第三章真實(shí)有用_房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則內(nèi)容內(nèi)容v了解房地產(chǎn)估價(jià)行為準(zhǔn)則。了解房地產(chǎn)估價(jià)行為準(zhǔn)則。v熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。v掌握合法原則、最高最佳使用原則、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。的含義和內(nèi)容。一、概述1 1、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和實(shí)踐是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和實(shí)踐的探索中，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)的探索中，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)遵循的動(dòng)應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)法則或標(biāo)

2、準(zhǔn)。目的保證估價(jià)結(jié)果的同一性。目的保證估價(jià)結(jié)果的同一性。2、有哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則v獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立客觀公正原則v合法原則；合法原則；v最高最佳使用原則；最高最佳使用原則；v估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；v替代原則。替代原則。 二、房地產(chǎn)估價(jià)行為準(zhǔn)則二、房地產(chǎn)估價(jià)行為準(zhǔn)則v獨(dú)立獨(dú)立v客觀客觀v公正、公平公正、公平 三、合法原則三、合法原則 應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 所謂合法是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定。 v具體內(nèi)容具體內(nèi)容v1在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。關(guān)證件為依據(jù)。v 房屋權(quán)屬證書(shū)：房屋權(quán)

3、屬證書(shū)：房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證房屋公有權(quán)房屋公有權(quán)證證房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證v土地權(quán)屬證書(shū)：土地權(quán)屬證書(shū)：國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證集體土地集體土地所有證所有證集體土地使用證集體土地使用證土地他項(xiàng)權(quán)力證土地他項(xiàng)權(quán)力證明書(shū)明書(shū)v房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)：房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)：房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán)證證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證v是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象？是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象？v2在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。地用途管制等為依據(jù)。v 土地用途、建筑高度、容積率、建筑密土地用途、建筑高度、容積率、

4、建筑密度等度等v3在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使如土地使用權(quán)出讓合同用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例：以抵押為例：v法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。的估價(jià)對(duì)象。v法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為目的的

5、估抵押價(jià)值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象價(jià)對(duì)象v評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金v評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)扣除評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)扣除拖欠工程款余額部分才是抵押價(jià)值拖欠工程款余額部分才是抵押價(jià)值v評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是抵押價(jià)值債權(quán)后的余額部分才是抵押價(jià)值v4在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)

6、格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。價(jià)格政策。以城市房屋拆遷估價(jià)為例：以城市房屋拆遷估價(jià)為例：v一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)準(zhǔn)v各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定從其規(guī)定v拆遷人和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商拆遷人和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估v對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

7、申請(qǐng)確認(rèn)四、最高最佳使用原則四、最高最佳使用原則1 1、概念、概念應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)估價(jià)最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。2、產(chǎn)生的原因 1）同一房地產(chǎn)用途不同，其價(jià)格也不相同。2）用途相同，收益與效用也有差異。3）房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與最有效使用可能不統(tǒng)一。4）因社會(huì)發(fā)展或城市建設(shè)的需要，房地產(chǎn)將會(huì)改變目前的用途。 3、具體內(nèi)容 v最佳用途；v最佳規(guī)模；v最佳集約度。篩選步驟：篩選步驟：

8、法律上的許可性法律上的許可性技術(shù)上的可能性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大價(jià)值是否最大4、經(jīng)濟(jì)學(xué)原理v邊際報(bào)酬遞減規(guī)律（最佳集約度、最佳規(guī)模）v均衡原理（最佳集約度、最佳規(guī)模）v適合原理（最佳用途）v例例1：某宗房地產(chǎn)的土地面積：某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積，建筑面積250m2。建。建筑物的外觀、設(shè)備已經(jīng)陳舊，有待拆除重建，拆遷費(fèi)用為每筑物的外觀、設(shè)備已經(jīng)陳舊，有待拆除重建，拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積元，殘值為每平方米建筑面積50元。計(jì)元。計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地減價(jià)額。算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地減價(jià)額。v解：房地產(chǎn)相

9、對(duì)于空地減價(jià)額解：房地產(chǎn)相對(duì)于空地減價(jià)額 =（30050）*250=62500元元v例例2：某建筑物的建筑面積：某建筑物的建筑面積5000m2，土地面積，土地面積2000m2，土，土地價(jià)格地價(jià)格1500元元/m2，用成本法測(cè)算出該建筑物的重置價(jià)格為，用成本法測(cè)算出該建筑物的重置價(jià)格為1500元元/m2，市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為，市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元元/m2。計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。v解：建筑物的現(xiàn)值解：建筑物的現(xiàn)值=（1800*50001500*2000）/5000 =1200（元（元/m2）5 5、對(duì)房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀的估價(jià)前提的選擇、對(duì)房地產(chǎn)利用現(xiàn)

10、狀的估價(jià)前提的選擇1）保持現(xiàn)狀前提2）裝修改造前提3）轉(zhuǎn)換用途前提4）重新利用前提5）上述情形的某種組合。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1、概念： 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 2、確定的意義1）有利于分析資金的時(shí)間價(jià)值，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)論的時(shí)間相關(guān)性2）有利于分析價(jià)格變動(dòng)，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)論的時(shí)效性 3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確了估價(jià)的責(zé)任界限。4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。 3 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 狀況狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況

11、狀況 過(guò)去過(guò)去（回顧性估價(jià)）（回顧性估價(jià)） 過(guò)去過(guò)去 過(guò)去過(guò)去 現(xiàn)在現(xiàn)在 過(guò)去過(guò)去 現(xiàn)在現(xiàn)在 現(xiàn)在現(xiàn)在 未來(lái)未來(lái) 未來(lái)未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）（預(yù)測(cè)性估價(jià)） 未來(lái)未來(lái) 未來(lái)未來(lái)六、替代原則1、概念： 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2、理論依據(jù) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。 3、作用 比較法的理論依據(jù)，也體現(xiàn)在其他估價(jià)方法及有關(guān)參數(shù)的分析和確定，還體現(xiàn)在各類(lèi)估價(jià)資料的綜合和分析、試算價(jià)格的比較與綜合等方面。v例：（例：（）限制了估價(jià)報(bào)告書(shū)的用途。）限制了估價(jià)報(bào)告書(shū)的用途。A、估價(jià)方法、估價(jià)方法B、估價(jià)目的、估價(jià)目的C、估價(jià)原則、估

12、價(jià)原則D、估價(jià)、估價(jià)日期日期v例：房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（例：房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（）的價(jià)格。）的價(jià)格。A、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)成本B、權(quán)益、權(quán)益C、物質(zhì)實(shí)體、物質(zhì)實(shí)體D、B和和Cv例：某宗房地產(chǎn)的土地面積為例：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆除費(fèi)用和殘值分平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆除費(fèi)用和殘值分別為別為300元元/平方米和平方米和50元元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（為（）元）元/平方米。平方米。A、50B、250C、300D、350v例：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平

13、高低的，主要是例：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C、全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況、全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的、本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況供求狀況v例：由于土地具有（例：由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，），所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。 A A、獨(dú)一無(wú)二性、獨(dú)一無(wú)二性 B B、不可移動(dòng)性、不可移動(dòng)性 C C、價(jià)值高大性、價(jià)值高大性 D D、數(shù)量有、數(shù)量有限性限性v例：房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條

14、件是（例：房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（）A、房地產(chǎn)的有用性；、房地產(chǎn)的有用性；B、房地產(chǎn)的稀缺性；、房地產(chǎn)的稀缺性；C、房地產(chǎn)的有效供給；、房地產(chǎn)的有效供給；D、房地產(chǎn)的有效需求。、房地產(chǎn)的有效需求。v例：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常例：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（情況下為（）A、拍賣(mài)價(jià)格招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格；、拍賣(mài)價(jià)格招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格；B、拍賣(mài)價(jià)格協(xié)議價(jià)格招標(biāo)價(jià)格；、拍賣(mài)價(jià)格協(xié)議價(jià)格招標(biāo)價(jià)格；C、招標(biāo)價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格協(xié)議價(jià)格；、招標(biāo)價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格協(xié)議價(jià)格；D、招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格。、招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格。v例例:某宗土地的規(guī)劃容積率為某宗

15、土地的規(guī)劃容積率為3，可興建，可興建6000平方米的商住樓，平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元）元/m2A、100B、300C、600D、900v例：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為（例：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為（ ），對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)），對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。 A A、特定對(duì)象、特定對(duì)象 B B、特定目的、特定目的 C C、特定委托人、特定委托人 D D、特定要求、特定要求v例：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值（例：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值（ ）新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)

16、有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。物的費(fèi)用之后的余額。 A A、小于、小于 B B、大于、大于 C C、等于、等于 D D、小于或等于、小于或等于v例：某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為例：某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為40004000元元/ /平方米，開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售平方米，開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售收入投資使利潤(rùn)增加收入投資使利潤(rùn)增加200200元元/ /平方米，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房平方米，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為300300元元/ /平方米，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)平方米，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償200200元元/ /平方米，該房地產(chǎn)期房?jī)r(jià)格為（

17、平方米，該房地產(chǎn)期房?jī)r(jià)格為（ ）元。）元。 A A、3800 B3800 B、3300 C3300 C、3500 D3500 D、31003100v例：某房地產(chǎn)土地面積為例：某房地產(chǎn)土地面積為500500平方米，土地價(jià)格為平方米，土地價(jià)格為20002000元元/ /平方米，建筑物建筑面積平方米，建筑物建筑面積10001000平方米，用成本法估算出的平方米，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)為該建筑物的重置價(jià)為18001800元元/ /平方米，市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的平方米，市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為正常房地價(jià)格為25002500元元/ /平方米，則該建筑物的每平方米建平方米，則該建筑物的每平方米

18、建筑面積的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)值低（筑面積的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)值低（ ）元。）元。 A A、100 B100 B、200 C200 C、300 D300 D、400400v例：明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括（例：明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括（ ）。）。 A A、明確估價(jià)目的、明確估價(jià)目的 B B、明確估價(jià)對(duì)象明確估價(jià)對(duì)象 C C、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) D D、明確估價(jià)內(nèi)容、明確估價(jià)內(nèi)容 E E、明確估價(jià)費(fèi)用、明確估價(jià)費(fèi)用v判斷判斷v1.1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。v2.2.評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。部分的價(jià)值。v3.3.如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。v4.4.人