則；3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)（1996）03號”文頒發(fā)資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；4、資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定和財(cái)企200420號資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則及資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則；5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料；6、W政200439號市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知；7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：”W國用（200

4、3）字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”；8、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照；9、工程造價(jià)信息及房價(jià)信息；10、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。七、評估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。八、評估過程本次評估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、評定估算、評估匯總、提交報(bào)告等全過程。主要步驟為：1、接受委托：我公司于20

5、04年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。在接受評估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準(zhǔn)日、制定評估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。2、現(xiàn)場調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫現(xiàn)場勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。3、評定估算：評估人員針對資產(chǎn)類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產(chǎn)

6、的評估值。4、提交報(bào)告：根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析,撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報(bào)告書。九、特別事項(xiàng)說明1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。2、本次評估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報(bào)告使用者關(guān)注。十、評估報(bào)告評估基準(zhǔn)日期后的

7、重大事項(xiàng)評估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。十一、評估報(bào)告的法律效力1、本報(bào)告所稱“評估價(jià)值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見。2、本報(bào)告的附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書正文具有同等的法律效力3、本評估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過一年

8、，需重新進(jìn)行評估。4、本評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用，評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。5、本次評估是在獨(dú)立、公開、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關(guān)系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。7、本報(bào)告僅用于為委托方對外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊評估師及評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。十二、評估結(jié)論4列入本次評

9、估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整（¥124,115,557元）。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權(quán)評估值50,341,179元。十三、評估報(bào)告提出日期本報(bào)告提出日期為2004年7月21日十四、附件1、房屋建筑物評估明細(xì)表2、土地使用權(quán)評估明細(xì)表3、資產(chǎn)評估委托方承諾函（復(fù)印件）4、委估土地使用權(quán)證（復(fù)印件）“W國用（2003）字第157號、第158號”5、委估房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）7、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)

10、執(zhí)照（復(fù)印件）8、評估機(jī)構(gòu)資格證（復(fù)印件）9、注冊評估師資格證（復(fù)印件）注冊資產(chǎn)評估師：XX注冊資產(chǎn)評估師：XXZX評估有限責(zé)任公司二。四年七月二十一日評估說明及結(jié)論分析一、評估說明(一)關(guān)于土地使用權(quán)W國用(2003)字第157號的評估1、委估物簡介該宗土地位于W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建筑物，地號E03-17-0802，無償劃撥，面積7,349.79nf,屬商業(yè)三類用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式：待評估土地使用權(quán)評估值=基準(zhǔn)地價(jià)X時(shí)間因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X

11、剩余使用年限修正數(shù)X容積率修正系數(shù)(1)基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為3,330元/(2)時(shí)間因素修正系數(shù)：通過對宗地所在區(qū)域2001年以來地價(jià)變化的調(diào)查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲6%即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.06。(3)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質(zhì)10.8寬深比1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度11合計(jì)77.2個(gè)別因素修正系數(shù)=7.2+7=1.03(4)剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。(5)容積率修正系數(shù)

12、：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。(6) 土地單價(jià)評估值=3,330X1.06X1.03X1X1.36=4,944.54元/itf(7) 土地總價(jià)評估值=7,349.79X4,944.54=36,341,331元3、重置成本法公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地出讓金(1) 土地取得費(fèi)：A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元/畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即4,500X30=135,000元/畝。B.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)土地管理法和W征

13、字(1995)001號文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即1,500元/畝。C.土地管理費(fèi)：依照W介房地字(1995)44號，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.6%的土地管理費(fèi)。土地管理費(fèi)=(135000+1500)X2.6%=3,549元/畝D.耕地占用稅：依照W玫(1987)98號文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/nf(6,667元/畝)。E.新菜地開發(fā)基金：依照W玫(1994)30號文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。F.不可預(yù)見費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1996)403號文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2%計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)=(135,000+1,500+60,000)X2*

14、3,930元/畝7G.土地取得費(fèi)=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/itf(2) 土地開發(fā)費(fèi)A.城市基礎(chǔ)設(shè)施80元/m2B.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)22元/m2C.公共消防設(shè)施配套費(fèi)3元/nfD.人防易地建設(shè)費(fèi)14元/m2E.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元/nf土地開發(fā)費(fèi)=80+22+3+14+1=120元/itf(1) 投資利息：土地開發(fā)期為2年，利率取6%土地取得費(fèi)利息=315.97X(1+6%)2-1=39.05元/ttf土地開發(fā)利息=120X(1+6%)1=7.2元/itf投資利息=39.05+7.2=46.25元/nf(2)

15、 投資利潤：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤20%。投資利潤=(315.97+120.00)X20%=87.19元/ttf(5) 土地出讓金：依據(jù)W政(2004)39號規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,215元/itf(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99;則土地出讓金=1,215X2.99=3,632.85元/nf(6) 土地單價(jià)評估值=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85=4,202.26元/ttf(7) 土地總價(jià)評估值=7,349.79X4,202.26=30,885,729元4、委估宗地綜合評估值評估值=(重置成本法評估值+基準(zhǔn)地

16、價(jià)修正系數(shù)法評估值)+28=(36,341,331+30,885,729)+2=33,613,530元(二)關(guān)于紅三樓的評估說明1、委估物的概況紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36Itf,1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。2、評估方法紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營，采用市場比較法評估(1)比較案例取自2004年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表A商住兩用4000元/m2XX區(qū)B商住兩用4000元/m2XX區(qū)C商住兩用4300元/m2XX區(qū)(

17、2)因素比較修正系數(shù)_委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評估對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易時(shí)間100100100100區(qū)距商業(yè)服務(wù)中心距離100979896域距公共設(shè)施距離100989997因道路狀況1009810097素距對外交通設(shè)施的距離100103102102個(gè)別因素臨街位置100999998房屋構(gòu)造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設(shè)施100676767房屋成新率100125125125(3)比準(zhǔn)價(jià)格A:4,000x(100/97)x(100/98)x(100/98)x(100/103)x(100/99) X(100/120)X(100/98)X(100/67)(100/125)=4,275元/nfB: 4,000x(100/98)x(100/99)x(100/100)x(100/102)x(100/99)X(100/120)X(100/99)X(100/67)(100/125)=4,104元/優(yōu)C: 4,300x(100/96)x(100/97)x(100/97)x(100/102)x(100/98)X(100/130)X(100/97)X(100/67