房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》單選沖刺題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法單選沖刺題單選題：1、成交價(jià)格圍繞著（  ）而上下波動(dòng)。A.市場(chǎng)價(jià)格B.理論價(jià)格C.清算價(jià)格D.原始價(jià)格【正確答案】：A【答案解析】：一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)。參見(jiàn)教材P95。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在（  ）的投資者的立場(chǎng)上。A.特定B.典型C.單個(gè)D.社會(huì)【正確答案】：A【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。3、某幢空調(diào)已落后的辦公樓，舊系統(tǒng)已計(jì)提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，可回收殘值40萬(wàn)元，重新購(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為1

2、50萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為6萬(wàn)元。則該辦公樓因空調(diào)落后引起折舊額為（  ）萬(wàn)元。A.32B.44C.96D.108【正確答案】：B【答案解析】：該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本（現(xiàn)有項(xiàng)目成本）該落后空調(diào)已計(jì)提折舊修復(fù)成本（拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)用該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用）該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費(fèi)用可修復(fù)的功能落后引起的折舊。該辦公樓因空調(diào)落后引起的折舊（15080）（8406）44（萬(wàn)元）參見(jiàn)教材P308309。4、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（  ）。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

3、B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P4。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。5、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（  ）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要【正確答案】：D【答案解析】：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參

4、見(jiàn)教材P29。6、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選?。? ）的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣(mài)方式D.政府定價(jià)【正確答案】：A【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。參見(jiàn)教材P181。7、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（  ）。A.200%

5、B.213%C.222%D.250%【正確答案】：C【答案解析】：對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。505405（年），50545（年），1÷452.22。參見(jiàn)教材P310。8、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為75%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（  ）。A.765%B.875%C.942%D.1019%【正確答案】：D【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120O，單

6、位建筑面積的重置價(jià)格為800元O，建筑物殘值率6%，年折舊率22%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（  ）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【正確答案】：B【答案解析】：dDC，年折舊額DC×d120×800×2.22112（元）；折舊總額EtD×t2112×816896（元）；建筑物現(xiàn)值VCEt120×8001689679104（元）。參見(jiàn)教材P299。10、某寫(xiě)字樓的土地取得成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率

7、為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（  ）萬(wàn)元。A.1708720B.1869920C.1966640D.2066667【正確答案】：D【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=XX=20666.6711、估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格之后，由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少（  ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。A.1名B.2 名C.2名以上D.3名以上【正確答案】：B【答案解析】：一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須有至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。參見(jiàn)教材P416。12、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有

8、（  ）。A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)B.通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)D.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P36。估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接13、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（  ）。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不【正確答案】：B【答案解析】：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。參見(jiàn)教材P52。14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的'市

9、場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲15%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為（  ）元/平方米。A.40753B.40813C.41225D.41664【正確答案】：B【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.511年3月1日至2011年7月1日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%=4081.3、參見(jiàn)教材P20215、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程

10、中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（  ）范圍之內(nèi)。A.0520B.1520C.0515D.1015【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P181。可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52.0范圍之內(nèi)。16、某套住宅建筑面積100O，套內(nèi)建筑面積為92O，使用面積系數(shù)為08，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（  ）元/O。A.2400B.2580C.2607D.2760【正確答案】：A【答案解析】：使用面積100×0.880（O）。建筑面積下的價(jià)格

11、使用面積下的價(jià)格×使用面積建筑面積3000×801002400（元O）。參見(jiàn)教材P184185。17、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，假設(shè)凈收益率是6667%，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（  ）萬(wàn)元。A.180B.196C.200D.300【正確答案】：B【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：18、影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素不包括（  ）A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【正確答案】：D【答案解析】：D是區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P124。19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素不包括（