選寫字樓,物業(yè)管理不能不看【地產(chǎn)物業(yè)管理精品資料】

1、無論是投資還是自用，地段、價格、品牌開發(fā)商客戶在選寫字樓時常常只重視這些條件。入駐之后才發(fā)現(xiàn)，電梯數(shù)量不足造成上下班的不便、電梯的維護不力造成客貨兩用、自己公司的車位卻總是被別人占著，節(jié)假日加班卻沒有空調(diào)，夏天象進了桑拿房，冬天象進了冰窖很多人都曾經(jīng)遭受到這樣的煩惱，大家在入駐寫字樓之后才意識到：忽視了寫字樓的物業(yè)管理！好的物業(yè)管理可以使寫字樓保值物業(yè)管理公司是受聘于全體業(yè)主（發(fā)展商或大業(yè)主）的管家，在行使管理和服務職責的同時，得到固定的服務報酬，很多寫字樓都是由自己的關(guān)聯(lián)公司與子公司進行物業(yè)管理，當年物業(yè)管理收支余額結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度或進入維修基金專用賬戶。與住宅一樣物業(yè)管理公司對于物業(yè)的維護，

2、保養(yǎng)，修繕可以使物業(yè)的保值。如，中信泰富廣場，雖然建成已經(jīng)有些年份，但沒有一絲衰老的跡象。好的物業(yè)管理是神仙水可以讓寫字樓青春不老。品牌物業(yè)管理公司是不錯的選擇雖然品牌不能完全代表品質(zhì)，但是不能不承認如今品牌已經(jīng)得到的人們的信賴。在這個充滿陷阱的消費環(huán)境里，還能相信誰。一方面，許多寫字樓項目都希望能夠請到品牌物業(yè)管理公司，以此來提高寫字樓的檔次。另一方面，一些品牌物業(yè)管理公司為了維護自己品牌的形象，在接項目時并不是所有的項目都會做，有所選擇，它們也不會因為一個項目影響品牌的聲譽。品牌物業(yè)管理公司對于寫字樓相關(guān)服務已比較成熟，擁有自己的物業(yè)培訓中心，所有員工都經(jīng)過嚴格的培訓學習。各自有不同的分工

3、，如寫字樓的電梯、中央空調(diào)主機、中央空調(diào)水處理、鍋爐、消防報警、樓宇自動控制系統(tǒng)等大部分主要系統(tǒng)和設備，全部由專業(yè)人員進行維護保養(yǎng)；即使需要外包的項目，物業(yè)管理公司也要對其工作人員進行培訓。在上海，五大行基本占據(jù)了甲級寫字樓物業(yè)管理市場，它們都擁有良好的誠信度，它們就是甲級寫字樓的標簽。不得不考慮的物業(yè)管理費許多投資客戶在購買寫字樓時，往往只關(guān)心寫字樓的售價，而對寫字樓日常使用費用卻沒有足夠重視。寫字樓物業(yè)管理費均比普通住宅高出幾倍甚至十幾倍，與租金不同物業(yè)管理費不會隨著時間發(fā)生大的變動。因此投資寫字樓必須弄清楚物業(yè)管理費等支出項目。一般甲級寫字樓的物業(yè)管理費都在25-30元/平方米/月。寫字

4、樓的內(nèi)部設施決定物管費用高級甲級寫字樓的標準比如：層數(shù)與電梯數(shù)量的比值為2,上下班高峰時客人候梯時間不超過35秒。許多跨國公司選擇辦公場所，除了考慮寫字樓的地段、形象、配套外，一個很重要的決策因素是寫字樓電梯數(shù)量、速度和平穩(wěn)度?，F(xiàn)在新建的許多甲級寫字樓如，華聞國際層高20層，分別擁有8部東芝客梯與2部東芝貨梯。而舊寫字樓卻很少達此標準如，良豐大廈層高29層，只有4部電梯。華聞國際的物業(yè)管理費為22元/平方米/月，良豐大廈卻低與這個水平。電梯數(shù)量影響著物業(yè)管理費用，10部電梯與2部電梯的維修費自然不同。不過物管費雖高些，卻不會出現(xiàn)上下班排隊的現(xiàn)象。只選性價比高的，不選貴的在上海位于南京路、淮海路

5、、陸家嘴等黃金地段地標型寫字樓，它們是組成上海美麗夜景的一部分，在燈光的開關(guān)方面市政都有要求。雖然政府有補貼費，但也不能完全支付這部分電費，還需要從物業(yè)費中扣除，因而物業(yè)管理費將增加。如果企業(yè)對于辦公樓沒有地段上特殊的要求，就不要選擇這些地標型建筑。寫字樓的面積約3-5萬平方米是物業(yè)管理費性價比較高的物業(yè)類型。面積過大內(nèi)部設施將會增加費用自己會高；面積太小租戶不足不能充分分攤管理費。明明白白支付物業(yè)管理費各個寫字樓的物業(yè)管理費收取標準差別較大，計算方式也不盡相同。比如換一個燈管，有的物業(yè)只收工本費不收人工費，而有的全都要收。不過物業(yè)管理費用都是經(jīng)過有關(guān)部門的備案和審批的，造成高低不均主要是計算方法和物業(yè)管理標準不同造成的。一些項目定位在高端商務場所，則需要物業(yè)公司提供更多的物業(yè)服務，因此將一定程度帶來物業(yè)管理費的增加。而有些項目將客戶定位在資金實力較弱的中小企業(yè)，節(jié)約寫字樓日常費用則是首先考慮的。而且物業(yè)費用的計算方式，對不同用戶的影響也大不一樣。因此寫字樓投資者應該了解清楚，以免對出租造成影響。租戶與物業(yè)需共同維護大廈國際知名物業(yè)公司在上海做物業(yè)管理與其它國家的標準是一樣的最大的區(qū)別在于人力的投入要多許多，上海的一個寫字樓與臺北的一個寫字樓的物業(yè)管理相比，臺北在某項服務方面只需3個人就可完成，而上海需要10幾個人。一者是政府的規(guī)定，許多特殊設