自考資產(chǎn)評估計算公式總結

1、第二章資產(chǎn)評估的基本方法一成本法的基本計算公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值+重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法計算：間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2）單位價格法：間接成本=工作量（按工日或工時）x單位價格/按工日或工時（3）直接成本百分率法：間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2. 物價指數(shù)法：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1+物價變動指數(shù)）3. 功能價值法：被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)

2、年產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量重置成本4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：資產(chǎn)的功能性貶值測算方法被評估資產(chǎn)n被評估資產(chǎn)年折現(xiàn)功能性貶值額t!凈超額運營年本系數(shù)三、功能性貶值及其估算（超額投資成本可視為功能性貶值|）功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本四、經(jīng)濟性貶值及其估算：經(jīng)濟性貶值率資產(chǎn)預計可被資產(chǎn)原設計利用的生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得貶值額益損失額1稅率PA,r,n100%五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（預計尚可使用年限/實際已使用年限+預計尚可使用年限）X100%2.修復費用法：成新率=1修復費用/重置成本X100%六、收益法：1.資產(chǎn)未來收益期有限情況：評估值PRt1rt

3、Ri-未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限被評估資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)統(tǒng)計分析法：K=R'/RK-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調整系數(shù)R/-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三、實體性貶值及其估算：1. 觀察法（成新率法）：資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1實體性成新率）2. 公式計算法：資產(chǎn)的實重置成本預計殘值實際已體性貶值總使用年限使用年限時，Ri-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。n-收益年期r折現(xiàn)率2.資產(chǎn)未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化情況：資產(chǎn)評估值（收益限值）=年收益額/資本

4、化率年等值收益額：評估值AnnRti1=Pt“tt11r1r2.未來收益不等額情形：資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=Y前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)總使用年限=實際使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評估日資產(chǎn)累計實Avy11、,：目三壬一、機器設備評估的成本法：機器際利設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-100%截止評估日資產(chǎn)累計法定經(jīng)濟性貶值1、重置核算法：（1）外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格

5、X（1+運雜費率）（2）.外購單臺需安裝的國內設備重置成本：重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格+運雜費+安裝調試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格X（1+運雜費率+安裝調試費）（3）.外購單臺不需安裝進口設備重置成本：重置成本=（FOB價格+途中保護費+國外運雜費）X基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費或=CIF價格X基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB介格為離岸價，指裝運港船上交價格；CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費（4）.外購單臺需安裝進口設備重置成本：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費

6、+人員培訓費+其他（5）.外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息（6）.車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其中：進口關稅=車輛價格（CIF）乂進口關稅消費稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅】X消費稅率*（1-消費稅率）進口增值稅=【車輛價格（CIF）+進口關稅+消費稅】X增值稅率2. 進口設備從屬費用1）國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準

7、計算或是按一定比例計取海運價=貨價X海運費率費率：遠洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）國外運輸保險費的取費基數(shù)：貨價+海運價國外運輸保險費=（貨價+海運價）X保險費率費率可按保險公司費率確定，一般在4%左右3）關稅的取費基數(shù)為設備到岸價:關稅=到岸價X關稅稅率4）消費稅的計稅基數(shù)：關稅完稅價+關稅消費稅=（關稅完稅價+關稅）X消費稅率*（1-消費稅稅率）5）增值稅的取費基數(shù)：關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）X增值稅率注：減免關稅，同時減免增值稅6）銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)銀行財務費用=貨價X費率我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4%0-5%07）外貿手續(xù)

8、費稱公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)外貿手續(xù)費=到岸價X外貿手續(xù)費率我國進出口公司的進口費率在1%-1.5%8）海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣對于免稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)X費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)X費率X減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9）車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）X費率2. 非標準設備重置成本：P=（Cm仔Km+Cm2）X（1+Kp）X（1+Kt）X（1+Kd十n）P非標準設備重置成本Cm1-主

9、材費（不含主要外購件費）Km-不含主演外購件費的成本主材費率Cm2主要外購件費Kp-成本利潤率Kt-銷售稅金率Kd-非標準設備設計費率n非標準設備產(chǎn)量Cm1=2（某主材凈消耗量*該主材利用率）X含稅市場價格*（1+增值稅率）Cm2=2某主要外購件數(shù)量X含稅市場價格*（1+增值稅率）二.物價指數(shù)法設備重置成本=設備歷史成本X設備重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量式:設備賬評估基準日定基物價指數(shù)面原值設備購建時定基物價指數(shù)測算進口設備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格X評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率X（1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)

10、）X（1+現(xiàn)行進口關稅稅率）X（1+其他水費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格X（1+國內同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）進口設備現(xiàn)值=站面原值（人民幣）中支付外匯部分設備進口時的外匯匯率X（1+設備生產(chǎn)國從設備岀口到評估時點的價格變化率）三、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法x指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法當x=1時，被評估及其設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系；當x?1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系；當x?1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系四機器設備的實體性貶值機器估算：實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=重置成本X（1-成新率）1. 使用年新率：成新率=設備尚可使用年限/（設備已使用年限+

11、設備尚可使用年限）X100%2. 機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限X設備利用率成新率=設備尚可使用年限/（加權投資年限+設備尚可使用年限）X100%其中：加權投資年限=工（加權更新成本）-2（更新成本）加權更新成本=已使用年限X更新成本貶值率=已使用量/總使用量X100%貶值率=待估土地評估值=比較案例土地價格X正常交易情況/比較案例交易情況X待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值X待估土地個別因素值/比較案例個別因素值X待估土地評估基準日價格指數(shù)/比較案例日物價指數(shù)1. 土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/（1+r）-1-1/（1+r）nK-年限修正系數(shù)；

12、n-比較案例禿頂使用權剩余年限；m-待估土地使用權剩余年限；r-折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價相關系數(shù)/比較案例容積率與地價相關系數(shù)2.基準地價系數(shù)修正法：K=（1+r）N-nXnN(1+r)n-1/(1+r)1K-年限修正系數(shù)；N-最高出讓年限；n實際岀讓或轉讓年限；r還原利率、收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算1(1r)nP土地使用權評估值；A土地收益；r-還原利率；n-土地收益年限;當ns，P=A/r.即為土地所有權價值，成本法評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅PA,r,n已使用量

13、/（已使用量+尚可使用量）X100%五機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1. 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值X=1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）100%2. 由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得1貶值額益損失額稅率（P/A。r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章一.土地使用權市場法：費+利息+利潤+土地增值收益利息=土地取得費X土地開發(fā)期X相應利息率+土地開發(fā)費X土地開發(fā)期X相應利息率X50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）X增值收益率其中：收益率一般在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算假設開發(fā)法地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用

14、-利息-利潤-稅費-租售費用專業(yè)費=建筑費Xi（i為一定的百分率）利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）xP'（P'正常利潤率）；稅費=地價xt（t為稅費）二.建筑物評估方法1. 成本法：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2. 建筑物重置成本的估算：（1）預決算調整法：地材價差額=定額直接費x地價價格指數(shù)人工費調整數(shù)=工日時X價差額/工時；價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價調整后的機械費=定額直接費X當定規(guī)定的取費系數(shù)調整后的機械費=工程決算直接費X評估基準日其他直接費取費標準工程直接費=調整后的

15、人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費2. 重編預算法：建筑物重置成本=Y（實際工程量X現(xiàn)行單價）X（1+現(xiàn)行費率）+材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3. 價格指數(shù)調整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值X綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)X100%n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位功能性貶值額（凈超額運營年本為折現(xiàn)系數(shù)的修正系數(shù)X交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個別因素的修正系數(shù)）/n1.交易行為的補正：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)X交易實力房地產(chǎn)的單位價格修正系數(shù)=1-工補正值/交易價值2易日期的修正：估價

16、期日價格=調整系數(shù)X交易日期價格調整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)3. 區(qū)域因素的修正：1）雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)X交易實力房地產(chǎn)的單位價格價格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實例房地產(chǎn)總積分2）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價格=調整系數(shù)X交易實例價格調整系數(shù)=1/（1+r）nr-折現(xiàn)率；n達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四.殘余估價法B=a-Lr1/（"+d）=a2/（r2+d）綜合價格指數(shù)=(1+a1)(1+a2)(1+an)X100%a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L土地價（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格；r1-土地

17、的還原利率；r2-建筑物的還原利格指數(shù)）4. 建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1）使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限B-建筑物的收益價格；d建筑物的折舊率;日2建筑物的純收益（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限*（建筑物第五章無形資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%2）打分法：成新率=結構部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分XBG結構部分的評分修正系數(shù)；S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑nKR無形

18、資產(chǎn)評估值L（1T）無t1（1r）t形資產(chǎn)評估值最低收費額(1Rkr)t(1T)物年收益凈損失額*正常資產(chǎn)收益率n或：經(jīng)濟性貶彳P=t1Rt1rtK-無形資產(chǎn)分成率；Ri-分成基數(shù)，即銷售收A入或銷售利潤；T所得稅率；i收益期限；r-1rt折現(xiàn)率Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現(xiàn)率;無形資產(chǎn)重置成轉讓成本最低收費額本凈值分攤率無形資產(chǎn)轉讓的機會成本成新率剩余使用年限已使用年限剩余使用年限、專利權評估方法無形資產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)轉出無形資產(chǎn)再開轉讓成本購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力分攤率運用無形資產(chǎn)的總計能力的機會成本的凈減收益發(fā)凈增費用.無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）X銷售收入分成率X（1

19、-所得稅率）因為：收益額=銷售收入X銷售收入分成率X（1-分成率）=銷售利潤X銷售利潤分成率X（1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成1.收益法：第一種原因形成的超額收益可以用下式計算：R（P2R）Q（1T）R超額收益；P2使用專利權技術產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權技術產(chǎn)品的價格；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：R（Q2Q）（PC）（1T）R超額收益；Q2-使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；Q1-不使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；P產(chǎn)品的價格；C產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率費用節(jié)約型無形資產(chǎn)

20、，是指無形資產(chǎn)的應用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。R（C2CJQ（1T）R超額收益；C2-使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；C1-未使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不率*銷售利潤率變）；T所得稅率三、商標權評估方法:Rt無形資產(chǎn)利潤分成率無形資產(chǎn)約當投資量購買方約當投資量無形資產(chǎn)約當投資量四P-商標評估值；n-收益年限;r折現(xiàn)率;Ri-第i年商標產(chǎn)品的超額收益商譽評估使用資本化率無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)約當投資量重置成本邊際分析法。利潤分成率=刀追加利潤現(xiàn)值刀利潤總額現(xiàn)值投資分成法。適用成本利潤率購買方約購買方投入的

21、總1適用成本利潤率當投資量資產(chǎn)的重置成本適用成本利潤率3. 無形資產(chǎn)評估中成本法的應用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本X成新率1）財務核算法：無形資產(chǎn)重置成本=Y物質資料實際耗費量X現(xiàn)行價格）+2（實耗工時X現(xiàn)行費用標準）2）物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)=無形資產(chǎn)賬面成本X評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)3) 3)（1）割差法：商譽的企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值評估值資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）（2）超額收益法1.超額收益本金化價格法企業(yè)預期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資商譽的年收益額收益率產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率或：被評估企業(yè)單項被評估企業(yè)行業(yè)平均商譽的資產(chǎn)評估價值之和（預期收益率收益率值）價值

22、式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)X100%2.超額收益折現(xiàn)法：商譽的價值nSi/（1r）ii1評估庫存（不含稅銷售銷售所得）價值數(shù)量（出廠單價稅金費用稅）三、債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估：1.應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失S-第i年企業(yè)預期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/（1+r）折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)收益率/（1-資產(chǎn)負債率）2壞賬比例法壞賬評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額比例評估前若干年應收賬款余額流動資產(chǎn)評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估=全新成本價值x成新率4. 應收票據(jù)的評估：應收票據(jù)的評估=本金x（

23、1+利息率X時間）應收票據(jù)的評估=票價到期價值-貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息=票價到期價值X貼現(xiàn)率X貼現(xiàn)期成新率低值易耗品實際已使用月數(shù)低值易耗品可使用月數(shù)100%第七章長期投資及其成本法：1）按價格變動系數(shù)調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本X（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用X（1+合理工資、費用變動系數(shù)）2）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品是有數(shù)量X（該工序單件材料工藝定額X單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額X正常工資、費用）3）按在制品的完工程度計算評估值：他資產(chǎn)評估（二）非上市交易債券的評估1.到期一次還本付息債券的價值評估：PF/（1r

24、）nP-債券的評估值；F-債券到期時本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品約當量在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品完工率二、產(chǎn)成品及庫存商品的評估1.成本法：1）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本2）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一產(chǎn)成品產(chǎn)成品合理材料材料單位評估值實有數(shù)量（工藝定額現(xiàn)行價格方法二1）采用單利率計算時：F=Po-（1+mr）Po債券面值或計算本金值；m-債券的期限或計息期限；r-債券利息率2）采用復利率計算時：F=po（1+r）m2.每年支付利息、到期還本的債券評估：PIPon-債券年限nrP-債券的評估值；Po-債券的面值；Ei-債券在合理工第單位預時合理I利息）；r適用是折現(xiàn)率；時定額時工資,費用)3.優(yōu)先股的評估：PRtAt11rtr產(chǎn)成品產(chǎn)成品材料成材料綜合評估值實際成本（本比例調整系數(shù)工資、費用優(yōu)先資的評估值;；Ri-第i年的優(yōu)先股收益;成本比例折合調整系數(shù)優(yōu)先股的等額股息收益4普通股的價值評估3.市（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估P=D